קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא ביטול הסכם דברים (הסכם זכרון דברים): זוהי תובענה לפסק דין הצהרתי שלפיו מסמך הנושא את הכותרת "הסכם הדברים" (להלן: "זכרון הדברים" או "המסמך"), ושנחתם ביום 26.3.07, למכירת מגרש הידוע כחלקה 41 בגוש 3701 ברח' רמב'ם 101 ברחובות (להלן: "המגרש"), וכן הערת האזהרה שנרשמה מכוח הסכם זה בלישכת רישום המקרקעין ביום 24.8.09 - בטלים. רקע המגרש נושא תובענה זו רשום על שם 5 בעלים שהינם קרובי משפחה (למרות שאחד מהם כבר אינו בין החיים). על המגרש בנוי בניין ובו 3 יחידות דיור. המבקשות 1 ו-2 וכן יהודה מסעוד ז"ל, בעלה המנוח של המבקשת 3 (להלן: "המנוח") הם הבעלים הרשומים של 3/4 חלקים במגרש. יתר הזכויות במגרש (1/4) רשומות על שמותיהן של מסעוד לוי דליה (להלן: "דליה") ומסעוד לוי יעל (להלן: "יעל"). המבקש 4, בנם של המנוח ושל המבקשת 3, היה השוכר של אחת משלוש יחידות הדיור בבניין. המשיב הוא קבלן שקודם לתחילת ההתקשרות העסקית עם בני המשפחה היה מעורב בביצוע עסקה בחלקה הסמוכה למגרש. בתחילת שנת 2007 קוימו בין הצדדים מספר מגעים במטרה לבחון אפשרות למכירת המגרש למשיב. מפגשים אלה נפרשו על פני שבועות אחדים. ביום 26.3.07, לאחר מספר מפגשים, נפגשו המבקשות 1-3 (להלן: "המבקשות") והמנוח עם המשיב וחתמו על המסמך הנ'ל הנושא את הכותרת "הסכם דברים". על פי עיקרי המסמך שנכתב על-ידי המבקשת 2, כנראה על פי הנחיות המשיב, הוסכם שהמגרש יימכר למשיב, והמשיב ישלם עבורו סך של 310,000$ בכ-4 תשלומים, כאשר התשלום הראשון יבוצע בעת חתימת החוזה, והתשלום האחרון יבוצע בעת רישום הנכס בטאבו. בראש המסמך צוינו שמות הצדדים ומספרי תעודות הזהות שלהם, וכן שמה ומספר תעודת הזהות של דליה, שלא היתה נוכחת במעמד החתימה. בתחתית המסמך חתמו המבקשות 1 ו-2, המנוח והמשיב. שמה של יעל, שגם היא לא היתה נוכחת במעמד החתימה, לא הוזכר במסמך ודליה, כאמור, לא חתמה כלל. קיימת מחלוקת עובדתית בין הצדדים באשר להתפתחות האירועים לאחר מועד חתימת ההסכם. אדון במחלוקת זו בהמשך, אך אציין כבר עתה כי גרסת המבקשים היא כי המשיב נמנע מלקדם את ההתקשרות לקראת עריכתו של חוזה מכר מחייב, בעוד שגרסת המשיב היא כי המסמך עצמו מהווה חוזה מכר מחייב, אלא שסמוך לאחר חתימתו התחרטו המבקשים, ומכאן ואילך, יחד עם באי כוחם הטעו את המשיב לאורך תקופה ארוכה. לטענתו, הטעיה זו נעשתה באמצעות מצג שווא שהוצג בפניו, שלפיו מועד כריתת ההסכם הפורמלי מתעכב בשל רישום הבניין הבנוי על המגרש כבית משותף וייחוד דירות לשותפים, זאת במסגרת תכנון מס לגבי מס שבח. ביום 3.5.07, פחות מחודשיים לאחר מועד עריכת המסמך, נערך הסכם חלוקה בין בעלי המגרש (להלן: "הסכם החלוקה") על ידי עורך הדין בן ציון צנעני (להלן: "מר צנעני"). ביום 11.2.08, קרוב לשנה לאחר עריכת זכרון הדברים, שלח המשיב הודעה לאקונית למשרדו של מר צנעני, ובה קבל על ההמתנה בקידום העסקה וציין שהוא מעוניין "לקבל פרטים" בנוגע להסכם. ביום 21.9.08 נכרת הסכם מכר למכירת המגרש בין כל בעלי הזכויות לבין מבקש 4 (להלן: - "המבקש"). ההסכם נערך על ידי מר צנעני. ביום 24.8.09 רשם המשיב הערת אזהרה לטובתו בלשכת רישום המקרקעין על זכויותיהם של בעלי המגרש בנכס. ביום 15.9.09 נשלח לכתובתו של המנוח מכתב על-ידי בא כוח המשיב ובו צוין שהמשיב רשם הערת אזהרה וכי אם לא יזכה לשיתוף פעולה לצורך השלמת העסקה, בכוונתו לפעול למיצוי זכויותיו החוזיות. ביום 23.09.09 השיבו המבקשות למכתבו של המשיב באמצעות בא כוחן ובו דרשו מהמשיב לבטל את הערת האזהרה. משלא נענתה בקשתן, הוגשה תובענה זו. טענות הצדדים טענות המבקשים המבקשים טוענים כי לא נכרת הסכם מחייב בין הצדדים, שכן לא נתקיימו היסודות ההכרחיים שנקבעו בפסיקה לכך שזכרון דברים יהיה מחייב; קרי, גמירות דעת ומסויימות. באשר ליסוד גמירות הדעת טוענים המבקשים כי הם אינם בקיאים בעסקי הנדל"ן ובהסכמי מכר מקרקעין, וכי הבהירו שהסכמתם העקרונית למכירת הזכויות במגרש כפופה לשלושה תנאים בסיסיים: האחד, שכל הבעלים הרשומים של המגרש יסכימו למכירת הנכס; השני, שהמבקש 4 יסכים לקיום העיסקה ולפינוי הדירה המוחזקת על ידו, בתנאים שיוסדרו ביניהם; והשלישי, שייחתם ביניהם חוזה מכר מחייב, לאחר שיוועצו בעורך דין לבחינת מכלול הנושאים והבעיות הכרוכות בקיום עיסקה, לרבות נושא המיסוי. עוד טוענים המבקשים, כי תכליתו של ההסכם היתה לתת ביטוי לכוונותיהם הרציניות של הצדדים לאחר שהמבקשות חשו שהתנהלותו של המשיב "לא היתה רצינית". לטענתם, לשני הצדדים היה ברור כי המסמך אינו מהווה הסכם מחייב. גם מהתנהגות המשיב לאחר כריתת ההסכם, כך טוענים המבקשים, ניתן ללמוד כי בין הצדדים לא היתה גמירות דעת. לטענתם, במשך תקופה של כשנתיים וחצי מאז החתימה על ההסכם המשיב לא פעל כלל במטרה לקיים את העסקה עם המבקשות, גם כאשר מבקש 4 החל לשפץ את הבניין. עוד נטען, כי המבקשת 3 יצרה קשר טלפוני עם המשיב במועד מאוחר לאחר עריכת המסמך, ולאחר שבישרה לו כי בכוונת המשפחה למכור את הנכס למבקש 4, לא היתה מצידו כל התנגדות. בנוסף הדגישו המבקשים כי המשיב "לא שילם אגורה" ע'ח הרכישה. המבקשים מציינים כי העובדה שמר צנעני לא זומן על-ידי המשיב להעיד מחזקת את גרסתם בעניין זה. באשר ליסוד המסויימות טוענים המבקשים כי חסרים פרטים מהותיים במסמך: מספר הגוש והחלקה, מועדי התשלום, הרכב כל תשלום, טיבו של התשלום - ביחס לשער הדולר, מועד המסירה, קביעת הצד שעליו יוטלו תשלומי המיסים הרלוונטיים (היטל השבחה ומס שבח) וכן גורל הדיירים המחזיקים בדירות שבנכס. בנוסף נטען כי לא נקבע בהסכם מועד לחתימת הסכם המכר. המבקשים טוענים גם כי ככל שייקבע שהחוזה מחייב יש לראות בהתנהגותו של המשיב לאחר חתימת ההסכם כהפרה יסודית. אעיר רק כי טענה זו לא נזכרה בסיכומי המבקשים, ולפיכך יש לראותה כאילו נזנחה. המבקשים מוסיפים וטוענים שבשל כוונותיהם העקרוניות למכור את המגרש בעתיד הציע להם מר צנעני לגבש הסכם חלוקה למגרש (יש לציין שהמבקשת 2 הבהירה בעדותה כי הפניה למר צנעני נעשתה רק לאחר שהמבקשים החליטו למכור את המגרש למבקש 4). ואכן, לאחר פחות משנה, כרתו בעלי הזכויות במגרש הסכם מכר עם המבקש 4. המבקשים טוענים כי הזכויות נמכרו למבקש 4 בתמורה מלאה, בתום-לב והוא קיים את כל התנאים הנחוצים לקיום העסקה. טענות המשיב המשיב טוען כי בינו לבין המבקשים התגבש הסכם מכר מחייב העומד הן בדרישת גמירות הדעת הן בדרישת המסוימות. לדידו, על יסוד גמירות הדעת ניתן ללמוד מתוך עדויותיהן של המבקשות כי כל מי שחתם על ההסכם ראה עצמו מחוייב להשלמת העסקה. לביסוס טענתו, מצביע המשיב על כך שהמוכרים הם אלה שיצרו את הקשר. הם אלה שביקשו לכרות את ההסכם ולהעלותו על הכתב כדי ליצור מסמך מחייב. זאת ועוד, כל בעלי המגרש נתנו את הסכמתם להסכם קודם למועד כריתתו. לטענת המשיב, על גמירות דעתו שלו ניתן ללמוד מפניותיו החוזרות למר צנעני לאורך התקופה, שתחילתה ימים ספורים לאחר כריתת ההסכם וסיומה עם פתיחת ההליך המשפטי. לאורך כל אותה תקופה ביקש המשיב, לדבריו, להשלים את העסקה, אך ללא הועיל. באשר לדרישת המסויימות, טוען המשיב כי גם היא מתקיימת בענייננו שכן בהסכם מופיעים תאריך חתימת זכרון הדברים, שמות ומספרי תעודות הזהות של הצדדים, פרטי המגרש, התמורה, פרטים לגבי שכר הדירה עבור הדירות המצויות על המגרש, מועדי התשלום, ופרטים נוספים. בנוסף, מצביע המשיב על כך כי הדרישה למסוימות רוככה במרוצת השנים, ודי בקיומם של הפרטים שהופיעו בזכרון הדברים כדי שדרישה זו תתמלא. דיון והכרעה המחלוקת המונחת לפתחו של בית המשפט היא: האם התגבש הסכם מחייב בין הצדדים לתובענה, אם לאו. חוק החוזים (חלק כללי) תשל"ג -1973 (להלן: "חוק החוזים") קובע שכדי שהסכם יהיה מחייב וסופי עליו לקיים את היסודות של גמירות דעת ומסויימות. תנאים אלה הם מצטברים ועצמאיים. בנוסף, כאשר מדובר בעסקה במקרקעין צריך להתקיים תנאי נוסף והוא דרישת הכתב הקבועה בסעיף 8 לחוק המקרקעין התשכ"ט -1969 (להלן: "חוק המקרקעין"). בענייננו, המסמך שבמוקד המחלוקת הוא סיכום ביניים לקראת הכנתו של חוזה מפורט, ואולם מסמך כזה כשלעצמו יכול להיות מחייב אם מתקיימים בו היסודות של גמירות דעת ומסוימות (ע"א 158/77 רבינאי נ' מן שקד פד"י לג (2) 283 (1979) ). גמירות הדעת משקפת את כוונת הצדדים ליצור קשר משפטי מחייב. הדרישה לגמירות הדעת בזכרון דברים אינה מבטאת אך את רצונם האמיתי או המוצהר של הצדדים להמשיך ולקדם את ההתקשרות ביניהם, אלא עליה לשקף את כוונתם להתחייב בהסכם מוקדם המבוסס על מפגש רצונות בנושאים המהותיים. יסוד גמירות הדעת נבחן על פי אמות מידה חיצוניות ואובייקטיביות הנלמדות ממכלול העובדות של המקרה, ובכללן; תוכנו של ההסכם, נסיבות העניין, הקשר בין זכרון הדברים לחוזה מפורט שהצדדים צופים שייכרת, המוכר בפסיקה כ"נוסחת הקשר" והתנהגות הצדדים לפני, בעת ולאחר עריכת זכרון הדברים (ע"א 3601/96 עמית בראשי נ' עיזבון המנוח זלמן בראשי ז"ל פ"די נב(2) 582 (1998)). להתנהגות הצדדים לאחר עריכת זכרון הדברים עשויה להיות חשיבות רבה לצורך התחקות אחר כוונתם בעת עריכת זכרון הדברים, שכן הסכם מחייב עשוי לסלול את דרכם של הצדדים לנקוט פעולות חיוניות הנגזרות מטיבו של ההסכם. במקרה דנן סבורה אני כי לא התקיימה גמירות דעת. כפי שיובהר בהמשך, למשיב לא היתה כוונה אמיתית להתקשר בחוזה מחייב עם המבקשים. מסקנה זו מבוססת על הערכת התנהגותו של המשיב במשך תקופה ארוכה לאחר מועד החתימה על המסמך, החל מסמוך ליום החתימה ועד למועד בו נרשמה הערת האזהרה. כידוע, גמירות הדעת אינה תלויה בתחושותיו הסוביקטיביות של המשיב, והיא נבחנת על פי אמת מידה של האדם הסביר. המשיב הוא קבלן שמעיד על עצמו כי ביצע מספר לא מבוטל של עסקאות מקרקעין בעברו והוא בקיא במחויבויות המשפטיות הקיימות (שורות 1-8 עמ' 27 וכן שורות 1-8 עמ' 29 לפרוטוקול). מצויד בנסיונו המקצועי ניגש המשיב לנהל משא ומתן עם המבקשים בנוגע למגרש שבבעלותם, וביום- 26.3.07 ערכו הצדדים זכרון דברים. כפי שעולה מן המסמך עצמו, בו מצויין שהתשלום הראשון ישולם "בעת חתימת החוזה", ברור כי זכרון הדברים מהווה לכל היותר הסכם ראשוני שלאחריו התכוונו הצדדים לגבש חוזה פורמאלי מלא, הכולל את הסדרתן של מכלול הסוגיות הרלוונטיות לעסקת מכר במקרקעין. אולם, עברו ימים, עברו שבועות, עברו חודשים, ועברו אף שנים, ועד למועד רישום הערת האזהרה - כמעט שנתיים וחצי לאחר מועד גיבושו של ההסכם, לא ביצע המשיב, ולמצער, בכתובים, כל פעולה משמעותית המעידה על כך שכביכול היה בכוונתו, עת התקשר בזכרון הדברים, לראות בהתקשרות זו כמחייבת ולהשלים את העסקה. ניתן להסיק שאילו המשיב, במיוחד בהיותו קבלן הבקיא בפרקטיקה הנוהגת ובמחויבויות המשפטיות הקיימות, היה רואה במסמך שעליו חתם הסכם מחייב, היה הוא נוקט במספר פעולות הכרחיות סמוך למועד עריכת המסמך כגון ניסוח החוזה הפורמאלי, דיווח לרשויות המס, רישום הערת אזהרה ובעיקר תיעוד מלווה לכל עמדה או פעולה מצידו בדבר מאמציו כביכול להביא להשלמת העסקה (ולתשלום התמורה) מול נציג המבקשים, שטיפל לטענתו בקידום העניין. מסקנה זו מתחזקת לנוכח דבריו של המשיב עצמו בעדותו (שורות 1-11 עמ' 26 לפרוטוקול) בעניין שיחת הטלפון שקיימה עימו המבקשת 3 שבועות אחדים לאחר מועד עריכת המסמך. על פי דברי המבקשת 3, שהוזמנה כעדה מטעם המשיב, היא טלפנה אליו כדי להביא לידיעתו שהמשפחה מתכוונת למכור את המגרש למבקש 4, והוא אמר לה כי אם אכן מבקש 4 רוכש, אין כל בעיה. עדות זו של מבקשת 3 עוררה את אמוני וסבורה אני שאכן כך היו הדברים. תגובת המשיב לסוגיה זו בחקירתו הנגדית (שורות 1-11 עמ' 26 לפרוטוקול) מעוררת תמיהה. לטענתו, כלל לא התייחס לדברי מבקשת 3 מאחר שהיא לא צד לעניין, ולכן לא הגיב. לא ניתן לקבל תשובה זו, אשר אינה מתיישבת עם ההגיון. אך גם אם המשיב לא נתן "אישור" לאמירתה של המבקשת 3 כי בכוונת המשפחה למכור את הנכס למבקש 4, הרי שבעצם קיומה של שיחה זו היה כדי להפנותו למהלכים הקורמים עור וגידים בהם עוסקים המבקשים, ולבטח, לפחות להעלות בליבו חשש כבד שמא אין בכוונת המבקשים לפעול להשלמת העסקה עימו. לנוכח הדברים מתחזקת המסקנה כי אילו היה המשיב רואה במסמך הראשוני הסכם מחייב, ואם אמנם היו לו כוונות אמיתיות לקנות את המגרש כבר על פי המסמך האמור, לא היה הוא קופא על שמריו במשך תקופה כה ארוכה ולא סבירה. ניתן וראוי להניח אפוא, שהמשיב היה פועל במלוא המרץ כדי לקדם (ולתעד) את העסקה, להמיר את המסמך בחוזה פורמאלי ולהתחיל בתשלום התמורה. לא ניתן לקבל את טענתו של המשיב שלפיה מיום עריכת זכרון הדברים ולאורך כל אותה תקופה הוא פעל במטרה לקדם את ההתקשרות ובתוך כך לחתום על חוזה פורמאלי, וכי העיכוב הממושך נגרם כתוצאה מכך שמר צנעני הטעה אותו כאשר הציג בפניו מצג שווא לפיו יש להקפיא את ניסוחו הפורמאלי של ההסכם עד להשלמת הטיפול בסוגיות הנוגעות למס שבח. לצורך ביסוס טענה זו מפנה המשיב, מעבר לתצהירו ועדותו במשפט, לשתי ראיות; תצהיר של אדם נוסף (להלן: - "מר חרמון") שטוען שהיה נוכח עם המשיב בפגישה שנערכה עם מר צנעני שבועות אחדים לאחר מועד החתימה על המסמך, ותיעוד של מכתב בן שתי שורות אליו צורף המסמך, שנשלח למשרדו של מר צנעני כ-11 חודשים לאחר יום עריכת זכרון הדברים. שזהו תוכנו: "ברצוני לקבל פרטים בעניין ההסכם המצורף עד כה הייתה המתנה ארוכה בעניין זה ולא מטעמי". הראיות אותן הציג המשיב לעניין זה הן דלות ביותר, ואין בהן כדי ללמד על כך שהוא עצמו ראה את המסמך כמחייב. היפוכם של דברים, העובדה שלאורך תקופה כה ארוכה (למעלה משנתיים וחצי כאמור) "מכלול הפעולות" המתועדות שננקטו על ידו במטרה להשלים את העסקה הסתכמו במכתב לאקוני אחד בן שתי שורות - מעידה יותר מכל על כך שהוא עצמו לא ראה בזכרון הדברים משום חוזה מחייב, גם אם מאוחר יותר החליט שברצונו לפעול להשלמת העסקה. זאת ועוד. תמוה בעיני שהמשיב בחר שלא לזמן לעדות את מר צנעני, לנוכח חלקו המרכזי בטיעוניו. המשיב טוען שהסיבה לכך שזכרון הדברים לא יצא מן הכוח אל הפועל היתה נעוצה בעיקר בהתנהלותו של מר צנעני לאורך כל אותה תקופה, ובא כוחו אף טוען בסיכומיו שאין חולק שמר צנעני היה זה שעיכב את התקדמות ההסכם (סע' 11 לסיכומי המשיב). אלא שיש חולק, ולכן מן הראוי היה שהמשיב יזמן את מר צנעני אל דוכן העדים כדי שישפוך אור על האירועים העולים במסגרת טענות אלו. העובדה שהמשיב בחר שלא לעשות זאת מקימה את ההנחה שלו היה מר צנעני מעיד, היה הדבר פוגע בגרסת המשיב ומחזק את גרסת המבקשים (ע"א 3049/01 דותן מיכאל נ' גורביץ חמדה (לא פורסם, 02.03.2005)). הנחה זו חלה מקום בו ניתן לצפות שבעל הדין יביא את העדים היכולים לבסס את גירסתו (ע"א 465/88 הבנק למימון ולסחר בע"מ נ' מתתיהו, פד"י מה (4) 651 (1991)). אסכם אפוא, כי על גמירות דעתם של הצדדים ניתן ללמוד ממכלול נסיבות העניין, ובכללן התנהגות הצדדים ותוכן ההסכם עצמו. ואכן, סבורה אני שהמסמך אמנם מעיד לכאורה על הסכמה בנוגע לפרטים המהותיים, כגון טיב העסקה, המחיר ומועדי התשלום, אלא ש"נוסחת הקשר" מצביעה על תנאי שלפיו התשלום הראשון יימסר רק במעמד החתימה על חוזה. התנאת התשלום בגיבושו של חוזה, כמו גם התנהגותם הפאסיבית של של הצדדים לאחר עריכת זכרון הדברים, עשויה ללמד על כך שגם המבקשים לא גמרו בדעתם, בעת שערכו את זכרון הדברים, להתקשר בהסכם מחייב. ראוי לציין שניתן להגיע גם למסקנה הפוכה שלפיה המבקשים ראו עצמם מחויבים להסכם. מסקנה זו עשוייה להתבסס בעיקר על דברי עדותה של המבקשת 2 (שורות 11-28 עמ' 10 לפרוטוקול). ברם, לאחר שקבעתי שהמשיב עצמו לא התכוון להתקשר בחוזה מחייב, אין עוד צורך בקביעה ברורה באשר לגמירות דעתם של המבקשים. כך גם נכון הדבר באשר לשאלת ההרשאה של כל בעלי הזכויות במגרש להתקשר בהסכם מחייב, ולדרישת המסויימות, שכן גם אילו כוונתם של כל בעלי הזכויות במגרש היתה להתקשר בחוזה מחייב וניתן היה למצוא בזכרון הדברים את הפרטים המהותיים והחיוניים הנחוצים, הרי שבהעדר גמירות דעתו של המשיב לא ניתן לראות בזכרון הדברים חוזה מחייב. סוף דבר אני מקבלת את התובענה, קובעת שלזכרון הדברים אין תוקף, ומורה על ביטול הערת האזהרה שנרשמה על זכויות הבעלים במגרש הידוע כחלקה 41 בגוש 3701. המשיב ישא בהוצאות בקשה זו בסך של 10,000 ₪ + מע"מ, הסכומים יישאו הפרשי הצמדות וריבית כחוק מהיום ועד התשלום בפועל.חוזהביטול חוזה