קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא פיצוי לרוכשי בית שנבנה ללא היתר: 1. ערעור על פסק דינו של בית המשפט השלום ברחובות (כב' השופט ב. גדעון) (ת.א. 6489/98) אשר דחה את דרישת המערערים לפיצוי, שנסמכה על הטענה כי הבית אותו רכשו מאת המשיבים, נבנה - בחלקו - בלא שקיים היה היתר בנייה כדין. 2. ביום 18.07.96 רכשו המערערים מהמשיבים בית. בחוזה המכר (להלן "החוזה") הצהירו המשיבים כי הבית בנוי בהתאם לתוכניות בניה מאושרות. הזכויות בבית הועברו על שם המערערים ביום 24.10.96. במהלך החודשים אוקטובר - נובמבר 1996 התברר למערערים שלבית אין תוכניות בניה מאושרות וההיתר שניתן אינו משקף את הבית במצבו בעת המכירה. המערערים טוענים, כי המשיבים הפרו את החוזה הפרה יסודית בהציגם מצג שווא ביחס להיתר. התנהגות זו, לטענת המערערים, מזכה אותם בפיצוי מוסכם בסך 40,000 דולר. בנוסף, תבעו המערערים את ההוצאות שנגרמו להם כתוצאה מהוצאת היתר בנייה לבית, לרבות הוצאות נסיעה וטירחה של המערער 1 מארה"ב ארצה. נסקור בקצרה את השתלשלות העניינים; המשיבים רכשו את המגרש עליו ניצב היום הבית ממשפחת סימן טוב. משפחת סימן טוב פנתה בשנת 1990 למהנדס לוגסי (להלן - "לוגסי") ולאדריכל סרור (להלן - "סרור) על מנת שיתכננו עבורה ועבור משפחה נוספת מבנה דו משפחתי על המגרש. משפחת סימן טוב קיבלה היתרי בניה לתוכניות האמורות (ביום 03.04.91). כאשר נמכר המגרש למשיבים - בשנת 1991 - נמסרו למערערים גם תוכניות העבודה שהכינו לוגסי וסרור. המשיבים ביקשו לשנות את התכנון המתייחס לחלק המגרש אותו רכשו ממשפחת סימן טוב. לפיכך פנו אף הם ללוגסי וסרור כדי שיכינו תוכנית לשינויים. על מנת לא לעצור את עבודת בניית השלד, הכינו לוגסי וסרור את תכנית השינויים על פי דרישות המשיבים ובמקביל לכך הוציאו תוכניות עבודה להמשך ביצוע בניית הבית, כפי שתוכנן עבור משפחת סימן טוב. ב - 01.12.91, לאחר שהכנת תוכנית העבודה "המקורית" לבית הסתיימה, הגישו לוגסי וסרור לעירייה את תוכנית השינויים שנערכה על פי דרישת המשיבים. אולם, טיפולם של לוגסי וסרור בהוצאת ההיתר הבניה על פי התוכנית החדשה לא הושלם, שכן המשיבים סירבו לשלם לשניים עבור עבודתם. בשלב זה נמכר הבית למערערים. עם גמר הבניה ניתן למשיבים טופס 4 ותעודת גמר. גם המערערים, כמו קודמיהם, נעזרו בשירותיהם המקצועיים של לוגסי וסרור, וזאת על מנת שיבנו פרגולה לביתם. משפנו המערערים לאנשי המקצוע הנ"ל התברר להם, כי ההיתר שניתן אינו משקף את הבית במצבו בעת המכירה. עוד התברר למערערים, לפי הנטען, דבר חובם של המשיבים ללוגסי וסרור. המערערים שילמו ללוגסי וסרור את שכר טרחתם, על מנת שימשיכו לטפל בהוצאת היתר חדש. כמו כן, שילמו המערערים את אגרות הבניה שנדרשו וקיבלו היתר בנייה לבית. 3. בית המשפט קמא דחה את תביעתם של המערערים על שני ראשיה (דרישת הפיצוי המוסכם והדרישה להחזר ההוצאות). בית המשפט קבע, כי המערערים לא הוכיחו הפרה יסודית של החוזה וכן לא הוכיחו כי המשיבים לא קיימו את החוזה בכללותו. בית המשפט ציין, כי המערערים הצהירו בחוזה המכר כי ראו את הבית על כל חלקיו ופרטיו וכי מצאו אותו מתאים לדרישותיהם. עוד הצהירו המערערים, כי בדקו את כל רישומי הזכויות בבית וכל אשר צמוד אליו בלשכת רישום המקרקעין ובעירייה וכי מוותרים הם על כל טענה או תביעה כנגד המשיבים בקשר למצב הבית. בהתייחס להוצאות שתבעו המערערים, קבע בית המשפט קמא, כי אלו נגרמו להם בעקבות תוכנית שינויים והקלה שהם הגישו, ועל כן עליהם לשאת בתשלום ההוצאות. בית המשפט קבע, כי טענת המערערים שהבית אינו תואם את ההיתר ותעודת הגמר שהוצגה להם, לא הוכחה. בכך, בית המשפט מניח כי אם אכן הבית היה נבנה ללא היתר, העירייה לא הייתה נותנת אישור להעברת הבית על שם המשיבים. עוד מניח בית המשפט, שמהנדס ו/או האדריכל - לוגסי ו/או סרור - לא היו מתירים לבנות בית ללא היתר ושהעירייה לא פיקחה עליו. בית המשפט קמא קיבל את גירסת המשיב 1 כי שילם ללוגסי ולסרור את כל המגיע להם בעד תוכנית השינויים. מכל מקום, קבע, כי אף אם התוכנית שהגישו לוגסי וסרור עבור המערערים, כללה שינויים קודמים שביקשו המשיבים, לא ניתן לעשות הפרדה ולדעת מה חלקם של המערערים בהכנת התוכנית המחודשת ומה חלקם של המשיבים. בית המשפט דחה את טענת המערערים, כי ביקשו היתרים לבנית פרגולה בלבד, בקובעו כי תוכנית השינויים וההקלה שהגישו כוללת תוספות לבית מעבר לפרגולה. בכך, נדחתה תביעת המערערים לתשלום הוצאות שנגרמו להם כתוצאה מהצורך להוציא היתר חדש. תביעתם של המערערים להחזר הוצאות נסיעה ממקום מושב המערער (ארה"ב) ארצה והוצאות נוספות שנוצרו נדחתה, מאחר ולא הוכח כי המערער 1 הגיע ארצה אך ורק כדי לטפל בתוכניות. 4. בערעור שהוגש חזרו המערערים על שתי טענותיהם אשר נידונו ונדחו על ידי הערכאה הראשונה. האחת - כי המשיבים הפרו את הסכם המכר עקב הצגת מצג שווא, והשניה - כי על המשיבים לשלם את התשלומים ששילמו ו/או ההוצאות שהוציאו כדי לקבל את ההיתר המבוקש. במהלך הדיון צמצמו הצדדים בהסכמה את המחלוקת. הוסכם כי "בית המשפט יכריע לפי שיקול דעתו בשאלה האם יש לחייב את המשיבים בתשלום בגין העלויות שהיו למערערים בשל תוכנית השינויים ובאיזו מידה." 5. באשר לסוגיה זו טוענים המערערים, כי הבניה שאושרה בהיתר הבנייה שניתן להם, זהה בהיקפה לזו שנבנתה על ידי המשיבים בעקבות תוכנית השינויים הראשונה שאושרה, אך לא ניתן בגינה היתר (להלן - תוכנית השינויים הראשונה). מכאן, לשיטתם, יש להסיק כי ההקלה, בגינה נדרש תשלום היטל השבחה, וכן אגרות ותשלומים נוספים, הם פועל יוצא של תוספות הבנייה שבנו המשיבים, והם אלה שצריכים לשאת בהוצאות הכרוכות בהוצאת ההיתר. המערערים מדגישים, כי לא הגדילו את שטח ביתם, אלא בנו שתי פרגולות בלבד. המשיבים, לעומת זאת, טוענים כי ההוצאות נובעות מתוספות בניה שביקשו המערערים, השונות מאלו שנבנו על ידי המשיבים עובר למכירת הבית. במסגרת הערעור, התקבלה בהסכמה בקשה לראיות נוספות שהגישו המערערים: כתב תביעה שהגישו המערערים נגד עיריית ראשון לציון וכתב ההגנה שהגישה עיריית ראשון לציון. כתב התביעה הוגש נוכח קביעת בית המשפט קמא, כי המשיבים שילמו את כל חובם, כולל האגרות המתחייבות כתוצאה מתוכנית השינויים. התביעה האמורה מתייחסת אפוא לתשלומים שהמערערים שילמו לעיריה, שהרי מדובר לכאורה בכפל תשלום. עיריית ראשון לציון טענה בכתב ההגנה שהגישה, כי מעולם לא גבתה מהמשיבים את האגרות הרלוונטיות וכי המשיבים לא סיימו את הליכי האישור בעירייה כמקובל. התביעה נמחקה בהסכמה, תוך שמירת זכותם של המערערים לחדשה אם ערעור זה יידחה. ב"כ המשיבים ציין כי, על אף שהסכים לבקשה, כתבי טענות בהליך שנמחק אינם בגדר ראיה. 6. נבחן אפוא את דרישת המערערים להחזר הוצאות לגופה. זו מורכבת מהפריטים הבאים : היטל מים - 1,248.78 ₪. תיעול - 959.18 ₪. כביש - 3,618.02 ₪. ביוב - 2,293.79 ₪. ת.ב.ע - 2,816 ₪. הקלות (תוספת בניה) - 19,706 ₪. אגרות בניה - 1,194 ₪. סה"כ 31,835.77. ובנוסף, פרסום בעיתון - 523 ₪. בולים - 250 ₪. מהנדס אינסטלציה - 1,068 ₪. אדריכל (סרור בועז) - 9,702 ₪. מהנדס (לוגסי אבי) - 3,000 ₪. היתר - 88 ₪. סה"כ - 14,631. הצדדים הציגו בפני בית המשפט שלוש בקשות להיתר בניה. לפי היתר הבניה הראשון, שניתן למשפחת בר סימן טוב, השטח הכולל של הבניה על פי התוכנית הוא 136.32 מ"ר. לפי תוכנית השינויים הראשונה, שטח הבניה הינו 160.44 מ"ר. כזכור, לפי תכנית זו נבנה המבנה שנמכר למערערים. הבקשה השלישית, היא תוכנית הבניה הסופית שהגישו המערערים לעירייה. התוכנית אושרה ביום 02.12.97. גם כאן שטח הבניה הינו 160.44 מ"ר. רואים אנו אפוא כי הפרגולה, שהקמתה אושרה בבקשת המערערים, לא שינתה את החישוב הכולל של שטחי הבנייה. בכך יש תימוכין להצהרת המערערים בתצהיר העדות הראשית מטעמם, כי היטל ההשבחה, הפרסומים בגינו וכן אגרות והיטלים בגין הבנייה נגבו בגין הבנייה שנעשתה על ידי המשיבים לפי תוכנית השינויים האחרונה ועל המשיבים לשאת בהם. מסכום אגרת הבנייה בסך 1194 ₪, יש לנכות סך 186.75 ₪, המתייחס לאגרת הבנייה עבור הפרגולה. כמו כן ינוכה סך 250 ₪ בגין בולים וסך 88 ₪ בגין היתר, שלא הוברר כי זיקתם הם לבניה שבוצעה על ידי המשיבים. סכום ההוצאות הכולל אותו ישלמו המשיבים למערערים יועמד אפוא על 33,240.02 ₪. 7. לא מצאנו לנכון להתערב בקביעת בית המשפט קמא בעניין התשלום לסרור וללוגסי. בית המשפט קבע, בהתבסס על חומר הראיות ולאחר ששמע את גירסאות הצדדים בעניין - לרבות עדותם של לוגסי וסרור - כי המשיבים אכן שילמו לסרור וללוגסי עבור תוכנית השינויים. ומכל מקום לא הוכח מה חלקם של המערערים בהכנת התוכנית המחודשת. מדובר בקביעה עובדתית, המבוססת - בין היתר - על מהימנות עדויות שנשמעו בפני הערכאה הדיונית. בכך אין מקום להתערבות ערכאת הערעור על פי אמות המידה המקובלות. (ראה: ע"א 56/82 מדינת ישראל נ' עיזבון המנוח עבדאללה מוסה רחאל, פ"ד מ (4), 29, 33). 8. דברים אלה יפים גם באשר לדחיית תביעת הפיצוי בגין הוצאות המערער 1, הכרוכות בטיסותיו ארצה וטרחתו למען הוצאת ההיתר, בהיעדר תשתית עובדתית מתאימה להוכחת הטענה, כי כניסתו של המערער 1 הייתה רק למטרת הוצאת ההיתר. 9. לסיכום - אנו מקבלים את הערעור בחלקו, ומבטלים את פסק דינו של בית משפט השלום. המשיבים ישלמו למערערים סך של 33,240 ₪, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מן המועד בו שולם הסכום האמור על ידי המערערים עד לתשלום בפועל. המשיבים ישלמו למערערים הוצאות ושכ"ט עו"ד בסכום כולל של 10,000 ₪. הערבות הבנקאית תוחזר למערערים באמצעות בא כחם.פיצוייםבניה ללא היתר