האם דיירות מוגנת עוברת בירושה

האם דיירות מוגנת עוברת בירושה ?

זכות השכירות בדיירות מוגנת מוענקת לדייר מכוח חוק הגנת הדייר.

יחד עם זאת זכות העיזבון לדיירות מוגנת לאחר פטירת הדייר הינה שאלה משפטית גרידא ולצורך הכרעה בה אין צורך לשמוע ראיות והוכחות לגופו של עניין.

בעניין זה קבעה כב' השופטת ח' אבנור בע"א 88/81 וודאד אלסחורי נ' יוסף מזרחי פ"ד לז (3), 309 כי זכות הדיירות המוגנת אינה עוברת בירושה ליורשים ואף אינה מועברת לעיזבון או למנהל העיזבון מכוח תפקידו.

זכות זו מועברת אך ורק מכוח חוק הגנת הדייר ובזו הלשון:
"עם מות הדייר המוגן עוברת זכות הדיירות המוגנת לבן-זוגו או לאחרים, המנויים בסעיף 23 לחוק, בהתמלא כל התנאים האמורים שם. אין הזכות עוברת בירושה ליורשים. מנהל העיזבון, או יורש בשם עיזבון, הינו צד דיוני - אך אין לו זכויות בשכירות המוגנת. עיזבון הוא הרכוש, אשר השאיר המנוח לאחר מותו, ומנהל העיזבון הוא מי שהתמנה לנהל את רכוש המוריש ולחלקו בין היורשים."

(וראו גם דברי כב' השופטת א' פרוקצ'יה בע"א (י-ם) 511/95 עיזבון המנוח יעקב כהן נ' רבקה גולדמן ואח' דינים מחוזי לב' (2) 649; וכן ד. בר אופיר, סוגיות בדיני הגנת הדייר, (מהדורה שנייה,2011), עמ' 271).

כך נקבע גם על ידי כב' השופט ד' לוין בע"א 765/87 רות צ'סלר נ' עיזבון המנוח אופל מנדל ישראל פ"ד מג (3), 81 (פסקה 6 לפסק הדין):
"זכות הדיירות המוגנת אינה חלק מנכסי העיזבון והיא עוברת אך ורק על פי התנאים הנקובים בחוק הגנת הדייר".


קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא האם דיירות מוגנת עוברת בירושה:

בפניי תביעה לפינוי נכס, שהושכר בדיירות מוגנת, וזאת לאחר פטירת הדיירת.

רקע



התובעת 2 הייתה הבעלים של נכס הממוקם בקומה א' ברחוב דובנוב 33 בתל אביב הידוע כגוש 6111 חלקה 101 תת חלקה 5 (להלן: "המושכר").




התובעת 1 רכשה זכויות הבעלות במושכר מידי התובעת 2 ולטענתה העסקה טרם נסתיימה ברישום.

(במאמר מוסגר יובהר כי בכתב התביעה צוין כי התובעת 1 היא הבעלים הרשום של המושכר ואילו התובעת 2 היא בעלי המושכר, לאחר ביצוע עסקת רכישה אשר טרם נסתיימה ברישום. עם זאת בכתב התשובה הובהר כי מקור הטענה בטעות וכי התובעת 1 היא הבעלים החדש של המושכר כפי שפורט לעיל).



הנתבע הינו עיזבון המיוצג על ידי היורשת היחידה של הגב' נגה לוין ז"ל (להלן: "המנוחה"), אשר התקשרה בחייה עם התובעת 1 בהסכם שכירות בדיירות מוגנת מיום 1/2/80 (להלן: "הסכם השכירות").




המנוחה נפטרה ביום 29/1/12. על פי צוואתה מיום 24/11/91 נקבע כי גב' אסתר באום היא היורשת היחידה (בקשה למתן צו לקיום צוואה הוגשה ביום 28/2/12, לאחר הגשת התביעה שבפניי).




ביום 12/2/12 הוגשה לבית הדין לשכירות בתל אביב בהליך 18523-10-12 (להלן: "ההליך המתנהל בבית הדין לשכירות"), בקשה מטעם הנתבע לפי סעיף 93 לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב] תשל"ב – 1972 (להלן: "חוק הגנת הדייר"), לפיה נתבקש בית הדין להכריע בדבר חוקיות העברת זכויות המנוחה כדיירת מוגנת עוד בחייה לדייר מוצע (צד ג').




על רקע האמור הוגשה התביעה שבפניי כנגד הנתבע לפינוי מהחזקת המושכר בדיירות שאינה מוגנת.




ביום 16/4/12 התקיים דיון בתיק שבפניי במסגרתו נתבקשו הצדדים לסכם בכתב טיעוניהם בשאלה מדוע לא יינתן פסק דין של פינוי, המותנה בתוצאות ההחלטה בהליך המתנהל בבית הדין לשכירות, וזאת עוד בטרם שמיעת הראיות בתיק זה.




ביני לביני הוגש לבית המשפט פסק הדין שניתן בהליך המתנהל בבית הדין לשכירות (כב' השופטת עידית ברקוביץ) מיום 22/05/12, במסגרתו נדחתה הבקשה להעברת המושכר לצד ג' בהתאם לסעיף 93 לחוק הגנת הדייר.




בנסיבות אלה, יש להכריע בתביעה לפינוי המושכר כפי שהוגשה בפניי כנגד הנתבע באמצעות היורשת היחידה.



טענות הצדדים בתביעה



טוענות התובעות כי התובעת 2 הייתה בעלת הזכויות במושכר אשר נמכרו לתובעת 1 עת העסקה טרם נסתיימה ברישום ומשכך הוגשה התביעה על ידי שתי התובעות.




לגופו של עניין טוענות התובעות כי המנוחה התגוררה בגפה במושכר ולפיכך, לאחר פטירתה, נדרשה השבת החזקה במושכר לידי התובעות. דרישה זו כאמור לא נענתה אלא שהוגשה הבקשה בהליך המתנהל בבית הדין לשכירות, אשר לטענת התובעות, הוגשה בניגוד להוראות החוק והפסיקה.


בנוסף ביקשו התובעות במסגרת כתב התביעה בקשה לפיצול סעדים לרבות דרישה לתשלום דמי שכירות ראויים ממועד פטירת המנוחה ואילך.



מנגד, טוען הנתבע כבקשה מקדמית בכתב ההגנה כי יש לסלק התביעה כפי שהוגשה על ידי התובעת 1 על הסף מחמת היעדר עילה, היעדר יריבות וכן מחמת שימוש לרעה בהליכי משפט וחוסר תום לב. כך היות ונסח הרישום אשר צורף לכתב התביעה מעלה כי התובעת 2 רשומה כבעלת הזכויות במושכר והיא בלבד (עם זאת, כאמור וכפי שעוד אשוב ואפרט, בכתב התשובה התייחסות לעניין זה).




לגופו של עניין מכחיש הנתבע כי המנוחה התגוררה בגפה וטוען כי אחיינה של המנוחה, מר ברק באום (להלן: "האחיין"), התגורר עימה במהלך החודשים האחרונים לחייה ותמך בה.




בנוסף טוען הנתבע כי נערך משא ומתן עוד בחייה של המנוחה, מול ב"כ התובעת 1, כפי שהיה באותה העת. טוען הנתבע כי לאחר שהמנוחה הבינה כי מנהל התובעת 2 מסכל ניסיונה להציע דייר חלופי תחת זכויותיה במושכר, וביום 27/1/12, יומיים טרם פטירתה, חתמה (המנוחה) על הסכם מותנה להעברת החזקה במושכר עם צד ג', וכן חתמה על תצהיר כ"דיירת יוצאת". באותו מועד נחתם גם תצהיר צד ג' כ"דייר מוצע" על פי דין.


יצוין כי טענה זו ושאלת העברת הזכויות במושכר לצד ג' נידונה בפסק הדין שניתן על ידי בית הדין לשכירות, אשר דחה הבקשה.



במסגרת כתב התשובה טוענות התובעות כי התובעת 2 רשומה כבעלת זכויות הבעלות במושכר בנסח הרישום. זכויות אלה נמכרו לתובעת 1 ועסקה זו טרם נסתיימה ברישום ומשכך אין להורות על סילוק התביעה על הסף.




על רקע האמור הוגשה התביעה שבפניי לפינוי המושכר.



טענות הצדדים בשאלת מתן פסק דין טרם שמיעת ראיות



טוענות התובעות כי עם פטירתה של המנוחה אשר הייתה הדיירת המוגנת נסתיימו יחסי השכירות המוגנים והעיזבון אינו יכול להמשיך ולהחזיק במושכר.




הזכות לדיירות מוגנת הינה זכות אישית ועל העיזבון, אשר אינו רשאי להחזיק במושכר, לפנותו. על האמור מוסיפות התובעות כי יש לראות בעיזבון כמסיג גבול, לאחר שמשנפטרה המנוחה, פקעו זכויותיה במושכר ואין מדובר עוד בדיירות מוגנת.




מנגד מעלה הנתבע טענות משפטיות העוסקות בבקשה לסילוק על הסף, עוד טרם שמיעת הראיות בתיק, וטוען כי אין למנוע מהנתבע זכותו לפנות לערכאות משפטיות. עוד טוען הוא כי טענות ההגנה מבוססות על עובדות בגין זכויות האחיין כדייר ממשיך במושכר, וכי אין לסלק ההליך טרם שמיעת הוכחות.




בנוסף טוען הנתבע כי קיימת זהות חזקות בין זכות המנוחה לבין זכותו של האחיין ועל כן יש מקום לדון בתביעה לגופה ולערוך בירור עובדתי טרם מתן פסק דין.



דיון



כפי שהובהר לעיל, הרי שביום 22/05/12 ניתן פסק דינה של כב' השופטת עידית ברקוביץ בבית הדין לשכירות בתל אביב, אשר דוחה את בקשת הנתבעת להעביר זכויות המנוחה כדיירת מוגנת לצד ג' בהתאם לסעיף 93 לחוק הגנת הדייר.




בנסיבות אלה, משניתנה הכרעה בדבר (היעדר) תוקפה של העברת זכויות המנוחה כדיירת מוגנת לצד ג', הצטמצם גדר המחלוקת, והשאלה שנותרה לדיון בפני הינה בעניין זכויות הנתבע באמצעות היורשת היחידה במושכר, ככל שקיימות.




יצוין כי בכתב התביעה הובהר כי האחיין התגורר עם המנוחה טרם פטירתה וזאת למשך מספר חודשים (בסיכומים מטעם הנתבע שונתה גרסת ההגנה ונטען כי מר באום הנ"ל התגורר עם המנוחה במשך שנה).


יחד עם זאת התביעה שבפניי הוגשה אך ורק כנגד הנתבע, הוא עיזבונה של המנוחה. האחיין הנ"ל איננו בעל דין בתביעה שבפניי ואף אינו יורש על פי צוואתה של המנוחה (שכן כעולה מכתב ההגנה, אסתר באום היא היורשת היחידה).



יובן מן האמור כי טענת הנתבע בעניין פגיעה בזכות הגישה של בעל דין לערכאות וכן טענתו לכך שאין לתת פסק דין עובר לשמיעת ראיות והנחת תשתית עובדתית בפני בית המשפט, איננה רלוונטית לענייננו.


אין מדובר בבקשה לסילוק על הסף, אשר קבלתה עלולנ להוביל למחיקת או דחיית כתב התביעה מחמת התייחסות לכתב התביעה תוך פגיעה בזכות בעל דין לפנות לערכאות, אלא שמדובר במתן פסק דין על בסיס שאלה משפטית בדבר זכויות העיזבון לדיירות מוגנת, שאינה מצריכה שמיעת ראיות והנחת תשתית עובדתית בפני בית המשפט, טרם מתן פסק דין.



התוצאה הינה כי אין מקום לדון בטענות העולות מכתב ההגנה ביחס לזכויותיו של האחיין כדייר ממשיך אלא יש לדון רק בשאלה המשפטית, האם קיימות לנתבע באמצעות היורשת היחידה, אסתר באום זכויות במושכר.



זכויות הנתבע במושכר



זכות השכירות בדיירות מוגנת מוענקת לדייר מכוח חוק הגנת הדייר.




יחד עם זאת ובניגוד לטענת הנתבע, זכות העיזבון לדיירות מוגנת לאחר פטירת הדייר הינה שאלה משפטית גרידא ולצורך הכרעה בה אין צורך לשמוע ראיות והוכחות לגופו של עניין.




בעניין זה קבעה כב' השופטת ח' אבנור בע"א 88/81 וודאד אלסחורי נ' יוסף מזרחי פ"ד לז (3), 309 כי זכות הדיירות המוגנת אינה עוברת בירושה ליורשים ואף אינה מועברת לעיזבון או למנהל העיזבון מכוח תפקידו. זכות זו מועברת אך ורק מכוח חוק הגנת הדייר ובזו הלשון:


"עם מות הדייר המוגן עוברת זכות הדיירות המוגנת לבן-זוגו או לאחרים, המנויים בסעיף 23 לחוק, בהתמלא כל התנאים האמורים שם. אין הזכות עוברת בירושה ליורשים. מנהל העיזבון, או יורש בשם עיזבון, הינו צד דיוני - אך אין לו זכויות בשכירות המוגנת. עיזבון הוא הרכוש, אשר השאיר המנוח לאחר מותו, ומנהל העיזבון הוא מי שהתמנה לנהל את רכוש המוריש ולחלקו בין היורשים."

(וראו גם דברי כב' השופטת א' פרוקצ'יה בע"א (י-ם) 511/95 עיזבון המנוח יעקב כהן נ' רבקה גולדמן ואח' דינים מחוזי לב' (2) 649; וכן ד. בר אופיר, סוגיות בדיני הגנת הדייר, (מהדורה שנייה,2011), עמ' 271).



כך נקבע גם על ידי כב' השופט ד' לוין בע"א 765/87 רות צ'סלר נ' עיזבון המנוח אופל מנדל ישראל פ"ד מג (3), 81 (פסקה 6 לפסק הדין) כהאי לישנא:


"זכות הדיירות המוגנת אינה חלק מנכסי העיזבון והיא עוברת אך ורק על פי התנאים הנקובים בחוק הגנת הדייר".

(וראו בעניין זה דברי כב' השופט דן ביין בע"א (חיפה) 4422/97 אלי רון נ' יהודה גייגר תק-מח 98 (2) 457)).



יוצא מן האמור כי תפקיד העיזבון הינו חלוקת נכסי המוריש בין היורשים, ובענייננו היורשת היחידה, ואין לו לעיזבון כל זכויות במושכר מכוח זכותה של המנוחה כדיירת מוגנת.




משכך דין התביעה כנגד הנתבע באמצעות היורשת היחידה, להתקבל.




במסגרת זו אף לא מצאתי לקבל את בקשת התובעות לפיצול סעדים.



סוף דבר



התביעה כנגד הנתבע מתקבלת. אני מורה על פינוי הנתבע באמצעות היורשת היחידה מהמושכר.
הנתבע ישלם לתובעות סך כולל של 4,000 ₪ עבור הוצאות המשפט.




לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. יורשים חוקיים

  2. שלילת זכות ירושה

  3. ירושה של תושב חוץ

  4. ירושה של אדם ערירי

  5. האם יורשים חובות ?

  6. סעיף 49 לחוק הירושה

  7. סעיף 26 לחוק הירושה

  8. יורש שמת לפני המוריש

  9. סכסוך ירושה בין אחים

  10. סעיף 147 לחוק הירושה

  11. חזרה מהסתלקות מירושה

  12. רישום ירושה של שכירות

  13. הסתלקות מירושה שלא בכתב

  14. חוב מביטוח לאומי בירושה

  15. סכסוך בין האחים על הירושה

  16. ירושה של פיצויים מגרמניה

  17. השלמת הכנסה: הכנסות מירושה

  18. האם זכות חניה עוברת בירושה

  19. סמכות עניינית בענייני ירושה

  20. תקנות הירושה - אגרות הרשם לעניני ירושה

  21. האם דיירות מוגנת עוברת בירושה

  22. סעד זמני לפי סעיף 77 לחוק הירושה

  23. דיון בדלתיים סגורות ענייני ירושה

  24. זכרון דברים לחלוקת ירושה בין אחים

  25. אי ציון שמות נהנים בחשבון - ירושה

  26. האם הבנק יכול לתבוע יורשים על חובות ?

  27. האם סעיף ויתור על ירושה בהסכם הוא חוקי ?

  28. סמכות בית משפט בתביעות על ירושת כספי ביטוח

  29. סמכות עניינית בתביעה על ירושה של כספי ביטוח

  30. זכויות אחים למחצה לירושה של כספי פוליסת ביטוח

  31. זכאות ידועה בציבור לירושה של כספי פוליסת ביטוח

  32. סמכות בית המשפט לדון בענייני ירושה של מוסלמים

  33. האם אפשר למנוע מהגרושה להשתלט על הירושה של הילדים ?

  34. זכות ירושת כספי פוליסת ביטוח: גרושה או ידועה בציבור ?

  35. לביהמ"ש משפחה אין סמכות בתביעת ירושת כספי פוליסת ביטוח

  36. תביעה של הבנק נגד יורשים על הלוואה של אדם שנפטר שלא שולמה

  37. מצב נפשי (מנטלי) של כותב צוואה עילה לביטול צוואה: סעיף 26 לחוק הירושה

  38. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון