ביטול זכרון דברים למכירת מגרש

קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא ביטול זכרון דברים למכירת מגרש: א.    מהות העתירה זו בקשה למתן פס"ד הצהרתי שהסכם שנחתם ביום 7.2.00 בין המבקשים לבין המשיב, למכירת המגרש והבית הבנוי עליו ברחוב שירת הזמיר 3, הרצליה, הידוע כגוש 6546 חלקה 175 (להלן: "המגרש") הופר ע"י המשיב הפרה יסודית, ובוטל כדין ע"י המבקשים. כפועל יוצא, שתימחק הערת האזהרה שנרשמה בפנקסי המקרקעין לטובת המשיב לפי שטר 6763/00/1. ב.     עובדות רלבנטיות המבקשים הינם אח ואחות וקבלו מעיזבון הוריהם את המגרש. בעניין נשוא התובענה הגורם הפעיל היה המבקש מס. 1, שפעל גם בהסכמת המבקשת מס. 2 . המשיב עוסק ביזמות, בהשקעות, בתיווך בתחום נכסי דלא ניידי, לרבות יזום בקבלנות בנין. משרדו נמצא בהרצליה, והוא פעיל בענף כ - 20 שנה. ( סעיף 2 לתצהיר המשיב נ/1). בתחילת שנת 2000 פנה אל המשיב רו"ח שגיא ישראל, המתגורר בשכנות למגרש ועניין אותו ברכישת המגרש. נערכה פגישה בנוכחות המבקש מס. 1, בה הציג המבקש את המגרש, לפי בירור שאמר שאשתו ערכה בעירייה . מהברור עלה שניתן לבנות על המגרש מבנה בן 4 דירות, מהן 2 דירות גן ו - 2 דירות גג. על בסיס הצהרה זו נאות המשיב, לעדותו, לרכוש את המגרש. הוא הדגיש כי עובר לחתימת זיכרון הדברים, שאם המדובר בבניית קוטג'ים העסקה אינה מעניינת אותו. על בסיס זה נחתם לאחר מספר ימים במשרדו של המשיב זיכרון הדברים נ/2, מתאריך 4.2.2000 (ר' נספח א' לתצהיר המשיב). מסמך זה בוטל לאחר מכן. בתאריך 7.2.2000 נחתם בין הצדדים זיכרון דברים נוסף, הוא זיכרון הדברים שבמחלוקת. למרות הפרש של 3 ימים, בין שני המסמכים הללו, הוראות זיכרון הדברים החדש, במיוחד לעניין התאריכים ולענייננו זהות. בזיכרון הדברים נקבע מחיר הנכס ל - 625,000 דולר, מהם 5,000 דולר במעמד חתימת זיכרון הדברים. הסכום שולם ע"י המשיב. לגבי שאר תנאי התשלום נקבע בזו הלשון: "(ב) במעמד חתימת הסכם פורמלי בין הצדדים ולאחר שיתקבל אישור מהועדה המקומית הרצליה המאפשר לבנות על החלקה 2 דירות גן ו -2 דירות גג , סך של 200,000 דולר...ובכל מקרה לא יאוחר מיום 13.5.2000. (ג) עד 75 יום מיום חתימת הסכם סך של 200,000 דולר... (ד) עד 150 יום מיום חתימת ההסכם סך של 220,000 דולר... (2) למען הסר ספק הוסכם בין הצדדים שבמידה ועירית הרצליה והועדה המקומית לא תאשר מכל סיבה שהיא שניתן לבנות על החלקה 2 דירות גן ו - 2 דירות גג אזי הקונה רשאי לחזור בו מהעסקה והמוכר יחזיר את התשלום הראשון לקונה, ובלבד שהקונה יפעיל את הזכות עד ליום 6.5.2000. (3) המוכר יסמיך את הקונה לטפל מטעמו כלפי עירית הרצליה על מנת להוציא את האישור הנדרש". בינתיים ב"כ המבקשים העביר לב"כ המשיב טיוטא של הסכם לחתימה, בפקס ב - 7.5.2000 (ר' נספח ד' לתצהיר המשיב).. הסכם לא נחתם, ובתאריך 17.5.00 כתב עוה"ד שמואל הירש לעוה"ד רינון ב"כ המשיב מכתב בו תיאר את השתלשלות כל העניינים, העובדה שהסכם לא נחתם, שתשלום לא שולם, ולכן הודיע על ביטול זיכרון הדברים.(נספח ג' לעתירה) לגרסת המשיב הוא פנה במחצית השניה של חודש אפריל למבקש, והודיע לו כי העירייה ביקשה ממנו להגיש בקשה להיתר בניה, כלומר לתכנן את הכל מחדש, וזאת לאחר שכבר ביום 17.2.00 הוא הגיש בקשה לועדה המקומית לאישור עקרוני ל"בינוי המבוקש". כן הודיע לו לגרסתו שהתאריך שנקבע בזיכרון הדברים מיום 7.2.00 לא יהיה רלבנטי. בשיחה זו ביקש בעצם המשיב להשיג אורכה. בקשת המשיב נדחתה ע"י המבקש מס. 1, שבינתיים נודע לו כי המשיב ניסה למכור את המגרש לגוף שלישי, למרות שלא השלים את חיוביו כלפיו. בדיעבד גם הסתבר למבקשים כי המשיב רשם הערת אזהרה על המגרש לטובתו. בעדותו הוסיף המשיב כי הוא נכון לחתום על הסכם רכישה, וכן לשלם את התשלום של 200,000 דולר ובלבד שתישמר זכותו לבטל את ההסכם במידה ולא יאושר "הבינוי המבוקש". (עמ' 3) המבקש אישר שאכן כך אמר לו המשיב מידי פעם, ברם הוא לא הסכים לכך. ג.      הפלוגתאות בין הצדדים - כיצד יפורש זיכרון הדברים. - האם הפר המשיב את זיכרון הדברים. - משמעות ביטול זיכרון הדברים ע"י המבקשים. ד.     כיצד יפורש זיכרון הדברים וסוגית ביטולו ב"כ המשיב מדגישה בסיכומיה כי המבקש מס. 1 הציג למשיב מצג באשר למצב הבניה על המגרש, וכי המשיב הסתמך על מצג זה וזה היה המניע להתקשרותו בזיכרון הדברים. יתכן שהדגשה זו הייתה רלבנטית, לאחר בדיקה, לעניין זה, אילו המשיב היה עותר לביטול זיכרון הדברים. אבל כאן המצב הפוך הוא. המשיב מעונין בקיומו של זיכרון הדברים ובחתימה על הסכם, למרות מעבר הזמן ועדיין בעדותו הוא מציין זאת כאופציה המועדפת עליו. גורסת ב"כ המשיב כי אין כל ספק ששני הצדדים היו משוכנעים כי השגת אישור עקרוני מעירית הרצליה לבניית הבינוי המבוקש" הינה מיידית. (עמ' 6) ולאור זאת גם נקבעו התאריכים בזיכרון הדברים. בין הצדדים הייתה מחלוקת ביוזמת מי נקבעו התאריכים הנקובים בזיכרון הדברים. טוענת ב"כ המשיב בסיכומיה, כי התאריכים נקבעו ביוזמת המבקש מס. 1, שהיה מעונין שהמשיב יעמוד בחיוביו לפיו זיכרון הדברים. המבקש מס. 1 לא הסכים לתזה זו והעיד, שאין זה נכון וכי: "התאריכים נקבעו כדי שהמשיב יעמוד בתנאים ואני לא אפגע". אין זה חשוב ביוזמת מי נקבעו התאריכים, החשוב הוא שהמשיב, בניגוד למבקשים, הוא אדם מקצועי שעיסוקו בנדל"ן במשך כ - 20 שנה. הוא בקי בנוהלי הוצאת רשיונות, שאחרת לא היה נוטל על עצמו באמצעות יפויי כח לטפל בנושא. הוא הותיר בידיו את האפשרות לבטל את ההסכם במידה ועד למועד 6.5.2000 לא יתקבלו רשיונות ברוח זיכרון הדברים ע"י הועדה. זכות הביטול עד לאותו מועד הינה "חד צדדית" למשיב בלבד, ולא לצד שכנגד. האיזון וההגנה של המבקשים הם שזכות הביטול מוגבלת עד לתאריך 6.5 2000 ולא מעבר לכך לעניין אי הוצאת היתרים ע"י הועדה, וכן קיים שסתום הגנה נוסף והוא שהחוזה ייחתם לא יאוחר מיום 13.5.2000 כשחוזה זה מפעיל את מערך התשלומים הקבועים בזיכרון הדברים. המועדים לביצוע ההתחייבויות לא הוארכו. אין מקום לטענה של טעות הדדית, ולו מהסיבה, שאין המשיב, כפי שציינתי לעיל, מבקש לבטל את זיכרון הדברים, אלא אדרבא הוא מעונין לחתום על הסכם, ולהאריך את המועדים שנקבעו. בד בבד איני סבורה שמי מהצדדים טעה במהות העסקה, תנאיה או מועדיה. המשיב לא כלכל דרכו כהלכה, בכך שלא העריך נכונה את משך הזמן שיזדקק לו כדי להשיג היתרים מתאימים. זאת יכול וצריך היה לעשות, לאור ניסיונו, ולאור מומחיותו, ללא כל קשר למצב הדברים שהוצג לו ע"י המבקשים, בעלי הנכס. נראה שהצדדים היו מעונינים בעסקה מהירה. המשיב הציג לוח זמנים קצר ואטרקטיבי, שסבר שיוכל לעמוד בו, - ברם שגה בכך. בנסיבות המקרה גם לא הייתה מוטלת כל חובה על המבקשים להאריך את המועדים. המשיב לא מילא אחר התחייבויותיו. הגיע לידיהם מידע לפיו הוא מנסה למצוא צד ג' כדי למכור לו את המגרש, למרות שלא מילא אחר התחייבויותיו כלפיהם, הוא רשם על נכס בשווי של 625,000 דולר הערת אזהרה, בעוד ששילם רק 5,000 דולר. כל אלה נסיבות, שלא מחייבות אותם, משום סיבה שבעולם, לרבות לא הוראות תום לב ודרך מקובלת, לסטות מזיכרון דברים ברור ומחייב. המשיב ידע שהמבקשים מסרבים להאריך לו את המועדים הנקובים בהסכם. הוא לא בחר בדרך של ביטולו, ובכך היא נחסמה ממנו. מצד שני, הוא לא חתם על חוזה עד המועד המחייב, ובכך קמה זכותם של המבקשים לבטל את זיכרון הדברים, בגין הפרה יסודית. כך עשו, ואני קובעת שבדין הם עשו כך. אשר על כן אני מקבלת את התביעה וקובעת כי המשיב הוא זה שהפר את זיכרון הדברים. הודעת הביטול של המבקשים תקפה. זיכרון הדברים בטל. התוצאה היא שרשם המקרקעין ימחק את הערת האזהרה שנרשמה על המגרש לטובת המשיב, כמפורט לעיל. המבקשים יחזירו לב"כ המשיב את הסכום של 5,000 דולר, בשווה ערך שקלי, שקבלו במעמד החתימה על זיכרון הדברים. כמו כן אני מחייבת את המשיב, בהוצאות המשפט ובשכ"ט עו"ד בסכום כולל של 20,000 ₪. הסכום ישא ריבית והצמדה כדין. חוזהקרקעותזכרון דבריםקניית קרקעות / מגרשים