קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא פינוי דוכן מפעל הפיס: הרקע לתביעה: 1. עניינה של התביעה שלפניי במחלוקת בדבר הצבת ביתן של מפעל הפיס (להלן: "הביתן"). התובעים הינם חלק מבעלי הזכויות בחנויות במרכז המסחרי נווה אילן ביבנה. לטענתם, הנתבעת 2 משכירה לנתבע 1 את הביתן וזאת תוך עשיית עושר על חשבון בעלי הזכויות במרכז המסחרי. מכאן התביעה שלפניי, בה התבקש סעד לפינוי הביתן ולהשבת הסכומים ששולמו כדמי שכירות. עיקר טענות התובעים: 2. המרכז המסחרי טרם נרשם כבית משותף בפנקס הבתים המשותפים. הנתבעת 2, האחים קרטין השקעות בנכסים בע"מ (להלן: "החברה") הקימה ובנתה את המרכז המסחרי. מרבית החנויות והנכסים שמרכיבים את המרכז המסחרי נמכרו לצדדים שלישיים. יחד עם זאת, החברה מחזיקה בשני נכסים שנותרו בבעלותה. 3. החברה מכרה את הזכויות בנכסים שונים במרכז המסחרי בהתאם להסכמי מכר סטנדרטיים. עם מכירת הנכסים לצדדים שלישיים החברה אינה חוכרת יותר של הקרקע וממילא לא נותרו לה זכויות בשטחים משותפים במרכז המסחרי. 4. התובעים ניהלו כנגד החברה הליכים משפטיים. במסגרת הליכים אלה, בא לידי סיום הסכם החזקה וניהול, מכוחו ניהלה החברה את המרכז המסחרי. במסגרת אותם הליכים התברר לתובעים שהחברה משכירה את הביתן למפעל הפיס. 5. אליבא התובעים הביתן מצוי ברכוש המשותף של המרכז המסחרי ועל כן אין לחברה הזכות להשכירו. בהקשר זה הדגישו התובעים, שהשטח בו מוצב הביתן לא הוצמד ליחידות שנותרו בבעלותה של החברה והוא אף אינו חלק מחניות אחרות אשר הוצמדו ליחידות אחרות במרכז. 6. החברה אינה רשאית להוציא את השטח עליו הוצב הביתן מכלל השטח המשותף. יתר על כן, היא אינה זכאית לגבות דמי שכירות מפעל הפיס. על כן, עתרו התובעים לפינוי הביתן ולהשבת דמי השכירות ששולמו בשבע השנים בטרם הגשת התביעה והכול בתוספת הפרשי הצמדה וריבית. עיקר טענות מפעל הפיס: 7. הביתן הוצב במקרקעין מכוח היתר בניה כחוק וזאת בשנת 1994, כ- 15 שנים בטרם הגשת התביעה. משכך, התביעה התיישנה. 8. בין מפעל הפיס לתובעים לא קיימת יריבות. הסכסוך הינו במישור היחסים שבין התובעים לבין החברה. 9. התובעים לא הציגו אסמכתאות המבססות את טענתם לכך שהביתן הוצב בשטחים המשותפים של המרכז המסחרי. כך לא הוצג המפרט להסכמי המכר ולא הוצג התקנון המיועד לבית המשותף. 10. מפעל הפיס הסתמך על אישור זכויות שהוצג לו, על פיו החברה ביחד עם גיל דשא חברה לבנין בע"מ הן המחזיקות בזכויות במגרש ששטחו 6,680 מ"ר. גם הרשות המקומית הודיעה למפעל הפיס שהמקרקעין עליו הוצב הביתן הינם מקרקעין פרטיים-מסחריים ואין מדובר בשטח ציבורי כדוגמת "מדרכה". 11. מפעל הפיס נקט בהליכי הודעה לצד שלישי כנגד החברה, במובן זה שעליה לשפות את מפעל הפיס בגין כל סכום שייפסק כנגדו. עיקר טענות החברה: 12. התובעים אינם מייצגים את כלל הדיירים במרכז המסחרי. למעשה התובעים הינם בעלי הזכויות בשטח מבונה של כ- 120 מ"ר, מתוך שטח מבונה של כ- 3,300 מ"ר. 13. התובעים שבים ומטרידים את החברה בהתדיינויות חוזרות ונשנות. התובעים יכלו לעתור לסעד דנן במסגרת הליך קודם שהתנהל בבית משפט השלום ברחובות. 14. החברה היא זו שהקימה את המרכז המסחרי בתחילת שנות השמונים. החברה מכרה את היחידות במרכז המסחרי לצדדים שלישיים ובבעלותה נותרו 3 נכסים, מתוך 43 נכסים. כל פעילויותיה של החברה נעשו כדין ועל פי זכויותיה במקרקעין. כך, החברה החלה להשכיר את הביתן למפעל הפיס באמצע שנות השמונים. 15. החברה זכאית להצמיד את מגרש החניה לכל נכס שהיא תמצא לנכון. הביתן נמצא בתוך המגרש המיועד לחניון ולאחר שהמרכז המסחרי יירשם כבית משותף הוא יוצמד לאחד הנכסים של הנתבעת, לפי שיקול דעתה. 16. בדיון שנערך לפניי העידו העדים הבאים: מטעם התובעים: המודד מר תאופיק בקלה (ערך חוות דעת מטעם התובעים) וגב' ענת שפיר (בעלת מחצית הזכויות בחנות במרכז המסחרי). מטעם החברה: המודד מר אביגדור מזור (ערך שתי חוות דעת מצד החברה) ומר קרטין שמואל. מפעל הפיס לא זימן עדים מטעמו. דיון והכרעה: 17. במוקד המחלוקת מצוי ביתן, אשר משמש למכירת כרטיסי הגרלה ומופעל באמצעות מפעל הפיס. 18. על פי ממצאיהם של שני המודדים (המודד בקלה והמודד מזור), הביתן ממוקם במגרש 3901/3. שני המודדים הגיעו למסקנה משותפת שהמקרקעין בכללותם מורכבים משלושה מגרשים: 3901/1, 3901/2, 3301/3. מגרשים 3901/1 ו- 3901/2, הינם שטחים בנויים ועליהם הוקמו מבנים למטרות מסחר. 19. על פי חוות דעתו של המודד מר מזור, ייעוד מגרש 3901/3 הוא חניה וגינון. המודד מר מזור נחקר ארוכות בסוגיה זו, ונותר איתן בדעתו על פיה ייעוד המגרש הוא חניה וגינון [פר' עמ' 25, ש' 26-27]. 20. על פי חוות דעתו של המודד מר בקלה השטחים שאינם בנויים מוגדרים במגרש 3901/3: גינות, ערוגות, חניות - עשויים אספלט, מעברים לרכב - עשויים אספלט, מעברים להולכי רגל - עשויים אבן משולבת ובהן אף מוצבים מכשולי אבן למניעת כניסת כלי רכב. על פי חוות דעתו של המודד מר בקלה הביתן ממוקם בשטח שמיועד למעבר הולכי הרגל ומרוצף באבנים משתלבות [סעיף 4 לת/2]. המודד מר מזור ערך חוות דעתו משלימה. על פי חוות דעתו זו, המודד מר בקלה גלש לנושאים שאינם רלוונטיים. ייעוד המגרש הינו חניה וגינון [סעיף 5 לנ/1א]. 21. במהלך חקירתו הציג המודד מר מזור תוכנית מדידה נכונה לתאריך 13.2.2005. תוכנית המדידה תואמת למוצג ת/1, שהינו הגדלה של מפת המדידה שערך המודד מר מזור. בשני המוצגים ניתן להבחין במיקומו המדויק של הביתן: במגרש 3901/3 באזור המעברים המיועדים להולכי רגל ולא באזור הסלול באספלט אשר משמש לחניה. בכך הכיר גם המודד מר מזור בחקירתו הנגדית: "ש. הוא לא במקום שמצוין חניית אספלט. ת. מה שכתוב במפה שאתה מראה לי כתוב "מרוצף". ש. מה שמרוצף איננו חניה. ת. איננו חניה בפועל." [פר' עמ' 30 ש' 1-4] 22. סיכומו של דבר, אני קובע שהביתן ממוקם בחלקו הדרום-מערבי של מגרש 3901/3, כמסומן במוצג נ/1 ב'. הביתן ניצב על גבי אזור שאינו משמש לחניה, אלא משמש כמעבר פתוח להולכי רגל בתוך מגרש 3901/3 שייעודו גינון וחניה. 23. התובעים התבססו על הסכמי המכר. אין מחלוקת בין הצדדים שמרביתם של הסכמי המכר נעשו בנוסח דומה או זהה. לצורך המחלוקת שלפניי הוצג ההסכם שבין החברה לבין משפחת שפיר [ת/5]. 24. על פי סעיף 9 להסכם המכר הוגדר הרכוש המשותף בזו הלשון: "כל חלקי הבית, למעט הנכסים שבבית (משרדים/חניות/בתי עסק), והחלקים מהרכוש המשותף אשר הוצמדו לנכסים עצמם כמפורט בסעיף 20 להלן. הרכוש המשותף יכלול, כמו כן, גם את הקרקע, קומת עמודים, החצר, הגינה, הגג/ות, הקירות החיצוניים, המסד, המקלטים, חדר/י אשפה או משטחי אשפה, חדר/י כניסה וחדר/י מדרגות, שבילים, גדרות, וכל המערכות ו/או המתקנים המרכזיים...". [סעיף 9 לת/5] 25. בפיסקה הראשונה להסכם המכר התחייבה החברה בזו הלשון: "הואיל והחברה מצהירה בזה כי על פי חוזה פיתוח עם מינהל מקרקעי ישראל [להלן - "המינהל"] הקימה את המרכז המסחרי שלב א' ביבנה שכונה 400 על מגרש 3901/1,2,3 המהווה חלק מתוכנית יב/ש/4 עפ"י תכנית בנין העיר מס' זמ/122 גוש 4906 חלקה 13 ו/או גוש 3512 חלקות 104, 16 (להלן: "הבית"). 26. העולה מהאמור לעיל ש"הבית" כולל את שלושת מגרשי המשנה: 3901/1, 3901/2, 3901/3. על פי הגדרה זו, הרכוש המשותף מקיף את כלל חלקי הבית, היינו גם את מגרש 3901/3. 27. בהתאם לסעיף 19 להסכם, ניתנה לחברה הזכות לנהל את החניון ולהצמיד מקומות חניה לפי שיקול דעתה הבלעדי [סעיף 19 א' לת/5]. כפי שקבעתי, הביתן אינו מוצב בשטח סלול, כחלק מאחת החניות, אלא מוצב על גבי מדרכה הבנויה מאבנים משתלבות והיא משמשת את המבקרים במרכז המסחרי. 28. מחקירתו הנגדית של מר קרטין עלה שלא צורף מפרט לחוזי המכר: "נושא של מפרט טכני לא כל כך כמו היום. למיטב זכרוני לא היה חלק בלתי נפרד מהחוזה. באופן אישי - לא ידעתי אז מה שאני יודע היום". [פר' עמ' 47, ש' 1-2] 29. לגרסתו של מר קרטין השטח המשותף אינו כולל את מגרש 3901/3 [פר' עמ' 47, ש' 16-17]. אלא שגרסה זו אינה מתיישבת עם הוראותיו הברורות של חוזה המכר לפיה ה"בית" כולל את שלושת המגרשים וממילא כולל גם את מגרש 3901/3. 30. גב' שפיר העידה לפניי שגם מבחינת מהותם של דברים, אזור המדרכה מהווה שטח משותף: "... בתוך מרכז קניות המקום שבו דורכים האנשים ונכנסים לחנויות הוא הרכוש המשותף של כל בעלי החניות שיש לו אינטרס שאנשים ינועו בו". [פר' עמ' 36 ש' 11-13] 31. סיכומו של דבר, על פי הסכמי המכר מגרש 3901/3 מהווה חלק מ"הבית". על פי סעיף 9 להסכמי המכר, הרכוש המשותף בנוי כהגדרה שיורית. מאחר שהשטח בו מוצב הביתן אינו מהווה חניה, אלא מדרכה שפתוחה לשימוש המבקרים, אזי הביתן מצוי לכאורה ברכוש המשותף כהגדרתו בחוזה המכר. 32. אין מניעה שיזם המקים מבנה במקרקעין, ייגרע חלקים מתוך "הרכוש המשותף". יחד עם זאת, חייבת להיות הסדרה ברורה במערכת ההסכמית שבין בעלי הזכויות המתירה מהלך זה. 33. בענייננו, מדובר במבנה של קבע שיש בו כ- 43 יחידות לעסקים והוא טרם נרשם כבית משותף. על כן, המרכז המסחרי נכלל במסגרת פרק ו' 1 לחוק המקרקעין, התשכ"ט - 1969 (להלן: "החוק") והוא מהווה בית שאינו רשום כבית משותף. 34. בהתאם לסעיף 6 לחוק המכר (דירות), תשל"ג-1973, גריעת חלקים מהרכוש המשותף מחייבת עריכת מסמך נפרד מהסכם המכר. הדעה הרווחת הינה שחוק זה חל גם על מבנים מסחריים [איל זמיר, פירוש לחוקי החוזים - חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973, 137-135 (א' זמיר, א"מ ראבילו, ג' שלו עורכים) (2002)]. 35. הכלל הוא שגריעת חלקים מהשטח המשותף צריכה להיעשות במסמך נפרד לחוזה או במפרט. על המסמך להיות מצורף לחוזה בעת עריכתו וההסכמה המאפשרת את הגריעה צריכה להיות קונקרטית וברורה [ע"א 7379/06 ג.מ.ח.ל. חברה לבניה 1992 בע"מ נ' טהוליאן, (ט.פ.) (2009); ע"א 213/80 שמעונוף נ' ברוכים, פ"ד ל"ז (3) 808 (1983)]. 36. בענייננו, אני מביא בחשבון שהסכמי המכר נכרתו בשנות ה- 80 ובראשית שנות ה- 90. אף בהתחשב בכך, לא ניתן להצדיק את היעדרו של מפרט או תשריט קונקרטי, אשר היו אמורים להיות מצורפים להסכמי המכר ובהם היו מוגדרים במפורש השטחים שנגרעו מתוך הרכוש המשותף. ממילא אין לקבל את טענת החברה, ככל שהיא נוגעת להוראות כלליות שמקנות לה זכות לגרוע חלקים מהרכוש המשותף רק בהסתמך על כך שייעוד מגרש 3901/3 הינו חנייה וגינון. טענה זו עומדת בסתירה חזיתית להלכות שנקבעו בבית המשפט העליון. טענה זו אף אינה מתיישבת עם הגדרת מגרש 3901/3 כחלק מ"הבית" וממילא היותו חלק מהרכוש המשותף. 37. לא כך הם פני הדברים לעניין החניות. בהקשר זה נקבע במפורש בהסכם המכר שהרכוש המשותף אינו כולל את החניות. יתר על כן, בסעיף 19 א' להסכם המכר נקבע שחלק מהחניות יוצמדו לסופר מרקט, חלק אחר יוצמדו ליחידות בבית ואילו חלק נוסף יועמד לרשות הציבור בתשלום לפי בחירתה ושיקול דעתה הבלעדי של החברה. 38. סעיף 19 א' הינו תנאי ברור וקונקרטי. עדות לכך בדברי נציגת התובעים, אשר העידה לפניי כי הייתה מודעת לכך שהחניות אינן מהוות חלק מהרכוש המשותף [פר' עמ' 38, ש' 7-11]. 39. כך, גב' שפיר אישרה בעדותה שהחברה רשאית להשכיר את החניות, כי החניון אינו מהווה חלק מהרכוש המשותף. וכך עלו הדברים בחקירתה הנגדית: "ש. אני מפנה לנוסח סעיף 19 לת/5. חלקם יועמדו לרשות הציבור בתשלום. ת. כן. הוא רשאים להשכיר את החניות. ש. את לא מתכוונת שאת רוצה אליך גם את שטח החניון. ת. לא". [פר' עמ' 38, ש' 18-21] 40. בהמשך לעדותה לפניי אישרה גב' שפיר שאילו היתה נדרשת לשלם דמי חניה היתה עושה כן [פר' עמ' 39 ש' 5-7]. התרשמתי שגב' שפיר אשר "נבחרה" להעיד בשם כלל התובעים מודעת היטב להוראות ההסכם לעניין החניות. התרשמתי שאכן קיימת גמירות דעת ומסוימות באשר לגריעת החניות מהרכוש המשותף. על כן, אני קובע ששטח החניות לרבות שטחי הלוואי הצמודים לחניות אינו מהווה חלק מהרכוש המשותף. לא כך הם פני הדברים לעניין המדרכות והגינות שבמגרש 3901/3. שטחים אלה מהווים במפורש חלק מהרכוש המשותף, זאת לנוכח ההגדרה השיורית שנקבעה בהסכם המכר. 41. מטעמים אלה, אני קובע שאף בהתחשב בהסדר לגבי שטחי החניה, הביתן ממוקם ברכוש המשותף. הביתן מהווה תפיסת חזקה ייחודית על ידי החברה שהינה בעלת הזכויות בשלוש יחידות בלבד במרכז המסחרי וכן בעלת הזכויות בחניונים. תפיסת חזקה ייחודית על ידי בעל זכויות בבית, מהווה שימוש בלתי סביר ברכוש המשותף [ע"א 810/82 זול בו בע"מ נ' זיידה, פ"ד לז(4) 737, 741 (1983)]. 42. ממילא גביית דמי שכירות מצד שלישי בנסיבות שכאלה, מהווה התעשרות שלא כדין. יפים לעניין זה דבריו של השופט אור בע"א 290/80 ש.ג.מ. חניונים בע"מ נ' מדינת ישראל, פ"ד לז(2) 633, 639-640 (1983): "התביעה להשבה בדיני עשיית עושר ולא במשפט בשל נטילת רכוש הזולת או שימוש בו מושתתת על כך, שהנתבע...השתמש בו לתועלתו ולהנאתו, מבלי שבעל הרכוש, והזכאי על-פי דין להשתמש בו וליהנות ממנו ומפרותיו, ניאות להקנות לנתבע טובת הנאה זו בחינם" [...] "כך הוא גם כשפלוני משתמש במקרקעין, אשר לאחר זכות החזקה והשימוש בהם, ללא הסכמת האחר: במקרה כזה מתעשר הוא על חשבונו, ואותו אחר זכאי 'להשבה' של אותה 'התעשרות' של פלוני, על-ידי כך שפלוני יחויב לשלם לו דמי שימוש" 43. בנסיבות אלה, זכאים התובעים לעתור לפינוי הביתן מאזור המדרכה שבמגרש 3901/3. בהתחשב בכך שהביתן הוצב לפני כ- 18 שנים, אני מורה על פינויו וזאת בתוך 6 חודשים מיום פסק הדין. פרק זמן זה נועד על מנת לאפשר למפעל הפיס להתארגן למיקום חלופי להצבת הביתן, או להגיע להסכמה כזו או אחרת עם בעלי הזכויות במבנה או עם גוף מוסמך אחר שיפעל בשם בעלי הזכויות. 44. אשר לתביעתם הכספית של התובעים להשבת דמי השכירות. בהתחשב בכך שהתובעים לא הוכיחו לפניי שיעור זכויותיהם מתוך כלל בעלי הזכויות במרכז המסחרי, הרי שאין בידי אלא לערוך חישוב יחסי על דרך האומדנא, וזאת בהתאם לסעיף 30 לנ/2. על כן, אני קובע שהחברה תשיב לתובעים 5% מהכספים שגבתה כדמי שכירות, כמפורט בסעיף 41 לת/3, היינו סך 7,643 ₪ ליום 31.12.2010. 45. אינני רואה לנכון לחייב את מפעל הפיס להשיב לתובעים סכומים כלשהם. שוכנעתי שמפעל הפיס פעל בהתאם למצגים שהוצגו לו ובהתאם לבדיקות שערך אצל מינהל מקרקעי ישראל והרשות המקומית. יתר על כן, מפעל הפיס נשא בתשלום דמי השכירות ובמובן זה אף לא התעשר על חשבון התובעים. 46. הנתבעות העלו טענה על פיה לכאורה התיישנה התביעה. אני סבור שאין יסוד לטענה זו. עילת התביעה המרכזית שלפניי הינה עשיית עושר ולא במשפט. עילה זו מתייחסת הן לאופי השימוש ברכוש המשותף והן לגביית דמי שכירות שנתיים, מידי שנה בשנה בלא זכות שבדין. מדובר בעילות מתחדשות ונמשכות, שאינן מתיישנות. על כן, אני קובע שהתביעה דנן המתייחסת לשבע השנים הנספרות לאחור ממועד הגשתה טרם התיישנה. 47. לא מצאתי ממש ביתר טענות הצדדים והן נידחות. 48. סוף דבר - התביעה מתקבלת בחלקה: א. ניתן בזאת צו לפינוי הביתן משטח המדרכות במגרש 3901/3. הנני מעכב את ביצוע הצו למשך 6 חודשים מיום מתן פסק הדין, וזאת על מנת לאפשר למפעל הפיס להיערך לפינוי הביתן או להגיע להסדר עם בעלי הזכויות במרכז המסחרי. עיכוב הביצוע מותנה בכך שדמי השכירות יועברו לידי ב"כ התובעים אשר יחלק את הכספים בהתאם להחלטת בעלי רוב הזכויות במרכז המסחרי. אני מחייב את החברה לשלם לתובעים סך 7,643 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום 31.12.2010. ג. לנוכח התוצאה אליה הגעתי ובהתחשב בהיקף ההליכים המשפטיים בתביעה דנן, אני מחייב את החברה לשלם לתובעים הוצאות משפט: מחצית אגרת בית המשפט, שכר המודד מר בקלה לרבות שכרו בגין התייצבותו לישיבת ההוכחות. כן אני מחייב את החברה לשלם לתובעים את שכר טרחת בא כוחם בסך 12,000 ₪. ד. הואיל וחלקם של טענות מפעל הפיס התקבלו וחלקם האחר נדחה, אין צו להוצאות ולשכר טרחה כנגד מפעל הפיס. ה. החיובים הכספיים בפסק דין ישולמו לא יאוחר מיום 5.9.2012. הימוריםמפעל הפיסמפעלפינוי