קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא פיצויים בגין תוכנית הרחבה של רחוב: מבוא המערערת יזמה תכנית להרחבת רחוב יהושע חנקין בעפולה (תכנית עפ/מק/5/180 שתשריטה צורף כמוצג 3א), בקשר לחלק ממקרקעין בגוש 16697, התוכנית פורסמה למתן תוקף ביום 25.12.2005. המשיבה אשר מחזיקה בחלקה 13 באותו גוש ועליה מבנה המושכר על ידה, הגישה תביעה מכח סעיף 197 לחוק התכנון והבניה-התשכ"ה-1965 משום שלטענתה התוכנית הנ"ל פוגעת בזכויותיה (הרחבת הכביש נעשית לתוך חלקה 13 ומחייבת גם הריסת חלק מהמבנה הקיים היום בחלקה). על החלטת המערערת לדחות את התביעה, הגישה המשיבה ערר שנדון בפני ועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה (להלן-ועדת הערר או הוועדה) אשר מינתה שמאי מכריע, דנה בטענות הצדדים וביום 18.12.2011 החליטה כי על המערערת לשלם למשיבה פיצוי בגין הנזק שנגרם לקרקע, נזק בשיעור של 274,920 ש"ח בתוספת הפרשי הצמדה, ריבית, הוצאות ושכר טרחה. המערערת, שלא הסכימה לקביעותיה המשפטיות של ועדת הערר, הגישה ערעור מינהלי ובינתיים עד לדיון בערעור שילמה את סכום הפיצוי למשיבה (בשל הליכי הוצל"פ שננקטו נגדה). השאלות הטעונות הכרעה ועדת הערר קבעה כמימצא עובדתי כי למשיבה זכויות של בר רשות במקרקעין, נושא עליו לא חולקים שני הצדדים בערעור (למרות שחלקו עליו במסגרת ההליך בפני הוועדה). המערערת טוענת כי לבר רשות אין זכות לפיצויים מכח סעיף 197 לחוק התכנון והבניה. המערערת ביקשה לפטור אותה מתשלום פיצויים בהסתמך על סעיף 200 לחוק התכנון והבניה, ועדת הערר קבעה כי מאחר והפגיעה עוברת את תחום הסביר אין לפטור המערערת מתשלום הפיצוי. במהלך ניהול ההליכים בין הצדדים, בחנה המערערת אפשרות של הפקדת תוכנית מפורטת שתביא לשינוי התוכנית הפוגעת באופן שתבוטל הפגיעה במשיבה, ועדת הערר קבעה שאין להורות לשמאי להתייחס לאותה תוכנית מוצעת. המערערת מלינה על קביעה זו של הוועדה ועל סכום הפיצויים שנקבע המכונה על ידה כסכום "מופרז". דיון והכרעה האם בר רשות זכאי לפיצויים מכח סעיף 197 לחוק התכנון והבניה. סעיף 197(א) לחוק התכנון והבניה מורה: "נפגעו על ידי תכנית, שלא בדרך הפקעה, מקרקעין הנמצאים בתחום התכנית או גובלים עמו, מי שביום תחילתה של התכנית היה בעל המקרקעין או בעל זכות בהם זכאי לפיצויים מהועדה המקומית, בכפוף לאמור בסעיף 200". אין מחלוקת כי המשיבה אינה בעלת המקרקעין והשאלה היא מי ייחשב "כבעל זכות" במקרקעין הזכאי לפיצויים, כאשר מוסכם על הצדדים לצורך הדיון בערעור כי למשיבה זכויות של בר רשות. בתחילה-משנת 1958, החזיקה המשיבה במקרקעין מכח היותה יחידת סמך במשרד התחבורה ומשהוקמה כחברה ממשלתית המשיכה להחזיק במקרקעין משנת 2004 ועד היום לרבות עד למועד הקובע, 25.12.2005. ועדת הערר בהחלטתה מיום 11.2.2010 (נספח 2 לערעור) קבעה כי "העובדה כי מדובר בזכויות חזקה בלבד, אינה פוגעת בעצם הזכות לתבוע פיצויים ויש לכך משמעות שמאית (שכן הזכות הינה זכות "חלשה" יותר מזכות בעלות או חכירה) אולם אין הדבר מאיין את זכות התביעה", וזאת בהסתמך על ע"א 10182/07 אלונית בניה ופיתוח בע"מ נגד הועדה המקומית לתכנון ולבניה כרמיאל ועל ע"א 511/88 אריה מנדלבאום נגד הוועדה המקומית לתכנון ולבניה ראשון לציון, . השמאי המכריע קבע כי ערך הקרקע לגבי בר רשות אינו דומה לערך הקרקע לבעלים או לחוכר לדורות. בהתייחס למשיבה כבת רשות דהיינו לאובדן האפשרות להשתמש במבנים ובקרקע, העריך השמאי את הפגיעה ב-60,000$ ( שערכם 274,920 ש"ח), מסקנה שאומצה ע"י ועדת הערר כהגיונית ונכונה בהחלטתה מיום 18.12.2011 (נספח 1 לערעור). לאחר שבחנתי את טענות הצדדים, איני סבור כי נפל פגם בהחלטת ועדת הערר או בדרך יישום ההלכות המשפטיות על ידה. אפנה בענין זה למדיניות הראויה כפי שנקבעה ע"י הש' א' פרוקצ'יה: "הכלל הקבוע בסעיף 197 בדבר חובת פיצוי על פגיעה במקרקעין עקב תכנית משתלב בהגנה החוקתית על הקניין ומתפרש בהרחבה. כנגדו, החריגים לכלל הפיצוי על פגיעה במקרקעין, המפורטים בסעיף 200 לחוק, מתפרשים בצמצום, מאחר שהם משקפים סטייה מחובת הפיצוי על פגיעה קניינית...סעיף 197 לחוק נועד להרחיב את מעגל הנפגעים הזכאים לפיצוי, ולהיטיב את נזקו של בעל זכות "כלכלית" במקרקעין...בית המשפט, בדונו בזכות הפיצוי מכוח סעיף 197 לחוק, הבהיר לא אחת כי אין לצמצם את תחום התפרשותה של הזכות לפיצוי וכי אין לגרוע ממנה בלא הוראה מפורשת של המחוקק. באותה מידה בולטת נטיית הצמצום בפירוש הסייגים לפיצוי האמורים בסעיף 200 לחוק. בר"ם 4443/03 עיריית חולון נגד רשות שדות התעופה בישראל. הש' מ' נאור בפ"ד אלונית הנ"ל קבעה כי: "בית המשפט דחה כאמור את הטענה לפיה רק בעל זכות במקרקעין לפי חוק המקרקעין זכאי לפיצויים ועמד על כך שגם בעל זכות חוזית יכול להיות זכאי לפיצוי. בית המשפט המחוזי קבע אמנם כי מדובר בזכות "חלשה"....השאלה אם בעל הסכם פיתוח זכאי לפיצוי היא שאלה מעורבת של משפט ועובדה, המצריכה, בין השאר, חוות דעת שמאית ..ניתן איפוא לסכם נקודה זו ולקבוע כי באופן עקרוני גם בעל הסכם פיתוח עשוי לבוא בגדר המונח "בעל זכות במקרקעין" והוא הדין לגבי מי שבא בנעליו...זאת ועוד, העובדה שהסכם הפיתוח נחתם לזמן קצר, עובדה עליה הרחיב בית המשפט המחוזי את הדיבור איננה מצביעה בהכרח על כך שבעל הסכם הפיתוח לא נפגע עקב התוכנית פגיעה שיש לפצות עליה" "א 10182/07 אלונית בניה ופיתוח בע"מ נגד הועדה המקומית לתכנון ולבניה כרמיאל. לצורך ניתוח זכויותיו של הנפגע לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, אין כל הבדל בין בר רשות לבין בעל זכויות חוזיות לפי הסכם פיתוח, לשניהם "זכות כלכלית" במקרקעין כהגדרתה על ידי הש' א' פרוקצ'יה לעיל, בשני המקרים המחזיק במקרקעין מחזיק בהן מכח הסכם ולתנאיו יש השלכה על טיב הזכויות והיקף הפגיעה בהם, היקף שנקבע בחוות דעת שמאית. ייתכן כי הערכת השמאי במקרים המתאימים תהא כי הפגיעה בבר רשות מזערית או אפסית, אך בחינת שיעור הפגיעה מתחייבת ממהותו ותכליתו של סעיף 197 לחוק התכנון והבניה גם כשהתובע הוא בר רשות בלבד. בצדק הפנתה וועדת הערר לע"א 511/88 אריה מנדלבאום הנ"ל, ממנו ניתן ללמוד גם לעניננו. באותו מקרה הוכרה זכותו של דייר מוגן לקבלת פיצוי מהנימוק כי אין מעמדו שונה בקשר לנושא זה משוכר או חוכר, (ראו קביעותיו של הנשיא מ' שמגר-כתוארו אז): "אין היגיון להבחין בין שוכר רגיל, שזכותו לקבלת פיצוי אינה שנויה במחלוקת, לבין הדייר המוגן. לשונו של החוק "בעל זכות בהם" רחבה דיה כדי לכלול זכויות שאינן זכויות קניין במובן הצר, ופרשנות רחבה במובן זה מתיישבת הן עם לשונו של החוק והן עם מטרתו להרחיב את מעגל הזכאים לפיצוי בגין פגיעה מעבר למעגל הצר של בעלי המקרקעין". איני מוצא כל סיבה לאבחן בין בר רשות לבין שוכר לענין זכות לקבלת פיצוי במידה והתוכנית הפוגעת פגעה בשוכר או בבר רשות, כמובן שלטיב הזכויות השלכה ישירה לגבי גובה הפיצוי, נושא שנבחן ע"י השמאי המכריע ומיותר להזכיר כי גובה הפיצוי הוא נושא שמאי מובהק בו אין להתערב. האם זכאית המערערת לפטור בהסתמך על סעיף 200 לחוק התכנון והבניה? סעיף 200 לחוק התכנון והבניה מורה: "לא יראו קרקע כנפגעת אם נפגעה על ידי הוראה שבתכנית הנמנית עם אחת ההוראות המפורטות להלן ובלבד שהפגיעה אינה עוברת את תחום הסביר בנסיבות הענין ואין זה מן הצדק לשלם לנפגע פיצויים..." בהתקיים שלושת התנאים הקבועים בסעיף 200 לחוק במצטבר, לא יראו את הקרקע כנפגעת. ועדת הערר בחנה תנאי אחד, האם הפגיעה "אינה עוברת את תחום הסביר" ומשהגיעה למסקנה כי הפגיעה עוברת את תחום הסביר וכזכור מדובר בתנאי הכרחי למתן פטור, קבעה כי על המערערת לשאת בפיצוי בהתאם להערכת השמאי. בטרם אנתח את קביעות הוועדה, לצורך המחשת המצב הנורמטיבי אפנה לפסק דין של בית המשפט העליון מיום 14.5.2012-ע"א 8622/07 שניתן בהרכב של חמישה שופטים, (4 שופטים מצטרפים לחוות הדעת של הש' ע' פוגלמן), בו התייחס בית המשפט העליון במסגרת דיון מקיף בנושא הפקעה גם למדיניות הראויה בעת יישום סעיף 200 לחוק התכנון והבניה. כפי שצויין ע"י ועדת הערר ההלכה בשאלה מהי פגיעה סבירה נקבעה בדנ"א 1333,1346/02 הועדה המקומית לתכנון ובניה רעננה נגד יהודית הורוויץ ואליה מתייחס הש' ע' פוגלמן: "בהקשר זה אבקש להצביע על שלוש נקודות רלוונטיות: הראשונה, בנסיבות פסק הדין בדנ"א הורוויץ נחלקו דעות השופטים. ארבעה מתוכם סברו כי אי-תשלום פיצוי בגין פגיעה תכנונית בשיעור של 11.8% משווי הקרקע חורג מגדר הסביר; ואילו שלושה שופטים סברו שפיצוי זה אינו חורג מגדר הסביר. השופט טירקל, כאמור, סבר שפגיעה בגדר הסביר ממוקמת "אי שם באמצע" בין 11.8% לבין 3%-2%...צירוף התנאים הללו יחדיו גורם לכך ששלילת פיצוי מכוח סעיף 200 תיעשה רק במקרים נדירים, כדברי המשנה לנשיא א' מצא: "סעיף 200 לחוק מגדיר את התנאים לתחולת החריג לכלל, שבהתקיימם לא תוטל על הוועדה המקומית חובת פיצוי. ושלושת התנאים המצטברים שנקבעו בסעיף 200 לתחולתו של החריג, ואשר נטל השכנוע להתקיימותם רובץ על רשות התכנון, מספקים לדעתי ערובה מספקת לכך כי רק במקרים נדירים ויוצאי דופן תופטר הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה מחובתה לפצות את בעל הזכות הנפגעת" [ההדגשה הוספה - ע' פ'] (דנ"א הורוויץ, בעמ' 338-337). מן האמור עולה ששלילת פיצוי מכוח סעיף 200 לחוק תיעשה במקרים חריגים", ע"א 8622/07 אהוד רוטמן נגד מע"צ - החברה הלאומית לדרכים בישראל בע"מ . חשוב להזכיר כי על פי הלכת הורוויץ סבירות הפגיעה תבחן לפי שיעור ירידת ערך הקרקע, מידת פיזור הנזק והאינטרס הציבורי הגלום בתוכנית. ועדת הערר כגוף מקצועי ניתחה באופן נכון את שלושת התנאים הנ"ל, וקביעותיה מקובלות עליי: התוכנית הפוגעת במקרה זה של הרחבת דרך, מצומצמת למספר קטן של בעלי זכויות שייאלץ לשאת בנטל של התועלת הציבורית-אם לא יקבל פיצוי, אין לראות בתוכנית כתוכנית בעלת אינטרס ציבורי וחיוני כה חשוב כדי שהפגיעה תחשב כסבירה ולא ניתן להתעלם גם מגובה הנזק- 8% משווי הקרקע (פגיעה בשיעור של 274,920 ש"ח). השילוב של שלושת התנאים הנ"ל מראה כי הפגיעה עוברת את תחום הסביר ואין לראות במקרה זה כאחד מאותם מקרים "נדירים ויוצאי דופן" בהם תופטר הוועדה המקומית לתכנון ולבניה מחובתה לפצות את בעל הזכות הנפגעת. טענת המערערת כי העובדה שהמקרקעין נשוא ההליך הופקעו למטרות ציבוריות בתחילת הדרך ובפועל כיום משמשים למטרות מסחריות (השכרה לעסק), אינה רלבנטית לניתוח הזכויות לפי סעיפים 197 ו-200 לחוק התכנון והבניה. הזכות לקבלת פיצוי מוגדרת בסעיפים אלו והדרך בה רכש הנפגע את זכויותיו לא מוזכרת כתנאי לקבלת פיצוי (ראו לענין זה בר"ם 1106/04 ועדה מקומית לתכנון ובניה חיפה נגד חברת החשמל לישראל בע"מ) ובאשר לסטייה לכאורה מהמטרה לשמה הופקעו המקרקעין, שאלה שנדונה בהרחבה בע"א 8622/07 הנ"ל, לשאלה זו אין כל נפקות באשר לפיצוי לו זכאי בעל הזכות במקרקעין ומקומה, אם בכלל, להתברר בין בעלי הקרקע מהם הופקעו הזכויות לבין המשיבה, ראו לענין זה פסק דינה של הש' מ' נאור בבר"ם 1106/04 הנ"ל: "זהו עניין להתחשבנות בין הבעלים המקוריים וחברת החשמל. המבקשת אינה צד לענין זה והיא אינה יכולה להימנע מתשלום פיצויים בשל אפשרות זו". הועדה בהחלטתה מיום 11.2.2010 (נספח 2 לערעור) דחתה טענות אלו וניתוחה מקובל עליי במלואו. את הזכות לקבלת פיצוי לפי סעיף 197 יש לבחון במועד אישור התוכנית, בלי קשר לטענות שאולי יטען ביום מן הימים הבעלים ההיסטורי של הקרקע כלפי המפקיע שהפקיע את זכויותיו, המערערת שיזמה את התוכנית הפוגעת אינה יכולה להיבנות ממחלוקת תאורטית זו. (המשיבה הפנתה בעיקרי הטיעון לבג"ץ 10657/08 לפיו עתירה שהוגשה ע"י הבעלים המקוריים נמחקה, כך שגם מבחינה זו זכויותיה של המשיבה במקרקעין מבוססות היטב). מיותר לציין כי לא מדובר בפיצוי מכח דיני ההפקעה כך שיש לפצות על מלוא סכום הפגיעה כקביעת השמאי, ללא כל הפחתה, ראו לענין זה פסק דינו של הנשיא (כתוארו אז) מ' שמגר: "ההלכה היא, כי זכות הפיצויים בגין פגיעתה של תכנית לחוד, וזכות הפיצויים (על הגבלותיה) בגין הפקעה לחוד. רק לגבי זו האחרונה קבע המחוקק את הסייג, המאפשר תשלום חלקי בלבד של הפיצוי ...לא כן לגבי התביעה לפי סעיף 197לחוק" ע"א 761/85 אליהו ליפשיץ נגד הוועדה המקומית לתכנון ולבניה ראשון לציון ). ולכן המערערת אינה זכאית לפטור או הפחתה כל שהיא מהפיצוי, כקביעת הוועדה. האם סכום הפיצוי מופרז-גם בהתייחס לכוונה להפקיד תוכנית מפורטת במהלך ניהול ההליכים, בחנה המערערת אפשרות לשינוי התוכנית הפוגעת באופן שייתר את הפגיעה במשיבה ובהתאם את הפיצוי. ביום 26.5.2010 המליצה ועדת המשנה של המערערת להמליץ בפני הוועדה המחוזית להפקיד תוכנית מפורטת (מספר 201019), לפיה אמור היה להשתנות תוואי הדרך באופן שהרחבתה לא תפגע בזכויות המשיבה. אין מחלוקת כי השמאי המכריע לא לקח בחשבון את התוכנית המפורטת הנ"ל, בעת קביעת היקף הפגיעה. לאחר שמיעת טיעוני הצדדים לא מצאתי כי נפל פגם כל שהוא בהחלטת הוועדה בנושא זה (ראו ההחלטה מיום 22.6.2010 נספח 4 לערעור), כיום חלפו שנתיים מאותה המלצה של ועדת המשנה ועד היום לא נעשה דבר בענין. בדיון בפניי התקבל הרושם כי המערערת זנחה את אותה תוכנית מוצעת ואזכיר כי ממילא התוכנית המוצעת הינה בסמכות הוועדה המחוזית שלא היתה אליה כל פניה בנושא. על רקע זה ניתן לאמץ את קביעת ועדת הערר באותה החלטה מיום 22.6.2010 בהתייחסה לוועדה המחוזית, "אין כל ודאות כי זו אכן תסכים לביטול התוכנית. למעשה, המדובר בענין מוקדם מאוד...". הזמן הרב שחלף ואי ביצוע פעולות כל שהן בקשר לתוכנית המוצעת מראים כי אין להצעת התוכנית "שטרם נולדה" כל נפקות, כמובן שאם היתה מאושרת התכנית או היתה קרובה לכדי מימוש, היה מקום לבחון את השפעתה על הפגיעה כפי שנקבע בע"א 483/86 יעקב (אוטו) בירנבך נגד הוועדה המקומית לתכנון ולבניה תל אביב יפו ואפנה בענין זה לפסק דינו של הנשיא מ' שמגר (כתוארו אז) שניתן במסגרת ע"א 4809/91 הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, ירושלים נגד משה קהתי : "אינפורמציה תכנונית רלוואנטית מצויה גם בתכניות צפויות, המיועדות לחול על המקרקעין. המדובר בסיכוי להרחבת אפשרויות הניצול של המקרקעין, למשל, על דרך של שינוי ייעוד או הגדלת אחוזי בנייה, ובלבד שהסיכוי האמור איננו קלוש ורחוק אלא ודאי, או שהוא לפחות בגדר צפייה סבירה בנסיבות העניין". האינפורמציה התכנונית היחידה במקרה זה, היא על כוונה רחוקה של המערערת להמליץ לועדה המחוזית לפעול לביטול חלק מהתוכנית הפוגעת, כוונה שנזנחה ולכן בצדק לא היתה צריכה ועדת הערר להנחות את השמאי להתייחס לאותה כוונה. באשר לגובה הפיצוי המערערת מוסיפה וטוענת כי מן הראוי היה להנחות את השמאי להתחשב בכך שהמבנה הנמצא כיום בתחום המתוכנן להרחבת הדרך והמיועד בשל כך להיהרס, טרם נהרס. דין טענה זו להידחות, בעל הזכויות במקרקעין זכאי לפיצוי מרגע שהתוכנית הפוגעת נכנסת לתוקף ותשלום הפיצוי או היקפו אינו נקבע על פי מימושה בפועל. סיכום לאור כל האמור לעיל אני מורה על דחיית הערעור. אני מחייב את המערערת לשלם למשיבה שכר טרחת עו"ד בשיעור של 6,000 ש"ח. המזכירות תעביר למשיבה באמצעות בא כוחה את מלוא הפקדון שהופקד ע"י המערערת בתיק זה. פיצוייםסעיף 197 לחוק התכנון והבניה