קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא מכירת חנויות בשוק מחנה יהודה: 1. עניינו של פסק דין זה בתובענה שהוגשה בדרך של המרצת פתיחה. הסעד המבוקש בה הוא הצהרה על תוקפו של הסכם למכירת מקרקעין מ-20.7.11 בין המשיב 1 (כמוכר) לבין המבקש (כקונה) שפעל בעניין זה כנאמן. לחלופין מבוקש ליתן כל סעד אחר בנסיבות העניין. 2. המשיבים לתובענה הם המשיב 1, שהוא הקדש (להלן: "ההקדש"), והמשיב 2, שהוא רשם ההקדשות (להלן: "רשם ההקדשות"). 3. לטענת המבקש, פרסם ההקדש בראשית שנת 2011 מכרז למכירת 25 חנויות שבבעלותו בשוק מחנה יהודה, ובהמשך לכך התרחשו האירועים הבאים (שעניינם מצוטט מסעיפים 7-4 לתובענה): "4. הסוחרים, המחזיקים בחנויות כדיירים מוגנים, פנו אל המבקש ומינו אותו לייצגם לצורך הגשת הצעה במכרז ורכישת החנויות. 5. המבקש הגיש הצעה בשם הסוחרים על סך 7,125,300 ₪ ומסר בידי ב"כ ההקדש ערבות בנקאית על 10% מהסכום. 6. לאחר שהוגשו 2 או 3 הצעות, החליט ההקדש לערוך התמחרות בין המציעים השונים וקבע כי סכום המינימום בהתמחרות יעמוד על 10 מיליון ₪. בהתאם נדרש המבקש להשלים את הערבות הבנקאית לסך 1 מיליון ₪ וכך עשה. 7. ביום 20.7.2011, התייצב המבקש להתמחרות האמורה, וכן התייצב מציע נוסף. לאחר ההליך נקבע כי המבקש הוא הזוכה בחנויות בתמורה לסך 11.6 מיליון ₪". בהמשך לאותם מהלכים חתם המבקש על ההסכם הנדון, ובנוסף לערבויות הבנקאיות שההקדש חילט, שילם עוד 1.9 מיליון ש"ח על חשבון התמורה (סעיפים 9-8 לתובענה). 4. המבקש טוען כי למרות שההקדש מסר לרשם ההקדשות את כל שנדרש על ידיו ועל אף שחלף פרק זמן משמעותי, נמנע האחרון מהבעת עמדה ביחס לעסקה, והדבר מנע הגשת ההסכם לאישור בית המשפט ע"י ההקדש. במצב דברים זה הוגשה התובענה דנן על ידי המבקש. 5. ההקדש מציין בפתיח לתשובתו לתובענה כי הוא "מצטרף לבקשה לאשר את העסקה נשוא המרצת הפתיחה, להצהיר על תוקפו של הסכם ההתקשרות שבין הצדדים ולהסמיך את נאמני ההקדש לחתום על כל מסמך הקשור לעסקת המכר נשוא המרצת פתיחה זו". 6. רשם ההקדשות מתנגד למבוקש בתובענה. 7. בקדם המשפט היחיד שהתקיים בקשר לתובענה דנן (ב-2.4.12) נקבע מתווה שיאפשר הסדרת הנחוץ בדרך של הסכמה, ולחלופין - שיכשיר את הקרקע למתן פסק דין. כך נרשם בפרוטוקול אותו דיון: "בהמשך לדברים שהשמענו וששמענו באריכות היום, מוסכם שעד 17.6.12 יתאפשר לרשם ההקדשות להשלים בדיקות, מתוך מגמה להגיע לתוצאה שתייתר הצורך בהכרעה בתובענה דנן. במסגרת זו ישתפו המבקש והמשיב 1 פעולה באופן מלא עם השמאי הממשלתי בהתאם למה שהוא יבקש. ככל שמהלכים אלה לא ייתרו צורך זה, מוסכם שעד 24.6.12 תוגש הודעה של המשיב 2, אשר תכלול גם השלמת טיעון מטעמו לביסוס עמדתו ולגבי מה שעומד על הפרק בתובענה ואפשרות להגיש מסמכים נוספים. לאחר מכן תהיה למבקש ולמשיב 1 הזדמנות להשלים טיעון ולצרף מסמכים עד 1.7.12, ולמשיב 2 תהיה הזדמנות להשיב לאותן השלמות טיעון עד 10.7.12. במקרה כזה ניתן יהיה לאחר כל זאת לתת פסק דין". 8. מאוחר יותר התברר שלא התייתר הצורך במתן פסק דין, ולאחר ארכות שניתנו מיצו הצדדים את טיעוניהם (ראו לעניין זה בעיקר החלטות מ-16.7.12, מ-23.7.12 ומ-30.8.12). 9. לאחר שהוגשה (ב-6.9.12) "השלמת טיעון משלימה מטעם רשם ההקדשות (כך! - ר.י.)" הבשיל התיק למתן פסק הדין. 10. שקלתי את המכלול והגעתי למסקנה כי יש ליתן את הסעד שהמבקש והמשיב 1 עותרים שיינתן. 11. לתוצאה הנ"ל אני מגיע בעיקר בשל כך שיש לגזור אותה מן השומה של השמאית הממשלתית שניתנה בתיק זה ושצורפה כחלק מטיעוני רשם ההקדשות. בהינתן מה שצוין ע"י השמאית ובכלל, הרי שטענות רשם ההקדשות (אשר בסופו של דבר התמקד בטענות בעניין שווי העסקה שבה מדובר) סוטות ממה שנקבע בשומה מטעמו, אינן משקפות את התמונה בכללותה, ומכל מקום אינן מצדיקות תוצאה שונה. 12. בפרק "השומה" שלקראת חיתום חוות דעתה כותבת השמאית כדלקמן: "חישוביי מביאים אותי לשווי של כ-13,850,000 ₪ לעומת מחיר המכירה בסך 11,600,000 ₪. הפער הינו של מעט פחות מ-20%. התלבטתי רבות בהחלטה זו. נדרשתי לצורך עריכת השומה להיכנס לתחום הדיירות המוגנת ולשים עצמי במקום מציע למכרז מסוג זה בו קיימים דיירים רבים הכפופים לחוק הגנת הדייר. ראשית, בנכס מסוג זה לא כל העובדות ידועות (כמו תשלום דמי מפתח) ושנית, הפסיקה איננה עקבית. לפיכך קונה סביר הרוכש את זכויות הבעלים בנכס כזה נכנס למצב של חוסר וודאות וכתוצאה מכך לוקח על עצמו סיכון גבוה מאוד. כתוצאה מכך אני סבורה כי מחיר המכירה מעט נמוך אך עדיין בגבולות הסביר (ההדגשה שלי - ר.י)". על הדברים הנ"ל מוסיפה השמאית גם את שלהלן: "בנוסף נתבקשתי להתייחס לשאלות הבאות: * האם ניתן לפנות את הדיירים קודם למכירת הנכס, ובכך להגדיל את ערך הנכס, וכן האם בהתאם ישנה כדאיות כלכלית להחזיק בנכס בשלב זה. * האם ביצוע הליכים נוספים במסגרת העסקה ישביחו את מחירה כגון מכירה לצדדים אחרים, פרסום נוסף, פניה לקבלנים וכד'. תשובות: * חלק מהדיירים ניתן לנסות ולפנות ובכך להגדיל את ערך הנכס. אך אין משמעות להחזקת הנכס מכיוון שמחיר המכירה מגלם זאת. אם היתה אפשרות להגדלת זכויות בניה משמעותית אולי בכ"ז היה כדאי להמשיך להחזיק את הנכס. * קיבלתי מבא כוח ההקדש צילום מהפרסום בעיתונות של המכרז. יתכן כי פרסום נוסף היה מעלה את כמות ההצעות אך הפרסום הנוכחי נראה סביר". 13. במצב העניינים האמור יש להשקיף על טענותיו של רשם ההקדשות כעל טענות שמקצתן אינן הולמות את האמור בחוות הדעת מטעמו ואינן רואות את התמונה בכללותה, ומכל מקום כל הנחוץ שוקלל וקיבל ביטוי במסגרת השמאות שהוגשה מטעמו. בהמשך לכך ובכלל, השורה התחתונה היא כי אין מקום לדחות את התובענה מכח טענותיו של רשם ההקדשות. אכן, אין לשלול שאילו היתה נדחית התובענה והיו ניתנות הוראות ברוח הטענות הנ"ל, ניתן היה להגיע לתוצאות כלכליות טובות יותר. עם זאת, קבלת עמדתו של רשם ההקדשות משמעותה שההסכם הנוכחי אינו תקף והדבר עלול להביא גם לתוצאות כלכליות פחות טובות. על יסוד כל שנאמר וכאשר הפעולות העשויות להביא לשינוי המצב הן כאלה העלולות להימשך זמן רב והן כרוכות בעלויות ובסיכונים, אין הצדקה להמתנה נוספת מעבר לזו שהייתה עד כה, ויש מקום להיעתר לתובענה עתה ולאפשר השלמת מה שעל הפרק. 14. בטרם חיתום יצוין כי בסעיף 22 של השלמת הטיעון מטעם רשם ההקדשות הוא עותר לכך שאם תאושר העסקה תבואנה הוראות שונות לעניין העברת כספי העסקה לנאמני ההקדש. איני סבור שבמסגרת פסק דין זה יש מקום להוראות כאלה. ברור הוא שעל הנאמנים לפעול בהתאם לנדרש מהם, וכמו כן לרשם ההקדשות יש סמכויות המאפשרות לו לבחון כל שנחוץ. די באלה, ואין מקום לדבר מה מעבר לכך במסגרת פסק דין זה. 15. השורה התחתונה היא אפוא שהתובענה מתקבלת. כפועל יוצא מכך אני מאשר העסקה שבה מדובר, מצהיר כי ההסכם הנדון תקף וקובע כי נאמני ההקדש מוסמכים לחתום על כל עסקת המכר שבה עסקינן. 16. לנוכח מכלול השתלשלות העניינים אני מחייב את רשם ההקדשות לשלם למבקש - עבור כל הקשור בשכ"ט עו"ד ובהוצאות משפט גם יחד - סכם כולל של 5,000 ש"ח. רשםחוזההקדש