פינוי ידועה בציבור מדירה

קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא פינוי ידועה בציבור מדירה: 1. התובע רכש בנין עם דירות למגורים הנמצא ברח' עקרון 19 בחיפה הידוע כחלקה 21 בגוש 10852 (להלן: הנכס) עפ"י הסכם שנחתם ביום 15.4.97. העתק מההסכם הוצג כראיה ע"י ע.ה. דוד כהן וסומן נ/3. הנתבעת היא אלמנתו ו/או ידועה בציבור של המנוח (להלן: המנוח) וגרה עם ארבעת ילדיהם בדירה של שני חדרים מטבח ושרותים הנמצאת בנכס הנ"ל (להלן: הדירה).המנוח גר בדירה יחד עם הנתבעת עד יום מותו ביום 7.6.95 עפ"י הסכם שכירות מיום 22.12.1982 והנתבעת ממשיכה לגור בדירה עם ארבעת ילדיהם. הסכם השכירות צורף כנספח א' לתצהיר עדות ראשית של התובע (ת/1) והמנוח חתום על הסכם השכירות כשוכר. אין מחלוקת שהתובעת גרה יחד עם המנוח בדירה החל מתאריך 1.1.83 ועד פטירתו וממשיכה לגור בדירה עם ארבעת ילדיהם. 2. כתב התביעה הוגש בתאריך 11.5.97 לפינוי הנתבעת מהדירה בעילה של הפסקת תשלום דמי שכירות וחוב כספי של 240 ₪ עבור דמי שכירות ל-8 חודשים, החל מיום 1.10.96 ועד להגשת התביעה. בכתב התביעה נאמר במפורש כי הנתבעת היא דיירת מוגנת מכח סעיף 20 (א) לחוק הגנת הדייר (נוסח משולב) בהיותה בת זוג שהתגוררה עם המנוח לפחות 6 חודשים סמוך לפטירתו והעילה לפינוי היא אי תשלום דמי שכירות במשך 8 חודשים. 3. לאחר החלפת הייצוג של התובע הוגש בתאריך 8.2.99 כתב תביעה מתוקן בעקבות בקשת עורך דינו החדש לאפשר התיקון מהנימוק שעו"ד עמירם חרלף פעל שלא בסמכות וללא הרשאה בכך שכתב בכתב התביעה המקורית שהנתבעת היא דיירת מוגנת. כתב התביעה המתוקן הוא לפינוי הנתבעת וסילוק ידה מהדירה מהנימוק שהמנוח לא היה דייר מוגן בדירה ולפיכך הנתבעת לא רכשה זכויות של דיירות מוגנת בדירה (בניגוד לנאמר בכתב התביעה המקורי -ח.ש.) ולחילופין מבוקש הפינוי בגין עילה של הפסקת תשלום דמי שכירות. כתב התביעה המתוקן כולל גם דרישה כספית בסך של 60,200 ₪ בגין השתתפות ב-50% מהוצאות של תיקונים יסודיים בשטחים המשותפים שבנכס וכן דרישה לתשלום חוב דמי שכירות בסך של 240 ₪ עבור 8 חודשים. בכתב ההגנה נטען כי המנוח היה דייר מוגן בדירה והנתבעת רכשה זכויות של דייר מוגן בדירה מכח סעיף 20 (א') לחוק הגנת הדייר (נוסח משולב) ואין כל עילה לפנותה מהדירה. נטען גם שהתובע סירב לקבל ממנה דמי השכירות ולכן היא מפקידה אותם בקופת ביהמ"ש באופן סדיר. עוד נטען בכתב ההגנה כי לא נעשו בדירה תיקונים יסודיים המצדיקים השתתפות כספית שלה ולחילופין מבוקש לתת לנתבעת הגנה של סעד מן הצדק. 4. הנתבעת אינה חתומה על הסכם השכירות ונתנה הסבר מניח את הדעת כי רק המנוח חתם על ההסכם מפני שהוא לא נהג לשתף אותה בנכסים ובענינים כספיים למרות שהיתה מעורבת בכל השלבים של החתימה על הסכם השכירות. אין מחלוקת כי הנתבעת היתה בת זוגו של המנוח עפ"י ההגדרה של "בן זוג" בסעיף 1 לחוק הגנת הדייר (נוסח משולב). היא נישאה למנוח בנישואים אזרחיים בשנת 1976 וגרה עמו בדירה עד פטירתו וממשיכה לגור בדירה עם ארבעת ילדיהם המשותפים מאז פטירתו ועד היום. 5. אדון תחילה בשאלה האם הנתבעת היא דיירת מוגנת בדירה ואני מקבל הטענה שאם המנוח לא היה דייר מוגן בדירה כי אז גם הנתבעת לא רכשה זכויות של דייר מוגן מכח סעיף 20 (א) לחוק הגנת הדייר. הסכם השכירות הנדון נחתם ביום 22.12.1982 בין המנוח (השוכר) לבין הבעלים הקודמים של הנכס. הואיל והדירה הושכרה אחרי תשכ"ח מדייר מוגן שהיה זכאי להחזיק בה יש להחיל את סעיף 10 לחוק הגנת הדייר (נוסח חדש) הקובע ש"לא יחול חוק זה על שכירותו כל עוד לא הושכר בדמי מפתח". בהסכם השכירות לא נרשם דבר בענין תשלום דמי מפתח וגם אין בו ניסוח פוזיטיבי או נגטיבי לענין תחולת חוק הגנת הדייר על השכירות הנדונה. אין בחוק הנ"ל דרישה כי תשלום דמי המפתח יצוין בכתב בהסכם השכירות ובנסיבות שבפנינו רשאי ביהמ"ש להכריע בשאלת תשלום דמי מפתח והאם השכירות הנדונה מוגנת עפ"י הראיות שהובאו בענין זה, כולל הסכמות מכללא והשתק עילה כפי שיפורט בהמשך. 6. התובע העיד בביהמ"ש והתחמק מלהציג את הסכם רכישת הנכס הנדון שהיא בגדר ראיה מכרעת לענין טענתו כי הנתבעת אינה דיירת מוגנת בדירה וגם בעלה המנוח לא היה דייר מוגן. רק מאוחר יותר איתרה הנתבעת את האח של בעלת הנכס שמכרה אותו לתובע שהוזמן להעיד כעד הגנה והוא זה שהציג לביהמ"ש את הסכם רכישת הנכס ע"י התובע מיום 15.4.97 שסומן נ/3. עפ"י האמור בסעיף 5 (א) להסכם הרכישה (נ/3) הצהירו המוכרות כי הזכויות המועברות בנכס כוללות שכירות מוגנת של דיירים ובסעיף 5 (ב) להסכם נאמר במפורש כי זכויות המוכרים כוללות שכירות מוגנת של דיירים שמועברת לרוכש (התובע - ח.ש) ובסעיף 5 (ו) להסכם המוכר מצהיר כי ידוע לו על זכויות הדיירים בנכס הנובעות מתוקף היותם דיירים מוגנים. עדותו של התובע בביהמ"ש עומדת בסתירה מוחלטת לאמור בהסכם הרכישה (נ/3) שעליו הוא חתם, שם הצהיר בסעיף 6 (א) +(ב) להסכם כי בדק את זכויותיו וחיוביו של המוכר בנוגע לנכס, בדק את הנכס מכל הבטיו, הן מבחינה משפטית ובהמשך בסעיף 6 (ו) להסכם מצהיר המוכר במפורש כדלקמן: "ידוע לו שבנכס ישנם 6 דיירים בשכירות מוגנת. העתק מהסכמי השכירות מצורף כנספח להסכם זה, מסומן ג' , מהווה חלק בלתי נפרד ממנו". יצוין כי להסכם הרכישה נ/3 צורפו הסכמים של דיירים מוגנים וביניהם הסכם השכירות מיום 22.12.1982 שעליו חתום המנוח ומכאן שהתובע הגיש תביעה זו בחוסר תום לב למרות שבעת שרכש את הנכס ידע שהנתבעת מחזיקה שם בדירה עם זכויות של דייר מוגן. 7. בדיעבד ולאחר שהוגש הסכם הרכישה כראיה מטעם הנתבעת, מתברר כי בחקירתו הנגדית אמר התובע גירסה שיקרית ומתחמקת כדלקמן (עמ' 7 לפרוטוקול): "יש לי את חוזה הרכישה עם המוכרות ושם כתוב באופן כללי שיש 5 דיירים בדירות תפוסות אך לא כתוב המעמד שלהם... " ובהמשך אמר: "הם (המוכרות - ח.ש.) הראו לי את החוזה ונתנו לי אותו. דיברנו על החוזה הזה בהתחלה עם חוזים של דירות תפוסות נוספות . אמרו לי ממי הם קיבלו דמי מפתח וממי לא וכמה משלם כל דייר לחודש. המוכרות אמרו לי שלא קיבלו דמי מפתח מהנתבעת וגם לא מבעלה המנוח". בעדותו בביהמ"ש התעלם התובע ביודעין מתוכנו של הסכם הרכישה שעליו הוא חתום מתוך מחשבה שהנתבעת לא תוכל להשיג העתק מהסכם הרכישה ולהציגו בביהמ"ש. הוכח עפ"י הסכם הרכישה נ/3 והסכם שכירות של המנוח, שהוא חלק בלתי נפרד מההסכם, כי התובע ידע שבנכס דירה המוחזקת ע"י הנתבעת כדייר מוגן מכח היותה אלמנתו של המנוח וסביר להניח שהמחיר המופחת ששילם עבור הנכס הוא גם בהתחשב בכך שהנתבעת מחזיקה בדירה בשכירות מוגנת. אני סבור שלאור האמור בהסכם הרכישה נ/3, חל כאן השתק עילה והתובע מנוע מלתבוע את הנתבעת לפינוי הדירה בגין עילה של אחזקת הדירה בשכירות שאינה מוגנת ולפיכך יש לדחות את התביעה לפינוי מנימוק זה. 8. בכתב התביעה המתוקן וגם במקורי נטען עילת פינוי נוספת של אי תשלום דמי שכירות חודשיים שהיו בסך של 30 ₪ לכל חודש. סכום זה של דמי שכירות ששילמה הנתבעת לפני שהתובע רכש את הנכס מהווה ראיה מכללא כי מדובר בשכירות מוגנת, שכן אין זה סביר שאם מדובר בשכירות שאינה מוגנת ישולמו דמי שכירות כה נמוכים לאורך תקופה של שנים רבות מבלי שבעל הנכס ידרוש דמי שכירות ראליים. הסכם השכירות היה לשנה החל מ 1.1.83 ועד 1.12.83 ומאז לא נחתם הסכם לתקופה נוספת והמנוח יחד עם הנתבעת המשיכו לגור בדירה עפ"י אותם תנאים של הסכם השכירות הנ"ל והמשיכו לשלם דמי שכירות נמוכים של 30 ₪ בלבד לכל חודש שהוא סכום המתאים לשכירות מוגנת ולא לשכירות חופשית. בסעיף 8 להסכם השכירות שעליו חתם המנוח נאמר: "אם במשך תקופת השכירות יחוקק חוק, תקנה או צו להגדלת דמי שכירות, השוכר יהיה חייב לשלם למשכיר את דמי השכירות המוגדל החל מהיום שהחוק, התקנה או הצו יקבלו תוקף וזה למרות שתקופת השכירות לפי חוזה זה טרם פגה". האמור בסעיף הנ"ל מתישב עם היותו של המנוח דייר מוגן בדירה שאם לא כן לא היה מקום לאמור בסעיף 8 להסכם, שכן רק כאשר מדובר בשכירות מוגנת ניתן להעלות את דמי השכירות אך ורק עפ"י שינוי בחוק או בתקנות. 9. מטעם הנתבעת העיד דוד כהן שהוא בעלה של אחת מבעלי הנכס החתומה על הסכם המכר נ/3 והוא היה נציג הבעלים שטיפל במכירת הנכס לתובע. אני נותן אמון בגירסתו של ע.ה דוד כהן הנ"ל שהכיר היטב את המנוח והנפשות הפועלות, כולל בעלי הזכויות של הדיירות המוגנת אותן העבירו למנוח. אני מקבל דבריו כי המנוח שילם דמי מפתח בגין השכירות הנדונה ובפרט נותן אמון בדבריו כי הסביר לתובע לפני רכישת הנכס את זכויותיהים של כל הדיירים בדירות התפוסות שבנכס. גירסתו של ע.ה. דוד כהן בביהמ"ש תואמת את האמור בהסכם המכר נ/3 ולא מצאתי סיבה שלא להאמין לדבריו שהוא אישית קיבל דמי מפתח בגין השכירות הנדונה. טענתו של התובע כי הנתבעת אינה דיירת מוגנת היא טענה בעל פה הסותרת דברים מפורשים שנרשמו במסמך בכתב, דהיינו הסכם רכישת הנכס נ/3 ונספחיו. 10. אין כל ממש בטענת התובע כי המנוח לא היה דייר מוגן בדירה לאור העובדה שהיתה לו עוד לפני כן הזכות של דיירות מוגנת בדירה אחרת. אין כל מניעה שלאדם תהיה זכות של דיירות מוגנת על יותר מדירה אחת ובפרט לאור ההסבר שנתנה הנתבעת כי למנוח היתה אישה נוספת, שהיא דודתה של הנתבעת, שגרה בנפרד ולא היו להם ילדים. הוכח כי לנתבעת אין דירה נוספת למגורים ושוכנעתי כי המנוח עבר לגור עם הנתבעת דרך קבע בדירה החל מיום 1.1.83 ושם הם ניהלו את מרכז חייהם ומשק ביתם המשותף וזאת ללא קשר להיותו דייר מוגן בדירה אחרת קודם לכן שאותה העביר לאשתו הראשונה שהיא דודתה של הנתבעת. 11. הוכח עפ"י עדותה המהימנה של הנתבעת כי עד להגשת התביעה לא ידעה שהנכס נרכש ע"י התובע והוא לא שלח לה הודעה על כך בכתב ולא הודיע לה למי ולאיזה כתובת היא צריכה לשלם את דמי השכירות. ב"כ התובע זנח בסיכומיו עילת הפינוי בגין אי תשלום דמי שכירות . הנתבעת היתה נוהגת לשלם את דמי השכירות כל 3 חודשים לבעל הבית שהגיע מתל אביב לגבות את דמי השכירות מכל הדיירים ואף אחד לא הודיע לה על שינוי בנוהג זה. מיד לאחר הגשת התביעה הנתבעת ביקשה לשלם את דמי השכירות לתובע באמצעות עורך דינו אך הנתבע סירב ולפיכך היא מפקידה מאז את דמי השכירות בקופת ביהמ"ש. לאור האמור, אני דוחה התביעה לפינוי מהעילה של אי תשלום דמי שכירות. 12. אדון בתביעה הכספית לחייב הנתבעת בהשתתפות של 50% בהוצאות שהיו לתובע בגין תיקונים של עבודות בניה יסודיות בנכס. התובע מבקש להסתמך בענין זה על חוות הדעת של המהנדס יהושע באב"ד שהוצגה וסומנה ת/2 ולאחר עיון ניתן להגיע למסקנה כי מדובר בכתב כמויות למכרז של עבודות שיקום הנכס החורגות מעבודות תיקונים בלבד שבגינן חייב דייר לשלם מחצית עלותם לפי סעיף 68 (ג) (ד) לחוק הגנת הדייר. לא הובאה כל ראיה שאכן העבודות המפורטות בחוות הדעת בוצעו בפועל וגם אין ראיה מה המחיר, אם שולם, בגין עבודות השיקום או חלקן. התובע טוען שביצע את התיקונים בנכס בעצמו, אך לא הוכח שיש לתובע אישורים ויכולת לבצע תיקונים יסודיים של שיקום הנכס ומכל מקום לא הוצגו קבלות עבור חומרים, ציוד או עובדים הקשורות לעבודות בניה יסודיות ו/או תיקונים בנכס. תמחיר העבודות שמפורטות בחוות הדעת ת/2 מתיחס לשיקום יסודי של הנכס וחורג מרשימת התיקונים המפורטים בתקנות בדבר אחזקת הבית ותיקונים תשל"א שפורסמו בקובץ תקנות 2716מיום 15.7.71 שרק בגינן ניתן לתבוע דייר על 50% מההוצאה כשהיא מתחלקת באופן שווה בין כל הדיירים. בנסיבות אלה, לא הוכחה העילה לתשלום עבור השתתפות בתיקונים, אך יתכן שעילה זו טרם גובשה ולכן ניתנת לתובע רשות לפיצול סעדים בעילה זו בלבד. 13. לאור האמור, התוצאה היא שאני דוחה את התביעה ומחייב את התובע לשלם לנתבעת הוצאות המשפט ושכ"ט עו"ד בסך של 10,000 ₪ + מע"מ בצרוף ריבית חוקית והפרשי הצמדה החל מהיום ועד התשלום המלא בפועל. פינויידועים בציבור