תביעה לפינוי מנכס

קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא תביעה לפינוי מנכס: תביעה מ- 13.4.98 שהוגדרה כתביעה לפינוי מנכס המשמש כמזנון אותו מנהל ומפעיל הנתבע בבית החולים בנהריה והידוע גם כחלק מחלקה 86 בגוש 18151. התובעת הינה הבעלים של המקרקעין עליהם נמצא בית החולים ולרבות המזנון שבו מדובר אשר ממוקם בסמוך לכניסה הראשית. בתאריך 27.2.72 נחתם הסכם הרשאה לניהול המזנון בין התובעת לבין הנתבע ותוקפו של הסכם זה הוארך מעת לעת ע"י הצדדים. במהלך שנת 1984 נחתם הסכם חדש בין הצדדים (העתק צורף כנספח ב' לתצהירי התובעת). בתאריך 15.8.94 או בסמוך לכך שלחה התובעת אל הנתבע מכתב, נספח ג' לכתב התביעה ובו הודיעה התובעת לנתבע כי תקופת ההרשאה לניהול המזנון תפוג ביום 31.3.95. התביעה הוגשה לאחר שהנתבע לא שעה למכתב זה והמשיך להחזיק בנכס. טוענת התובעת כי בהתאם לסעיף 12 להסכם הראשון ובהתאם לסעיף 15 להסכם השני רשאית היתה התובעת להודיע לנתבע על סיום תקופת ההרשאה לניהול המזנון והנתבע חייב עם קבלת ההודעה לנהוג לפיה ובלבד שההודעה תימסר בכתב לא יאוחר מחודש ימים לפני תום התקופה הקבועה לסיום ההרשאה. על פי תנאי החוזה שיגרה כאמור התובעת הודעה לנתבע בדבר תום תוקף תקופת ההרשאה והנתבע חייב היה לפנות את הנכס עד ליום 31.3.95. בנוסף טוענת התובעת כי רשאית היתה להביא לסיום הרשות אשר העניקה בזמנו לנתבע על רקע הפרות מתמשכות ויסודיות מצד הנתבע של התנאים אשר נלוו להסכם ההרשאה ובין ההפרות מונה התובעת את התנהגות הנתבע באי שמירה על הוראות כשרות, פעולות להעברת הזכויות במזנון ו/או לניהולו לצד ג', אי תשלום דמי שימוש ועוד. מוסיפה וטוענת התובעת כי על פי דין חייבת היתה להודיע לנתבע על סיום הקשר החוזי לאחר שבשנת 1993 בעקבות חקיקתו של חוק חובת מכרזים נקבע בהוראת שעה על פי תקנות משק וכספים כי באשר להתקשרויות ישנות ניתן להאריך תוקף הסכמים קיימים עד 4 שנים בתנאי שאפשרות כזו צוינה בחוזה ולאחר קבלת אישור בכתב מטעם החשב הכללי. מנגד טוען הנתבע כי מעמדו בנכס הינו של דייר מוגן וזאת הן מתוקף העובדה כי שילם עבור הזכות להיכנס ולנהל את הנכס סך בשקלים השווה ל- 80,000 דולר לדיירים הקודמים והן מתוקף ההשקעות הרבות אשר השקיע במזנון. אמנם על פי נוסח ההסכם השני הנ"ל אין לראות את מעמדו כדייר מוגן בנכס ואולם הסכם זה נכרת בנסיבות של עושק ואין לו כל תוקף מחייב. ההסכם הראשון אשר נכרת בהסכמה חופשית בין הצדדים איננו כולל פיסקה השוללת את מעמדו כדייר מוגן. השאלה העיקרית שבמחלוקת בין הצדדים היא איפוא שאלת מעמדו של הנתבע בנכס. עיון בכתבי הטענות, בתצהירי הצדדים , בתוכן העדויות אשר נשמעו ובכתבי הסיכומים מעלה כי הנתבע איננו דייר מוגן במזנון ומעמדו הינו של בעל רשות בלבד. סעיף 1 לחוק הגנת הדייר (נוסח משולב) תשל"ב 1972 מגדיר דייר לעניין החוק "לגבי בעל בית כמי שמחזיק בנכס על פי חוזה או מכוח חוק זה". אין מקום לקבוע כי הנתבע הינו דייר מוגן מכוח חוזה. בהסכם הראשון אין כל הוראה לפיה על היחסים החוזיים שבין הצדדים חל חוק הגנת הדייר. אדרבה, כותרתו תוכנו ולשונו של ההסכם הראשון מצביעים על כוונה ברורה להקנות לנתבע אך זכות של בעל רשיון ואף זאת במגבלות החוזה. די לצורך כך לצטט מס' פסקאות מתוך החוזה: סעיף 1 - "הממשלה מרשה בזאת למנהל המזנון ומנהל המזנון מתחייב בזאת כלפי הממשלה לקיים ולנהל על חשבונו הוא מזנון וכו'" סעיף 2 (א) - "המקום למזנון במשרד ייקבע מזמן לזמן ע"י ב"כ הנהלת המשרד ומנהל המזנון מתחייב לנהל את המזנון במקום שייקבע כנ"ל ובמידת הצורך להעביר את המזנון ממקום למקום וכו'". סעיף 2(ב) - "למנהל המזנון לא תהא כל זכות חזקה בלעדית במקום המזנון וכו'". סעיף 15 - "הפסקת הרשאה זו וכו' לא תזכה את מנהל המזנון או יורשיו לפיצויים כלשהם מאת הממשלה". הנספח להסכם נקרא "נספח להרשאה לניהול מזנון" והנתבע מוגדר כמנהל המזנון. בהסכם השני מצוין מפורשות כי על היחסים החוזיים שבין הצדדים אין תחולה לחוק הגנת הדייר. אין מקום לקבל את טענת הנתבע לפיה מתוכן חילופי המכתבים שבין הצדדים עולה כי התובעת עצמה ראתה שוני יסודי בין נוסחי ההסכמים וכי מתוכן חילופי המכתבים ניתן להסיק כי להשקפת התובעת עצמה היה מקום עפ"י הוראות ההסכם הראשוני,לראות בנתבע משום דייר מוגן, ראשית מעמדו של הנתבע איננו נקבע על פי השקפתו של פקיד זה או אחר ושנית ניתן להבחין מתוך עיון בשני ההסכמים כי הגדרת מעמדו של הנתבע איננה של דייר מוגן. אף אין ממש לדעתי בטענת הנתבע לפיה ההסכם השני חסר תוקף משפטי מחייב מאחר ולא נקוב בו תאריך כריתתו וכן חסר בו ציון גובה דמי השכירות. הרי בסעיף 15(א) להסכם מצוין במפורש כי החוזה הינו לתקופה מיום 1.4.84 ועד ליום 31.3.85 ואין חולק כי הנתבע החזיק ברציפות במזנון החל מתחילת שנות ה- 70. די בכך כדי להגדיר את תקופת השכירות ואף ניתן לשער כי ההסכם נחתם סמוך למועד תחילת תוקפו. אשר לעניין דמי השכירות הגם שאינם מצויינים במפורש בחוזה ניתן על פי סעיף 26 לחוק החוזים (חלק רביעי) תשל"ג 1973 להשלים פרט זה על פי הנוהג אשר התקיים בין הצדדים וכפי שעולה מתצהירו של הנתבע הוא המשיך לשלם דמי שכירות כמנהגו עד לשנת 94 מועד שבו התובעת דרשה מן הנתבע בכתב לשנות מנוהג התשלום ולשלם 'דמי שכירות חופשית'. אין לדעתי מקום גם לטענה כי ההסכם השני נחתם בנסיבות של כפייה ועושק. עובר לכריתת ההסכם התנהל מו"מ בין הצדדים כאשר הנתבע מיוצג היה על ידי פרקליטו ואף הודיע בתאריך 9.1.84 לתובעת באמצעות ב"כ כי יש בפיו תנאים לחתימתו על ההסכם החדש ולדעתו יש לתקן, לשנות או להוסיף תנאים לפי דרישת הנתבע. אם סבר הנתבע כי זכויותיו מתקפחות הרי יכול היה להציג את עמדתו בפני בית המשפט בהיותו מיוצג. הנתבע יודע היטב להגן על עמדתו והליכי בית המשפט אינם זרים לו. גם תנאי החוזה אינם בלתי סבירים או בלתי מקובלים וממילא אין בסיס עובדתי ומשפטי לטענות הכפייה ו/או העושק. בין כך ובין כך , דהיינו בין על פי תנאי ההסכם הראשון ובוודאי שעל פי תנאי ההסכם השני אין לראות בנתבע כלפי בעל הבית ,קרי התובעת, "דייר מכוח חוזה" כמשמעותו בסעיף 1 לחוק הגנת הדייר הנ"ל. הנתבע אף איננו רשאי לדעתי לדרוש זכות דיירות מוגנת מכוח החוק כמי ששילם 'דמי מפתח' עבור הנכס. דמי מפתח מוגדרים כ"כל תמורה שאינה דמי שכירות הניתנת בקשר לשכירות של מושכר". בכל מקרה אין לראות בהשקעות שהשקיע דייר בנכס באופן חד צדדי ושלא על דעת בעל הנכס והסכמתו לראות בהשקעה משום דמי מפתח, כהשקעה המקנה זכות להגנת הדייר על פי החוק. ההלכה בעניין זה היא שמשקבע המחוקק שדמי המפתח יכול שילבשו צורה של כל תמורה ולאו דווקא תשלום במזומנים התייחס המחוקק לתמורה הניתנת מדעת ולא לטובות הנאה שאינן ניתנות בהסכמה בקשר לשכירות. אין הדייר יכול לשנות מעמדו באופן חד צדדי על ידי ביצוע תיקונים או שיפוצים כדי לטעון לאחר מכן שבשל פעולות אלה הוקנתה למשכיר תמורה. על אחת כמה וכמה שלא ניתן ליצור באופן מלאכותי וללא הסכמה הדדית תשלום דמי מפתח כביכול כדי לשנות מעמד של דייר שאינו מוגן לדייר מוגן כשהחוזים קובעים במפורש שהוא לא מוגן. מכאן שגם אילו הוכיח הנתבע כי אכן השקיע השקעות כאלה ואחרות במזנון לא היה בכך בנסיבות דנן כדי להקנות לו זכות לדיירות מוגנת. במקרה דנן אף לא הוכיח הנתבע את טענתו להשקעות בנכס והוא עצמו לא היה מסוגל ליתן פירוט להשקעותיו או לאמוד אותם בכסף (ראה פרוטוקול הדיון מיום 15.1.02 עמ' 2 שורות 3-5). התמורה הנדרשת בסעיף 1 לחוק הגנת הדייר היא תמורה הניתנת בקשר לשכירות או בקשר לקבלת החזקה או להחזרת החזקה במושכר לפי החוק. הנתבע לא הוכיח מתן תמורה בקשר לשכירות או בכלל בעניין השקעותיו כביכול. כאמור הוסיף וטען הנתבע כי שילם לדיירים הקודמים סך בשקלים השווה ל- 80,000 דולר וכי יש לראות בתשלום זה, תשלום דמי מפתח (פרוטוקול הדיון מיום 15.1.02 עמ' 2 שורות 7-9). הנתבע לא תמך טענתו באסמכתאות והסביר שלא קיבל קבלה עבור התשלום (פרוטוקול הדיון מיום 15.1.02 שורות 18-19). אמנם מנספח ה' לתצהיר מר שטרסברג מטעם התובעת עולה כי ידוע היה על דרישה כספית כלשהי שהציבו הדיירים הקודמים לנתבע ואולם התובעת התריעה בפני הנתבע כי אין כלל מקום לדרישה זו וכך כתב אמרכל בית החולים לנתבע: "נודע לנו כי חוכרי המזנון במוסדנו הציעו לך לקבל מהם את החכירה תמורת תשלום מסויים. אנו חובה לעצמנו להביא לידיעתך כי חוכרי המזנון אינם רשאים - בהתאם לסעיף 4 (א)(ד) של הסכם ההרשאה להעביר ו/או למסור לאחר את זכויותיהם לאחר על פי ההסכם ואם אמנם תשלם לחוכרים תשלום כלשהו אתה עלול לשים את כספך על קרן הצבי". מכאן שהתובעת לא ראתה מלכתחילה את עניין חוק הגנת הדייר כמסגרת משפטית תקפה למערכת היחסים שבינה לבין הדיירים הקודמים ו/או בינה לבין הנתבע. נכון יהיה לדעתי להגדיר את מעמדו של הנתבע בנכס כמעמד של בעל רשות. כאמור לעיל, כותרתם לשונם ותוכנם של שני ההסכמים הנ"ל מלמדים כי אכן ניתנה לנתבע הרשאה וסמכות לנהל את המזנון ללא זכות להחזיק בנכס חזקה בלעדית. בשני ההסכמים נקבע במפורש שלנתבע אין זכות לחזקה בלעדית בנכס במובן זה חלות על היחסים שבין הצדדים הוראות פרק א' לחוק השכירות והשאילה בשילוב עם סעיף 31 לחוק ובכפוף לתניות החוזית שבין הצדדים. רשיון להחזיק בנכס של אחר מגיע לקיצו עם ביטולו על ידי בעל הנכס והלכה פסוקה היא כי רשות שאיננה קצובה בזמן מתבטלת כהרף עין עם גילוי דעתו של בעל המקרקעין שאין ברצונו להמשיך בהענקת הרשיון. הגשת תביעה על ידי בעל נכס כלפי מי שהיה בעל רשיון לסילוק ידו מן הנכס כוללת בחובה גם הודעה על ביטול הרשיון . ראה ע.א 32/77 פד"י ל"א 3 עמ' 210. במקרה דנן שיגרה התובעת לנתבע כבר ביום 15.8.94 מכתב ובו הודעה על סיום תקופת ההתקשרות ביום 31.3.95. אמנם הנתבע גורס כי סיום הקשר שבין הצדדים לא נבע מנימוקים ענייניים ואולם התובעת נהנית מחזקת תקינות פעולות המינהל ועל פני הדברים פעלה התובעת בהתאם להוראות החשב הכללי תוך לקיחה בחשבון של הליקויים אשר נתגלו באופן ניהול המזנון במשך תקופה ממושכת. נטל הראיה והשכנוע להוכיח כי נפל פגם בתהליך קבלת ההחלטות מוטל על שכמו של הנתבע והוא לא עמד בו. מכאן שדין התביעה לפינוי/סילוק יד, להתקבל. בעניין התביעה הכספית ע"ס 116,053 ₪ כדמי שימוש ראויים, הגישה התובעת חוו"ד של מומחה , הגב' שרונה ברזילי שמאית מקרקעין מוסמכת ומנהלת נכסים. אמנם בכתב התביעה נפלה שגגה כאשר נרשם בסעיף 10 שהשכר המבוקש הינו לתקופה שמיום 1.1.94 ועד ל - 31.7.94 ואולם ברור שאין מדובר אלא בטעות קולמוס שהרי התובעת הסתמכה בכתב התביעה על חוות הדעת המציינת במפורש את תקופת ההערכה מיום 1.1.94 ועד ליום 31.7.97. הנתבע לא הציג חוו"ד נוגדת ולפיכך ככלל יש לאמץ לדעתי את עקרונות השומה כפוף לכך שתשלום דמי השכירות הראויים ייקבע לתקופה שמיום 1.4.95 ואילך וזאת מכיוון שהתובעת לא הצביעה על הבסיס המשפטי המאפשר לה שינוי חד צדדי ומיידי של דמי השכירות בשיעור של כ- 700-800% בתוך תקופת שנת החוזה. אני מחייב איפוא הנתבע לפנות את המזנון נשוא הדיון כמתואר בחוות הדעת נספח ה' לכתב התביעה אשר לצורך הגדרת הנכס מהווה חלק בלתי נפרד מפסק דין זה ולהחזיר את החזקה בנכס לתובעת כשהוא פנוי מכל אדם וחפץ שבשליטת הנתבע. בנוסף לכך אני מחייב הנתבע לשלם לתובעת סך 65,948 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 1.8.97 ועד ליום התשלום בפועל וכן את הוצאות המשפט ובנוסף לכך שכ"ט עו"ד בסך 15,000 ₪ בצירוף מע"מ והפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד ליום התשלום בפועל. תביעת פינויפינוי