להלן 6 דוגמאות לפסקי דין בנושא מס שבח פיצול פיזי / פיצול אופקי מס שבח: ע"א 104/74, מנהל מס שבח מקרקעין נ' נתן ושרה פלדמן. עובדות: המשיבים מכרו לקבלן חלקה בת 772 מ"ר ועליה בית מגורים בן 1/2 2 חדרים, בכפר סבא. על החלקה ניתן להקים בית בן ארבע קומות ועל כן סבור המערער שיש לפצל את העסקה לשני חלקים: האחד, בו נמכרה דירת יחיד והחלק השני בו נמכרו מקרקעין לבניה. נפסק כי דירת המגורים כוללת את הקרקע הבנויה והבלתי בנויה המשמשת את דירת המגורים. אין זה מעניינו של המוכר מה הן תכניותיו של הקונה. נכון שאפשרויות הניצול של אחוזי הבניה משתקפות במחיר השוק, אך לפי החוק הנוהג אין כל יסוד לפצל את התמורה, משל התקבלה מקצתה בגין דירת יחיד ומקצתה עבור זכויות בניה בלתי מנוצלות. הערה: פסק דין פלדמן ניתן לפני שחוקק סעיף 49ז, המתיר ביצוע פיצול אנכי ע"א 152/79, מנהל מס שבח מקרקעין נ' טיבור ושרה שוורץ. עובדות: המשיבים מכרו לבתם זכות במקרקעין שכללה חלקה ששטחה 10 דונם ועליה משק חקלאי ובנין מגורים. לצורך חישוב השבח פוצלה התמורה על ידי רשויות מס שבח לשניים: חלק יוחס לדירת היחיד ובגין חלק זה ניתן פטור על פי סעיף 49(א) ואילו מכירת יתרת הקרקע - קרי המשק החקלאי חויבה במס. במענה לטענה כי כל הנכס מהווה דירת יחיד - נקבע כי הוכח שרק 10% משטח החלקה שימשו למגורים ואילו יתרת השטח שימשה לחקלאות. מסיבה זו הצטמצמה דירת היחיד לשטח המשמש למטרת מגורים ונפסק כי אין לראות בשטח המשמש לחקלאות כחלק מהדירה. מכאן כי אין המוכר זכאי לפטור בגינו. האבחנה שנערכה בין פסק דין זה לבין פסק דין פלדמן הושתתה על העובדה שבעניינה של משפחת פלדמן נמכר נכס אחד שכלל זכויות בניה ואילו במקרה שבפנינו נמכרו שני נכסים בעלי יעוד תכנוני שונה. האחד נכס המשמש לחקלאות והשני נכס המשמש למגורים. ע"א 651/87, מס שבח נתניה נ' 1. אליהו רושגולד. 2. איטה ריס. עובדות המשיבים היו בעלי חלקה בהרצליה פיתוח בשטח 1,777 מ"ר ועליה בנין בשטח 200 מ"ר, לפי תוכנית בניין ערים ניתן לבנות עליה 3 יחידות דיור על שטח מינימאלי של 500 מ"ר בבנין חד קומתי או 800 מ"ר בבנין דו-קומתי. לבנין הנוכחי נדרש שטח מינימאלי של 824 מ"ר (לפי ניצולת של 25%), ואילו יתרת השטח אפשרה הקמת יחידת מגורים נוספת. הרוכשים של החלקה מכרו ביום המכירה את כמחציתה לצד שלישי. נפסק ע"י השופטת ש. נתניהו: תחילה יש להגדיר מה היא "דירת המגורים", ללא קשר לזכויות לבניה נוספת, הטמונות בחלקה. לאור הגדרת דירת המגורים וזכויות הנלוות אליה, יש לפצל פיצול פיזי בין השטח המשמש את הדירה, לשטח אשר איננו משמש את הדירה ולפצל במקביל את התמורה מהמכירה. בחינת הפיצול איננה לפי מצב הרישום של החלקה, אלא על פי המצב הכלכלי שלה, לפיו היא מהווה שתי יחידות בניה נפרדות שכל אחת מהן ניתנת לניצול נפרד. הפטור לפי סעיף 49 ז יינתן רק לחלק המיוחס לדירת המגורים. השופטת אבחנה בין המקרה שלפנינו לבין פסק דין פלדמן ששם כל שטח המגרש שימש לבניין המגורים. לדעת השופטת העובדות שלפנינו דומות יותר לעובדות בעניין שוורץ שכן במקרה שלפנינו בגלל גודל השטח ומיקום הבניין לא שימשה מחציתו את בניין המגורים. משום כך היה מקום להבחין בין השטח המשמש למגורים לבין השטח הנוסף המהווה מגרש לבניה. ע"א 2191/92, עודד נסל ואליעזר נסל נ' מנהל מס שבח מקרקעין. עובדות: המערערים בעלי חלקה בת 762 מ"ר ועליו בית מגורים בקרית חיים. הם מכרו את הבית ושטחים בחזית החלקה לקונה (31%) ואת שטח הגג, שטחים בחלק האחורי של החלקה ויתרת אחוזי הבניה לחברה (69%). הקונה היה רשאי להגדיל את שטח הבית עד 120 מ"ר והחברה הייתה רשאית לנצל את יתרת אחוזי הבניה (המדובר ב-500 מ"ר לערך), לבניין מגורים של שש יחידות דיור. נערכו שתי שומות. הראשונה - מכירת דירת מגורים לקונה, הפטורה ממס והשנייה מכירת מגרש לחברה החייבת במס, בהיותה מכר קרקע. היות וכפל הפטור עלה על שווי דירת המגורים התחייבו המוכרים במס. נפסק כי פיצול פיזי ייעשה רק באותם מקרים ברורים של גודל בלתי סביר של דירת מגורים וכל אימת שמדובר בגודל מגרש אשר עולה על ההיקף הרגיל הממוצע של חלקה באותו איזור המשמש למגורים. מבחנים באשר להיקפה של דירת מגורים הם מבחנים גמישים. אמת המידה היא השטח אשר משמש להנאה סבירה מהבית, והכל על פי ההיגיון והשכל הישר. הנכס נמכר כיחידה אינטגרלית אחת ועצם העובדה כי ניתן לנצל את אחוזי הבניה עד תומם ולבנות על החלקה שש יחידות דיור נוספות איננה מוליכה למסקנה כי יש לבצע פיצול פיזי. סעיף 49 ז מדבר על זכויות בנייה, הן אופקיות והן אנכיות, ולכן אין צידוק לביצוע מוקדם של פיצול, המסייג את הסעיף רק למקרים של זכויות אנכיות. ע"א 733/91, לובה ודוד ארליך נ' מדינת ישראל/האוצר. עובדות: המערערים היו בעלי מקרקעין במרכז הכרמל בשטח 1,750 מ"ר ועליו בית מגורים. הנכס נמכר לשלוש משפחות כך שקונה אחד קנה את חזית המגרש והבית שעליה ושני קונים אחרים קנו את אחורי המגרש, מתוך כונה לבנות בית דו משפחתי ולנצל את זכויות בניה בלתי מנוצלות. שלטונות המס "פיצלו" את הנכס במישור הפיזי לשתי עסקאות, כאשר כפל הפטור בגין דירת מגורים ניתן בגין יחידת הבית בלבד. נפסק: בעקבות הלכת נסל נקבע כי פיצול פיזי ייערך רק באותם מקרים ברורים של גודל בלתי סביר של דירת המגורים. בעקבות אותה הלכה, העמדה של בית המשפט העליון היא כי השימוש בפיצול הפיזי איננו שימוש סטנדרטי רגיל, ומשום כך רק ב"מקרים ברורים" ניתן לעשות שימוש בסמכות הפיצול הפיזי. בהלכת נסל נקבעה נקודת המוצא המהווה אינדיקציה לגודל סביר של מקרקעין הדרושים לבית מגורים, לדונם אחד. במקרה דנן, בהעדר ראיות סותרות, השטח של 1.75 דונם היה מעבר לשימוש הסביר הדרוש לבית מגורים במרכזה של עיר גדולה. לאור הלכת נסל והחזקה שהתגבשה, נדחה הערעור. נקבע כי יש לפצל את הנכס לשתי יחידות מיסוי נפרדות. כמו כן מערכות ההסכמים במקרה דנן מצביעות על ביצוע שתי מכירות, האחת של בניין המגורים והשנייה של מקרקעין שאינם משמשים למגורים. ע"א 8244/02, פאולה כרמל נ' מנהל מס שבח מקרקעין. עובדות: המערערת מכרה נכס ברמת ישי בן 872 מ"ר ועליו בית מגורים בן 50 מ"ר שבו התגוררה 30 שנה. המערערת מכרה את הנכס לשתי קונות המתעתדות להרוס אותו ולבנות שני מבנים נפרדים תחתיו. מנהל מס שבח, בהפעילו את "נוסחת בטאט" קבע, כי במחיר המכירה גלומות זכויות בנייה נוספות ומרבית ההכנסה יוחסה לזכויות הבנייה. נפסק כי במקרה הנדון לא נערך, ובצדק, "פיצול פיזי", כאילו קיים נכס נוסף לבית המגורים, אלא ההתייחסות הייתה לנכס אחד הכולל זכויות בנייה נוספות. ובנסיבות המקרה לא היה מקום להפעלת נוסחת בטאט וכי לא נתקבלה תמורה עבור זכויות בנייה. פיצול דירה / מקרקעיןמיסיםמס רכישה