קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא אישור יחידות דיור: .1העתירה היא לבטל את החלטת המשיבה מס' 1(להלן: ועדת הערר) מיום 11.1.00(החלטה בערר 204/00) לפיה נדחתה בקשת העותרת לאשר לה יחידת דיור נוספת, ולהורות על מתן הקלה, לפיה יותר לה להקים 11יחידות דיור במגרש הידוע כחלקה 57בגוש 11024, בשכונת נוף הכרמל, קרית אתא (להלן: המגרש). הרקע: .2העותרת הגישה בקשה להיתר (בקשה מס' 347604), באפריל .1999במסגרת הבקשה, עתרה העותרת בפני המשיבה מס' 2(להלן: הועדה המקומית) למתן הקלה, לפי סעיף 147לחוק התכנון והבנייה, תשכ"ה- 1965(להלן: חוק התכנון והבנייה), כך שיותר לה להוסיף יחידת מגורים אחת, באופן שיותר לה להקים 10יחידות מגורים בשני מבני מגורים. על-פי ההיתר שהוצא ביום 12.10.99(היתר מס' 3619), הותר הקמת שני מבנים: האחד בן 4יחידות דיור והשני בן 6יחידות דיור. בבקשה להקלה, ביקשה הוספת יחידת מגורים נוספת - תוך פיצול יחידה קיימת בת שתי קומות - יחידת דיור המצויה במבנה בן 4יחידות דיור - לשתי יחידות נפרדות, כך שכל קומה תחשב כיחידת מגורים נפרדת. הוועדה המקומית דחתה את הבקשה, בקובעה שאין לאשר יחידת דיור נוספת, מאחר שאזור זה משמש לבניה עד לגובה מוגבל בלבד. גם ערר שהגישה העותרת לועדת הערר, נדחה. החלטת ועדת הערר (החלטה מיום 11.1.01): .3הנתונים שנלקחו בחשבון על-ידי ועדת הערר היו: על-פי התכנית ניתן להקים 6יח"ד לדונם. השטח לאחר ההפקעה הוא 558, 1מ"ר. כך שמספר יח"ד מותרות הוא .9.34 במסגרת דיון בבקשה להיתר יחד עם בקשת הקלה, אושרה לעותרת יח"ד נוספת ואלה הוגדלו ל- 10יח"ד. במסגרת דיוני ועדת הערר התעלמה הועדה מטענת הועדה המקומית בדבר חוסר בתשתיות כמונע הוספת יח"ד נוספת הן מפני שהצדדים היו מוכנים לשקול פשרה והן לאור החלטת כבוד השופטת גילאור בנושא זה, בעת"מ (חיפה) 125/99 (הועדה המקומית קרית אתא נ' ועדת הערר, תק-מח 2000(1) 28995). בבדיקת הנתונים שפורטו לעיל, הגיעה ועדת הערר למסקנה, כי אם תתיר 11יח"ד במקום 9יח"ד שניתן היה להקים על-פי התכנית, יהיה בכך העלאת אחוז הצפיפות מעבר ל- %20, שנקבע כקנה המידה המאבחן לצורך "סטייה ניכרת", ואחוז זה, שהוא קו הגבול, אין לשנותו. חישוב זה נעשה, מבלי שעיגול השבר העשרוני נלקח בחשבון גם לצורך ההקלה. החלטת ועדת הערר נתקבלה ברוב דעות. טענות הצדדים והגדרת המחלוקת: .4בפני ועדת הערר טענה העותרת, כי לא היה מקום לסרב לבקשה, הן מפני שההקלה המבוקשת אינה בגדר סטייה ניכרת מן התכנית. חלוקת יחידת הדיור הקיימת לא יהא בה לשנות את גובהו של המבנה כולו, ולכן נימוקי הועדה המקומית לדחיית הבקשה, אינם מבוססים. כמו כן טענה העותרת, כי אין במתן ההקלה כדי להגדיל את שטח הבנייה, למעט ביטול המדרגות הפנימיות בין שתי הקומות ביחידת הדיור הקיימת, וכי אין במתן ההקלה כדי להשפיע על אופי הבנייה או על סביבת המבנה. להיפך, הוספת יחידת המגורים, בדרך של פיצול, יתרום להומוגניות של שני המבנים, אשר צורתם החיצונית זהה, באופן שמספר היחידות בכל מבנה יהיה כמעט זהה ( 5כנגד 6, במקום 4כנגד 6). בנסיבות אלה אין ההקלה המבוקשת, בגדר של סטייה ניכרת, מאחר שההקלה המבוקשת אינה בגדר של הוספת % .20מה עוד שלטענתה, יש לעשות שימוש בשיטה העשרונית, לגבי הגדלת מספר הדירות המותרות לבנייה על-פי התכנית, גם לגבי "הקלה", ובאופן מצטבר, שאם לא כן עלול הדבר לגרום להפליה. .5הועדה המקומית חזרה והבהירה, כי התכנית הרלוונטית בקשר לפרויקט הבנייה, שבגינו הוגש ההליך היא, תכנית כ/ 270- נוף הכרמל, הכוללת את החלקות שמדרום לרחוב נוף הכרמל והגובלת בקצה תחום השיפוט של קרית אתא (להלן: התכנית). מצדו השני של קצה תחום השיפוט מצויות קרקעות שייעודן חקלאי והמשמשות חיץ בין קרית אתא לקיבוץ אושה (ראה סעיף 3לתשובת הועדה המקומית). על-פי התכנית נשארה צפיפות של יחידות דיור מותרות (להלן: יח"ד), כפי שאלה היו בתוכנית כ/150, כלומר צפיפות בינונית נמוכה של 6יח"ד לדונם. על-פי התכנית הייתה העותרת רשאית לבנות 9.34יח"ד. בנסיבות אלה, וכן לאור ההוראות בדין ועל-פי הפסיקה - עוגל מספר היחידות כלפי מטה והועמד על 9יח"ד בלבד. בהתחשב בבקשה המקורית להיתר בנייה ל- 10יח"ד, נתנה הועדה המקומית הקלה והגדילה את מספר יח"ד בהיתר שניתן ל- 10יח"ד. בהעלאת מספר יחה"ד מ- 9ל-10 מיצתה העותרת, לעמדת הועדה המקומית את זכותה להקלה. כל דרישה להקלה נוספת, היא בגדר של סטייה ניכרת. .6אין חולק כי נימוקי הועדה המקומית לדחיית הבקשה להקלה נוספת, אינם מעוגנים בעובדות בשטח. הגדלת מספר יח"ד ל- 11, לא תשנה את גובה הבניין. השאלה שבמחלוקת היא, אם מוסמכת וועדת הערר לאשר בקשה נוספת של העותרת למתן הקלה, על דרך של הוספת יח"ד נוספת כך שתותר בניית 11יח"ד בפרוייקט. השאלה הממוקדת יותר היא, כיצד יש לבצע את החישוב לצורך הכרעה בשאלה, אם אכן הגדלת מספר יח"ד ל- 11, היא בגדר של סטייה ניכרת. דיון ומסקנות: .7קודם לדיון בשאלה האמורה, ראוי לחזור ולהבהיר, כי סמכות הועדה לאשר הקלה, אינה בגדר 'זכות מוקנית' בידי מגיש הבקשה להיתר. אין היא בבחינת 'זה שלי' כנקודת מוצא, ועליה מוסיפים ומגישים בקשות נוספות. כפי שהבהיר חברי ד"ר ביין, ס' נשיא בעת"מ 33/98 (הרט ואח' נ' ועדת הערר המחוזית-מחוז חיפה ואח’, פד"מ כרך ב, חלק שני, 420, להלן: פס"ד הרט), ההנחה היא שהתכנית המאושרת היא הנותנת ביטוי נכון לאיזון האופטימלי שיש לתת בין הזכויות הקנייניות והכלכליות של בעלי המקרקעין לבין האינטרסים של כלל הציבור, לרבות בעלי המגרשים הגובלים (סעיף 1בפרק "דיון ומסקנות"). האפשרויות שהחוק מתיר להוסיף ולאפשר "הקלה" או "סטייה ניכרת" מתכנית, הן בגדר של חריגים, ואין מקום, לא על-ידי מבקשי ההיתר, לא על-ידי רשויות התכנון ובוודאי שלא על-ידי בתי המשפט, להפיכתם מ'חריג' ל'כלל'. לכן, הגם שזכות הקניין, כזכות יסוד, מעוגנת היום גם בחוק יסוד: כבוד האדם וחירותו, אין בעל הזכות יכול לטעון מכוחה של זכות זו, להכיר לטובתו בכל ההקלות הניתנות. עוד יש להבהיר, שבעת שמובאת בפני הועדה המקומית בקשה להקלה, לא רק שרשאית היא לבחון אספקטים תיכנוניים, סביבתיים ואחרים הנוגעים לפרוייקט הנדון, אלא חייבת היא לעשות כן, ואולם, המידה הניתנת על ידה לשיקולים כאלה או אחרים, צריך שייעשה תוך שמירה על עקרונות מינהל תקין ועל עקרון השוויון. לכן, שאלת צפיפות הדיור, קיומן של תשתיות, אופי השכונה, מידת ניצול אחוזי הבנייה בה, לרבות התייחסות לתכניות מופקדות, הם כולם שיקולים לגיטימיים הצריכים להיות בפני הוועדה, ובלבד שהמשקל הסגולי הניתן לכל אחד מהם, יהא שווה בהתאמה למקרים דומים. כך לדעתי יש להבין גם את הדברים שנאמרו על-ידי חברתי השופטת גילאור בעת"מ 125/.99 ואולם, השאלה שבפני אינה אם יש להתיר במקרה זה את ההקלה המבוקשת בשל נימוקים רלוונטיים אחרים, אלא מטעם אחד בלבד והוא, אם דרך החישוב שנעשתה היא הנכונה, שאם כן, הרי שהבקשה חורגת מגדר סמכותה של הועדה המקומית. לשאלה האמורה, יש בדעתי - לאחר עיון חוזר בטענות הצדדים, בהגדרות הוראות הדין הרלוונטיות, ובהסתמך על כללי הפרשנות הרלוונטיים - ליתן תשובה שלילית. .8כאמור, על-פי התכנית הייתה העותרת רשאית לבנות 9.34יח"ד. % 20נוספים שהם גבול ההקלה היה מביא לתוצאה לפיה מותר להקים במקום עד 11.2יח"ד, בעוד שעיגול כלפי מטה של מספר יח"ד מ- 9.34יח"ד ל- 9יחידות בלבד, והגדלת המספר האחרון ב- % 20מביא ל- 10.8יח"ד בלבד ומתן היתר על דרך העיגול כלפי מעלה ל 11יח"ד יהא בו משום 'סטייה ניכרת', באשר הפער באחוזים בין % 9ל- % 11עולה על %.20 אבהיר את הבעייתיות האמורה: הגדרת 'סטייה ניכרת', נעשתה בחוק התכנון והבנייה, על דרך של תחימת היקף ההקלה המרבי, שוועדה מקומית רשאית לתת (ראה גם רע"א 3587/97 הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה עפולה נ' אחים אלקבץ בניה ופיתוח והשקעות (1994) בע"מ, תק-על 97(4) 534, להלן: פס"ד אלקבץ). בתקנה 1(11) לתקנות התכנון והבנייה (סטייה ניכרת מתכנית), התשכ"ז-1967 (להלן: התקנות - סטייה ניכרת), נקבע: "הוספת דירות מגורים - (א) בשיעור העולה על % 20מהמספר המרבי של דירות המגורים, המותר לבנייה על מגרש, על פי הוראות התכנית החלה על המקרקעין;" באותה תקנה 11בסופה מוגדרת "דירת מגורים" באופן הבא: "חדר או תא, או מערכת חדרים או תאים, שנועדו לשמש יחידה שלמה ונפרדת למגורים בלבד; ולעניין מספר הדירות - לרבות חלק מדירה שהוא % 50ויותר;". הפועל היוצא מן האמור, שכאשר בחישוב מספר יח"ד לשטח הרלוונטי מתקבלת תוצאה של חלק עשרוני הגדול מ- %50, הרי שיש לעגלה כלפי מטה, לטובת בעל ההיתר, כחלק מן התכנית ועוד קודם להגשת בקשה להקלה. אין ספק שהוראה נוספת זו - לצורך בחינת האיזון בין זכות הפרט לקנייננו לבין אינטרס הציבור בכלל - נותנת עדיפות לראשון, ומצמצמת את הצורך בהפעלת שיקולים תיכנוניים הנתונים בידי מוסד תכנוני, כאשר הוא נדרש למתן הקלה או לסטייה מן התכנית. .9השאלה הממוקדת בפני היא, אם מאמירה מפורשת זו, מתחייבת התוצאה לפיה לצורך חישוב גבול ההקלה, "ייעלם" אותו חלק עשרוני מן התוצאה המתקבלת על-פי התכנית?! על כך, יש להשיב בחיוב, על אף שתשובה כזו אינה תוצאה הכרחית מלשון הסעיף הספציפי. אכן, מבחינת ההגיון, ועל-פי נוסח הפסקה הרלוונטית בסוף תקנה 1(11) אין מניעה כי החלק העשרוני שהוא פחות מ- 50% ייכלל בחישוב הסטייה הניכרת, כמו גם, שאין לשלול לחלוטין תוצאה, לפיה חלק עשרוני זה "ייעלם", קודם לעריכת החישוב המתבקש לצורך מציאת גבול תחימת ה'סטייה הניכרת', על דרך הסקת מסקנה מן האמור באותה תקנה, ואולם הפרשנות האחרונה, מתחייבת לדעתי, מן האמור בסעיפי המשנה הנוספים של תקנה 1(11). בס"ק (א); (ב) ו- (ג) לתקנה 1(11) נאמר כי סף הגבול לצורך חישוב % 20הוא "מהמספר המרבי של דירות המגורים המותר לבניה על המגרש...", כלומר, הנתון המספרי המהווה בסיס לחישוב שיעור התוספת אינו התוצאה המתקבלת ככזו, באופן שגם חלק מדירת מגורים ייחשב כ-'דירה' לצורך זה (ראה למשל, לצורך האבחנה - סעיף 1לחוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה), התשכ"ג-1963, המגדיר 'דירת מגורים' גם כ- 'חלק מדירה'), אלא מספר מרבי של דירות מגורים, ואלה אינם יכולים להיות מוגדרים בחלקי מגורים. לפיכך, צדקה הוועדה המקומית וצדקה דעת הרוב של ועדת הערר, כי המספר המרבי של דירות מגורים שרשאית הייתה העותרת לבנות בשטח הוא 9, וממילא במסגרת ההקלה של עד %20, יכולה הייתה העותרת לקבל היתר לרבות הקלה למכסימום 10יח"ד. כל העלה בענייננו, מעבר ל- 10.8יחידות, היא בגדר של 'סטייה ניכרת'. בנושא האחרון, אין לי אלא להצטרף שוב לדברים המפורטים שנאמרו על-ידי חברי ד"ר ביין, ס' נשיא בפס"ד הרט (שם, בפרק: "דיון ומסקנות"). הסטייה הנכרת יכולה לכל היותר להינתן לתכנית, כפי שזו אמורה להתפרש על-פי התקנות הרלוונטיות. סעיף 151(א) לחוק התכנון והבנייה, תוחם את מתן ההקלה או את השימוש החורג, באמירה: "אם יש בכך סטייה ניכרת מתכנית החלה על הקרקע או הבניין;". שיעור גבול ההקלה נקבע כ- % 20כגבול עליון, וקביעה זו נקבעה בתקנות. שינויין, בכל דרך שהיא, אינו יכול להיעשות על-ידי הועדה המקומית (ראה לצורך השוואה, ת"א (חיפה) רויכמן נ' פיירט, פד"מ ב(1) 221, 228- .227גם פסק-דין זה ניתן על- ידי ד"ר ביין). .10לטענה כי העותרת מקופחת לעומת בעלי היתר אחרים, לא מצאתי כל ביסוס ראייתי. הגם שההפרשים של שטח הפרוייקט הנוכחי, לעומת פרוייקטים אחרים ששם יתכן שניתן היה לבנות מספר יח"ד גבוה מזה הניתן במגרש הנוכחי, הרי אין בכך כדי לסייע לה. כפי שהבהירה ועדת הערר, תחימת הגבול צריכה להיעשות, והיא נעשתה במקרה זה על-ידי מחוקק המשנה. בכל מקרה של תחימת גבול, יכולים מקרים בשוליים, להיראות כאילו נפגעה זכותם. ואולם, בנושא זה אין לי אלא לחזור לאמור בסעיף 7הנ"ל. אין הזכות לבקש הקלה, כדי להקנות לו זכות לקבל הקלה. במקום שאין זכות קיימת, לא יכולה להתקיים פגיעה בה. מה עוד, שיש להזכיר, כי יתכן שעדיין פתוחה הדרך בפני הליך של סטייה ניכרת. התוצאה: .11העתירה נדחית. העותרת תשלם לכל אחת מן המשיבות הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד, בסך כולל של 000, 3ש"ח בצירוף מע"מ כחוק. הסכום ישולם תוך 30ימים ממועד קבלת עותק פסק-הדין, שאם לא כן, יישא הפרשי הצמדה וריבית ממועד מתן פסק-הדין ועד לתשלום המלא בפועל.יחידת דיור