ייפוי כוח לעסקה במקרקעין

מה הדין בסוגיית ייפוי כוח לעסקה במקרקעין ? באשר למעמדו של ייפוי הכוח - על פי הקבוע בסעיף 8 לחוק המקרקעין, דרישת הכתב היא קונסטיטוטיבית, קרי, בהעדר מסמך בכתב אין עסקה במקרקעין. במהותו של אותו "מסמך" עסקה הפסיקה רבות במשך השנים, תוך שעם חלוף הזמן הסתמנה מגמה של הקלה בדרישת הכתב, בין היתר על רקע התפיסה כי מדובר בגזירה שהציבור אינו מסוגל לעמוד בה. כך נקבע, כי על המסמך לבטא באופן ברור התחייבות לעשות עסקה, ועליו לכלול תנאים הכרחיים להתקשרות, שעיקרם "שמות הצדדים, מהות הנכס, מהות העיסקה, המחיר, זמני התשלום, הוצאות ומסים, אם אין הוראה אחרת עליהם בחוק..." (ע"א 649/73 קפולסקי נ' גני גולן בע"מ, פ"ד כח (2) 291, 294-296 (1974)). באופן פרטני לגבי מסמך שהוגדר כייפוי כוח נקבע, כי כל עוד הוא עונה על הכללים שנקבעו בפסיקה, הוא יכול לענות על דרישת סעיף 8 לחוק המקרקעין (ע"א 309/87 יחיא נ' אגבריה, תק-על 90(1) 421 (1990); ע"א 380/88 טוקאן נ' אלנששיבי, פ"ד מה (5) 410, 423 (1991); ע"א 3205/00 נאטור נ' יאסין, פ"ד נה(4) 145, 150 (2001)). עוד כפי שנקבע, אין הכרח בחוזה כתוב וחתום ודי במסמך כתוב המעיד על העסקה, מקום בו ניתן להשלים את הפרטים המהותיים לו (ראו ע"א 235/75 קאדרי נ' מסדר האחיות צ'רלס הקדוש, פ"ד ל(1) 800 (1976)). בהמשך אף נקבע, כי כאשר בנסיבות מיוחדות ומשקיים ביצוע חלקי של העסקה, ניתן לאפשר הגמשה נוספת של דרישת הכתב, נוכח עקרון תום הלב החולש על כלל המערכת החוזית בין הצדדים - "במצב של ביצוע חלקי של עיסקה במקרקעין קיימים שיקולים מיוחדים בנוגע לדרישת הכתב. ביצוע חלקי של עיסקה במקרקעין עשוי להעיד, במבט לאחור, על עצם העריכה ועל פרטים מהותיים של העיסקה. כך, כמובן, אם ובמידה שהביצוע הוא פועל יוצא של העיסקה, כלומר, שעצם הביצוע מחייב מסקנה שאכן נערכה עיסקה במקרקעין בין הצדדים... מבחינת התכלית של דרישת הכתב, הביצוע עשוי ללמד על גמירת הדעת של הצדדים ועל המסוימות של העיסקה לא פחות ממסמך... תורת הביצוע החלקי של עיסקה במקרקעין, כדרך לריכוך החומרה של סעיף 8 לחוק המקרקעין, מתיישבת עם המגמה הכללת של ההלכה - להתאים את דרישת הכתב למציאות החיים" (ע"א 986/93 קלמר נ' גיא, פ"ד נ(1) 185, 194 (1996)). מסמכיםמקרקעיןייפוי כוחעסקת מקרקעין