חתימת מינהל להיתר בניה








חתימת מינהל להיתר בניה

קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא חתימת מינהל מקרקעי ישראל על בקשה להיתר בניה:

לפני בקשה להורות למשיב (להלן: "המינהל" או "המשיב") לחתום על בקשות להיתר בנייה לבניית בתי מגורים על ידי המבקש (להלן: "המבקש" או "המושב") במקרקעין הידועים כגוש 7796, חלקה 12, מגרשים 3219 B,C,F,J,K,S,T (להלן: "המקרקעין").
1. הרקע



המבקש, מושב שיתופי באזור השרון ליד העיר נתניה שהוקם ב- 12.5.46, והשייך מבחינה מוניציפאלית למועצה איזורית לב השרון.




המינהל, הוא הגוף המנהל על פי חוק מינהל מקרקעי ישראל, תש"ך -1960, את קרקעות המדינה, קרן קיימת לישראל ורשות הפיתוח, בהתאם למדיניות הנקבעת על ידי מועצת מקרקעי ישראל.




מערכת היחסים בין הצדדים מוסדרת במסגרת חוזה משבצת המתחדש מעת לעת, כאשר החוזה האחרון החתום על ידי שני הצדדים, נחתם ביום 24.2.99 לתקופה שבין 1.10.98 ועד ליום 30.9.01 (להלן: "חוזה המשבצת") (נספח "א" להמרצת הפתיחה).




המינהל העביר למושב נוסח חוזה משבצת חדש שעליו חתם המושב ביום 22.3.09 (להלן: "חוזה המשבצת החדש") (נספח "ב" להמרצת הפתיחה), אולם המינהל טרם חתם עליו. עוד יודגש כי המקרקעין נכללו בחוזה המשבצת ונכללים גם בחוזה המשבצת החדש.




בשנת 1995 החל המושב בהליכי "שיוך" בהתאם להחלטה 692 של מועצת מקרקעי ישראל (להלן: "החלטה 692") (נספח "ג" להמרצת הפתיחה). כאשר החל תהליך השיוך הודיע המושב ביום 7.4.96 לוועדת הפרוגרמות במשרד החקלאות כי בהתאם להחלטה 692 קיימים 30 מגרשים המיועדים לקליטת חברים במושב ולכשיתקבלו החברים יפנה המושב לרשום הזכויות במגרשים (נספח "ד" להמרצת הפתיחה).




לצורך קליטת החברים כאמור, יזם המושב את תכנית צש/מק/21-1/ 19 (להלן: "התכנית") שמטרתה יצירת מסגרת תכנונית שתאפשר קליטת חברים נוספים למושב (נספחים "ה1-ה3" להמרצת הפתיחה). המושב אף ביצע עבודות תשתית רבות בהסכמת המינהל.




בחודש פברואר 2002 התקבלו כחברים במושב בניהם ובנותיהם של חברי המושב (להלן:"החברים החדשים") (נספח "ו" להמרצת הפתיחה).




משפנה המושב למינהל וביקש לקבל את חתימתו על היתרי הבנייה בהתאם לתכנית ולהחלטה 692 לצורך הקצאת המגרשים לחברים החדשים לבניית בתיהם, סרב האחרון לחתום על היתרי הבנייה עד שישולמו לו על ידי כל חבר כ- 1,200,000 ₪ בגין כל מגרש. המינהל הבהיר גם כי לא יסכים לביצוע הבנייה על המגרשים ושיוכם במסגרת החלטה 692 וכי על החברים לבנות את ביתם במסגרת הרחבה לפי החלטה 737 של מועצת מקרקעי ישראל. בהמשך דרש המינהל כי ההרחבה תעשה בהתאם להוראות החלטה 959 שבאה במקומה.




בנקודה זו אציין כי טענות אלו של המושב מנוגדות לאמור בכתב התשובה, שם נטען כי המושב פנה מלכתחילה למינהל להחיל על מגרשי ההרחבה את החלטה 959 ולא את החלטה 692 (נספח "ג" לכתב התשובה"), כאשר בהתאם לבקשתו החל המינהל בהכנת העסקאות ונשלחו מפרטים כספיים ושומות ובמקרים מסויימים אף נשלחו אישורים על אישור העסקאות (נספחים "ד"-"ז", לכתב התשובה).




ביום 29.1.08 הודיעה הוועדה המקומית לתכנון ובנייה לב השרון (להלן: "הוועדה המקומית") למושב שפנה אליה בבקשה לקבלת היתרי בנייה, כי לא תנפיק היתרי בנייה כמבוקש ללא חתימת המינהל.




לנוכח עמדה זו הגיש המושב ביום 14.2.08 ערר (להלן: "הערר") לוועדת הערר – מחוז מרכז (להלן: "ועדת הערר"), נגד ההחלטה של הוועדה המקומית כאמור (נספח "יג" להמרצת הפתיחה).




בהחלטתה מיום 4.6.08 קבעה ועדת הערר כי הוחלט להמליץ לפני הוועדה המקומית לחתום על התכניות ללא אישור וחתימת המינהל, כאשר נקבע כי הוועדה המקומית תדון בנושא בישיבתה הקרובה (נספח "יד" להמרצת הפתיחה). הוועדה המקומית החליטה להנפיק היתרי בנייה, אם המינהל יתנגד שלא מטעמים תכנוניים.




ביום 3.8.08 שלח המינהל מכתב למושב שלפיו הערר הובא לעיונו וכי המינהל לא אישר בניה מרוכזת של המושב בעבור חבריו בהרחבה וכן כי המסמכים שנמסרו למינהל בעניין הבנייה היו עבור מומלצי האגודה ולא עבור חבריה כנטען בערר. כן צויין במכתב כי בשל העובדה שהמושב אינו מעוניין לפעול בהתאם להחלטה 959 עליו להשיב את המגרשים אשר לגביהם לא בוצעו עסקאות, כדי שהמינהל ישווק אותם על פי נהליו.




במקביל, שלח המינהל מכתב ליו"ר הוועדה המקומית, שלפיו החלטתה זו של הוועדה המקומית מתעלמת מכך שלמושב כלל אין זכויות במגרשים נושא הבקשה להיתר וכי המגרשים הללו אמורים להיות מושבים למינהל. כן צויין במכתב האמור כי התנהלות זו עלולה לגרום למינהל נזק כספי והמינהל שומר על טענותיו וזכויותיו נגד הוועדה המקומית לרבות קיזוז כספים המגיעים לה מהמינהל, לרבות כספי חלף היטל השבחה. (נספח "טז1" להמרצת הפתיחה).




ביום 13.8.08 שלח ב"כ המושב מכתב למינהל בתגובה למכתב כאמור, ובו הוא מביע תרעומת רבה על תוכנו של המכתב (נספח "טז2" להמרצת הפתיחה).




ביום 23.11.08 ניתנה החלטת הוועדה המקומית כדלקמן (נספח "יז" להמרצת פתיחה):

"הועדה רושמת לפניה את פניית המינהל בנוגע לבקשות למתן היתרי בניה של מושב בני דרור. הועדה מקבלת את עמדת היועץ המשפטי שלה לפיה הועדה מוסמכת לדון בהתנגדויות מטעמים תכנוניים בלבד, כפי שנפסק רק לאחרונה על ידי ועדת ערר מחוז מרכז, ואין בפניית המינהל טעמים תכנוניים כלשהם.
הועדה סבורה שיש להוציא היתרי בניה אך לאור עמדת המינהל היא מתנה את הוצאת ההיתרים בחותמת המינהל".



לנוכח האמור הגיש המושב את התובענה דנן להורות למינהל לחתום על היתרי הבניה.




ביום 17.6.09 התקיים לפני דיון בנוכחות ב"כ הצדדים. בעקבותיו הודיעו ב"כ הצדדים כי הם מוותרים על חקירות נגדיות והוגשו סיכומים לרבות סיכומי תשובה.




ביום 21.9.09 לאחר שהוגשו הסיכומים כאמור, הגיש המושב בקשה להבאת ראיות נוספות. המינהל הגיב לבקשה והמושב השיב לתגובת המינהל.




ביום 26.11.09 התקיים דיון לפני וב"כ הצדדים השלימו טיעוניהם.





טענות הצדדים

בקליפת אגוז אציין בפרק זה את טענות הצדדים ואתייחס אליהן בהמשך באופן מפורט יותר;-

טענות המושב


על המינהל, כרשות ציבורית חלה חובת תום לב מוגברת ועליו להחיל על החברים החדשים את החלטה 979, או- אם לא תאושר בבג"צ- את החלטה 692, ומכל מקום אין לחייבם בדמי חכירה לפי החלטה 959.




למושב זכות מוקנית לבנות בתי מגורים על משבצת הקרקע שלו בהתאם לתכנית המתאר החלה על המקרקעין, וכן בהתאם לחוזה המשבצת המעודכן החל על הצדדים, כאשר עבור הזכויות במשבצת הקרקע משלם המושב באופן סדיר דמי חכירה שוטפים.




על המינהל לחתום על הבקשות להיתרי בנייה על רקע המדיניות הקרקעית שלו וחוזי המשבצת, שכן מטרתו של המושב ליישב ולצרף חברים חדשים ולבנות להם מגורי קבע על משבצת המושב ועל המינהל מוטלת החובה על פי דין לסייע לו בכך גם בשל החלטה 1 של מועצת מקרקעי ישראל.




טעה המינהל עת טען כי המושב מבקש לבצע הרחבה ללא תשלום ובניגוד לפסקי הדין של העליון. המושב אינו מבקש לבצע הרחבה בשלב זה ואף אינו מבקש לשייך את המגרשים לחבריו, אלא מבקש רק לבנות בתי מגורים על המקרקעין בהתאם לתכנית. בעניין זה מוסיף המושב וטוען כי, המהלך שביצעו החברים שפנו למינהל בהתאם להחלטה 959 היה מוטעה מיסודו. בבוא העת, לאחר שייבנו בתי המגורים אם וככל שירצו יבוצע שיוך לפי החלטה 692 או 979 או כל החלטה רלוונטית אחרת.




בבקשה להוספת ראיות מבקש המושב להגיש שני מסמכים שנתגלו לו לאחר הגשת הסיכומים, מהם לטענתו עולה כי המינהל בחר להסתיר את הנוהל המנחה אותו בסוגיית הבנייה בקיבוצים ובמושבים שיתופיים, נוהל המנוגד לעמדת המינהל בתובענה דנן אשר יש בו כדי להביא לקבלת עמדת המושב בתיק זה.


טענות המינהל


המטרה העומדת בבסיס הבקשה היא ניסיון לכפות על המינהל ביצוע הרחבה של המושב בניגוד לעמדת בית המשפט העליון. למושב אין כל זכות במקרקעין נושא התובענה ועליו להשיב את המקרקעין למינהל על מנת שישווקה בהתאם לנהליו ככל שלא הוקצו או יוקצו המקרקעין לפי החלטה 959 על כלל תיקוניה וכפי שאושרה בבג"צ.




היה על המושב לצרף את כלל המומלצים הרלוונטים להליך (בהתאם להודעת המינהל כמפורט בנספח "ז" לכתב התשובה). מומלצים אלה עלולים להיפגע מההליך בשל העובדה שאם לא יוקצו המגרשים בהתאם להחלטות התקפות כיום יחולו עליהם כללי השבה.




המושב לא ביקש, וכפועל יוצא מכך גם לא קיבל, את אישור המינהל לבנייה מרוכזת עבור חבריו והדבר מעמיד בספק את חוקיותן של העסקאות שנעשו עם החברים החדשים. יתרה מכך, אם כטענת המושב מדובר בבנייה עבור חברים חדשים, שהם בניהם ובנותיהם של בני המושב, אזי לא ברור מדוע הוגשו מסמכים המגדירים אותם כמומלצי האגודה.




על המושב להשיב את המקרקעין ששינו את ייעודם לידי המינהל כאשר ביכולתו לאחר ההשבה לבצע עסקה על פי החלטה 959 בלבד. החלטה 692, עוסקת במגרשים מבונים בלבד ובענייננו אין כך הדבר. בשלב זה אין המינהל יכול להחיל על המושב את ההחלטה 979, בשל העובדה שמתנהל דיון לגביה בבית המשפט העליון והיא מוקפאת וכן בשל העובדה שטרם יושמה כאשר ממילא אין המושב עומד בתנאי ההחלטה בשלב זה.




באשר לבקשה להוספת ראייה טוען המינהל כי לא היה מקום לצרף לבקשה להבאת ראיות נוספות את הראיות עצמן, וכן כי ממילא בענייננו לא מתקיימים התנאים שלפיהם יש לסטות מהכלל ולאפשר הבאת ראיות נוספות בשלב מאוחר זה. לגופו של עניין נטען כי אין בראיות שהובאו כדי לסייע למושב בטענותיו.


3. דיון והכרעה

(א) כללי

(אא) בין הצדדים כאמור לעיל, קיימים מלכתחילה יחסים חוזיים המוסדרים בחוזה משבצת דו צדדי מתחדש, הגם שחוזה המשבצת החתום האחרון הסתיים לכאורה בשנת 2001.
החלטה מספר 1 של מועצת מקרקעי ישראל, קבעה את הכלל שלפיו במקרה של שינויי ייעוד במקרקעין מושבת הקרקע למינהל. כלל זה אף נכלל בסעיף 21(א) לחוזה המשבצת.

לכלל זה יש חריגים.

בעבר ניתן היה להקצות מגרשים בהרחבה לפי הכללים שנקבעו בהחלטה 737 של מועצת מקרקעי ישראל (החלטה מיום 17.12.95) (נספח "ז" להמרצת הפתיחה) שאף העניקה הטבה כלכלית של הפחתת דמי החכירה.
החלטה זו בוטלה בבג"ץ 244/00 עמותת "שיח חדש - למען השיח הדמקורטי נ' שר התשתיות הלאומיות פ"ד נו(6) 25 (2002) (להלן: "הקשת המזרחית"). ביום 4.2.03 בעקבות ביטול החלטה 737 התקבלה החלטה 959.

החלטה 959 של מועצת מקרקעי ישראל (כיום 1180) (להלן: "החלטה 959") המהווה חריג לכלל שלפיו עם שינוי ייעוד - מוחזרת הקרקע למינהל, עניינה בניה למגורים באגודות וישובים חקלאיים שהם מושב עובדים, כפר שיתופי, מושב שיתופי, קיבוץ או אגודה שיתופית חקלאית. החלטה 959 קובעת כי תמורת הקצאת המגרשים יש לשלם דמי חכירה מהוונים בשיעור הנהוג למגורים באזור בו מצוי הישוב, בהתאם למפת אזורי העדיפות הלאומית אשר בתוקף בעת ההקצאה לפי הערכת שמאי. כן נקבע בהחלטה הנ"ל כי מגרשי הבנייה למגורים יוקצו על ידי המינהל רק למומלצים ובלבד שהמומלצים הם יחידים אשר אינם בעלי זכות בנחלה, במשק עזר או במגרש מגורים במועד ההקצאה. יש לציין כי בהחלטה 1180 קיים חריג לתנאי זה (סעיף 5.3.2 להחלטה 1180).
לעניין זה הפנה המינהל גם להוראת אגף חקלאי 41 שבה נאמר כי:
"לגבי הקצאת מגרשי מגורים שאינם מבונים (הרחבה), יחולו כל הכללים בהתאם להוראת אגף מספר 38 בדבר הרחבות למגורים במושבים.".

בתובענה טוען המושב כי מאחר שהחלטה 737 ואחריה החלטה 959 התייחסו רק ל"מומלצים", שהם מתיישבים חדשים ביישובים להבדיל מהחברים דה - פקטו של הישובים השיתופיים, כבענייננו, הרי שהוראת המינהל שלפיה נדרשו החברים החדשים לבנות את בתיהם בהתאם להחלטה זו היתה מוטעית.

בניגוד לכך, טוען המינהל כי אם אכן כטענת המושב מדובר בבנייה עבור חברי האגודה, לא ברור מדוע הוגשו מסמכים המגדירים אותם כמומלצי האגודה.
(בב) מהחומר המצוי בתיק (נספח "ג" לכתב התשובה) עולה כי המושב הגדיר את החברים כ"מומלצים" ומשכך, הדרך הנכונה בה היה עליהם לפעול להסדרת הבנייה היא לפי החלטה 959.

יישום ההחלטה נעשה בשני שלבים, בשלב הראשון - מושבת הקרקע למינהל בשל שינוי הייעוד. בשלב השני - מבוצעות העיסקאות על פי החלטה 959 (ראו: ע"א 5472/98 מנהל מס שבח מקרקעין נ' חברת הדרי החוף מספר 63 בע"מ, פ"ד נו(1) 877 (2001); ע"ש (ת"א) 1157/05 צופית מושב עובדים להתיישבות חקלאית שיתופית בע"מ נ' מע"מ פ"ת (לא פורסם, 25.9.07)).
לנוכח האמור, לטענת המינהל בשלב זה, כל עוד לא הוקצתה הקרקע בהתאם להחלטה התקפה, אין למושב או למומלצים כל זכויות במקרקעין והם אינם זכאים להגיש בקשה להיתר בנייה.
המינהל מחוייב להימנע מהקצאת קרקע שלא על פי החלטות המועצה התקפות, וזאת בהתאם לפרשנות המצמצמת שקבע בית המשפט העליון בע"א 3996/05 מינהל מקרקעי ישראל נ' גיטלין (לא פורסם, 5.8.07).

(גג) להשלמת התמונה, אתייחס להחלטה 979 של מועצת מקרקעי ישראל שאושרה ביום 27.3.07 (להלן: "החלטה 979"), ושכותרתה: "קביעת הזכויות למגורים בחלקת המגורים בישובים חקלאיים שהם מושב עובדים, כפר שיתופי, מושב שיתופי, קיבוץ או אגודה חקלאית שיתופית". ההחלטה הנ"ל מגדילה את היקף הבנייה הבסיסי הכולל למגורים עד ל- 375 מ"ר ומאפשרת בנייה נוספת בחלקת המגורים, מעבר להיקף הבנייה הבסיסי כאמור, בכפוף לקיומה של תכנית תקפה ולתשלום דמי חכירה מהוונים בשיעור מלא בגין תוספת הבנייה. כן מאפשרת ההחלטה פיצול מגרש לבניית יחידת דיור מחלקת המגורים.
לענייננו, קובע סעיף 1.1 להחלטה 979 כי:
"החלטה זו נועדה לעגן את זכויות החקלאים בישובים חקלאיים בחלקת המגורים, כהגדרתה בהחלטה זו. חקלאי או אגודה חקלאית אשר יבחרו להצטרף להסדר המפורט בהחלטה זו, יהיו זכאים לכך שבחלקת המגורים לא יחולו ההוראות הקיימות כיום בהסכמים מול המינהל בדבר השבת קרקע למינהל בעת שינוי ייעודה.".

סעיף 2 להחלטה 979 מגדיר מהי "משפחת חברים באגודה".
"בני זוג או יחיד, אשר ביום 2.9.2003 היוו יחידה משפחתית בקיבוץ והיו חברי אגודה השותפים בכל נכסי האגודה, ובכל חובות הקיימים לחברים כלפי האגודה , וכן בכל הזכויות המוקנות מהאגודה לחברים".

סעיף 5.6.1.5 להחלטה 979 מתייחס לשיוך הדירות וקובע כי "שיוך יחידות הדיור יתאפשר רק למשפחת חברים באגודה וכן למשפחת חברים חדשה כהגדרתה להלן.".
בסעיף 5.6.1.1. נקבע כי תשלום דמי החכירה על ידי הקיבוץ יתבצע בהתאם לאמור בסעיף 5.5, שלפיו כל חבר ישלם דמי חכירה בשיעור של 3.75% מערך הקרקע של חלקת המגורים, עם היקף הבנייה הבסיסי למגורים בקיבוץ.

(דד) נגד החלטה 979 הוגשו עתירות לבג"ץ בשנת 2004. העניין נדון לפני מותב של שבעה שופטים בחודש מרץ 2009 אך בשלב זה טרם ניתן פסק הדין (בג"ץ 1027/04).
בעניין זה לא ניתן צו ביניים בשל העובדה שהמינהל הצהיר כי עד להשלמת ההתארגנות ליישום אשר להערכתו תיערך מספר חודשים בודדים, ממילא לא יפעל על פי החלטה 979 (נספח "י"ח" להמרצת הפתיחה).

המושב גורס כי החלטה 979 חלה בענייננו, שכן, כל החברים שהם חלק מהשיוך התקבלו כחברים במושב לפני 2.9.03 ואין מניעה שיבצעו שיוך של בתי המגורים שלהם. לטענתו החלטה 959 אינה רלוונטית שכן אין מדובר במקרה זה במומלצים.
עוד טוען המושב כי תגובת המינהל בעניין צו הביניים כאמור, ניתנה בחודש אוגוסט 2007 ומאז חלפו חודשים רבים כשלא ברור מתי תסתיים ההתארגנות ליישום אף אם תידחה העתירה התוקפת את החלטה 979.
בהתנהגותו זו נוהג המינהל בחוסר תום לב ומפר את חובת ההגינות שחלה עליו כרשות ציבורית ואת החובה לנהוג בתום לב מוגבר.

איני מקבלת את טענות המושב בעניין החלטה 979. המושב עותר למעשה נגד החלטת המינהל להקפיא את החלטה 979 בשל ההליכים בבג"ץ. טענות אלו אינן יכולות להיטען בהליך דנן ועל המושב לפנות בהליך הראוי והמתאים ולטעון נגד החלטת המינהל ככל שירצה במסגרת צו הביניים בהליך התלוי ועומד לפני בג"ץ כאמור לעיל.
יש לציין כי לאחר שתינתן הכרעת בג"ץ בעניין החלטה 979, ואם בעקבות ההכרעה יחל המינהל בישומה, יוכל המושב לפנות ולבקש לפעול בהתאם לעקרונות ההחלטה שיהיו בתוקף באותה עת, בהנחה שיעמוד בכל הקריטריונים שנקבעו בהחלטה זו.

(הה) המושב עותר לחילופין שהמינהל יאפשר לו לפעול במקרקעין בהתאם לכללי החלטה 692 ולהקצות את המקרקעין לחברי האגודה החדשים, שהם בניהם ובנותיהם של החברים הקיימים ולא חברים חדשים, מכוח החלטה זו.
החלטה 692 של מועצת מקרקעי ישראל, עניינה : "הודעה על החלטה בדבר שנויים במבנה הארגוני והקצאת קרקע של המושב השתופי לפי חוק מינהל מקרקעי ישראל התש"ך- 1960", והיא קובעת בין היתר כללים שלפיהם מגרשים שיוקצו לחברי מושב חדשים יגרעו ממשבצת המושב ויוחכרו ישירות לחברים נגד תשלום דמי חכירה.

אין לקבל טענה זו שכן, החלטה 692 מתייחסת למגרשים מבונים בלבד, ואילו במקרה דנן עסקינן במגרשים ריקים ואין על כך מחלוקת (המינהל צרף להוכחת טענתו זו תצלום אויר של המקרקעין- נספח "י" לכתב התשובה, ממנו עולה כי אכן מדובר בשטחים לא מבונים).

(וו) לחילופי חילופין טען המושב כי על המינהל מוטלת החובה לחתום על הבקשות להיתרי בנייה על רקע המדיניות הקרקעית שלו וחוזי המשבצת, ואף בהתאם לדין, עליו לסייע במימוש מטרה זו, בשל החלטה 1 של מועצת מקרקעי ישראל שקבעה את המדיניות הקרקעית של המינהל. לטענת המושב בהתנהלותו עושה המינהל הכל כדי להכשיל מטרות אלו ומפר את חוזה המשבצת באופן חזיתי ויסודי, כדי לגבות דמי חכירה מקסימאליים במקום לעודד התיישבות.
המושב מציין את עת"מ 1662/07 מינהל מקרקעי ישראל מחוז מרכז נ' ועדת הערר מחוז מרכז (לא פורסם, 15.12.08), בה נקבע כי הוועדה המקומית מנועה מלדון בבקשה לשימוש חורג , בלא חתימת המינהל. לטענתו, מדובר בהחלטה שגויה, ואולם, ברור כי שום ועדה לא תנפיק היתרי בנייה כשקיימת החלטה שכזו ומשכך לא נותר לו אלא לפנות לבית המשפט בתובענה זו.

בסיכומיו שינה מעט המושב את גרסתו וטען כי הוא אינו מבקש כרגע לשייך דירות לפי החלטה 692 או לפי החלטה 979, אלא מבקש לקבל היתרי בנייה בלבד מכוח האמור בחוזה המשבצת החדש. המושב טוען כאמור לעיל כי תחילה נתבקש לפעול לפי החלטה 959, משום שפסע בדרך מוטעית שהתווה המינהל ומשנתגלתה הטעות וביקש לפנות לביצוע זכויותיו בהתאם לחוזה המשבצת החדש נתקל בסירוב המינהל.

במסגרת הסיכומים, טוען המושב כי זכויותיו החוזיות מעוגנות בחוזה המשבצת החדש, שכן חוזה המשבצת הישן פקע לפני שמונה שנים ביום 30.9.01, כאשר נוסח חוזה המשבצת החדש הוא הנוסח הסטנדרטי עליו מחתים המינהל מושבים שיתופיים שהחלו בהליך שיוך דירות לפי החלטה 692 (ראו: כותרת חוזה המשבצת החדש וכן עמוד 2 לחוזה, פיסקה ראשונה).
להוכחת טענתו כי הוא זכאי לחתימת המינהל על היתרי הבנייה מפנה המושב לסעיפים כדלקמן:
סעיף 2(ה) לחוזה המשבצת החדש, מגדיר מהו "משק חקלאי", כאשר בהגדרה נאמר במפורש כי: "במסגרת זו יכללו גם מגרשי מגורים, כל עוד לא הוחכרו לאחרים.".
סעיף 3 לחוזה המשבצת החדש, המבהיר כי מטרת ההתקשרות היא "לשכור מהמינהל את המושכר לצורך התישבותו של המושב השיתופי במושכר,...".
סעיף 6 לחוזה המשבצת החדש, מדגיש כי מטרת השכירות היא "משק חקלאי", הכולל כמובן כאמור בסעיף 2 לעיל, גם מגרשי מגורים.
סעיף 7 מטיל אמנם הגבלות על השימושים במושכר, ואולם סעיף 7(ו) מתיר בניית בתי מגורים כפי שמבקש המושב תוך שהוא קובע כי המושב: "...רשאי לפעול לשינוי ייעוד של כל חלק מהמושכר ובלבד שיקבל לכך את הסכמת המינהל בכתב לפני נקיטת פעולה כזו...". בשל האמור טוען המושב כי יזם את התוכנית בהסכמת המינהל שמטרתה קליטת חברים חדשים למושב והסדרת זכויות בנייה למגרשי מגורים.
המושב אף מפנה לסעיף 19 לחוזה המשבצת החדש הקובע כי:
"אם ישתנה יעודו של המושכר או כל חלק ממנו על ידי תכנית בעלת תוקף או על פי כל דין, למעט אם שינוי היעוד נעשה ביוזמת המושב השיתופי על פי סעיף 7(ז) לעיל ועל – פי המטרות הקבועות בחוזה זה, יהיה המינהל זכאי להביא את השכירות שלפי חוזה זה לסיומה לגבי אותו חלק שייעודו שונה...".

קרי, לטענת המושב מאחר ששינוי הייעוד נעשה ביוזמתו כדי לאפשר בניית בתי מגורים אזי אין עליו להחזיר השטח למינהל וניתן לראות כי זכותו לבנות בתים בתחום המשבצת מעוגנת בחוזה המשבצת החדש. לנוכח זאת, סירוב המינהל לחתום על היתרי הבנייה מהווה הפרה בוטה של החוזה בין הצדדים והפרת חובת תום הלב, העולה כדי "זעקת הגינות", שהרי המושב מצידו מקיים חיוביו ומשלם דמי חכירה כנדרש ואף השקיע לטענתו בפיתוח המקרקעין (ע"א 986/93 קלמר נ' גיא פ"ד נ(1) 185 (1996)).

לאחר ששמעתי את טענות הצדדים וקראתי בעיון את כל החומר שצרפו הצדדים, סבורה אני כי יש לדחות גם את הטענות בעניין חוזה המשבצת החדש.
חוזה המשבצת החדש טרם נחתם על ידי המינהל ולפיכך בשלב זה אין לומר כי הוא מקנה למושב זכויות על אף שחוזה המשבצת פג זה מכבר.
יש לציין כי טענות המושב באשר לכך שחתימה אינה מרכיב קונסטיטוטיבי לעניין תוקפו של חוזה מאחר שהמושב המשיך לשלם כל הזמן דמי שכירות, אינן מסייעות לו, שכן דומה שהצדדים בהתנהגותם המשיכו לפעול בהתאם לחוזה המשבצת הקודם. המושב לא הביא כל הוכחה לכך שהמינהל החל לפעול ביחסיו עימו בהתאם לחוזה המשבצת החדש. יש לזכור כי חוזה זה נחתם על ידי המושב רק ביום 22.3.09, ואין מחלוקת שעד למועד זה המשיכו הצדדים לנהוג לפי חוזה המשבצת הקודם ובהתנהגותם זו האריכו את תוקפו עד לחתימת חוזה המשבצת החדש, אלא שהמינהל טרם חתם עליו מסיבותיו שלו, ולכן לא נכנס חוזה המשבצת החדש לתוקף.

(זז) על אף האמור, לא אעשה מלאכתי קלה ואתייחס גם לטענות המושב בעניין חוזה המשבצת החדש, ואבהיר מדוע אף אם היה החוזה בתוקף הוא אינו מסייע למושב בטענותיו.

כפי שמציין המושב, חוזה המשבצת החדש מבוסס על החלטה 692. לעניין זה, מקובלת עלי טענת המינהל שלפיה החלטה זו אינה רלוונטית למקרקעין נושא התובענה שכן היא מתייחסת כאמור לעיל למגרשים מבונים שטרם בוצע לגביהם שיוך ובענייננו אין חולק שמדובר במגרשים ריקים.
טענות ב"כ המושב כי לטענה זו אין כל בסיס אינן מקובלות עלי, הבסיס לכך הוא בהחלטה 692 שעליה מבוסס חוזה המשבצת החדש כפי שאף מציין המושב בעצמו בסיכומיו.

מטרת השכירות כפי שהוגדרה בחוזה המשבצת החדש וכפי שציין המושב בסיכומיו, היא "משק חקלאי", ואכן במסגרת זו נכללים מגרשי מגורים, אולם מדובר במגרשי מגורים מבונים והמושב אינו רשאי לעשות שימוש אחר שלא הוגדר במטרת השכירות (סעיף 6(ג) לחוזה המשבצת החדש).

באשר לטענות המושב בכל הנוגע לסעיף 7 לחוזה המשבצת החדש מפנה המינהל לסעיף 7(ג) לחוזה המשבצת החדש בו נקבע כי: "על אף האמור בחוזה זה, לא יהא המושב השיתופי רשאי להשתמש במושכר למפעל של שיכון או דיור...".
כן מפנה המינהל לסעיף 12 (א) לחוזה המשבצת החדש בו נקבע כי: "אסור למושב השיתופי להעביר לאחר את זכות השכירות...ללא הסכמת המינהל מראש ובכתב...", ולסעיף 12(ד) שלפיו, "המינהל יהיה רשאי להתנות את מתן הסכמתו כאמור לעיל, בין השאר, בתשלום כספי למינהל. שיעורו של תשלום זה יהיה כפי שיקבע בהחלטות המועצה מפעם לפעם.".

המושב טוען מנגד כי הוא אינו יזם העומד למכור בתים לצד ג', וכי הגדרת "מפעל" בחוזה המשבצת החדש אינה מסייעת למינהל שכן אין המושב מבקש לבנות בתים לשם עסק כנדרש בהגדרת "מפעל", והוא אף אינו מבקש להשכיר את המבנים לאיש אלא שחברי המושב יגורו בהם כבני רשות.

אומר כי בעניין זה מצאתי קושי מסויים לפרש את החוזה ואת כוונת המינהל שניסח אותו, ואולם, לאחר שקראתי ושקלתי את טענות הצדדים, סבורה אני כי כעולה מחוזה המשבצת החדש, הרי שאף אם שינוי הייעוד היה ביוזמתו של המושב כפי שהוא טוען, נדרשת הסכמת המינהל לשם העברת זכויות שכירות במגרשים והמינהל רשאי להתנות את ההעברה בתשלום כספי בהתאם להחלטותיו התקפות באותה עת, כפי שאכן הוא עושה.

(חח) המושב עותר כי המינהל יאפשר לו לקבל היתר בנייה במקרקעין בלא כל תשלום ומבלי שיאולץ לחתום על הבקשות המתאימות, ואולם סבורה אני כי צודק המינהל בטענתו שהיעתרות לסעד זה בלא ששולמו למינהל כספים בגין הקצאת הקרקע בהתאם לנהליו והחלטות מועצת מקרקעי ישראל התקפות אינה אפשרית.

(טט) טרם שאסיים, אתייחס לטענת המינהל בנוגע לצירוף החברים הרלוונטים להליך. המושב בחר שלא לצרף את החברים הרלוונטים להליך דנן ובמקום זה צרף הצהרות כל אותם חברים המאשרים כי קראו את התובענה ומסכימים לתוכנה. לטענת המושב לא נדרש מלכתחילה צירופם, שכן זכויותיהם לא נפגעות ואם רצה המינהל יכול היה לבקש בעצמו לצרפם כמשיבים נוספים.
אני מקבלת את טענת המושב שלפיה בהחלטה דנן אין משום סכנה לפגיעה באותם חברים ולכן, אף אם יש ממש בטענת המינהל בעניין זה - אין בה כל רבותא.



בקשה להוספת ראיות


לאחר שהוגשו הסיכומים הגיש המושב בקשה להבאת ראיות נוספות.
המינהל התנגד. לא היתה כל הצדקה להתנגדותו ומוטב היה לו לא היתה מועלית.

תקנה 257 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד- 1984 (להלן: "התקנות"), קובעת כדלהלן:
"בית המשפט בדונו בהמרצת פתיחה רשאי להורות על הבאת ראיות נוספות בתמיכה להמרצת הפתיחה, ככל שיראה צורך בכך, לרבות השמעת עדים, ורשאי הוא להורות בדבר בירור הפלוגתות המתעוררות בה ככל שייראה לו.".

בענייננו, הוגשה הבקשה להבאת ראיות נוספות בחודש ספטמבר 2009, לאחר שהוגשו הסיכומים, בשל טענת המושב שלפיה רק באותו שלב נודע לו על קיומן של הראיות האמורות.
טענה זו הגיונית וסבירה כשמדובר בתובענה שהוגשה בחודש מאי 2009 ולא נוהלו בה הוכחות.

משקבעתי כאמור, אפנה לבחינת הראיות עצמן:

הראייה הראשונה היא מסמך סיכום דיון אגף חקלאי 154 של מינהל מקרקעי ישראל מיום 12.7.09 (להלן: "סיכום דיון האגף החקלאי"). הראייה השנייה היא מכתבו של המינהל לקיבוץ רמת השופט מיום 13.7.09 (להלן: "מכתב רמת השופט").
שתי הראיות נוצרו לאחר הגשת התובענה.

בסיכום דיון האגף החקלאי התייחסו לפרשנות שהיתה נהוגה באשר להחלטות מועצה 692 ו- 751 (החלטת השיוך הרלוונטית לקיבוצים) שלפיהן, לא ניתן לקיבוץ שהחליט על שיוך דירות לבנות עבור חברים חדשים לאחר היום הקובע אלא רק בתנאי שבוצעה העסקה. צויין כי פרשנות זו, הביאה לעצירה בגידול הדמוגרפי של הקיבוץ.
כעת הובהר בסיכום דיון האגף החקלאי כי הוצאו הנחיות חדשות לעובדים שלפיהן ניתן לאשר לקיבוצים המשך בנייה לאחר היום הקובע, כאשר הבקשה לבנייה נוספת תלויה בהסבר האם הבנייה מיועדת לחברים זכאים או לחברים חדשים וכיוצ"ב. כן צויין כי הקיבוץ יידרש להצהיר שאין לו יחידות דיור מושכרות שבהן מתגוררים מי שאינם חברים.

ממכתב רמת השופט אכן עולה כי המינהל החל מיישם ההנחיות החדשות כאמור.

לטענת המושב, בניגוד לתצהיר שהגיש המינהל, קיימות הנחיות חדשות כאמור לעיל, והמינהל מאשר בפועל בנייה בקיבוצים ובמושבים שיתופיים באמצעות תהליך שיוך. עובדות אלו הוסתרו מבית המשפט ויש בהן לטענת המושב כדי לתמוך בטענות המושב בהליך דנן.

מנגד, גורס המינהל כי סיכום דיון האגף החקלאי הוא מסמך פנימי, לא החלטת מועצה ולא נוהל המחייב פרסום. כן טוען המינהל כי ממילא הסיכום בעניין זה מתייחס לקיבוצים שהחליטו על שיוך דירות אך טרם ביצעו את השיוך ולפיכך יוכלו לבצעו בשל העדרם של מגרשי מגורים סטטוטורים, כאשר רובם נמצאים בהליכי תכנון בשלבים שונים, ולפיכך הדרישה לביצוע עסקה בגין כל בניית יחידת דיור לחבר חדש שאינו זכאי להחלטה 751, אינה מעשית הואיל וביצוע העסקה דורש מגרש סטטוטורי המיועד ליחידת דיור אחת. בענייננו, אין כך הדבר, שכן למושב כבר היו מגרשים סטטוטורים.
בנוסף, טוען המינהל כי חברים חדשים שהתקבלו לאחר היום הקובע כלל אינם זכאים לפעול לפי החלטה 692, ולפיכך, עמדת המינהל שלפיה לא ניתן לבצע שיוך של מגרשים ריקים בעינה עומדת. ניתן לבצע שיוך למגרשים ריקים לחברים חדשים בתמורה בהתאם להחלטה 959 ועדכוניה (כיום החלטה 1180).
לתמיכה בפרשנות זו צרף המינהל לתגובתו את מכתבה של הגב' שולה בן צבי, מנהלת האגף החקלאי במינהל (להלן: "הגב' בן צבי") למר מיכה דרורי וכן צרף תצהיר מטעמה של הגב' בן צבי.

במסגרת התצהיר הבהירה הגב' בן צבי כי הפרשנות אותה מייחס המושב למסמכים שצורפו לבקשה להוספת ראיות אינה עולה בקנה אחד עם עמדת המינהל.
כן הבהירה הגב' בן צבי כי מטרת ההחלטה בסיכום דיון האגף החקלאי היתה לאפשר לקיבוצים להמשיך לצמוח דמוגרפית תוך ניהול מסודר של יחידות דיור שנבנות עבור חברים חדשים מול יחידות דיור שנבנות עבור חברים זכאים. בעבר לא ניתן היה כלל לבנות יחידות דיור אחרי קבלת החלטה על שיוך דירות אלא בביצוע עסקה ותשלום. היום מאפשר המינהל לבנות גם ללא ביצוע עסקה כמתחייב לאחר שהמינהל שוכנע כי מדובר בתהליך תכנון ארוך ולא נכון לעצור את הצמיחה הדמוגרפית.

בסיכומי התשובה מדגיש המושב כי התייחסותו של המינהל לעניין השיוך אינה רלוונטית, שכן המושב אינו מבקש בשלב זה לבצע שיוך אלא רק לבנות. המושב טוען כי המינהל עורך הבחנה מלאכותית ללא כל בסיס בהחלטות מועצת ישראל בין קיבוץ או מושב שיתופי שהחל בהליך של שיוך לבין קיבוץ או מושב שיתופי שקבע לעצמו מועד קובע לתהליך השיוך ואולם טרם החל לבצעו בפועל.

לאחר ששמעתי את טענות הצדדים וקראתי בעיון את שני המסמכים כאמור, לא שוכנעתי כי במקרה דנן יש בראיות הנוספות כאמור כדי לסייע למושב בהוכחת טענותיו ולשנות את החלטתי כאמור לעיל. סיכום הדיון החקלאי מעבר לעובדה שהוא מהווה מסמך פנימי שאין המינהל מחוייב להציגו הרי שההנחייה כפי שהבהירה הגב' בן צבי נוגעת למצב עובדתי אחר, מצב בו אין מגרשים סטטוטוריים ומדובר בהליך תכנון ארוך, דבר אשר אינו רלוונטי לענייננו.
איני סבורה כי המינהל צריך להסביר במסמך פנימי את הנחיותיו הפנימיות ומדוע הוא עורך את ההבחנה האמורה.


במאמר מוסגר אציין כי ממילא איני רואה פסול בהבחנה שכזו בין מושב שיש לו מגרשים סטטוטוריים ויכול לפעול בהתאם להחלטות המועצה התקפות לבין מושב שאין לו מגרשים סטטוטוריים כאמור.
4. סוף דבר
לנוכח כל האמור לעיל אני דוחה את התובענה.
איני עושה צו להוצאות.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. היתר בניה למבנה

  2. עורך דין היתר בניה

  3. היתר לבניית קיר ים

  4. הקלות בהיתרי בניה

  5. היתר בניה קרוואנים

  6. היתר בניה כפר נופש

  7. היתר בניה לעליית גג

  8. היתר בניה ללא תוכנית

  9. היתר בניה חלון נוסף

  10. קרן חניה - היתר בניה

  11. ביטול היתר בניה שניתן

  12. היתר בניה מרכז מסחרי

  13. היתר לבניית עליה לגג

  14. היתר בניה מועצה דתית

  15. היתר לבניית גג רעפים

  16. היעדר היתר בניה לדירה

  17. קנס על סטיה מהיתר בניה

  18. היתר בניה בעיר יהוד

  19. חתימת מינהל להיתר בניה

  20. היתר בניה בניגוד לתקנות

  21. בקשת היתר לבניית סופרמרקט

  22. היתר בניה מערכת סולארית

  23. התנגדות להיתר בניה לגדר

  24. היתר בניית חניה בגן ילדים

  25. היתר בניה לפני הפקדת תכנית

  26. דחיית בקשה לקבלת היתר בניה

  27. פינוי דייר מוגן היתר בניה

  28. היתר בניה ללא חתימות שכנים

  29. היתר בניה מעקה בטיחות בכביש

  30. היתר לבניית בריכת נוי לדגים

  31. ביטול החלטה למתן היתר בניה

  32. ביטול היתר בניה בגלל העיצוב

  33. היתר לבניית קיר בבית מגורים

  34. זיכוי מעבירת סטיה מהיתר בניה

  35. נטל ההוכחה של קבלת היתר בניה

  36. היתר בניה מחוץ לגבולות תכנית

  37. חריגה מהיתר בניה - כתב תביעה

  38. תחולת תיקון חוק על היתר בניה

  39. בקשה לשינוי שם בעל היתר בניה

  40. צו מניעה האוסר לבקש היתר בניה

  41. היתר בניה למבנה ביערות הכרמל

  42. היתר לבניית סוכך למסעדה בחורף

  43. אי הגשת התנגדות לבקשת היתר בניה

  44. התניית היתר בניה בתשלום כופר חניה

  45. היטל השבחה - היתר בניה מתקן בזק

  46. ביטול היטלי פיתוח היתר בניה זמני

  47. ערר על אישור בקשה מתוקנת להיתר בניה

  48. תשלום היטל השבחה כתנאי להיתר בניה

  49. קביעה חד משמעית שלא הוצא היתר בניה

  50. בקשה לשינויים בהיתר בניה לבית כנסת

  51. בקשה להיתר בניית בית מגורים לבן ממשיך

  52. בקשה להיתר בנייה לבניית חדרי יציאה לגג

  53. סמכות ועדה מקומית לא לאשר היתר בניה

  54. הורדת קיר מפריד בין דירות - היתר בניה

  55. קבלת היתר בניה ללא הסכמת בעלי הדירות

  56. אי מתן החלטה לבקשה למתן היתר בניה במגרש

  57. שינוי בגודל מגרש לאחר קבלת היתר בניה

  58. ערעור על פסק דין לאחר קבלת היתר בניה

  59. ביטול היתר בניה בגלל אי זימון צד לדיון

  60. פיצויי הסתמכות על היתר בניה שניתן בטעות

  61. תכנית עיצוב ארכיטקטוני כתנאי להיתר בניה

  62. היתר בניה על פי תכנית שהופקדה וטרם אושרה

  63. פיצויים בגין הערמת מכשולים להשגת היתר בניה

  64. אי הוצאת היתר בנייה ע''י הקבלן בעסקת קומבינציה

  65. סמכות ועדת הערר במקרים שניתן היתר ושהבניה כבר בוצעה

  66. ביטול הסכם קניית דירה עקב אי הוצאת היתר בניה בזמן

  67. העברת חלק ממבנה לבעלות העירייה כתנאי לקבלת היתר בניה

  68. היתר בניה על סמך תוכנית מתאר מקומית ללא תוכנית מפורטת

  69. היתר בניה בבית משותף: האם חייבים הסכמה של כל הדיירים ?

  70. טענת רשלנות בטיפול בבקשה לקבלת היתר בנייה להקמת יחידת מגורים

  71. תביעה לקבוע כי הופר ההסכם, והיתר הבנייה ניתן שלא כחוק תוך רמייה

  72. בקשה להיתר בנייה דו משפחתי ב"מסלול ירוק" - ללא פרסום הקלות כלשהן

  73. בקשה להיתר בניית קומת גלריה הגדלת התוספת בחזית דרומית וביטול גרם מדרגות

  74. תנאי להוצאת היתר בניה: הגשת תוכנית קונסטרוקציה מפורטת וכן חישובים סטטיים לבניה

  75. בקשה להיתר בנייה לביצוע שינויים בפתחים, חזיתות, שינויים פנימיים, תוספת קירוי קל חדש והסתרת מתקנים

  76. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון