תביעת פינוי מקרקעין

בתביעת פינוי מקרקעין, על התובע להוכיח שני רכיבים: הראשון, כרטיס הכניסה לזירה המשפטית, קרי: הזכות במקרקעין; השני, העילה שבגינה הוגשה התביעה, קרי: הסגת גבול של הנתבע במקרקעין (ראו: רע"א 5518/98, יצחק יוסף נ' אביגדור עוקשי, פ"ד נה (3), 294, 304). בעל מקרקעין ומי שמחזיק בהם כדין, רשאי לדרוש ממי שתפס חזקה במקרקעין שלא כדין, לסלק מהם ידו: 16. בעל מקרקעין ומי שזכאי להחזיק בהם זכאי לדרוש מסירת המקרקעין ממי שמחזיק בהם שלא כדין. (סעיף 16 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969). הזכות עומדת לבעל המקרקעין אף אם אינו מחזיק בהם בפועל. זכותו מקבילה לזכותו של מי שזכאי להחזיק במקרקעין כדין ואינו בעליהם. אין היא סותרת אותה או מתנגשת בה (ראו: רע"א 4311/00, אליעזר בן שמחון נ' מדינת ישראל, פ"ד נח (1), 827, 836). קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא תביעת פינוי מקרקעין: מנהל מקרקעי ישראל ("המשיב") הגיש לבית משפט השלום בתל-אביב-יפו תביעה בסדר דין מקוצר, לפינוי בני הזוג ("המערערים") מחלקת מקרקעין בגוש: 6495, חלקה: 195, בתחום המועצה המקומית קרית-אונו. בכתב התביעה נטען כי המערערים תפסו חזקה בחלקה שלא כדין ובכך ביצעו עוולת הסגת גבול כלפי המשיב שהוא בעל חלקת המקרקעין הזכאי להחזיק בה. המערערים עתרו למחיקת כותרת התביעה ולהעברתה לסדר דיון רגיל. בהסכמת הצדדים, הורה בית משפט קמא בישיבה מקדמית, על הגשת כתב הגנה והעברת התביעה לדיון בסדר דין רגיל. המערערים הודו בכתב ההגנה כי המשיב הוא בעל המקרקעין נשוא התביעה, אך כפרו בזכותו של המשיב להחזיק במקרקעין ולתבוע את סילוקם. זכויות המשיב בחלקה 195 כולה, הוחכרו לחברה המשכנת 'דיור לעם (מיסודה של רסקו)' בע"מ ("דיור לעם"). דיור לעם מכרה את זכויות החכירה בדירות שנבנו בחלקה, לרוכשים שונים. המערערים רכשו את זכויות החכירה בשתי דירות, האחת ממר מאיר פיטמן והשניה ממר ברוך אברהם. השניים רכשו את זכויותיהם מדיור לעם. המערערים טענו כי בעלת הזכות להחזיק בחלקה היא דיור לעם ולא המשיב וכי התביעה הוגשה בחוסר תום לב, על מנת לקדם מטרות של בעלי עניין במקרקעין. המערערים רכשו את זכויותיהם בדירות לפני 30 שנה ויותר ולא פלשו לחלקה כנטען בתביעה. לא חל שינוי בגבולות החלקה מאז. מפות המדידה שצורפו לכתב התביעה הוכחשו על ידי המערערים. על כל פנים, לטענתם לקתה התביעה בשיהוי והתיישנות ודינה להידחות על הסף. לאחר שמיעת ראיות, ניתן פסק דין ב-13.7.00. בית משפט קמא (כב' השופט א' גולדין) קיבל את תביעת המשיב וקבע כי משהוכיח המשיב את בעלותו בחלקה באמצעות הצגת נסח רישום, עבר הנטל אל המערערים, להוכיח כי מחזיקים הם בחלקה כדין. המערערים לא הציגו חוזה רכישה המתייחס לחלקה ולא הצליחו להרים את נטל ההוכחה. התוצאה המשפטית היא כי המערערים הסיגו גבול בחלקה והמשיב רשאי לדרוש את פינוים ממנה. טענת ההתיישנות נדחתה, משהוכח בתעודת עובד ציבור כי מדובר במקרקעין מוסדרים מאז שנת 1933 (סעיף 159(ב) לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969). אף טענתם החילופית של המערערים, על היותם בני רשות בחלקה, נדחתה על ידי בית משפט קמא. המערערים לא הוכיחו כי המשיב ידע על החזקתם בחלקה במשך עשרות שנים ושתק, ועל כל פנים, אף אם הרשה המשיב למערערים להחזיק בחלקה, הרי מדובר ברשות-חינם, רשות הדירה שבעל המקרקעין רשאי לבטלה בכל עת, כרצונו. טענות הצדדים המערערים משיגים על אופן ניהול המשפט על ידי הערכאה קמא. הם קובלים על הגשת מסמכים מטעם המשיב שלא כדין ועל מתן משקל ראייתי בלתי הולם לראיות הללו. עוד הם מלינים על החלטת בית משפט להפסיק עדותה של המערערת, על סירובו של בית המשפט לקבל מסמכים שביקשו להגיש ועל אי תיקון פרוטוקול הדיון. לטענת המערערים, בית משפט קמא לא נתן משקל נאות לראיות שהוצגו, המלמדות על החכרת הזכויות בחלקה 195 לדירות עם. אף לא ניתן משקל לחובתה של דירות עם לבצע רה-פרצלציה שתוצאתה אמורה להיות הכללת שטח המריבה בתחום חלקת המערערים. סימוני החלקות בחוזים שכרתו הרוכשים עם דירות עם, שונים מאלה שבלשכת רישום המקרקעין. מכך ניתן ללמוד על כוונה לחלוקה אחרת מזו שבמרשם הרשמי. אי ביצוע החלוקה-מחדש נבע ממחדל של דירות עם. זאת ועוד, לטענת המערערים אין לייחס משקל למפות שהוגשו על ידי המשיב, אשר לא נערכו כדין ואין בהן זיהוי מספיק של שטח המריבה. בית משפט קמא נתפס לכלל טעות בקובעו כי למשיב זכות לקבל חזקה בחלקה אך ורק מפני שהוכיח את בעלותו בה. לשיטתם, חייב היה המשיב להוכיח כתנאי לזכייה בדין, את זכותו להחזיק במקרקעין מחד ואת היעדר זכותם של המערערים, מאידך. המשיב תומך בפסק הדין של הערכאה קמא, על כל נימוקיו וקביעותיו. הוא מדגיש כי המערערים לא הציגו ראיות על זכות כלשהי בחלקה 195 וכל טענותיהם בעניין זה חסרות בסיס בדין. המשיב דוחה את טענות המערערים נגד המפות שהוגשו והמודד מטעמו. המערערים לא הציגו חוות דעת נגדית ומודד מטעמם לא נקרא להעיד. משכך, מנועים הם מלהשיג על עדות המודד מטעם המשיב. לא זו בלבד, אלא שטענות המערערים מהוות למעשה השגה נגד מרשם של מקרקעין מוסדרים, בניגוד להוראת סעיף 125 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969. דיון בעל מקרקעין ומי שמחזיק בהם כדין, רשאי לדרוש ממי שתפס חזקה במקרקעין שלא כדין, לסלק מהם ידו: 16. בעל מקרקעין ומי שזכאי להחזיק בהם זכאי לדרוש מסירת המקרקעין ממי שמחזיק בהם שלא כדין. (סעיף 16 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969). הזכות עומדת לבעל המקרקעין אף אם אינו מחזיק בהם בפועל. זכותו מקבילה לזכותו של מי שזכאי להחזיק במקרקעין כדין ואינו בעליהם. אין היא סותרת אותה או מתנגשת בה (ראו: רע"א 4311/00, אליעזר בן שמחון נ' מדינת ישראל, פ"ד נח (1), 827, 836). בתביעת פינוי במקרקעין, על התובע להוכיח שני רכיבים: הראשון, כרטיס הכניסה לזירה המשפטית, קרי: הזכות במקרקעין; השני, העילה שבגינה הוגשה התביעה, קרי: הסגת גבול של הנתבע במקרקעין (ראו: רע"א 5518/98, יצחק יוסף נ' אביגדור עוקשי, פ"ד נה (3), 294, 304). המשיב הוכיח את בעלותו בחלקה באמצעות נסח הרישום (ת/2), המהווה ראיה חותכת על תוכנו (סעיף 125(א) לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969). המערערים הציגו שני חוזים (נ/1 ו-נ/2) שנערכו בינם לבין הרוכשים המקוריים שהתקשרו בהסכם עם דירות עם. על פי האמור בחוזים, העבירו המשתכנים המקוריים את מלוא זכויותיהם למערערים, בהסכמת דירות עם. החלקות שרכשו המערערים אינן מזוהות בחוזים על פי מספרי הגוש והחלקה בלשכת רישום המקרקעין, אלא על פי תכנית פרצלציה של דירות עם, במספר 126, דירות 3 ו-4. המערערים טענו כי הוטל על דירות עם לבצע רה-פרצלציה בשטח, במסגרתה יצורף השטח שבמחלוקת, מחלקה 195 (בה הוא נכלל כיום) לחלקה 196 שהזכויות בה שייכות להם. לתמיכה בטענתם זו מפנים המערערים אל החוזים (סעיפים 1-2) בהם אכן מדובר על פרצלציה מתוכננת בשטח. הפרצלציה לא יצאה בסופו של דבר אל הפועל. המערערים טוענים כי מחדל של דירות עם הוא אשר גרם לעיכוב הרה-פרצלציה, שנים מעבר לזמן סביר. המערערים הגישו שני מכתבים של דירות עם, בהם מאשרת החברה כי לא בוצעה פרצלציה (נ/4). אף העדה גב' רחל כהן, עובדת דירות עם, אישרה בעדותה כי טרם בוצעה הפרצלציה המתוכננת (פרוטוקול 5.10.99, עמ' 36). כמו כן צירפו המערערים מפה הכוללת את התכנון לחלוקה מחדש של השטח (נ/5), בה מופיע שטח המריבה בתחום חלקת המערערים. מטעם המערערים העידה גב' מירב הדרי, הנדסאית רישוי בועדה המקומית לתכנון ובנייה קרית אונו. גב' הדרי אישרה בעדותה כי ניתן היתר בנייה למערערים, שהשתרע גם על השטח שבמחלוקת. היא אף אישרה שהיתר הבנייה ניתן על פי רישום מספר המגרש, התקף עד לעריכת הפרצלציה (פרוטוקול 5.10.99, עמ' 34-35). היתר הבנייה הוגש (ת/8). בית המשפט קמא לא דן בטענות המערערים לגבי הרה-פרצלציה לגופן. בפסק הדין נקבע: "ב"כ הנתבעים בסיכומיו העלה לראשונה טענות בדבר מגרשים 125 ו-126 ורפרצלציה, משלא נטענו טענות אלו כנדרש בכתב ההגנה הרי שאין להידרש אליהם בשלב זה" (עמ' 14, סעיף 17). טעות היא בידו. משניתנה רשות להביא ראיות בנושאים אלה, היה מקום לדון בהן ולו בבחינת "הרחבת חזית". לא יהיה זה מיותר לציין כי הטענות לגבי אי-ביצוע הרה-פרצלציה הועלו בהרחבה כבר בתצהירו של המערער שהוגש בתמיכה לבקשה לדחיית התביעה על הסף (תצהיר מר יוסף כלב מ-4.3.94, סעיפים 7, 16-21, ו-27). המערערים חזרו על הטענות הללו בתצהיר עדות ראשית של מר כלב (סעיפים 18-21). אף הוגשו בעניין זה מכתביה של דירות עם (נ/4) והעדה גב' כהן העידה בנושא זה. מר פנקס, המומחה מטעם המשיב, אישר כי מצויה הוראה בתב"ע, להכין תכניות לחלוקה ואיחוד מחדש של המגרשים וכי למתחם בו נמצא השטח שבמחלוקת טרם הוכנו התכניות (פרוטוקול 26.11.97, עמ' 15, שורות 20-21; עמ' 17, שורות 19-20). נושא הרה-פרצלציה לא הועלה אפוא לראשונה בסיכומי המערערים, אלא עמד במרכז המחלוקת בין הצדדים. מדובר בטענת הגנה כבדת משקל. אם נכונות טענות המערערים לגבי הרה-פרצלציה, הרי שאין הם מחזיקים בשטח המריבה שלא כדין, אלא בזכות. ראוי להכריע בטענה זו ולבחון, האם במסגרת הרה-פרצלציה המתוכננת, עתיד להיכלל השטח שבמחלוקת בתחום חלקת המערערים, אם לאו, על מנת למנוע תוצאה בלתי צודקת בפרשה זו. אשר על כן, אין מנוס מביטול פסק הדין. העניין חוזר לבית משפט קמא, להכרעה בטענות המערערים לגבי זכויותיהם הנטענות בשטח, לאור התכניות לרה-פרצלציה במתחם. בית משפט קמא רשאי, לפי שיקול דעתו, לשמוע ראיות נוספות בעניין זה. הוצאות בסך 15,000 ₪ בהתאם לתוצאה בפסק הדין שיינתן בבית משפט קמא.מקרקעיןתביעת פינויפינוי מקרקעיןפינוי