סכסוך שכנים בבית משותף

בין הצדדים התפתח סכסוך עקב הנחת צנרת ביוב דרך חלקת המערערים, הקמת גדרות בין שתי הדירות, הקמת שער חשמלי בכניסה לדרך הגישה והשימוש הייחודי בו, עקירה והקמה של גדר בגבול דרך הגישה, הקמת מתקן אשפה, הקמת קיר ומחסומים ושתילת עצים.
 
קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא סכסוך שכנים בבית משותף:

1. ערעור וערעור שכנגד על פסק דינה של כב' המפקחת על בתים משותפים בלשכת רישום המקרקעין בנתניה (המפקחת צביה שמר) מיום 29.8.00 בו נתקבל חלק מתביעת המשיבים ונדחה חלק מתביעת המערערים.


2. עניינו של הערעור שבפנינו הינו סכסוך בין בעלי דירות בבית משותף. המדובר בחלקה 64 בגוש 6669 הממוקמת ברח' הקידמה 42, הרצליה פיתוח (להלן: "החלקה") שם ניצבות שתי יחידות דיור. יחידה אחת בעורף החלקה השייכת למשפחת הדר המתגוררת במקום משנת 1990 (להלן: "הדר"). היחידה השניה בקידמת החלקה השייכת למשפחת וייס אשר באה להתגורר במקום בשנת 1996 (להלן: "וייס").
 
אין מחלוקת על פי הרישום בספרי המקרקעין כי לכל אחד מן הבעלים האמורים, הדר ווייס, בעלות במחצית החלקה במושעא לכן הבית טרם נרשם כבית משותף בלשכת רישום המקרקעין. שטח החלקה הנדונה כ-1020 ממ"ר.
 
אין מחלוקת כי בין הבעלים הקודמים של כל אחת מהיחידות הנ"ל נחתם בשנת 1976 "הסכם שיתוף" (להלן: "הסכם השיתוף") אשר הקנה לכל צד חזקה ייחודית ב"מחצית המגרש והצדדים מתחייבים שלא להפריע לחזקתו הייחודית של רעהו", בכפוף לזיקת הנאה לטובת החלק האחורי של החלקה לפיה ניתנה זכות שימוש ומעבר לדרך בצפון החלק הקדמי של החלקה (להלן: "דרך הגישה"). הסכם השיתוף הנ"ל לא נרשם מעולם בלשכת רישום המקרקעין וכן הבקשה לרישום הבית המשותף שהוגשה בסמוך לאותה עת לא יצאה אל הפועל, ושתי הדירות טרם נרשמו כבית משותף.
 
3. בין הצדדים (וייס והדר) התפתח סכסוך עקב הנחת צנרת ביוב לחיבור דירת וייס דרך חלקת המערערים, הקמת גדרות בין שתי הדירות, הקמת שער חשמלי בכניסה לדרך הגישה והשימוש הייחודי בו, עקירה והקמה של גדר בגבול דרך הגישה, הקמת מתקן אשפה, הקמת קיר ומחסומים ושתילת עצים. היינו, הסכסוך בין הצדדים שהובא בפני המפקחת ענינו באשר לאופן השימוש והחזקה בחלקים מן החלקה, כאשר כל צד טוען להסגת גבול מצידו של האחר בחלקו הוא. משפחת הדר טענה כי השימושים אותם היא עושה בחלקי החלקה שאינם רשומים כדירות, נעשים בהתאם להסכם השיתוף אשר קיים בין הצדדים והקובע את אופן השימוש וחלוקת החלקה, ולכן אין מדובר בהסגת גבול. לטענתם הסכם השיתוף, גם אם לא נרשם בנסיבות הקיימות, מחייב את וייס. וייס מצידם טענו כי לא היה ידוע לאף אחד מן הצדדים על קיומו של הסכם שיתוף. הטענה היא כי גם להדר וגם להם נודע על כך שבשנת 1976 נחתם הסכם שיתוף בין צדדים אחרים שקדמו להם, רק בעת שהחל הסכסוך ביניהם והוגשו התביעות ההדדיות לבית המשפט. מכל מקום, גם אם היה הסכם שיתוף, נטען על-ידי וייס, אין הוא מחייב אף אחד מן הצדדים בשל העובדה שלא נרשם בלשכת רישום המקרקעין (ר' לענין זה סע' 29 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969) ועל כן המצב בשטח הוא שלכל אחד מן הצדדים מחצית החלקה במושעא, כפי שהדבר רשום בלשכת רישום המקרקעין וכפי שהדבר עולה מהוראות חוק המקרקעין.
 
מאחר והמפקחת המלומדת קבעה כי מדובר בתביעה להסגת גבול, וכי מדובר בבית שטרם נרשם כבית משותף , עליו חלות הוראות פרק ו'1 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: "החוק") בחנה את התביעות במסגרת העובדות וההלכות המשפטיות החלות על שימושים מותרים ובלתי מותרים ברכוש המשותף, ובהתאם לכך ובצדק הגיעה למסקנות אליהן הגיעה באותן נקודות שהיו צריכות להכרעה: החיבור לביוב, גיזום הגדר החיה בין הבתים ועקירתה, שימוש ייחודי בדרך והסרת השער החשמלי, התביעה להסרת מבנה פחי האשפה, קיר הבלוקים, המחסנים בקצה המערבי של שביל הגישה, הסרת גדר הרשת בגבול בדרך הגישה ועקירת עצים.
 
4. המפקחת הנכבדה דנה בסכסוך האמור והחליטה בהחלטתה מיום 22.3.99 כי בסמכותה לדון רק בטענות שעניינן הסגת גבול, על פי הוראות פרק ו'1 לחוק המקרקעין וההלכות לגביו, שכן הסכם השיתוף והבית המשותף לא נרשמו. המפקחת המלומדת קבעה גם כי מאחר והסכם השיתוף לא נרשם בספרי המקרקעין, הרי "כל מה שנותר ממנו הוא מצבת זיכרון להסכמה בין הצדדים לאותו חוזה בלבד". היינו, משלא נרשם הסכם השיתוף הנ"ל אין הוא מחייב את הצדדים והמצב בשטח הוא בהתאם למצב הרישום בלשכת רישום המקרקעין. עוד קבעה המפקחת המלומדת כי לשם חלוקת החלקה שהוא למעשה הפן הבלתי גלוי והאמיתי של הסכסוך בין הצדדים, הוגשה תביעה בערכאה המוסמכת (בית משפט השלום) לחלוקת השימוש והחזקה בחלקה, קרי לפירוק השיתוף במקרקעין הנדונים, ולכן מן הראוי שתידון שם, במקום בו אכן צריך להתברר הסכסוך.
 
משפ' הדר ביקשו להעמיד את הערעור על שאלה מרכזית אחת והיא האם הסכם השיתוף או הסכם לפירוק השיתוף, כלשונם, אשר לא נרשם מחייב צדדים שלישיים אשר ידעו עליו והסתמכו עליו. לטענתם, משפ' וייס ידעה על הסכם השיתוף האמור ועל חלוקת המקרקעין הנובעת ממנו. הם ערערו על קביעתה העקרונית של המפקחת כי לפיה ההסכם הינו הסכם שיתוף ומשלא נרשם אין לו תוקף. הדר ביקשו לקבוע כי בשורה ארוכה של ספרי מלומדים ובפסקי דין נקבע כי הסכם שיתוף אף אם לא נרשם, תקף כלפי שותפים מאוחרים אשר ידעו על קיומו. לאור עמדתה העקרונית של המפקחת, נטען על ידי הדר, לא הכריעה האחרונה בשאלת ידיעתם של הצדדים אודות ההסכם והסתמכותם עליו. כתוצאה מכך סירבה המפקחת לשמוע את טיעוני הצדדים ולאפשר להם להביא ראיות בעניין גידרו של ההסכם ונפקותו. וייס מצידם תקפו את החלטת המפקחת לגופו של ענין לעניין השימושים בחלקה רכוש המשותף של חלקה וצידדו בכך כי צדקה המפקחת
 
בקביעתה כי הסכם השיתוף אינו מחייב את הדר ווייס, שכן לא נרשם וקביעתה זו היא בגדר מעשה בית דין.
 
5. בערעור שלפנינו העלה כל צד מטעמו טענות משפטיות מעניינות הנוגעות לשאלות הבאות: מעמדו של הסכם שיתוף ו/או הסכם לפירוק השיתוף, כפי שמכנים זאת המשיבים כלפי צדדים שלישיים אשר ידעו והסתמכו עליו; סמכותה של המפקחת על רישום המקרקעין לדון בנושא של פירוק שיתוף במקרקעין כנושא אינצידנטאלי (אגבי) עקב תביעה לסילוק יד במקרקעין ועוד טענות במסגרת זו אשר עלו בפנינו בטיעון בעל-פה ובעקרי הטיעון שהוגשו על-ידי הצדדים בכתב.נ
 
בא כוח משפ' הדר עו"ד בורוכובסקי טען לכך שהסכם השיתוף שנחתם בשנת 1976, גם אם לא נרשם,מחייב את הצדדים ואילו בא כוח משפ' וייס טען כי יש להשאיר את פסק דינו של בית משפט קמא על כנו, כפי קביעת המפקחת על פיו הסכם השיתוף שנחתם אז הוא בגדר "אות מתה" קביעה המהווה מעשה בית דין בין הצדדים והמחייבת את חלוקת זכויות החזקה והשימוש של הצדדים בחלקה, בהתאם לכך.
 
6. לאחר ששמענו את טענותיהם המלומדות של באי כוח הצדדים ועיינו עיין היטב בעיקרי טיעוניהם ובפסק דינה של המפקחת המלומדת, אנו סבורים כי יש לקבל את הערעור. ונפרט: פסק דינה של המפקחת בדבר מעמדו ונפקותו של הסכם השיתוף אשר נחתם בין הצדדים בין מי שהיו בעלי הדירות בעבר בשנת 1976 ואשר לא נרשם, הייתה מסויגת רק לצורך מתן החלטתה והכרעתה בדבר השימושים של וייס והדר בחלקי החלקה המהווים רכוש משותף אשר אינם בגדר דירות.
 
במסגרת סמכותה העניינית של המפקחת הנגזרת מהקבוע בסע' 72 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 הקובע כי סכסוך בין בעלי דירות בבית משותף בדבר הסגת גבול מצד בעל דירה לגבי דירה אחרת או לגבי הרכוש המשותף, רשאי היה התובע להביאו לפי בחירתו לפני בית משפט מוסמך (בית משפט השלום) או בפני המפקח. אין מחלוקת כי תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין הינה בגדר תביעה הדנה בענייני חזקה ושימוש במקרקעין והיא בגדר סמכותו של בית משפט השלום, כאמור בחוק בתי המשפט (נוסח משולב), התשמ"ד-1984 סע' 51. עם זאת היה על המפקחת, לצורך הכרעתה בענין השימושים ברכוש המשותף, להכריע באופן אגבי בשאלת מעמדו ונפקותו של הסכם השיתוף, שכן ממה נפשך? אם המפקחת היתה מגיעה למסקנה כטענת בא כוח משפ' הדר כי הסכם השיתוף מחייב את הצדדים למרות אי רישומו הרי היה עליה ליישם את קביעותיה בהתאם לחלוקה שנקבעה שם. ואולם, מאחר ומסקנתה היתה כי הסכם השיתוף, משלא נרשם, אינו מחייב את הצדדים, גזרה את הכרעתה מן ההלכות בנושא של שימוש ברכוש משותף.
 
לצורך ההכרעה לגופה מה טיבו של ההסכם שנתקיים בין הצדדים, והאם הוא מחייב אותם, לעניין זה לא שמעה המפקחת ראיות, למרות שבמסגרת בירור השאלה שעמדה בפניה, מסמכותה היה לעשות כן. על כן אנו סבורים כי בנושא זה יוכלו הצדדים להביא ראיותיהם בפני הערכאה הדיונית בבית משפט השלום בתל אביב, הערכאה שצריכה להכריע בשאלת פירוק השיתוף. אנו קובעים כי הערכאה הדיונית, היינו בית משפט השלום אשר דן בשאלה זו, הוא שיעשה כן, שכן זוהי הדרך היעילה והנכונה בנסיבות המקרה שבפנינו. זאת אנו סבורים ועושים מבלי שנכריע לגופו של עניין בשאלה האם הסכם השיתוף מחייב , את מי הוא מחייב ומה גידרו, שכן כל אלו יוכרעו בבית משפט השלום אשר ישמע את הראיות ויחליט בנדון.
 
אשר על כן אנו מקבלים את הערעור בנקודה זו וקובעים כי הצדדים יוכלו להביא ראיותיהם וטענותיהם לענין ההסכם ונפקותו בבית משפט השלום, וזאת במסגרת התביעה לפירוק השיתוף מבלי שפסק דינה של המפקחת המלומדת יהווה מעשה בית דין.
 
לענין הקביעות האופרטיביות, לא מצאנו לנכון להתערב בהן, שכן הן יבואו על פתרונן הסופי בעת מתן פסק הדין הדן בפירוק השיתוף בין הצדדים.
 
בנסיבות הענין אין צו להוצאות.
 
הערבון יוחזר למערערת.ב



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. תיקונים ברכוש המשותף

  2. מזגן מרעיש בבית משותף

  3. מכירת מחסן בבית משותף

  4. עורך דין בתים משותפים

  5. נזילה בחניון בית משותף

  6. מצלמה נסתרת בבית משותף

  7. איחור ברישום בית משותף

  8. החלפת ספק גז בבית משותף

  9. פגמים בדירות בבית משותף

  10. פתיחת פאב בחצר בית משותף

  11. בעלות על חניה בבית משותף

  12. חישוב שטחי בניה בבית משותף

  13. בעלות על מחסן בבית משותף

  14. השתלטות על קומה בבית משותף

  15. רישום בפנקס הבתים המשותפים

  16. ניוד זכויות בניה בבית משותף

  17. בניית חומה בגינה בבית משותף

  18. יחידת רישום נפרדת בבית משותף

  19. שינויים בשטח חניה בבית משותף

  20. בניה על גג בית משותף ללא הסכמה

  21. בניה בבית משותף ללא הסכמה מראש

  22. שינוי קירות חיצוניים בבית משותף

  23. בקשה למתן הוראות רישום בית משותף

  24. בניית יחידות דיור על גג בית משותף

  25. סירוב לרישום בפנקס הבתים המשותפים

  26. הגדלת מספר יחידות דיור בבית משותף

  27. טענת החבת דירה שלא כדין ברכוש המשותף

  28. האם מותר לבנות חדר על גג בית משותף ?

  29. רישום בית כנסת כיחידה נפרדת בבית משותף

  30. אישור תוספת למחסן חוץ ללא קבלת הסכמת השכנים

  31. האם פסק דין מחייב את כל הדיירים בבית משותף

  32. עיכוב רישום בית משותף בגלל מחלוקות לגבי סעיף בתקנון

  33. בקשה להרחבת יחידת סטודיו על חשבון שטח לובי ומעברים בבית משותף

  34. איזון בין שני דיירים בבית משותף המבקשים לממש את זכות הקניין שלהם

  35. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון