מס רכישה קרקע חקלאית

קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא מס רכישה קרקע חקלאית: 1. בפנינו ערר על חיובו של העורר בתשלום מס רכישה כפי שפורט להלן. 2. העובדות הדרושות לעניננו הן הבאות: הנכס נשוא הערר הוא חלקת קרקע בשטח של 8,957 מ"ר, מספר 64 בגוש 10074, הנמצאת ברחוב המושב במושבה כרכור (להלן" "החלקה הנ"ל"). החלקה הנ"ל ועוד שתי חלקות הוחכרו בחוזה "חכירה חקלאית העובדת בירושה" על ידי הקרן הקיימת לישראל לאביו מורישם של העורר ושני אחיו, לתקופה של 49 שנים החל מיום 1 לאפריל 1935 ועד ל31.3.82-. לחוכר ניתנה "זכות קדימה לחידוש זכות החכירה באותם תנאים לתקופה חדשה של 49 שנים שניות...". (ראה נספח א' לסיכומיו של ב"כ העורר). העורר ושני אחיו ירשו מאביהם את זכות החכירה בחלקה הנ"ל ובשתי חלקות נוספות ונרשמו כחוכרים בפנקס המקרקעין. מהאמור עולה כי, החלקה הנ"ל שהיא בבעלות הקרן הקיימת לישראל, נכללת ב"מקרקעי ישראל" על פי חלק יסוד: מקרקעי ישראל תש"ך - 1960. הגוף המופקד על ניהול מקרקעים אלה הוא מינהל מקרקעי ישראל (להלן: "המינהל"). 3. בהתאם לתוכנית בניין עיר ש514/ שפורסמה למתן תוקף בילקוט הפרסומים מס' 4471 מתאריך 26.12.96, הוקצתה דרך בחלקה הנ"ל והיא חולקה ל10- חלקות משנה כדלקמן: "מספר ארעי שטח (מ"ר) ייעוד 1 992 מגורים א1- 2 1,049 - " - 3 948 - " - 4 949 - " - 5 948 - " - 6 1,150 - " - 7 1,867 שטח ציבורי פתוח 8 649 דרך 9 182 שביל הולכי רגל 10 223 דרך זכויות הבנייה הינן כדלקמן: מגרש מינימלי 500 מ"ר. אחוזי בנייה מירביים - שימושים עיקריים 30%. אחוזי בנייה מירביים - שטחי שירות 5%. הערה: על כל מגרש ניתן לבנות 2 יחידות במבנים נפרדים". (ראה פיסקה 3.3 בהערכת השמאי בורנבאום יעקב - נספח ג' לתצהיר העורר ת1/). כתוצאה משינוי תוכנית בניין עיר כפי שהדבר בא לידי ביטוי בתב"ע ש514/ שיצר מצב חדש, חוייב העורר בהיטל השבחה (ראה נספח ג' לתצהיר העיר ת1/). 4. ב31.12.96- הודיע המינהל לעורר על אישור בקשתו לשינוי תנאי החכירה של החלקה הנ"ל על פי החלטת מועצת מקרקעי ישראל מס' 727. השינוי אושר בתנאים הבאים: "א. המגרש עליו קיים בית המגורים יוחכר בתנאי משק עזר. ב. יתר חמשת המגרשים יוחכרו לכם או למי מטעמכם בהסכם פיתוח לחכר תמורת תשלום 91% מערך הקרקע לפי שומת השמאי הממשלתי. מתשלום זה יקוזז סכום של 27%. ג. שלושת החלקות החקלאיות יחכרו בחוזה מטעים. ד. חוזה הנחלה יבוטל". חוזה "הנחלה" הוא חוזה החכירה המקורי "נחלה" מוגדרת בהחלטה 727 "כקרקע חקלאית המהווה מקרקעי ישראל בגודל שנקבע על ידי שר החקלאות, המיועדת למתישב לצורך מגוריו ופרנסתו מהמשק החקלאי שפיתח או יפתח בו". (נספח ב' לתצהיר נ1/). במכתב מה16.7.97- הודיע המינהל לעורר על שומת ששת המגרשים, שמתוכם הוקצה לעורר ולאחיו מגרש 1 ללא תמורה ויתר המגרשים יוחכרו להם בחכירה מהוונת בתשלום של 91%, שמתוכו יקוזז סכום המהווה שיעור של 27% (ראה נספחים ה', ו' לתצהיר ת1/). 5. ב19.11.98- נכרת הסכם בין המינהל לבין העורר ושני אחיו שהזכויות בחלקה הנ"ל ובשתי חלקות נוספות הוקנו להם על פי דין, ולאור שינוי ייעוד החלקה למגורים. הסכם חדש זה ביטל את חוזה החכירה המקורי שנחתם ב25.7.33- בין אביהם המנוח לבין הקרן הקיימת לישראל כמפורט לעיל. בהסכם החדש נעשתה הפרדה לפיה הוקנו הזכויות בחלקה הנ"ל לעורר בלבד. הזכויות בשתי החלקות הנוספות הוקנו לשני אחיו, החוכרים האחרים. (ראה נספח ה' לתצהיר נ1/). 6. העורר כבעל זכויות חכירה יחיד בחלקה הנ"ל, התקשר בחוזי מכר למכירת הזכויות במגרשים הכלולים בה, דוגמת חוזה המכר נספח ז' לתצהיר ת1/. עסקאות מכר אלה דווחו למשיב (ראה סעיף 14 לתצהיר ת1/). מתוך התמורה שקיבל העורר עבור מכירת זכויותיו המגרשים והפניית הקונים להתקשרות עם המנהל, העביר העורר 91% משווי המקרקעין כפי שהוערכו על ידי השמאי הממשלתי למינהל בניכוי 27%. לפי טבלה שצורפה לתצהירו של העורר - ת1/ נספח ח', נותר בידי סכום של 705,142.12 ש"ח לפני ניכוי הוצאותיו עבור טיפולו בשינוי תוכנית המתאר, אחזקה וטיפול בחלקה הנ"ל. במכתבי מה13.7.2000- אישר המינהל לעורר את החלטת הנהלת המינהל מה27.11.96- לבצע שינוי ייעוד למגורים תוך פירוט האמור במכתבי מה31.12.96 והוסיף כי: "ב. בהתאם לכך בוצעו עיסקות בין המינהל ובין מי שהופנו על ידך למינהל ובין 2 מגרשי בנייה שהוחכרו לך ולבנך שי לויט". (נספח ח' לתצהיר נ1/). 7. עמדת המשיב היא כי שינוי ייעוד החלקה הנ"ל למגורים הגדיל את אגד זכויותיו של העורר בחלקה הנ"ל ובגין הגדלה זו חייב הוא במס רכישה. עוד נטען כי, הסכם החכירה המקורי בוטל ונכרת הסכם חדש בין העורר לבין המינהל שהקנה לעורר זכויות בחלקה הנ"ל. ביטול ההסכם המקורי וכריתתו של הסכם חדש מהווה רכישה של הזכויות בחלקה הנ"ל המתחייבת במס רכישה. עמדת העורר היא כי שינוי הייעוד תוכנית בניין העיר לא ביטל את זכויות העורר בחלקה הנ"ל אלא שינה את תוכן חוזה החכירה הישן ואין לראות שינוי זה כמכירה. (ראה רישא לפיסקה 2.9 לסיכומו בכתב של ב"כ העורר). 8. לא יכולה להיות מחלוקת כי שינוי הייעוד, השינוי בתוכנית בניין העיר, הסכמת המינהל וההתקשרות המחודשת עם המינהל, הרחיבו והגדילו את אגד הזכויות של העורר בחלקה הנ"ל. שינוי הייעוד ותוכנית בניין העיר יצרו פוטנציאל בניה בחלקה הנ"ל שלא היה קיים לפני השינוי ובכך מתבטא גידול אגד הזכויות של העורר בחלקה הנ"ל. עמדת העורר הטוענת כי חוזה החכירה הישן עודנו בתוקף ורק שינה תוכנו, אינה תואמת את חומר הראיות. מטיעון זה של העורר עולה כי חל שינוי המתבטא בהגדלת אגד זכויותיו של העורר בחלקה הנ"ל. שינוי הייעוד של החלקה הנ"ל, בשילוב עם תוכנית הבניה החדשה, הקנה לעורר זכויות בניה בחלקה הנ"ל שלא היו קיימת קודם לכן, ואיפשרו לי, לאור אישור בקשתו על ידי המינהל ובהמשך כריתת החוזה החדש עימו, למכור את המגרשים שבחלקה לניצולם לבנייה למגורים, כפי שעשה בפועל. הגדלת אגד הזכויות, הנסיבות כאמור היא בגדר רכישת זכויות במקרקעין החייבת במס רכישה. בע"א 1550/94 חברת הבונה בע"מ נ' מנהל מס שבח מיסים י"ב(1)ה' 108 נפסק כי שינוי ייעוד שהתבטא בהענקת זכויות בניה נוספות, יש לראותו בגדר הענקת זכות במקרקעין לצורך חוק מיסוי מקרקעין, במיוחד שעה שנחתם חוזה חכירה חדש עם המינהל. כב' השופט לוין (כתארו אז) פסק בערעור: "נחה דעתנו שעקב הסכמת מינהל מקרקעי ישראל ושינוי הייעוד לניצול החלקות למגורים, הגדילה המערערת את אגד זכויות הקניין שברשותה...". (פ"ד הבונה כערכאה ראשונה עמ"ש 292/92 מסים ח'(2) ה249- שאושר בערעור והשווה עמ"ש 1436/90 שיכון עובדים נ' מנהל מס שבח פד"א א' 251 ועמ"ש 137/92 גולדמינץ נ' מנהל מס שבח פדא כא' 483). 9. זאת ועוד גם הדוגלים בגישה ששינוי ייעוד או הגדלת אחוזי הבניה המותרים, אינה רלוונטית לעניין ההגדרה של זכות במקרקעין, הרי, כפי שכותב פרופ' הדרי בספרו "מס שבח מקרקעין" כרך ב' ע' 196 שונה המצב: "... אם המינהל (או כל מחכיר אחר) והחוכר, או מי שרכש את זכותו, ביטלו את הסכם החכירה המקורי (במפורש או מכללא) וכרתו הסכם חדש, לפנינו רכישה של זכות במקרקעין החייבת במס רכישה ויש לה שווי רכישה ויום רכישה חדשים...". אין חולק כי, המקרה שבפנינו מאופיין בכריתת הסכם חדש שביטל את הסכם החכירה הישן, כך שמדובר ברכישת זכות במקרקעין על כל המשתמע מכך. (ראה ע"ש 1256/97 גן הפקאן קבלנית והנדסה בע"מ ואח' נ' מס שבח פסק הדין צורף לסיכומיה של ב"כ המשיב). 10. אנו מחליטים לדחות את הערר ומחייבים את העורר לשלם למשיב את הוצאות הערר ושכ"ט עורך דין בסך 4,000 ש"ח בתוספת הפרשי הצמדה וריבית חוקיים החל מיום מתן פסק הדין ועד לתשלום בפועל. חקלאותקרקע חקלאיתמיסיםמס רכישה