פטור מתשלום הפרשי ערך קרקע - חוזה פיתוח

קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא פטור מתשלום הפרשי ערך קרקע: כללי התובע הגיש תביעה כנגד המוכרים וכנגד מנהל מקרקעי ישראל, בקשר עם הסכם מכר מיום 21.6.2007, בגדרו רכש מהמוכרים זכויות חכירה במגרש נשוא הסכסוך (ר' ההסכם נספח א' לכתב התביעה). בתביעתו ביקש להצהיר כי הוא פטור מתשלום חוב שהמנהל דרש ממנו לשלם, בסך 165,246.65 ₪ (ר' פנית המנהל לב"כ התובע, עו"ד יעקב בלס, מיום 11.9.2008, נספח כג' לתצהיר התובע). התובע טען כי חוב זה - שכונה ע"י המנהל בשם "הפרשי ערך קרקע" - הוטל מלכתחילה על המוכרים בחוזה הפיתוח שנכרת בינם לבין המנהל, והיה קיים עוד בטרם נקשר עמם בהסכם; לפיכך, אין הוא חל עליו. התובע דרש לחייב את הנתבעים בפיצוי בסך 50,000 ₪ בגין הטרחה ועוגמת הנפש שנגרמו לו בפרשה דנא. הנתבעים 2-1 טענו כי לא ידעו על החוב למנהל, וכי לו היו יודעים - "היו מתנהלים בצורה אחרת, כך למשל הנתבעת לא היתה רוכשת דירה, או שהיתה רוכשת דירה במקום עוד יותר זול" (ס' 3, 7 לכתב ההגנה). המנהל השיב כי החוב צומח מכח חוזה הפיתוח שנחתם עם ה"ה גרפי, בגדרו זכו הנ"ל להטבה כספית בדמות הנחה בתשלום דמי חכירה ראשונים, וזאת בעת שחכרו את הזכויות במגרש (ר' הסכם פיתוח מיום 27.3.1997, נספח א' לכתב ההגנה). כנגד מתן ההטבה הוסכם שהמוכרים ישלמו למנהל "40% מערך הקרקע משוערך בהפרשי הצמדה למועד העברת הזכויות", וזאת בעת מכירת המגרש לצד שלישי (למעט אם המכירה מבוצעת ליורש חוקי; ר' סיפת תנית "והואיל" בע' 3 להסכם הפיתוח). המנהל טען כי העברת הזכויות מה"ה גרפי למר צדוק יוצרת את החבות בתשלום הפרש ערך הקרקע, נשוא דרישתו הנ"ל. המנהל הגיש תביעה-שכנגד כנגד ה"ה גרפי וכנגד מר צדוק, בה טען כי חובת התשלום נופלת הן על המוכר והן על הקונה, ביחד ולחוד. על המוכר -- מכח הסכם הפיתוח הנ"ל. על הרוכש -- מכח "כתב העברת זכות עפ"י הסכם פיתוח...", מיום 10.7.2007 (נספח ו' לתצהיר מר צדוק). במסמך זה, שנחתם ע"י מר צדוק ובא-כוחו (עו"ד בלס), נרשם כי "מקבלי ההעברה [הרוכש] מצהירים כי קראו את חוזה הפיתוח, והחכירה וכל חוזה אחר שנחתם עם היזם [ה"ה גרפי] ומקבלים על עצמם את כל הזכויות שיחולו בעקבותיהם והחובות הכלולות בו כאילו נחתם על ידם מלכתחילה". לטענת המנהל, "רק כאשר חתמו הן צדוק והן גרפי על כתב העברת הזכויות, לרבות הצהרת צדוק דלעיל בדבר קבלת החובות החלים לאור הסכם הפיתוח, על עצמו, נעתר המנהל לבקשה להעברת הזכויות לצדוק ואישר את העברת הזכויות..." (ס' 14 לכתב התביעה שכנגד). הנתבעים-שכנגד ביקשו לדחות את דרישת המנהל. נטען כי המנהל נכשל מלהביא את דרישתו בפני הצדדים בחליפת מכתבים שקדמה להסכם, ובכך הציג "מצג שאינו משתמע לשתי פנים, בדבר אי קיומו של חוב כלשהו על המקרקעין" (ס' 11 לכתב הגנתו של מר צדוק בתביעה-שכנגד). נטען כי המנהל התרשל עד כדי אובדן הזכאות (ס' 14 לכתב ההגנה הנ"ל). המנהל הגיש הודעת צד ג' כנגד ה"ה גרפי, בה נטען כי היה ויקבע שגרם למר צדוק נזק וחייב לפצותו - הרי שהמנהל זכאי לשיפוי מן הצד השלישי. ה"ה גרפי טענו בהגנתם, בין השאר, כי "התביעה נולדה אך ורק כתוצאה מרשלנות של המנהל ואין לו להלין אלא על עצמו" (ס' 2 לכתב הגנתם בהודעת צד שלישי). גם מר צדוק הגיש הודעת צד ג' כנגד ה"ה גרפי, בה טען כי אם יימצא חייב בתשלום החוב הנטען כלפי המנהל, אזי הוא זכאי לשיפוי מן המוכר, על בסיס הסכם המכר שנכרת בין הצדדים. ה"ה גרפי מצידם השיבו, כי "שני הצדדים נפלו קורבן לטעות של המנהל ועל המנהל לשאת בתוצאות רשלנותו" (ס' 6 לכתב הגנה להודעת צד ג'). ה"ה גרפי הוסיפו וטענו כי מילאו אחר התחייבויותיהם כלפי הרוכש, "שכן הזכויות בממכר עברו על שמו בספרי המנהל" (ס' 3 לכתב ההגנה הנ"ל). המחלוקת בין הצדדים נסבה על שתי שאלות עיקריות: האחת - אם בנסיבות הענין עומדת למנהל הזכאות לתבוע את החוב הנטען. השניה (היה והתשובה לשאלה הראשונה היא חיובית) - מי הוא החייב בתשלום. להלן תיבחן השתלשלות הענינים העובדתית בפרשת החוב, ותיבחנה טענות הצדדים. במישור הדיוני: מטעם התובע הצהיר הוא עצמו, וזומן להעיד בא-כוחו דאז, עו"ד יעקב בלס. מטעם המנהל הצהיר גב' צהלה חדד, עובדת מחלקת חוזים. מטעם ה"ה גרפי הצהיר כל אחד מהם. העדים נחקרו בפני. ב"כ הצדדים (וכן גב' גרפי, שאינה מיוצגת), סיכמו בכתב. השתלשלות הענינים ב"חוזה פיתוח" שנכרת ביום 27.3.1997 בין המנהל לה"ה גרפי, ביחס לנכס נשוא הסכסוך, נרשם בפיסקת "והואיל" בע' 3: "מאחר ושכ' נווה שולמית בגדרה נכללת באותם אתרים עליהם חלה החלטת מועצת מקרקעי ישראל מיום 20.6.95, ולפי קביעת הועדה לקרקע עירונית פטור היזם מתשלום דח"ר יוכרו לו 91% זכויות וישלם דח"ר מהוונים בשיעור 11%. במידה ויבקש להעביר זכויותיו לאחר (לא בן/ת או יורש חוקי) ישלם 40% מערך הקרקע המשוערך בהפרשי הצמדה למועד העברת הזכויות. ידוע ליזם כי היטל ההשבחה יחול במלואו על היזם". (ההדגשה הוספה). גב' חדד מטעם המנהל הסבירה, שהתנאי המיוחד הנ"ל "חל על בעלי זכויות במקרקעין פרטניים ובאזורים מסוימים, מטעמים סוציו-אקונומיים ואחרים" (ס' 5 לתצהירה). מר גרפי אישר כי הוא וגב' גרפי, אשתו לשעבר, קיבלו את ההטבה הכספית הנ"ל (פ' ע' 63 ש' 26-24): "ש. נכון שהעברת את המקרקעין עם אשתך לראם ואפרת, אשתך ואתה ידעתם וקיבלתם את הטבת המנהל ביחס לפטור מדמי חכירה ראשוניים. קיבלתם הטבה מהמדינה, נכון? ת. נכון. קיבלנו הטבה". ובהמשך: "קיבלתי הטבה... אני יודע שבכללית נכון שקיבלתי הטבה בכלל על כל מה שיש לי..." (פ' ע' 64 ש' 23). וכן: "המנהל טוען שקיבלתי הטבה. אני בן ממשיך או משהו כזה, או בגלל שיש הטבות בכל השכונה עשו הטבה אז כאילו שקיבלתי הטבה... נתנו לנו הטבה, אפשרות, הוזילו לנו את המחיר של הקרקע" (ר' עדותו בפ' ע' 69 ש' 32-29). ביום 21.6.2007 כרתו ה"ה גרפי הסכם למכר זכויותיהם במגרש למר צדוק, שאינו בן או יורש חוקי (נספח ג' לתצהיר צדוק). ה"מוכר" הצהיר כי "זכויותיו במקרקעין נקיות מכל חוב, שעבוד, עיקול וזכות צד ג' כלשהי למעט משכנתא לטובת בנק לאומי..." (ס' 2.2 להסכם). הקונה הצהיר כי "הוא הבין ובדק את מצב הממכר מבחינה משפטית ופיזית, את מצב רישום זכויות המוכרים ואת התב"ע, את הבנית הבנוי עליו וכן את כל הרישומים והמסמכים הנוגעים למקרקעין ולזכויות המוכר בהם ..." (ס' 3.1). המוכר התחייב להעביר את המסמכים לרישום הזכויות ע"ש הקונה בממ"י "כשהקרקע חופשית מכל חוב, עיקול, שעבוד, משכנתא..." (ס' 6.3.5). בענין תשלומי מיסים, הצדדים קבעו בס' 7.5 להסכם כדלקמן: "מבלי לגרוע מהאמור לעיל, כל התשלומים, המיסים, ההיטלים תשלומי הפיתוח והאגרות מכל מין וסוג שהוא, בגין הממכר ומכירתו שעילתם צמחה עד למועד חתימת הסכם זה, והחלים עפ"י הדין על מוכר המקרקעין, יחולו וישולמו ע"י המוכר, ואלה שעילתם צמחה לאחר מועד חתימת הסכם זה יחולו על הקונה וישולמו על ידו". המוכרים יוצגו בעיסקה ע"י עו"ד בר-אשר (ר' למשל עדותו של מר גרפי בפ' ע' 57 ש' 6-5). הקונה, מר צדוק, יוצג בעיסקה ע"י עו"ד בלס, שביצע עבורו "את כל הבדיקות המוקדמות הדרושות" (ס' 4 לתצהיר צדוק; ר' גם עדותו של עו"ד בלס, פ' ע' 23 ש' 10-9). עו"ד בלס ומר צדוק קיבלו לעיונם, מב"כ המוכרים, "אישור על תשלום דמי היוון" מיום 26.3.1997 (ר' עדותו של עו"ד בלס, פ' ע' 24 ש' 8-6). באישור זה נרשם (נספח א' לתצהיר צדוק): "הודעה זו מהווה אישור על תשלום דמי היוון, אשר בהסתמך עליה הינך פטור: א. מתשלום דמי חכירה שנתיים עד תום תקופת החכירה הנוכחית ול-49 שנים נוספות. מתשלום דמי הסכמה בעת העברת הזכויות בנכס". בנוסף, עו"ד בלס הפיק מאתר האינטרנט של המנהל דף מידע אודות הנכס, מעודכן ליום 9.5.2007, בו נרשם כי "הזכויות מהוונות" (נספח ב' לתצהיר צדוק; ר' עדותו של עו"ד בלס בפ' ע' 24 ש' 14-11). שני המסמכים הנ"ל - האישור משנת 1997 ודף המידע מאתר המנהל ממאי 2007 - עמדו בפני הרוכש ובא-כוחו בעת שנחתם הסכם המכר (ר' ס' 7-5 לתצהיר צדוק; ר' עדותו של עו"ד בלס, פ' ע' 24 ש' 14-3). עו"ד בלס הוסיף ועיין בהסכם הפיתוח שנכרת בין ה"ה גרפי למנהל (ר' למשל עדותו בפ' ע' 25 ש' 14: "יש את הסכם הפיתוח שעמד לנגד עיני"). עו"ד בלס ראה כי לפי חוזה הפיתוח, "הוא, מר גרפי, אם הוא ימכור את זה לצד ג' אז הוא יצטרך לשלם שיעור הפחתה של 40%" (פ' ע' 25 ש' 18-17). עו"ד בלס פירש את הדרישה הנ"ל על רקע מסמכי המנהל, מהם למד שדמי החכירה הוונו. על כן הניח כי לא נותר עוד כל חוב לשלם. הוא הסביר: "אני מדבר על מסמכים שיצאו מהמנהל, נכתב חד משמעית שמדובר בנכס עליו לא חלים דמי חכירה. הם הוונו" (פ' ע' 25 ש' 30-29). ובהמשך: "הבנתי באופן שאינו משתמע לשתי פנים שאין חיוב. הבנתי שאין חיוב מאחר ומבחינתי, לא ידעתי אם זה שולם, הבנתי או שזה שולם, או שפשוט אין חיוב. ... המנהל הוציא מסמך שלפיו אין חובות מאחר והנכס הוא מהוון. דמי חכירה מהוונים. אני מפנה לאישור הזכויות הראשוני שקיבלתי על ידי עו"ד יקותיאל בר-אשר משנת 97'. אישור הזכויות שאני הוצאתי זה ממאי 2007, גם ממנו אני למד" (פ' ע' 26 ש' 6-2). בהסתמך על בדיקתו של עו"ד בלס, מר צדוק חתם על הצהרה ב"כתב העברת זכות עפ"י הסכם פיתוח", לפיו "קרא את חוזה הפיתוח, והחכירה וכל חוזה אחר שנחתם עם היזם [ה"ה גרפי]" (ר' נספח ו' לתצהיר צדוק; וגם עדותו בפ' ע' 19 ש' 16-13, שם הסביר: "אם עורך דין מייצג אותי ואומר לי מה לעשות, הוא מבחינתי זה שקרא, זה שכאילו קראתי... "). ייאמר מיד: אין למצוא באישור משנת 1997, או בדף המידע המקוון ממאי 2007, מצג של המנהל לפיו הוא מוותר על זכאותו לפי הסכם הפיתוח -- הזכות לגבות תשלום בשיעור 40% מערך הקרקע המשוערך, באירוע של מכר לצד שלישי. באישור משנת 1997 נרשם כי שולמו דמי היוון, ועל כן בעלי הזכויות פטורים מתשלום דמי חכירה עד תום תקופת החכירה, ובנוסף מתשלום דמי הסכמה בעת העברת הזכויות בנכס. לא נרשם כי המנהל מוותר על זכאותו לקבל מבעלי הזכויות את התשלום המיוחד בשיעור 40% מערך הקרקע המשוערך, כקבוע בהסכם הפיתוח. גם בדף המידע המקוון ממאי 2007 אין ללמד על וויתור כזה. הציון לפיו "הזכויות מהוונות" הוא תמציתי וכללי. כפשוטם של דברים, הוא מתייחס לתשלום דמי חכירה עד לתום תקופת הזכויות. אין בו כל אמירה ביחס לחוב נשוא הסכם הפיתוח -- לשלם 40% מערך הקרקע המשוערך, עם המכירה לצד שלישי. בד בבד עם כריתת ההסכם, ביום 21.6.2007, הצדדים מילאו טופס "בקשה להעברת זכות שכירות (חכירה)" (נספח ד' לתצהיר צדוק). בהודעה "בקשר להעברת זכות שכירות" מיום 9.7.2007 הודיע המנהל לעו"ד בלס (נספח ה' לתצהיר צדוק): "הננו להודיעכם כי נהיה מוכנים להסכים לבקשתכם לבצע העברת זכות שכירות בנכס הנ"ל... בתנאי שתמציאו את המסמכים והאישורים הבאים: ... אישור פדיון משכנתא, כתבי העברת זכות... אישור לתשלום... העברת הזכות הנ"ל פטורה מתשלום דמי הסכמה בעקבות עפ"י החלטות מועצת מקרקעי ישראל... הודעה זו אינה מקנה כל זכויות, ואינה מהווה הסכמה להעברה אלא באה לקבוע את התנאים המוקדמים לקבלת הסכמה להעברת הזכות". בהודעת המנהל הנ"ל מיום 9.7.2007 נפל חסר. החסר נעוץ בזה, שהמנהל לא התייחס לחוב הנוסף הצומח עם העברת הזכויות, מכוחו של הסכם הפיתוח, ואשר ביטויו בתשלום 40% מערך הקרקע המשוערך. מקום בו המנהל מודיע לבעלי החוזה על מוכנותו להסכים לבקשה להעברת הזכויות, ומוסיף ומפורט את התנאים לכך, עליו לפרש ברחל בתך הקטנה את מלוא דרישותיו. יחד עם זאת - וזוהי נקודה חשובה - מסמך זה לא יצר הסתמכות של הצדדים בטרם כריתת החוזה, מן הטעם הפשוט שהוא הוצא רק לאחר שהחוזה כבר נחתם. בהמשך, ביום 21.1.2008, הגישו הצדדים למנהל "כתב העברת זכות עפ"י הסכם פיתוח..." (נספח ו' לתצהיר צדוק). במסמך זה הצהיר מר צדוק כי קרא את חוזה הפיתוח, וכי הוא מקבל על עצמו את זכויותיו וחובותיו של היזם (ה"ה גרפי), "כאילו נחתם על ידם מלכתחילה". בהודעה מיום 22.1.2008 שב המנהל והודיע, כי הוא מוכן לבצע את העברת הזכות בכפוף להמצאת מסמכים שונים, בלא שציין דבר בענין החוב לפי חוזה הפיתוח (נספח ז' לתצהיר צדוק). הוא הדין במכתבים מאוחרים מאת המנהל, מיום 24.3.2008 ומיום 15.5.2008 (נספחים ח'-י' לתצהיר צדוק). ביום 2.6.2008 אישר המנהל את ביצוע העברת הזכויות מה"ה גרפי למר צדוק (נספח כ' לתצהיר צדוק). ביום 11.9.2008, לאחר העברת הזכויות ע"ש הקונה, הודיע המנהל לראשונה כי הוא דורש תשלום בשיעור 40% מערך הקרקע (ר' מכתב לעו"ד בלס, נספח כג' לתצהיר צדוק). גב' חדד הסבירה כי "ככלל נהוג לגבות את החוב נשוא התובענה דנן לאחר המצאת כתב העברת הזכויות על ידי הצדדים ... למנהל, וזאת במטרה להקל על הליכי הגביה, ברם עקב טעות לא נערכה גבייה מיד לאחר העברת הזכויות, אלא במסגרת פניה בכתב שנעשתה זמן קצר לאחר העברת הזכות, ביום 11.9.2008" (ס' 13 לתצהירה). בעדותה סיפרה כי זמן קצר לאחר העברת הזכויות ע"ש מר צדוק, "ראינו שלא שולם הכסף. ש. מי זה אנחנו? ת. הסגנית במחלקה, ליאורה. ש. היא גילתה את הטעות? ת. כן" (פ' ע' 48 ש' 24-20). נראה, אם כן, כי מחמת שמדובר בתשלום מיוחד ובלתי שגרתי, נשתכח מפקידי המנהל לדאוג לגבייתו במועד העברת הזכויות. מאותו טעם, ככל הנראה, דבר קיומו אף לא הופיע במסמכי המנהל שנסקרו לעיל -- אלה שקדמו לכריתת ההסכם, ואלו שבאו לאחריה. על הרקע הזה, נפנה לבחון את שאלת זכאותו של המנהל לדרוש את החוב, כמו גם את השאלה - מי הוא החייב הנכון. תוקף החוב וזהות החייב הרשאי המנהל לדרוש עתה את החוב? במישור תוקפו של החוב, אין החוב מתאיין או פוקע אך מחמת טעות בהליך הגבייה. החוב נותר על כנו, מכח החוזה שנכרת בין המנהל לבעלי הזכויות. אף אין לאמר כי המנהל ויתר על זכותו. אין למצוא ויתור מודע על הזכות, לא בהודעה לה"ה גרפי מיום 26.3.1997, ואף לא במידע המופיע במאגר המידע האינטרנטי ממאי 2007. שני מקורות אלה -- שעמדו בפני הרוכש בטרם נכנס לעיסקה -- לא התיימרו לספק מידע ממצה אודות מצבת החובות בקשר לנכס. הם לא באו כתשובה לשאלה מפורשת שהופנתה למנהל. לא נאמר בהם כי אלה הם התשלומים הבלעדיים שיש לשלם, ואין בהם התייחסות כלשהי לחוב מכח הסכם הפיתוח. יחד עם זאת, ראוי היה שהמנהל יציג - מיוזמתו ובאופן פוזיטיבי - את התשלום המיוחד מכח הסכם הפיתוח, הן במאגר המידע המקוון והן בהודעותיו המטפלות בתשלומי העברה (כגון "דמי הסכמה", המאוזכרים בהודעה ממרס 1997). אין צורך לאמר כי מידע אודות תשלום למנהל הוא בעל משמעות פיננסית לנקשרים בעיסקה. המנהל מצוי בעמדה נוחה לשקף את המידע באמצעים סבירים העומדים לרשותו, בהיותו הגורם הדורש את התשלום. מהודעות המנהל שלאחר כריתת הסכם המכר עולה, כי פקידי המנהל עצמם לא היו ערים לתשלום המיוחד, ופעלו לגבייתו באיחור. חוסר ערנות זה הוביל לכך שהמידע הרלבנטי לא השתקף במאגר המידע ובהודעה משנת 1997 הנ"ל. בכך תרם המנהל ל"תאונה משפטית", שהתבטאה בחשיפה מאוחרת של החוב. מחדלו של המנהל אינו חוסם אותו כליל מלתבוע את חובו. דוקטרינת המניעות אינה מובילה לתוצאה הכרחית של "הכל או לא כלום". יש להפעילה באופן מאוזן, המתחשב באשמם היחסי של כל הצדדים לפרשה. במקרה דנא, אין זה נכון למנוע מהמנהל את מלוא זכאותו. הטעם לכך נעוץ בזה, שהמידע הרלבנטי בענין החוב היה מצוי בפועל בידי בעלי הזכויות (ה"ה גרפי), וזאת מכח היותם צד לחוזה הפיתוח ומקבלי ההטבה הכספית. גם לרוכש (מר צדוק) היתה הזדמנות לחשוף את המידע, באמצעות עיון קפדני בחוזה הפיתוח, והצפת השאלה בפני המוכרים ובפני המנהל. דין הוא, כי מקום בו נפלה טעות משרדית בפני הרשות שמקורה בהיסח הדעת - רשאית היא לתקן את טעותה (ע"א 433/80 נכסי י.ב.מ. ישראל בע"מ נ' מנהל מס רכוש וקרן פיצויים, פ"ד לז(1) 337, בע' 351). בנסיבות הענין, המנהל יישא באחריות לחלקו בתאונה המשפטית הנ"ל, ועל דרך של הערכה, בשיעור 30%. אשר לרוכש - מר צדוק ובא-כוחו תרמו אף הם ל"תאונה המשפטית" דנא. מר צדוק חתם על כתב העברת הזכויות הנ"ל, בו הצהיר כי קרא את חוזה הפיתוח שבין ה"ה גרפי למנהל, והתחייב ליטול על עצמו את כל הזכויות והחובות של בעלי הזכויות לפיו. אין לקבל כי זוהי אמירה מן השפה ולחוץ. זוהי אמירה משפטית מחייבת, שיש בה כדי לקשור את הבעלים החדשים במכלול חובותיהם וזכויותיהם המשפטיות של הבעלים הקודמים. ודוקו: חוזה הפיתוח עמד בפני מר צדוק ובא-כוחו בטרם נכרת ההסכם עם ה"ה גרפי (ר' למשל עדותו של מר צדוק, פ' ע' 12 ש' 33-30, ועדותו של עו"ד בלס, פ' ע' 25 ש' 14). עו"ד בלס עיין בהסכם, וידע על חובת התשלום המיוחד בעת ההעברה. ואולם, הוא פירש את החוב כאילו מדובר "בדמי חכירה שנקראים דמי הפחתה של 40%" (עדותו בפ' ע' 27 ש' 30). מכיון שהונח בפניו אישור על היוון דמי החכירה (האישור משנת 1997 וכן המידע המקוון ממאי 2007) - הניח ש"אין חוב של דמי חכירה" (פ' ע' 27 ש' 23). עו"ד בלס העיד: "אני מפנה את בית המשפט לכתב שרשום מהוון, הכתב מדבר גם על זכויות מהוונות שאין לגביהם דמי חכירה. אני מחתים את הלקוח שלי על אותו מסמך, זה היה ברור שכתוב שלוקח על עצמו, וגם ללקוח שלי, שאין כל חוב..." (פ' ע' 27 ש' 26-22). עו"ד בלס גזר גזירה שווה מדמי החכירה לתשלום המיוחד שלפי חוזה הפיתוח. ולא היא. אף כי התשלום שלפי חוזה הפיתוח נולד על רקע הטבה כספית שניתנה בתשלום דמי חכירה ראשוניים, הרי שזהו תשלום עצמאי, העומד במובחן מתשלום דמי חכירה, והוא מעוגן בפיסקה חוזית נפרדת; הנה כך: "מאחר ושכ' נווה שולמית בגדרה נכללת באותם אתרים עליהם חלה החלטת מועצת מקרקעי ישראל מיום 20.6.95, ולפי קביעת הועדה לקרקע עירונית פטור היזם מתשלום דח"ר יוכרו לו 91% זכויות וישלם דח"ר מהוונים בשיעור 11%. במידה ויבקש להעביר זכויותיו לאחר (לא בן/ת או יורש חוק) ישלם 40% מערך הקרקע המשוערך בהפרשי הצמדה למועד העברת הזכויות". יהא כינויו של התשלום המיוחד אשר יהא, היה על הרוכש ובא-כוחו לבחון את תחולתו ביתר תשומת-לב. המילים בחוזה הן ברורות: הן מטילות חיוב עם העברת הזכויות לאחר (שאינו יורש). וכיצד ניתן היה להניח שחוב זה כבר שולם, אם הוא מתגבש רק בעת העברה לאחר? היה בכוחם של הרוכש וב"כ לפנות בשאלה מפורשת בענין זה למוכרים, וכן בשאלה למנהל. על רקע המכלול, אשמו היחסי של הרוכש יועמד על 20%. אשר למוכרים - ה"ה גרפי נושאים בנטל עיקרי לתשלום החוב, בהיותם הגורם שקיבל את ההטבה הכספית מן המנהל. קבלת ההטבה מקימה הנחה עובדתית כי ידעו בפועל, ולמצער היה עליהם לדעת, על החוב שיצמח לטובת המנהל -- כאשר ימכרו את זכויותיהם לצד שלישי. טענתו של מר גרפי - "אני הייתי בטוח שמהתשלומים שאני משלם למנהל, הייתי בטוח שאני לא חייב" (פ' ע' 60 ש' 17-16)- אין לה על מה שתסמוך, והיא מערבבת ללא הסבר בין סוגי תשלומים שונים. יוסף עוד, כי היה על ה"ה גרפי להעיד את עו"ד בר-אשר, שייצגם בעיסקה, כדי לזרות אור על מצב דעתם הסובייקטיבי של המוכרים בענין החוב, עת נקשרו בעיסקה. אי העדתו של עד רלבנטי נזקפת כנגדם. ה"ה גרפי הם גורם הנזק הזול ביותר, בהיותם בעלי המידע. ה"ה גרפי לא יוכלו להישמע בטענה כי סמכו על מצגי המנהל, שכן מעולם לא קיבלו מהמנהל הודעה הפוטרת אותם מהתשלום המיוחד, הצומח בעת העברת הזכויות. ה"ה גרפי אף לא יוכלו להישמע בטענה כי הרוכש נטל על עצמו במודע את החוב, שהרי לא אמרו לו - כפי שצריכים היו לאמר לו ברחל בתך הקטנה - שקיים חוב כזה. ה"ה גרפי יישאו בנטל בשיעור 50%. התוצאה היא כדלקמן: תביעתו של מר צדוק נדחית על כל חלקיה. אין מקום להצהיר כי הוא פטור באופן גורף מתשלום החוב. אף אין מקום לפצותו בגין עוגמת נפש, שהוסבה לו בין השאר מחמת מחדליו שלו ושל בא-כוחו. אף יש לזכור כי מדובר בהוצאה כספית גרידא שאין להפריז בגובהה, ולא חלילה בנזק לגוף או לנפש. נוכח דחית התביעה, ממילא יש לדחות את הודעת צד ג' שהמנהל הגיש כנגד ה"ה גרפי. התביעה-שכנגד שהגיש המנהל מתקבלת בחלקה. סכום החוב, בסך 165,246.65 ₪ יישא הפרשי הצמדה כחוק מיום 9.7.2007 ועד לתשלום בפועל. נוכח מחדלו של המנהל, אני מורה שלא תוסף ריבית על סכום זה. מתוך הסכום המוצמד, ייגרעו 30% עבור חלקו של המנהל בכשל, וכמפורט לעיל. היתרה תשולם על ידי הנתבעים כדלקמן: 20% ישולמו ע"י מר צדוק; 50% ע"י ה"ה גרפי ביחד ולחוד. הודעת צד ג' שהגיש מר צדוק כנגד ה"ה גרפי - נדחית. מר צדוק חייב כלפי המנהל כפי אשמו היחסי, ואין הוא רשאי לחזור על ה"ה גרפי בחלק זה. בנסיבות הענין, כל צד יישא בהוצאותיו. בשולי הדברים אציין כי אין מקום לטענת הנתבע 1 בענין חשש ל"עיוות דין", חלילה (ס' 34 לסיכומי הנתבע 1). לא היה מקום לאפשר תיקון כתבי הגנה בשלב המאוחר בו התבקש (ר' החלטה מיום 30.11.2010). יוזכר כי הנתבע 1 לא מיהר לפנות לייצוג משפטי, אף שהומלץ לו לעשות כן. בהחלטה מיום 5.1.2010 צוין: "הנתבעים 1 ו-2, ה"ה גרפי, ישקלו נטילת ייצוג על ידי עו"ד לצורך הטיפול בהליך דנא" (ס' 4 להחלטה). ראוי לפנות גם להחלטה מיום 17.3.2010: "יש להצטער על כך שה"ה גרפי אינם מיוצגים וזאת למרות הערתי בדיון הקודם. אם קיים קושי בשכירת עו"ד בתשלום יוכלו לפנות ליחידת הסיוע שבמשרד המשפטים... וכן לפנות ללשכת עוה"ד בת"א... וזאת על מנת לבחון אפשרות של ייצוג במסגרת תוכנית "שכר מצווה". מובהר לה"ה גרפי כי העדר הייצוג עלול להקשות עליהם בניהול הגנתם. כך למשל, לא הוגשו על ידם כתבי הגנה כנדרש לתביעה שכנגד שהגיש המנהל וכן להודעת צד ג' שהגיש מר צדוק. חסר זה בשני כתבי ההגנה הנדרשים בתיק עלול לפעול לרעתם של ה"ה גרפי. מחמת שאינם מיוצגים, אני מאפשרת לה"ה גרפי להגיש את כתבי ההגנה המאוזכרים לעיל בתוך 30 ימים מהיום. מובהר בזאת לה"ה גרפי כי אי הגשת כתב הגנה נושאת עמה משמעותיות משפטיות שיש להביא בחשבון. תוך כדי הקראת החלטתי זו טענו ה"ה גרפי כי "יש להם באוטו" את החומר. כמובן, ככל שהחומר קיים - יש להגישו למזכירות לאלתר" (ר' ס' 4-2 להחלטה). בסופו של יום, הנתבע 1 יוצג ע"י עורך-דין. לנתבע 1 ניתן יומו בבית המשפט באופן מלא. הנתבע 1 הגיש תצהיר עדות ראשית מפורט, חקר עדים באמצעות ב"כ (בחקירות ארוכות), והגיש סיכומים מנומקים. עמדתו בהליך דנא היתה ברורה, והיא הונחה בפני בית המשפט באופן סדור. בית המשפט הניח בפני הצדדים הצעה לסיום הסכסוך בדרכי שלום, כמקובל בבתי המשפט, וזאת כדי לקדם פתרון יעיל, ולחסוך לצדדים הוצאות התדיינות וסיכון. מעת שהצדדים בחרו לנהל את ההליך - הם נשמעו באופן מלא, וכמפורט לעיל. חוזההסכם פיתוח