העברת שכירות מוגנת

מהי "העברת שכירות" העולה כדי הפרת החוזה במובן המקים עילת פינוי המושכר, על פי הוראת סעיף 131(2) לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב-1972. שאלה זו תוכרע בפרשנות חוזה השכירות שיפורש, כמוהו ככל חוזה, בהתאם לאומד דעת הצדדים בעת כריתתו, המשתקף מלשון החוזה ומנסיבות כריתתו.

קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא העברת שכירות מוגנת:

המערער יליד 1924, בעל מקצוע בענף העור. המשיב הוא בעליה של חנות בקומת הקרקע של בניין, ברחוב הגימנסיה העברית 5 פינת המלך חירם יפו ("החנות").

בשנת 1995 שכר המערער מן המשיב את החנות בשכירות מוגנת, למטרת ניהול עסק של ייצור ומכירת נעליים ומוצרי עור.

לטענת המשיב, ב-1998 נודע לו לראשונה כי מי שמחזיק בחנות ומנהל אותה בפועל הוא מר יהודה זרי, בנו של המערער. המשיב ראה בכך הפרה של חוזה השכירות שחתם עמו המערער, בו התחייב המערער שלא להעביר את השכירות במקום לאחר. לפיכך, הגיש המשיב לבית משפט קמא תביעה לפינוי החנות בשל הפרת החוזה. בכתב התביעה נטענו טענות נוספות כלפי המערער, בין היתר כי עשה בחנות שינויים ושיפוצים בניגוד לחוזה ואף פתח בחנות מסעדה. כן נטען כי המערער לא ביטח את החנות כפי שמתחייב מחוזה השכירות וכי לא שילם דמי שכירות במשך מספר חודשים.

המערער הגיש כתב הגנה וטען להיעדר יריבות בינו לבין המשיב, אשר מכר את זכויותיו בחנות לצד שלישי. הוא הכחיש כי ביצע שינויים אסורים בחנות וטען כי הניסיון להפוך את החנות למסעדה, נעשה בידיעת ובהסכמת נציגת המשיב. על כל פנים, ניסיון זה לא צלח והחנות חזרה לשמש למטרה המקורית, בהתאם לחוזה. המערער הכחיש כי העביר את החנות לבנו וטען כי הבן ניהל בפועל את העסק מחמת בריאותו הלקויה וגילו המתקדם, אך הזכויות על פי חוזה השכירות לא הועברו לבנו. אשר לביטוח, טען המערער כי חיוב זה היה בבחינת "אות מתה" בחוזה שהמשיב לא עמד על קיומה ומכל מקום, העסק היה ועודנו מבוטח. לחילופין, עתר המערער לסעד מן הצדק, בנסיבות העניין, לאור התנהגות המשיב שלא בתום לב.
פסק הדין ניתן ב-5.10.2000.
בית משפט השלום (כב' השופט צ' דותן) הורה על פינוי החנות, בקובעו כי הוכחה עילת התביעה של הפרת חוזה השכירות. מן הראיות שהובאו בפניו הסיק בית המשפט כי המערער אכן העביר את החנות לבנו יהודה זרי, ובכך הופר חוזה השכירות. לאור מסקנה זו, לא דן בית המשפט ביתר העילות עליהן התבססה התביעה.
עד כאן עיקר ההליכים בבית משפט קמא, הנדרשים להבנת הערעור.נ

טענות בערעור
המערער טוען כי מסקנתו של בית משפט קמא לגבי היחסים המשפטיים בין המערער לבנו, שגויה. המסקנה המתחייבת מן הראיות לטעמו, הינה כי המערער נעזר בבנו ולא חרג מן המותר בדין הנוהג לגבי נכסים בשכירות מוגנת. חוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב-1972 והפסיקה, מתירים לדייר מוגן לשתף את קרוביו בניהול העסקים במושכר, על אף הוראה בחוזה האוסרת שיתוף של צדדים שלישיים.ב
עוד טוען המערער כי בית המשפט לא נתן משקל בפסק הדין לעובדה המכרעת שהמשיב ידע לכל אורך הדרך כי החנות מנוהלת בפועל על ידי בנו של המערער. המשיב נמנע להעיד מטעמו את האשה אשר ניהלה את נכסיו באותה עת, חתמה על החוזה מטעם המשיב, גבתה בפועל את דמי השכירות ועמדה עם המערער בקשר רציף ביחס למושכר.ו

המשיב עותר לדחיית הערעור. לטענתו מכוון הערעור כנגד קביעות עובדתיות של הערכאה הדיונית, בהן לא תתערב ערכאת הערעור.
ממכלול הראיות שהוצגו בפני בית משפט קמא עולה כי המערער כלל לא היה מעורב בניהול העסק ולמעשה העביר אותו במלואו לידי בנו, בניגוד להוראות חוזה השכירות. הפסיקה עליה סומך המערער את טיעוניו אינה נוגעת למושכר שהוא בית עסק, אלא לבית מגורים. לשיטת המשיב, לא ניתן לערוך גזירה שווה בין השיקולים להענקת סעד מן היושר בשכירות מוגנת. אין דינם של מגורי בני משפחה קרובים באותו מושכר, כדין העברת ניהולו של עסק לידי קרוב משפחה.נ
אף אם יוחלט על קבלת הערעור, עותר המשיב להחזרת העניין לבית משפט קמא, לדון בעילות התביעה אשר לא נדונו על ידו.ב

דיון
תביעת הפינוי מבוססת על הוראת סעיף 131(2) לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב-1972:

"131. על אף האמור בכל חוזה או הסכם, אולם בלי לגרוע מהוראות חיקוק אחר, אלה בלבד הן עילות הפינוי:
(1) ...ו
(2) הדייר לא קיים תנאי מתנאי השכירות אשר אי-קיומו מעניק לבעל הבית לפי תנאי השכירות את הזכות לתבוע פינוי;
..."

ה-"תנאי מתנאי השכירות" אשר לא קוים, לטענת המשיב ועל פי קביעת הערכאה קמא, הוא הוראת סעיף 3 לחוזה השכירות:

"3. אסור לשוכר להעביר את השכירות לגבי המושכר בשלמותה או בחלקה, או להשכיר את המושכר בשכירות משנה בחלקו או בשלמותו או לשתף מישהו אחר זולתו בשכירות או במושכר או למסור למישהו זולתו את החזקה במושכר בשלמותו או בחלקו או להרשות למישהו זולתו להשתמש או ליהנות מן המושכר בשלמותו או בחלקו בלי רשות מהמשכיר בכתב: הפרת אחד מתנאי סעיף זה יזכה את המשכיר לתבוע את פינוי המושכר"

עלינו לבחון, מהי "העברת שכירות" העולה כדי הפרת החוזה במובן המקים עילת פינוי המושכר, על פי הוראת סעיף 131(2) לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב-1972. שאלה זו תוכרע בפרשנות חוזה השכירות שיפורש, כמוהו ככל חוזה, בהתאם לאומד דעת הצדדים בעת כריתתו, המשתקף מלשון החוזה ומנסיבות כריתתו (ע"א 2073/98, שלמה ידיגר נ' שרה וייסקירך, פ"ד נד (1), 129, 136; ע"א 4628/93, מדינת ישראל נ' אפרופים שיכון וייזום (1991) בע"מ, פ"ד מט (2), 265, 311; ע"א 528/86, פולגת תעשיות בע"מ נ' עזבון המנוח יעקב בלכנר ז"ל, פ"ד מד (2), 821, 826; ע"א 15/86, חיצוב סחר ופיתוח בע"מ נ' מנורה חברה לביטוח בע"מ, פ"ד מב (4), 666, 671).נ

כוונותיו של צד לחוזה ישמשו בפרשנות החוזה, רק כאשר הובאו לידיעתו של הצד השני (ע"א 154/80, בורכרד ליינס לימיטד לונדון נ' הידרובטון בע"מ, פ"ד לח (2), 213, 223). חשיבות רבה נודעת לשאלה, האם ידע המשיב על כוונתו של המערער לנהל את העסק באמצעות בנו, או שמא לא נודע לו הדבר אלא בשנת 1998, כטענתו.

מבחינה משפטית לא בוצעה העברה של הזכויות מהמערער לבנו.
בית משפט קמא יצא מנקודת הנחה כי טענת המערער על ידיעת המשיב שבכוונתו לנהל את העסק בעזרת בנו, לא תישמע משום שלא נטענה בכתב ההגנה ולא נאמר עליה דבר בתצהירי עדות ראשית. לגוף העניין קבע, כי לא הונחה תשתית עובדתית מספקת לביסוס הטענה.ב

אין בידינו להסכים לקביעות אלה. מדובר בנושא מרכזי שהדיון בו חיוני להכרעה במחלוקת בין הצדדים. הנושא עלה במפורש בעדויותיהם של המערער ובנו, אשר טענו כי מאז ומתמיד עמד הבן בקשר עם כרמלה, נציגת המשיב באזור שמשרדה היה סמוך מאוד לחנות והיא ידעה שהוא מנהל את העסק עבור אביו (פרוטוקול 18.11.99, עמ' 15, שורות 21-22; עמ' 16, שורה 19).ו
אף העובדה כי השיקים לתשלום דמי השכירות נעשו על ידי הבן אין בה לכאורה אלא לתמוך בטענה כי האב, אדם מחוסר השכלה, נעזר בבנו בניהול החנות. הדברים התנהלו בפרהסיה.
הוכח כי המערער נהג לפקוד את העסק, עבד ונהג ליטול כספים כאוות נפשו מהקופה. בקצרה, הוא נהג בחנות מנהג בעלים. לו היה מחליט להוציא את בנו מן העסק, לא הייתה עומדת לבן כל זכות או תביעה נגד אביו, אשר היה ונותר בעליה של החנות. לא עמדו בפני בית המשפט ראיות חותכות לקיומה של עילת הפינוי המעוגנת בסעיף 131(2) לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב-1972, ולא היה זה נכון כי יפטור עצמו מדיון והכרעה בכל עילות הפינוי, כפי שנפסק.נ

בנסיבות אלה, אף אם לא הועלו הטענות מלכתחילה, הרי הורחבה "החזית", נשמעו ראיות לעניין זה ולא היה מקום להתעלם מטענת המערערים כי המשיב הסכים לניהול העסק באמצעות הבן.ב
ודוק, טענות המערער ובנו כי כרמלה ידעה והסכימה לניהול העסק עבור האב, לא נסתרו. המשיב נמנע מלהזמין את כרמלה להעיד מטעמו, על אף שהיא עדה שבשליטתו: כרמלה עבדה אצל המשיב בעבר. זימונה לעדות לא נתבקש, בעוד שהמערער אינו יודע אלא את שמה הפרטי.ו
הימנעות המשיב מלהזמין את כרמלה להעיד אומרת דרשני, במיוחד על רקע העובדה שאחת מעילות הפינוי עליהן הסתמך, הייתה ניהול מסעדה במושכר. המערער טען בכתב ההגנה ובתצהירי עדות ראשית כי הניסיון לנהל במושכר מסעדה, נעשה בתיאום עם כרמלה ובהסכמתה.
חזקה על בעל דין הנמנע מהבאת עד מרכזי שבשליטתו ללא מתן הסבר סביר, כי אילו היה מובא העד, היה מעיד עדות שאינה מתיישבת עם טענות בעל הדין (ע"א 8151/98, ביאטריס שטרנברג נ' ד"ר אהרון צ'צ'יק ואח', פ"ד נו (1), 539, 549; י' קדמי, על הראיות, חלק שלישי, תשס"ד, עמ' 1648 ואילך). ניתן להניח אפוא כי בעדותה של כרמלה, היה משום חיזוק לגירסת המערער, כי מעורבות הבן בניהול המושכר הייתה מוסכמת. חזקה זו, בצירוף לעדויות המערער ובנו, די בה כדי לקבוע כי ניהול העסק על ידי הבן היה חלק מאומד דעת הצדדים בעת כריתת חוזה השכירות. מה עוד שמדובר בשוכר החותם על חוזה שכירות מוגנת, בהיותו בן 72 שנים.נ

המערער הפנה לפרשת ע"א 4100/97, יוסף רינדר ואח' נ' אסתר ויזלטיר ואח', פ"ד נב (4), 580, שם דובר בדירת מגורים. ההוראות הרלוונטיות בחלק ב', פרק א' של חוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב-1972, זהות לגבי דירת מגורים ולגבי בית עסק. ברם, מגמת הפסיקה מצמצמת כאשר מדובר בהגנה על בית עסק, לעומת זו הנפרשת על בית מגורים (ע"א 87/83, ארי"צ בע"מ נ' זלדה ביירלס ואח', פ"ד לח (2), 159, 162).ב
מכל מקום, בנסיבות שפורטו – אין אנו נדרשים להכרעה בשאלת סוגית תחולתה של הלכה זו.

אין מנוס מביטול פסק הדין והחזרת העניין לבית משפט קמא, לדיון והכרעה בכל עילות הפינוי שמנה המשיב בכתב התביעה.ו

הוצאות בסך 15,000 ₪ ישולמו על פי תוצאת פסק הדין שיינתן בבית משפט השלום.נ

הערבון שהופקד יושב למערער באמצעות בא-כוחו.ב



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. סוגי שכירות

  2. ערב או שוכר ?

  3. חובת המשכיר לתקן

  4. הפרת מטרת השכירות

  5. שינוים במושכר מזגן

  6. העברת זכויות שכירות

  7. נטישת דירה בשכירות

  8. העברת שכירות מוגנת

  9. הזנחת דירה בשכירות

  10. קיצור תקופת השכירות

  11. שינויים נרחבים במושכר

  12. שיפוצים בשכירות מוגנת

  13. הרכב בית הדין לשכירות

  14. שיעבוד שכירות במשכנתא

  15. הפרת תנאי שכירות מוגנת

  16. ביצוע שינויים יסודיים במושכר

  17. הסכם להעברת שכירות בחנות

  18. החזר השקעה בנכס בשכירות

  19. כמה עולה שכירות ברחובות ?

  20. זכות סירוב ראשונה בשכירות

  21. נזקים לגינה בבית בשכירות

  22. הסכם תיווך שכירות מסחרית

  23. גרימת נזקים לדירה בשכירות

  24. השארת נזקים בדירה בשכירות

  25. תביעה בגין דמי שכירות מזנון

  26. שכירות משרד לתקופת ניסיון

  27. השארת לכלוך בדירה בשכירות

  28. שכירות משנה בעסק ללא רשות

  29. שינוי מטרת השכירות ללא הסכמה

  30. שכירות קצרת מועד תשלום ארנונה

  31. תביעה גין נזקים למושכר בית פרטי

  32. עזיבה פתאומית של דירה בשכירות

  33. ניהול עסק בדירת מגורים בשכירות

  34. גניבת כסף מזומן מדירה בשכירות

  35. זכאות עולים חדשים לשכירות דירה

  36. שכירות מבנה בגובה נמוך מהמוסכם

  37. פיצוי על נזקים לשוכרי יחידת דיור

  38. תביעה בגין עסקאות שכירות של רכבים

  39. טענת שכירות דירה לא ראויה למגורים

  40. תביעה בגין דמי שכירות במבנה תעשייה

  41. זכויות המשכיר לשנות את דמי השכירות

  42. איחור בהחזרת מפתחות דירה בשכירות

  43. שכירות מרתף לצורכי משרד ללא היתר

  44. תשלום הבעל על דירה בשכירות לגרושה

  45. פיצוי על איחורבפינוי דירה בשכירות

  46. חישוב חוב שכירות עבר בדיירות מוגנת

  47. תביעה ותביעה שכנגד ביחסים בין שוכרים

  48. ההבדל בין השכרת משנה להעברת השכירות

  49. הפרת הבטחה לשכירות דירה לשנה נוספת

  50. בקשה להחלפת דיירים בבית הדין לשכירות

  51. החלפת מחזיקים - ארנונה דירה בשכירות

  52. ניקוי מרצפות דירה בשכירות ע''י השוכר

  53. שהייה בלתי רצופה לעיתים נדירות במושכר

  54. האם מותר לפנות דייר שלא משלם שכר דירה ?

  55. הגשת תביעה נגד שוכר דירה שחזרו לו הצ'קים

  56. בקרת נזקים בדירה לקראת סיום תקופת השכירות

  57. תביעה של שוכר בשכירות מוגנת נגד בעל הבית

  58. תביעה כספית בגין נזקים שלא תוקנו בדירה בשכירות

  59. ניכוי הוצאות השקעה בנכס לאחר סיום תקופת השכירות

  60. תביעה נגד שוכר בטענה כי ההסכם אוסר על שכירות משנה

  61. הכחשת טענה כי מצבו של המושכר היה טוב בתחילת השכירות

  62. האם יש חוק שמחייב את בעל הדירה לתקן פגמים בדירה שכורה ?

  63. תביעה: בסיום תקופת השכירות המחסן נמצא פרוץ ותכולתו נעלמה

  64. עזיבת דירה שכורה לפני הזמן בגלל סירוב המשכיר לתקן מדרגות כניסה

  65. עזיבת דירה בשכירות ללא הודעה מוקדמת מבלי לשלם שכר דירה וחשבונות

  66. תביעה בגין נזקים של בעל דירה כנגד הדיירים אשר גרו בדירה בשכירות במשך 5 שנים

  67. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון