האם ''חדר אשפה'' בבית משותף חלק מהרכוש המשותף

קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא האם ''חדר אשפה'' בבית משותף חלק מהרכוש המשותף:
1. בפניי תובענה, שהוגשה על דרך של המרצת פתיחה, בה עותרים המבקשים – חלק מהדיירים בבית המשותף, הנמצא ברח' ורדיה חיפה (גוש C במתחם "מצפה ורדיה"), הידוע כחלק ממגרש 2087 בגוש 11189 (להלן: "הבנין") ואשר נבנה ע"י חברת דניאל מצפה ורדיה (1990) בע"מ (להלן: "הקבלן"), למתן פסק דין הצהרתי אשר יקבע, כי "חדר האשפה" שבקומת הקרקע של הבנין (שלמען הנוחות ולאור שימושו הנוכחי, ייקרא להלן: "המחסן"), הינו רכוש משותף, השייך לכלל הדיירים בבנין וכי למשיבים אין בו כל זכות וכי עליהם להשיבו למבקשים, כשהוא פנוי מכל החפצים שבו ולהעבירו לשימוש כלל הדיירים בבנין.
מדובר, למעשה, בבנין המורכב משלושה גושי בנינים, הבנויים על מגרש אחד ומכונים באותיות A, B ו- C. המשיבים מתגוררים בגוש A ואילו המחסן מצוי בגוש C, בו מתגוררים המבקשים וכן עו"ד תירוש, המיצגם בהליך זה. הבנין טרם נרשם כבית משותף.
תחילה הוגשה התובענה ע"י "נציגות הדיירים", אולם בעקבות החלטות שניתנו על ידי (ושאין צורך לפרטן), תוקן כתב התובענה באופן שנכתבו בו, כתובעים, אותם דיירים שבחרו להגיש התובענה ושייפו את כוחו של עו"ד תירוש לעשות כן.
2. אין חולק, שבחוזה הרכישה של המשיבים לא כתוב שהדירה כוללת מחסן, אולם המשיבים טוענים, שכאשר רכשו את הדירה הובטח להם בעל-פה שיקבלו מחסן וכן, שבסופו של דבר ניתן להם המחסן לפני 14 שנים, מיד עם סיום הבניה ועוד טרם שהבנין אוכלס, נגד ויתורם על תביעה נגד הקבלן בגין ליקויי בניה שהתגלו בדירתם, והוא משמש אותם מאז ועד היום.
אין חולק שהמחסן יועד, בתכנון המקורי של הבנין, להיות חדר אשפה, אליו ישליכו הדיירים את האשפה, באמצעות "פיר", שנבנה בבנין, המוביל מפתח שנפער ברצפת השטח המשותף שבכל קומה וקומה, אל המחסן.
כן אין חולק, שבסופו של דבר לא התמלא הייעוד המקורי של המחסן, וזאת מאחר שהוברר שמשאיות האשפה לא יוכלו להיכנס למתחם הבית המשותף. לפיכך, החליטה הוועדה המקומית לתכנון ובניה שלא יוקם במקום חדר אשפה ושסילוק האשפה של הבנין יהיה באמצעות מתקן אשפה שהוצב בקצה המתחם (להלן: "החלטת הוועדה"). לפיכך, בתכנית מצב סופי, שהוגשה לקראת מתן טופס 4 שניתן לבנין, מסומן השטח שבמחלוקת כ"מחסן" (ולא כחדר אשפה) ומספרו 44. (תכנית מצב סופי סומנה כמוצג מש/2).
לאור כך גם בוטלו הפתחים של "הפיר", בשטח המשותף של כל קומה וקומה ורצפת הפתחים שנאטמו, "התווספה" לשטח המשותף.
3. בין הצדדים התקיים הליך קודם בפני המפקחת על רישום מקרקעין בחיפה (להלן: "המפקחת"), שם תבעה נציגות הבנין (באמצעות עו"ד תירוש), סילוק ידם של המשיבים מהמחסן.
בפסק הדין שניתן על ידה ביום 21.5.08, קבעה המפקחת, כי הנציגות לא הרימה את נטל הראיה המוטל עליה, להוכיח שהמחסן נוהל על ידה, אי פעם, כרכוש משותף וכי ניהולה הופסק באמצעות הסגת גבול מצד המשיבים. ערעור שהוגש על פסק דין זה (ע"א 624/08) נדחה ע"י ביהמ"ש המחוזי בחיפה, בקבעו כי לא נמצא פגם בקביעת המפקחת ובציינו, כי אין בכך כדי לקבוע את סיווגו של המחסן ואת הזכויות הקנייניות בו, והדברים ברורים.
4. ב"כ הצדדים הסכימו (בסופו של דבר), כי ניתן יהיה להסתמך על כל המסמכים שהוגשו לתיק ביהמ"ש, בין בצירוף לכתבי הטענות, בין בצירוף לבקשות ובין בצירוף להודעות (עמ' 15 לפרו' שו' 30-31).
בסיום שמיעת הראיות בתיק (בישיבת יום 6.4.10), סיכם עו"ד תירוש טיעוניו בעל פה. המשיבים הגישו סיכומיהם בכתב ועו"ד תירוש השיב להם בכתב.
המחלוקת :
5. למעשה, עיקר טענתם של המבקשים הינה, כי המשיבים לא רכשו זכויות במחסן, באשר המחסן לא נזכר בחוזה המכר בינם לבין הקבלן והם קיבלו אותו מהקבלן לאחר שנחתם החוזה, ללא תמורה וללא שנעשה ביניהם הסכם בכתב בנוגע אליו, כפי דרישת סעיף 8 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין").
ב"כ המבקשים הדגיש, בסיכומיו בעל-פה, כי המבקשים כלל לא היו פונים לבית המשפט, אם המשיבים היו מציגים להם את זכויותיהם בכתב (עמ' 35 לפרו' ישיבת יום 6.4.10, שו' 22-24) ואף בסעיף 6 לתשובתו לסיכומי המשיבים הסכים ב"כ המבקשים, כי על פי סעיף 11 לחוזים בין הקבלן לבין הדיירים (להלן: "חוזי המכר"), "כאשר נותרים שטחים, כמו בקומת המחסנים, רשאי הקבלן למכור שטחים שנותרו לו, כפי שאכן עשה" (ההדגשה – במקור) וטען כי "לוּ היו המשיבים מציגים הסכם כזה עם הקבלן – לא היתה מוגשת התביעה".
גם גב' שגיא (העדה היחידה מטעם המבקשים), העידה, כי אם המשיבים היו רוכשים את המחסן, זה לא היה מפריע לה, אולם מפריע לה, שהם קיבלו את המחסן ללא ששילמו עליו (עמ' 11 לפרו' שו' 19-21).
אמנם, למרות דברים מפורשים אלה, נטענו ע"י המבקשים טענות נוספות, אולם כפי שיפורט להלן, חלקן עומד בסתירה לנטען על ידי המבקשים לעיל ובשאר לא מצאתי ממש.
6. המשיבים נסמכים על מכתב אישור זכויות, מיום 16.4.96 (מוצג מש/3), שנכתב ע"י ב"כ הקבלן דאז, משרד עוה"ד לוינסון רוזנברג ינאי קרן-פולק (להלן: "משרד לוינסון"), אשר ייצג את הקבלן בפרויקט וקיבל ממנו ומרוכשי הדירות יפוי כח לרשום את הבנין כבית משותף. במכתב זה נכתב, שהקבלן אישר להצמיד את המחסן לדירת המשיבים (להלן: "מכתב לוינסון" או "המכתב") ועל מסמכים נוספים, אליהם אתייחס, ככל שיהיה צורך, בפרק הדיון.


דיון : 
7. אציין, תחילה, כי המשיבים צירפו לסיכומיהם, שלא כדין, מסמכים שלא צורפו ולא הוגשו במהלך ניהול המשפט ואבהיר, כי אתעלם ממסמכים אלה ואשתית ממצאיי ומסקנותיי רק על העדויות ועל הראיות שהוגשו במהלך המשפט.
מעשה בית-דין -
8. המשיבים טוענים, שפסק הדין שניתן ע"י המפקחת מהווה מעשה בית-דין, המונע מהמבקשים להעלות סוגיה זו שוב לדיון וכן טוענים הם, כי מאחר שנקבע, שם, שלא עלה בידי נציגות הדיירים, להוכיח שהמחסן הינו רכוש משותף, המבקשים כלל לא היו יכולים להגיש את התביעה, באשר אין הם בעלי זכות קנין במחסן.
לא כך הדבר. פסק הדין שניתן ע"י המפקחת דן, כפי שאף הובהר בו, במפורש, דן בתביעת הנציגות לסילוק יד ולא בזכויות קנין של מי מהצדדים במחסן לפיכך אין הוא מהווה מעשה בית-דין בשאלה זו. כך, למעשה, נקבע במפורש, גם ע"י ערכאת הערעור.
זכות הקבלן להוציא את המחסן מהרכוש המשותף -
9. המשיבים מפנים לסעיפים 11ב', 11ד' ו- 16 לחוזי המכר, לפיהם רשאי הקבלן, במהלך הבניה וכל עוד לא הועברו הדירות ולא נרשמו על שם רוכשיהן, להכניס שינויים בתוכניות המבנה ולהצמיד או להעביר כל חלק מהמבנה, כפי שימצא לנכון, מבלי שמי מהרוכשים יוכל להתנגד לכך, ובלבד שלא יהא בכך כדי לשנות מהדירה או מהחלקים הצמודים אליה.
אצטט את הסעיפים הנ"ל מתוך ההסכם שנחתם בין הקבלן לבין הוריה של הגב שגיא (מוצג מב/2):
סעיף 11ב) :
"הקבלן יהא רשאי לשנות את תכניות המבנה במהלך בנית המבנה ובין השאר להכניס שינויים בגינון ובעבודות הפיתוח... במגרש או בסביבתו והכל בתנאי שבדירה נשוא החוזה ובחלקים הצמודים אליה לא יחול שינוי..."
סעיף 11ד) :
"... כן יהא הקבלן רשאי לבקש הקלות בניה, להגיש בקשות לשינוי התכנית המפורטת של המגרש ו/או המבנה, לבקש – כל עוד לא הועברו ונרשמו כל דירות הבית על שם רוכשיהן – תיקון צו רישום הבנין כבית משותף ו/או תקנון הבית המשותף והקונה יהיה מנוע מלהתנגד לבקשות ו/או לשינויים האמורים, והכל בתנאי כי בדירה נשוא החוזה ובחלקים הצמודים אליה לא יחול שינוי מהותי לעומת הקבוע בהסכם זה."
סעיף 16 :
"הוסכם בין הצדדים, כי הקבלן הסכים למכור לקונים את הדירה והצמוד לה בלבד והקבלן רשאי לפי ראות עיניו למכור ו/או להחכיר ו/או להעביר ו/או להצמיד באופן אחר, כל חלק מהמבנה למי שימצא לנכון ובתנאים שימצא לנכון, מבלי שתהיה לקונים כל זכות קדימה או כל זכות התנגדות לפעולות אלה של הקבלן".
מהסעיפים הנ"ל עולה, ברורות, שהקבלן שמר לעצמו זכות לערוך שינויים נרחבים בתכניות הבנין, בסביבתו, כמו גם בכל חלקי הרכוש המשותף וזאת – במהלך הבניה וכל עוד לא הועברו הדירות ולא נרשמו על שם רוכשיהן, ובלבד שלא יהיה בכך כדי לפגוע בדירה הנמכרת או בצמוד אליה.
ודוק: אין חולק, שבענייננו (להבדיל מהמקרים שנדונו בפסקי הדין אליהם הפנה עו"ד תירוש), נמסר המחסן למשיבים במהלך הבניה, עוד טרם הושלמה הבניה טרם נערך תשריט בית משותף וטרם נרשם צו בית משותף וטרם נרשמו הדירות על שם רוכשיהן.
10. עו"ד תירוש טוען, עוד, שהקבלן לא היה זכאי להעביר רכוש משותף למשיבים, מאחר שאין הם מתגוררים בגוש C.
טענה זו סותרת את הצהרתם של המבקשים, לפיה לוּ היו המשיבים רוכשים את המחסן, לא היתה מוגשת התביעה. בנוסף, עו"ד תירוש מסכים, בסיכומיו, שבגוש A מתגורר דייר, שקיבל מחסן בגוש C והסביר שמבחינתו אין בכך כל בעיה מאחר שדייר זה שילם עבור המחסן. גם הגב' שגיא, העידה שלוּ היו המשיבים משלמים עבור המחסן לא היתה מוגשת התביעה, אישרה שלדייר בגוש A (בטעות נכתב בפרוטוקול "ה"), יש מחסן בגוש C ואמרה שזה לא מפריע לה (עמ' 11 לפרו' שו' 22-23).
היינו – לא נגד העובדה שדירת המשיבים אינה נמצאת בגוש בו נמצא המחסן, טוענים המבקשים, אלא אך ורק נגד כך שהמשיבים לא שילמו תמורה עבור המחסן (לטענתם).
11. בנוסף טוען עו"ד תירוש, כי למרות שאין עוד צורך בחדר האשפה לשם סילוק האשפה, היה הקבלן, שהבטיח לדיירים חדר אשפה, חייב לספק להם אותו. עו"ד תירוש מבקש לאבחן בין הוצאת חלקים מהרכוש המשותף שנקבע, מלכתחילה להיות רכוש משותף, והצמדתם לדירות, לבין הוצאת "חדר האשפה", שהיה לו יעוד ספציפי על פי התכנית המקורית ועל פי המפרט, מהרכוש המשותף והצמדתו לדירת המשיבים. לטענתו, לגבי הצמדת חדר האשפה" צריך היה הקבלן לקבל הסכמת הדיירים.
בנוסף, טען עו"ד תירוש, כי מאחר שהקבלן הבטיח את חדר הכושר לדיירים בבניין C ואחר כך הבטיח (כביכול), את חדר האשפה למשפחת כדורי, הרי מדובר בעסקאות נוגדות ובהתאם לסעיף 9 לחוק המקרקעין זכות הדיירים - בעלי העיסקה הראשונה, עדיפה והדגיש, שוב, את טענתו לפיה המשיבים לא שילמו תמורה עבור המחסן.
לא ברור מה הקשר בין חדר הכושר לבין המחסן, הנמצאים בשני מקומות שונים בבנין. אולם, אם כוונתו היתה לטעון, שהעובדה שבמפרט הטכני מסומן החדר כחדר אשפה מהווה עיסקה עם הדיירים ולכן, כאשר התבטלה התכנית לפיה יהיה במקום חדר אשפה, לא היה הקבלן רשאי להעביר את החדר לאחרים ולכן ההעברה מהווה עיסקה נוגדת, הרי לא מצאתי בטענה זו כל ממש, ראשית משום שהשאלה אם הקבלן היה רשאי להוציא את המחסן מהרכוש המשותף מוסדרת בסעיפים 11 ו- 16 הנ"ל בחוזי המכר.
שנית, אינני רואה הבדל מהותי בין רכוש משותף שיועד לכל מטרה משותפת אחרת בבנין, ובין שטח שיועד להיות חדר אשפה וייעודו התבטל. אלה, כמו אלה, רכוש משותף הינם וחל עליהם האמור בסעיפים 11 ו- 16 לחוזי המכר.
למעשה, יש לתמוה על טענה זו של עו"ד תירוש, דווקא לאור עדותה של הגב' שגיא (מטעם המבקשים) אשר אישרה, בעדותה, שעו"ד תירוש עצמו קיבל מהקבלן חדר אשר בתשריט רשום כחדר גנרטור (עמ' 11 לפרו' שו' 24-33). ההסבר שניתן לכך על ידי גב' שגיא, היינו – כי למרות שחדר הגנרטור מופיע בתשריט הוא אינו מופיע במפרט הטכני ואילו חדר האשפה מופיע במפרט, אינו ממין הענין, שכן המפרט הטכני מפנה לתכניות (סעיף 1.9. למפרט), היינו – לתשריט, כך שחדר הגנרטור המסומן בתשריט הינו חלק מהמפרט הטכני.
12. "רכוש משותף", מוגדר כך, בסעיף 52 לחוק המקרקעין:
"רכוש משותף" - כל חלקי הבית המשותף חוץ מן החלקים הרשומים כדירות, ולרבות הקרקע, הגגות, הקירות החיצוניים, המסד, חדרי המדרגות, מעליות, מקלטים, וכן מתקני הסקה או מים וכיוצא באלה המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות או מרביתם אפילו הם בתחומי דירה מסוימת".
כלומר - כל המגרש עליו נמצא הבניין, למעט היחידות והמוצמד אליהן, הוא רכוש משותף.
אמנם, נכון הוא שחדר האשפה היה רשום במפרט הטכני ומיקומו סומן בתכניות, אולם גם הוא היה, מלכתחילה, "רכוש משותף". מעבר לכך - משנקבעה (לפי דרישות העירייה ועל פי החלטת הוועדה), דרך אחרת לסילוק האשפה והוקצה לכך מתקן אחר במקום אחר, התייתר הצורך ב"חדר האשפה" במיקומו המקורי. משהדיירים לא התנגדו לשינוי פרט זה במפרט, היינו – לאופן האחר של סילוק האשפה, באמצעות שימוש במקום אחר ולא התנגדו לביטול "תפקידו המיועד" של שטח חדר האשפה המקורי, ניתן לראות בהחלטת הוועדה ובהעדר התנגדות הדיירים (והקבלן) לכך, משום הסכמת הצדדים לשינוי. לפיכך ומשבוטל חדר האשפה, חזר המקום והפך לרכוש משותף "פנוי", שחלים עליו סעיפים 11 ו- 16 לחוזי המכר.
כל ההתחייבות במפרט הטכני לא נועדה אלא להסדיר את האופן המיוחד (המקורי), של סילוק האשפה, באמצעות פיר וחדר אשפה אליו תושלך האשפה מכל קומה וקומה. משבוטל אופן זה של סילוק האשפה, כאמור, מבוטל, מניה וביה, הסעיף הרלבנטי במפרט הטכני.
עוד יצויין, שביום 11.7.1995 הגיש הקבלן בקשה לאישור תכנית מצב סופי, בה נכתב במפורש: "מבקשים לאשר תוספת מחסנים לבנין ג' ולחלק מהדירות של בנין A ו- B" (מוצג מש/11) ובתשריט תכנית מצב סופי (מוצג מב/5), מופיע המחסן כיחידה 38 (במקום 44). הבקשה פורסמה כחוק ואושרה ללא התנגדויות.
למעשה, מעדותה של הגב' שגיא עולה, שהדיירים עצמם לא התייחסו למחסן כאל רכוש משותף. בעדותה בעמ' 9 שו' 28-31 אמרה הגב' שגיא, כי משנת 1995 ועד 2003 (היא השנה בה התברר לה, לדבריה, שהמשיבים משתמשים במחסן), היא ידעה שיש שם חדר שלא משתמשים בו, אך חשבה שיש שם מחסן נעול שאמור להיות חדר אשפה ושהקבלן השאיר אותו סגור (עמ' 7 שו' 9). אם סברו שמדובר ברכוש משותף, מדוע לא עשו בו כל שימוש ? ומדוע "נזכרו" להגיש את התביעה, רק לאחר שהתגלעה מחלוקת בענין שימוש דיירי גושים A ו- B בחדר הכושר שהוקם בגוש C? לתמיהות אלה לא סיפקו המשיבים כל תשובה מניחה את הדעת. גם בכך יש כדי לחזק את טענת המשיבים, לפיה המבקשים (כמו גם שאר הדיירים), ידעו שהמחסן שייך למשיבים ולא התנגדו לכך.
13. אמנם "כל גריעה מן הרכוש המשותף חייבת להיות מפורשת וברורה, אין מפרשים אותה בהרחבה אלא בדווקנות ובדיוק, ואין לנהוג בפרשנות מקילה ובהסקת מסקנות מכללא בכל הנוגע להגדרת תחומי השיתוף מחד גיסא, ותחומי הפרט, מאידך גיסא", כדברי כב' השופט שמגר (כתארו אז) בע"א 239/79 ישראל גלבורט נ' הממונה על המרשם, פ"ד לד(2) 807, 810 (1980) וכדברי כבוד השופט מ' בייסקי בע"א 268/78 יורשי סמרה פרסי ז"ל ואח' נ' חיה וינטראוב ואח', פ"ד לד(3) 813, 817-818 (1980) ואילו בענייננו, החלקים המוצאים מהרכוש המשותף נכתבו במפרט באופן כללי ביותר (חניות, מחסנים, מרפסות וכו'), ללא שצויין כמה פריטים מוצאים מהרכוש המשותף, מה גודלם וכיוצ"ב, אולם הדבר נכון לא רק לגבי המחסן דנן, אלא לגבי כל החלקים שהוצאו מהרכוש המשותף - גם אלה שנמכרו למבקשים, או למי מהם, לרבות עו"ד תירוש עצמו ולכן אין תמה שהמבקשים לא העלו טענה זו בפניי ואף לא פנו לקבלן, בטרוניה או בתביעה כלשהי, בענין זה.
14. הפניית עו"ד תירוש אל נספח ג' לתובענה, שהינו מכתב ממשרד לוינסון אל עיריית חיפה, בו מתחייב משרד לוינסון (כמי שמטפל בנושא רישום הזכויות) לקיים את הכתוב בסעיף 10 לתנאי היתר הבניה, היינו - לרשום כחלק מהרכוש המשותף את שטחי קומת העמודים, חדר אשפה ועוד... "בהתאם לתכנית מאושרת המצורפת להיתר הבניה", אינה במקומה, מאחר שמדובר במכתב שניתן עוד טרם החלה הבניה ומאז נעשו שינויים והתכנית "מצב סופי" שאושרה הינה תכנית שונה, בה חדר האשפה אינו עוד חדר אשפה אלא מחסן. האם טוען עו"ד תירוש שבצו בית משותף יהיה צורך לרשום את המחסן כחדר אשפה, כפי שכתוב בתכנית שצורפה להיתר? תמהתני.
זאת ועוד – המבקשים הגישו מכתב מאת המבקש, דוד בר-לב (מוצג מב/1), אליו צורף הסכם בין בר-לב לבין הקבלן, על פיו קיבל בר-לב מהקבלן מחסן, בתמורה לויתורו של בר-לב על תביעה בגין ליקויי בניה, וזאת – בנוסף על המחסן שרכש יחד עם הדירה, כך שהקבלן התחייב להצמיד לדירתו של בר-לב שני מחסנים, שמספריהם 31 ו- 32.
השוואה בין תכנית ההיתר המקורי (מב/4) ובין תכנית מצב סופי (מב/6) מעלה, כי מחסן מס' 32 (שהועבר לבר-לב), נגזר מהשטח של חדר האשפה. אם לטענת המשיבים, הקבלן לא היה מוסמך להעביר חלק מחדר האשפה לדייר כלשהו ולהצמידו לדירה כלשהי, ללא הסכמת שאר הדיירים, הכיצד אין הם טוענים כך לגבי מחסן מס' 32, שהועבר לבר-לב? ודוק: לענין התמורה אין כל רלבנטיות לשאלת זכותו של הקבלן, כלפי הדיירים, לגרוע משטח חדר האשפה. אם אין לו זכות לעשות כן, ממילא השאלה אם הוא קיבל תמורה, אם לאו, איננה רלבנטית, מה גם שהתמורה משתלמת לכיסו של הקבלן ולא לכיסם של הדיירים.
האם ניתנה ע"י המשיבים תמורה עבור המחסן :
15. מקבלת אני את טענת המשיבים, לפיה הם קיבלו, בסופו של דבר, את המחסן (אשר הובטח להם), נגד ויתור על תביעה שהיה בכוונתם להגיש נגד הקבלן בגין ליקויי בניה בדירתם. אמנם, המשיבים לא המציאו מסמך אשר יש בו כדי לתמוך בטענתם זו, אולם יש לזכור שהם קיבלו את החזקה במחסן בשנת 1996, כ- 12 שנים לפני שהמשיבים פנו, לראשונה, בתביעה נגדם (התביעה למפקחת) והם אף אוחזים במכתב לוינסון, שנכתב גם הוא בשנת 1996.
בנוסף, בשנת 1997, התקין וועד הבנין, לבקשתם, שלט האוסר על חניה ליד דלת המחסן ואף הציב במקום כדור גרנוליט. גם בעובדה זו היה כדי להניח דעתם שאין כל התנגדות או טענה מצד הדיירים נגד זכויותיהם במחסן.
בנסיבות אלה, לא ניתן לבוא אליהם בטרוניה על כך שלא שמרו מסמכים ומכל מקום – אין בכך כדי לערער את האמון שנתתי בדבריהם.
בנוסף, נתמכת טענתם, במידת מה, בעדותו של מר צ'רניבסקי צבי, המתגורר בבנין, אשר העיד שהיו בדירה זו ליקויי בניה רבים (עמ' 14 לפרו' שו' 30-32).
מכל מקום – סעיף 16 לחוזי המכר מדבר לא רק על "מכר" של חלקים מהרכוש המשותף, אלא גם על "העברה" או "הצמדה באופן אחר" ובכך נכללת גם העברה ללא תמורה. לפיכך, ענין התמורה אינו מהותי וגם אם לא שילמו המשיבים כל תמורה עבור המחסן, בנפרד מהתמורה עבור הדירה, העברת המחסן אליהם נעשתה במסגרת זכויותיו של הקבלן על פי חוזי המכר ולפיכך, בכל מקרה, אין לדיירים האחרים זכות להתנגד לכך.
בין כך ובין כך, שוכנעתי, כאמור, שהמשיבים קיבלו את המחסן בתמורה ובתום לב וכי הוא אינו מהווה רכוש משותף.
מסמך בכתב -
16. אין חולק שאין בידי המשיבים חוזה מכר, כדת וכדין, לגבי המחסן. אולם, המשיבים אוחזים בידיהם את מכתב לוינסון, אשר זה נוסחו:
"אני מאשר בזה בשם דניאל מצפה ורדיה (1990) בע"מ, שקיבלתי הוראות מפורשות להצמיד לדירתך שברח' ורדיה 59 חיפה את המחסן המסומן במס' 44 בבנין C שבפרויקט מצפה ורדיה". 
אני דוחה את טענות עו"ד תירוש נגד האותנטיות של המכתב, טענה שהועלתה, בחצי פה, בשלב מאוחר. עו"ד תירוש הסכים שכל המסמכים יוגשו, מבלי שביקש לחקור את עו"ד לוינסון או מי ממשרדו ואף התנגד לבקשת המשיבים לדחיית הדיון על מנת לאפשר הגעתו של עו"ד לוינסון לחקירה. בנוסף, הוגשו ע"י המשיבים שני מכתבים נוספים ממשרד לוינסון, המאשרים שהמחסן צמוד לדירתם: מוצגים מש/2 ו- מש/4.
יש גם לזכור, שהתביעה לא הוגשה ע"י המשיבים, אלא ע"י המבקשים. אין זו תביעת המשיבים ליתן פסק דין הצהרתי, לפיו המחסן הינו בבעלותם, אלא תביעת המבקשים ליתן פסק דין לפיו המחסן הינו רכוש משותף וחובת ההוכחה, שהמחסן הינו רכוש משותף מוטלת על המבקשים.
לשונו של מכתב לוינסון ברורה ביותר ואינה צריכה פירושים. עולה ממנה הסכמה מפורשת של הקבלן להצמיד את המחסן לדירתם של המשיבים, היינו - להקנות להם זכויות בעלות מלאות בו.
עו"ד תירוש טוען, שב"כ הקבלן אינו יכול להקנות זכויות קניניות, אולם לא ב"כ הקבלן הוא שהקנה את הזכויות למשיבים (כפי שיטתו של עו"ד תירוש), אלא הקבלן וב"כ הקבלן, כמיופה כח של הקבלן וכשלוחו, רק הודיע למשיבים על כך שהקבלן הקנה להם את הזכויות במחסן. לו סבר עו"ד תירוש, כי תוכן המכתב אינו אמת, היינו – שהקבלן אינו מסכים לתוכן המכתב, או לא ייפה את כוחו של עו"ד לוינסון להודיע על כך למשיבים או לא הורה לו לרשום את המחסן כיחידה צמודה לדירת המשיבים, היה עליו לזמן את הקבלן כעד מטעמו.
17. בשורה ארוכה של פסקי דין "רוככה" דרישת הכתב אשר בסעיף 8 לחוק המקרקעין ונקבע, כי ניתן להוכיח עסקה במקרקעין גם באמצעות מסמכים אחרים ובמקרים חריגים, גם ע"י התנהגות. ראו, למשל: ע"א 252/78 - אליעזר ברון נ' מנדיס . פ"ד לג(2), 437, עמ' 440-441; ע"א 692/86 בוטקובסקי נ' גת, פ"ד מד(1), 57; ד"נ 40/86 קניג נ' כהן, פ"ד לו(3), 701; ע"א 986/93 קלמר נ' גיא, פ"ד נ(1), 185.
כן ראו דברי כבוד השופט רובינשטיין בע"א 5511/06 - יעקב (ג'קי) אמינוף ואח' נ' א. לוי השקעות ובנין בע"מ . (לא פורסם 10.12.08):
"כאמור, טוענים המערערים שהחוזה בין הצדדים אינו עונה על דרישת סעיף 8 לחוק המקרקעין, לפיו "התחייבות לעשות עסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב". טענה זו תמוהה בנסיבות ואין להלמה, הואיל וההתקשרות דנא מתועדת במסמכים שונים כמתואר מעלה, לרבות מסמכים שיצאו תחת ידי המערערים. נפסק לא פעם, כי "די אם קיימת אסופת מסמכים שיש בהם ביחד, כשהם משלימים זה את זה, כדי להעיד על הפרטים המהותיים הנדרשים לעריכת העיסקה, אף אם כל מסמך לעצמו לא יספיק לצורך זה" (ע"א 986/93 קלמר נ' גיא, פ"ד נ(1) 185, 192, השופט זמיר; ע"א 335/78 שאלתיאל נ' שני, פ"ד לו(2) 151, 160161). אף גדר הפרטים, שעליהם לקבל ביטוי בכתב, אינו רחב ביותר: "אין לפרש את הדרישה לכתב כמכוונת לכך שכל פרטי ההתחייבות ימצאו ביטוי בכתב; משמעותה של דרישת הכתב היא, כי הפרטים המהותיים והחיוניים - הם הפרטים ההכרחיים להתקשרות - יכללו בכתב" (שלו, דיני חוזים, בעמ' 281282; שלו, החלק הכללי, בעמ' 383-382; פרידמן וכהן, כרך א, בעמ' 429432, 436438, 447448; ע"א 774/75 עובדיה נ' אדרבי, פ"ד ל(3) 533, 536537; ע"א 158/77 רבינאי נ' מן שקד, פ"ד לג(2) 281, 292293)."
מכתב לוינסון מהווה מסמך כזה, הכולל את מרבית הפרטים המהותיים הנדרשים ואת החסר ניתן להשלים בדרך אחרת, כפי שאבהיר להלן.
18. בנוסף, הוגשה רשימה שמסר משרד לוינסון (בשם הקבלן), לעיריית חיפה, בה נרשמו הצמדות המחסנים (נספח 1-ג לתשובה להמרצה ונספח 9ג' לסיכומי המשיבים). ברשימה זו מופיעה גם הצמדת מחסן 44 לדירת המשיבים (דירה מס' 18).
טענות עו"ד תירוש לפיהן הרשימה הוגשה לעירייה "כלאחר יד" ואיש מהדיירים לא קיבל מחסן על פי רשימה זו, למעט דייר אחד, לא הוכחו. העובדה שהצמדת המחסן למשיבים כלולה ברשימה מהווה נדבך נוסף בהוכחת גמירות דעתו של הקבלן בהצמדת המחסן לדירתם ומחזקת את האמור במכתב לוינסון. עוד יש לציין, כי אין חולק שברשימה זו (הכוללת מחסנים המצויים בגוש C), רשומים דיירים מגושים A ו- B ומבחינה זו תומכת הרשימה גם בטענת המשיבים, לפיה מדובר בקומפלקס אחד, שיירשם, בבוא העת, כבית משותף אחד, כפי שעולה, למעשה, גם מהחוזים שנחתמו עם הדיירים, מתכניות הבניה שהוגשו ומהאמור בפסק הדין שניתן ע"י המפקחת על רישום מקרקעין.
19. במכתב לוינסון ובשאר המסמכים הנ"ל, יש כדי להעיד על גמירות דעת ועל מסוימות, כנדרש בעסקת מקרקעין, מה גם שהמחסן נמסר למשיבים, בפועל, לפני שנים רבות ומאז הם עושים בו שימוש בלעדי.
נותר, למעשה, פרט אחד מהותי בנוגע להעברת המחסן למשיבים, שאינו כתוב במכתב לוינסון והוא שטח המחסן. השטח לא נכתב במכתב לוינסון, אולם המכתב מדבר על המחסן שמספרו 44 (ואין חולק שהוא שונה, לאחר מכן, למספר 38), כך שגבולות המחסן ושטחו ברורים על פי התכנית ולא השתנו מעת שחדר האשפה הפך (בחלקו) למחסן מס' 44. למעשה, גם המומחית מטעם המשיבים מתייחסת בחוות דעתה, לשטח של מחסן מס' 38 (בעבר 44) ומחווה דעתה, כי התכנית הסופית (אשר החלק הרלבנטי ממנה צורף לחוות דעתה), היא המחייבת.
בנסיבות אלה, לא ניתן לקבל את טענת המשיבים, לפיה גם שטח "המבואה" איננו רכוש משותף.
לענין ביצוע, היכול להחליף דרישת כתב לענין גמירות דעת, ראו דברי כבוד השופטת בדימ' שטרסברג-כהן בע"א 6648/98 - עיריית הוד השרון נ' שיכון אזרחי בע"מ . (לא פורסם, 26.5.2003):
"בחתימה כשלעצמה אין קסם. גמירות דעת ומסוימות יכול וימצאו ביטוי לאו דוקא בחתימה על המסמך המהווה הסכם בין הצדדים (פרידמן-כהן, חוזים עמ' 448-452; ע"א 2036/94 טרבלסי נ' טרבלסי, פ"ד נג(459 (1; ע"א 632/87 גרנט נ' מרדכי, פ"ד מה(1) 444, ע"א 571/79 דירות מקסים בע"מ נ' ג'רבי, פ"ד לז (590 ,(1). אמנם, באותם מקרים לא דובר במנהלים שחתמו לאחר שלא היו עוד מוסמכים לחתום, אולם הוכרעה בהם שאלת השתכללות חוזה ללא חתימה, באופן העונה על דרישת הכתב שבסעיף 8 לחוק המקרקעין [...] לא אחת הוחלט, כי ביצוע חלקי מקביל מבחינה פונקציונלית לראשיתו של כתב ויש בו כדי לספק את המטרות של דרישת הכתב (פרופ' נ' כהן, "צורת החוזה", הפרקליט לח (תשמ"ט) 383 בעמ' 440-441; ד' פרידמן ונ' כהן, חוזים, (אבירם, כרך א', תשנ"א) 459-460".
בענייננו, אין חולק באשר לזהות הצדדים לעסקה וגם אין חולק באשר לזיהוי המחסן בו מדובר.
20. אין חולק שהבניה לא בוצעה כפי המשורטט בתשריט מצב סופי – מוצג מב/6 וכי, למרות שבתשריט משורטטות מדרגות, הן לא נבנו בפועל, אולם בעובדה שהמדרגות לא נבנו וכך נוצרה "מבואה", ככינוי שניתן לשאר השטח ע"י המשיבה, אין כדי להקנות למשיבים זכויות מעבר לעולה ממכתב לוינסון.
לפיכך, ועל פי האמור לעיל, אני קובעת, שהמבקשים הוכיחו, במאזן ההסתברויות, שהשטח שמעבר לגבולות המחסן, כפי המסומן בתשריט מצב סופי – מב/6 (להלן: "יתרת השטח"), הינו רכוש משותף. מנגד - הוכחו זכויות המשיבים במחסן, על פי גבולותיו בתשריט מצב סופי (מוצג מב/5).
אי דיווח על העסקה –
21. עו"ד תירוש טוען עוד שיש לזקוף לחובת המשיבים את העובדה שהם לא שילמו ארנונה עבור המחסן (והחלו לשלם רק לאחר שעו"ד תירוש העלה זאת) וכי העסקה לא דווחה למס שבח.
לתשלום הארנונה אין כל רלבנטיות לענייננו. מדובר בענין שבין התושב לבין העירייה, שאין בו כדי להצביע על זכויות או על העדר זכויות.
בהתייחס לטענה בדבר אי דיווח על העסקה ואי תשלום מס שבח בגינה אומר, כי סבורתני שאין מקום שאקבע, במסגרת זו, אם היה צורך לדווח על העסקה, או שמא יש לראותה כחלק ממכר הדירה. אולם, גם כאשר מדובר על עסקה שלא מולאו לגביה חובות הדיווח והתשלום (ושוב אדגיש: אינני קובעת בכך עמדה לגבי העברת הזכויות במחסן למשיבים), ניתן למלא את הנדרש, בדיעבד ומשנעשה הדבר – תקיפה העסקה מעת עריכתה.
ראו, לענין זה, את הוראת סעיף 16 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963 (להלן: "החוק"). על פי סעיף 16א'1 לחוק: "תקפן של מכירת זכות במקרקעין ופעולה באיגוד מקרקעין החייבות במס מותנה במילוי אחד התנאים האמורים להלן, וכל עוד לא נתמלא, לא תוקנה כל זכות על אף האמור בכל דין; משנתמלא, כוחו למפרע מעת המכירה או מיום הפעולה." (ההדגשה אינה במקור).
אציין, כי עוד כי גם על פי החוק הקודם וטרם הוספת הסיפא הנ"ל, נקבע ע"י ביהמ"ש המחוזי בחיפה, כי "ניתן להקנות לעיסקה תוקף למפרע, עם מילוי התנאים הנדרשים בסעיף 16 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה), תשכ"ג-1963." וביהמ"ש העליון אישר קביעה זו. ראו: ע"א 6906/00 - אחמד ענבטאוי (המערער נ' דר (דרויש) רינה . פ"ד נו(5), 280 ,עמ' 286-287, באמרו: "...גם אם תוקפה של העיסקה מושעה עד לתשלום המס ומילוי יתר תנאי הסעיף, העיסקה תקום לתחייה ותתפוס מבראשיתה עם קיום התנאים שבסעיף 16 לחוק מיסוי מקרקעין." ובכל מקרה – הסכם המכר הינו התחייבות לעשות עסקה במקרקעין, אשר הינה "'שרירה וקיימת', אף אם לא שולם מס השבח ולא נתמלאו יתר ההוראות שבסעיף 16 לחוק מס שבח". ראו: ע"א 1409/94 - אריה (לייב) קוברסקי נ' עינת ברגר ו-2 אח' (לא פורסם, 30.8.95), שם, בסעיף 12.
22. לאור קביעותיי דלעיל ומחוסר רלבנטיות, לא מצאתי מקום לדון בשאר טענות הצדדים.

אבהיר רק, לענין ההפרדה בין הגושים, כי אין כל מניעה שיוחלט על הפרדה ביניהם, לצורך ניהול הבית המשותף, אולם מבחינה קניינית, מדובר במגרש אחד ובבנין אחד וכאשר יירשם בית משותף – ירשמו כל הגושים כבית משותף אחד.

סיכום :

23. המבקשים לא עמדו בנטל המוטל עליהם להוכיח, שהמחסן שמספרו 38 (לשעבר-44), על פי גבולותיו המסומנים בתשריט מצב סופי מב/6, הינו רכוש משותף. נהפוך הוא: המשיבים הוכיחו, במידה העולה על מאזן ההסתברויות, שהם בעלי זכויות בעלות מלאות במחסן זה וכי יש להצמידו לדירתם.

המבקשים הוכיחו, במאזן ההסתברויות, שיתרת השטח הינה רכוש משותף. אמנם, ככל הנראה, קיר המחסן הגובל במדרגות המשורטטות בתשריט לא נבנה, אולם (אם אמנם לא נבנה), אין מניעה לבנותו, על מנת לאפשר הפרדה בין השטחים.
לפיכך, אני דוחה את התביעה בכל הנוגע למחסן ומקבלת אותה בכל הנוגע ליתרת השטח. בהתאם - ניתן בזה פסק דין הצהרתי, לפיו יתרת השטח, היינו - השטח שמעבר לגבולות המחסן, כפי המסומנים בתשריט מצב סופי – מב/6, הינו רכוש משותף.
ככל שהמשיבים מחזיקים ציוד ביתרת השטח, עליהם לפנותו בתוך 90 יום מקבלת פסק הדין ולהעביר את יתרת השטח לשימוש כלל הדיירים בבנין.
בהתחשב בתוצאה אליה הגעתי, יישא כל צד בהוצאותיו.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. תיקונים ברכוש המשותף

  2. מזגן מרעיש בבית משותף

  3. מכירת מחסן בבית משותף

  4. עורך דין בתים משותפים

  5. נזילה בחניון בית משותף

  6. מצלמה נסתרת בבית משותף

  7. איחור ברישום בית משותף

  8. החלפת ספק גז בבית משותף

  9. פגמים בדירות בבית משותף

  10. פתיחת פאב בחצר בית משותף

  11. בעלות על חניה בבית משותף

  12. חישוב שטחי בניה בבית משותף

  13. בעלות על מחסן בבית משותף

  14. השתלטות על קומה בבית משותף

  15. רישום בפנקס הבתים המשותפים

  16. ניוד זכויות בניה בבית משותף

  17. בניית חומה בגינה בבית משותף

  18. יחידת רישום נפרדת בבית משותף

  19. שינויים בשטח חניה בבית משותף

  20. בניה על גג בית משותף ללא הסכמה

  21. בניה בבית משותף ללא הסכמה מראש

  22. שינוי קירות חיצוניים בבית משותף

  23. בקשה למתן הוראות רישום בית משותף

  24. בניית יחידות דיור על גג בית משותף

  25. סירוב לרישום בפנקס הבתים המשותפים

  26. הגדלת מספר יחידות דיור בבית משותף

  27. טענת החבת דירה שלא כדין ברכוש המשותף

  28. האם מותר לבנות חדר על גג בית משותף ?

  29. רישום בית כנסת כיחידה נפרדת בבית משותף

  30. אישור תוספת למחסן חוץ ללא קבלת הסכמת השכנים

  31. האם פסק דין מחייב את כל הדיירים בבית משותף

  32. עיכוב רישום בית משותף בגלל מחלוקות לגבי סעיף בתקנון

  33. בקשה להרחבת יחידת סטודיו על חשבון שטח לובי ומעברים בבית משותף

  34. איזון בין שני דיירים בבית משותף המבקשים לממש את זכות הקניין שלהם

  35. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון