החלטה בניגוד לתב''ע

העותרת טוענת כי החלטת ועדת הערר הינה שגויה ומנוגדת לתב"ע, שהינה בגדר חיקוק, וקובעת מספר יחידות מרבי לדונם, ואשר לפיה ניתן לבנות על המגרש כאמור 9.648 יחידות. משקבעה ועדת הערר שלא על-פי החוק, במנוגד לו - הרי שהחלטתה לוקה בחוסר סבירות קיצונית. קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא החלטה בניגוד לתב''ע: 1. הועדה המקומית לתכנון ולבניה קרית אתא (להלן - העותרת) הגישה עתירה מינהלית כנגד החלטת המשיבה 1, ועדת ערר מחוזית לתכנון ובניה מחוז חיפה (להלן - ועדת הערר) מיום 17.10.99, לפיה נתקבל הערר שהגישה ר.צ. חברה לבנין בע"מ (להלן - המשיבה 2) על החלטת העותרת מיום 4.8.99. 2. המשיבה 2 הגישה לעותרת בקשה להקמת שני מבנים בשכונת נוף הכרמל בחלקות 90-91 שברח' הבעש"ט בקרית-אתא, עפ"י תוכנית מתאר כ244/ (להלן - התוכנית). ביום 20.1.98 החליטה העותרת ליתן היתר לבניית שני מבנים ובהם סך הכל 10 יחידות דיור. בהמשך הגישה המשיבה מס' 2 בקשה לתוספת יחידת דיור אחת וביום ביום 4.8.99 החליטה העותרת לדחות את הבקשה לתוספת יחידת הדיור מאחר ולדעתה אין לגרום לבנייה צפופה במורדות הדרום מערביים של העיר שהן בעלי צביון כפרי, וכי באישור 10 יחידות דיור ניתנה כבר הקלה שכן עפ"י גודל החלקה, ולאחר הפרשות לצרכי ציבור, שטח החלקה 1608 מ"ר ומותר למשיבה מס' 2 לבנות 9.64 יחידות דיור. המשיבה מס' 2 הגישה ערר על החלטת העותרת לועדת הערר. הועדה ביקרה במקום והחליטה לקבל את הערר בקובעה כי אין באישור לתוספת של 1 יחידת דיור משום סטייה ניכרת מתכנית וכן אין בה משום הקלה נוספת בשטח הבניה האפשרי במגרש (אחוזי הבניה). כן קבעה הועדה כי לאחר ביקור במקום היא מעריכה כי אין לומר שהבניין חריג ביחס לבניה הסמוכה לו, שהינה מעורבת, וכי לתוספת יחידת הדיור אין השפעה על אופי הבניה בבניין המורכב משני אגפים או על אופי סביבת הבנין. 3. העותרת טוענת כי החלטת ועדת הערר הינה שגויה ומנוגדת לתב"ע, שהינה בגדר חיקוק, וקובעת מספר יחידות מרבי לדונם, ואשר לפיה ניתן לבנות על המגרש כאמור 9.648 יחידות. משקבעה ועדת הערר שלא על-פי החוק, במנוגד לו - הרי שהחלטתה לוקה בחוסר סבירות קיצונית. עוד נטען כי החלטת ועדת הערר לא לקחה בחשבון את כל השיקולים הרלוונטיים בכך שהתעלמה מהשפעת ההיתר להוספת יחידת דיור על צפיפות, תשתיות, מקומות חניה ושיקולים תכנוניים אחרים. טענה נוספת שמעלה העותרת כי משניתנה החלטתה הראשונה של העותרת ביום 29.1.98 בבקשתה של המשיבה 2, בה נדחתה בקשת המשיבה 2 להקמת 11 יחידות דיור ואושרה הקמת 10 יחידות דיור בלבד, ועל החלטה זו לא הוגש ערר, אין לועדת הערר סמכות לדון בענין בחלוף התקופה להגיש ערר על ההחלטה הראשונה. 4. הצדדים מסכימים כי אין בהחלטת ועדת הערר משום סטיה ניכרת מתכנית על-פי תקנות התכנון והבניה (סטיה ניכרת מתכנית), התשכ"ז 1967 ואין באישור הבקשה תוספת לאחוזי הבניה. 5. ועדת הערר מבקשת לשלול את נימוקי העתירה בהדגישה כי החלטתה ניתנה לאחר שקילת מכלול השיקולים הראויים ובמיוחד לאחר שחברי הועדה ביקרו במקום וחזו במו עיניהם באופי הסביבה. הודגש כי ביהמ"ש לענינים מינהליים אינו יושב כערכאת ערעור על החלטות הגופים התכנוניים וההתערבות יכולה להיעשות רק מכוחן של העילות המינהליות הידועות ולא התערבות בשיקול הדעת ההנדסי-תכנוני. 6. המשיבה מס' 2 מבקשת לדחות את העתירה בהדגישה כי בבניה המבוקשת על ידה ושאושרה בהחלטת ועדת הערר, אין חריגה ו/או סטייה לא באחוזי בניה מותרים לפי התב"ע וגם לא בגובה המקסימלי של בניה המותרת בחלקות נשוא העתירה וכי בתוספת 1 יחידת הדיור אין הקלה נוספת בשטח הבניה האפשרי במגרש. 7. שוכנעתי שיש לדחות טענת העותרת כי לועדת הערר לא היתה סמכות לדון בבקשה לאחר שחלף המועד לערער על ההחלטה הראשונה בה נדחתה, כאמור, בקשתה של המשיבה מס' 2 להתיר לה בניה של 11 יחידות דיור. הטעם העיקרי לכך היא העובדה שועדת המשנה של העותרת בישיבתה מיום 4.8.99 התייחסה לבקשתה של המשיבה מס' 2 ודנה בה לגופה, דהיינו גם לשיטתה היה הבדל בין הבקשה המקורית לבין הבקשה נשוא העתירה. ועדת הערר שנדרשה לענין החליטה, בצדק, כי יחידת הדיור הנוספת שונה במימדיה ובמיקומה מזו שהוצגה בבקשה המקורית שנדונה ב29.1.98- ולכן אין לומר כי מדובר באותה בקשה. הוברר כי הבקשה המקורית התייחסה ליחידה נוספת בצידו המערבי של המבנה, צמודת קרקע ובת 5.5 חדרים והבקשה הנוספת מתייחסת לדירה בקומה עליונה בצד המזרחי של המבנה ובת 4 חדרים וההוספה שלה תשווה את הגובה של שני המבנים. 8. לפי תקנה 1(ג)(3) לתקנות התכנון והבניה (סטייה ניכרת מתוכנית) תשכ"ז - 1967 מספר דירות כוללות חלק מדירה שהוא 50% ויותר, במשמע, מותר עפ"י התוכנית לבנות את מספר הדירות לאחר היוון כלפי מעלה של כל חלקי הדירה המהווים יותר מ50%-. סטייה ניכרת המתוארת בסעיף 1(11) לתקנות היא הוספת דירות בשיעור העולה על 20% מהמספר המירבי של דירות מגורים המותר לבניה על המגרש, עפ"י הוראות התוכנית החלה על המקרקעין. אי לכך אין לקבל את טענת העותרת כי מאחר וניתן לבנות על המקרקעין 9 יחידות, היה במתן היתר לבניית 10 יחידות משום הקלה. במקרה הנדון מספר היחידות המותר הינו 6 יחידות לדונם ועל החלקות 9.648 יחידות ולאחר היוון השבר העשרוני הגדול מ5- כלפי מעלה, תהיינה מספר היחידות המותרות לבניה 10 ואין בעצם העיגול כלפי מעלה משום הקלה. רק מה שמדובר מעבר ל10- יחידות דיור יהיה הקלה, וגבולות ההקלה האפשריות הם 20% מהמספר המירבי של הדירות שניתנות לבניה. פסק-הדין שפורט ע"י ב"כ העותרת לתמיכה בטענותיו ברע"א 3587/97 הועדה המקומית לתכנון ובניה עפולה נ' אחים אלקבץ בניה ופיתוח והשקעות (1994) בע"מ, תקדין-עליון 97(4), עמ' 534, קובע שניתן לבקשה הקלה לאחר קביעת מספר יחידות הדיור בעיגול השבר העשרוני שהוא גדול מ5- כלפי מעלה. בסעיף 6 לפסה"ד קובע השופט אנגלרד: "ההגדרה שבתקנה 1(11)(ג) עוסקת בשאלה כיצד יש לחשב את מספר הדירות לצורך הקביעה אם לפנינו סטייה ניכרת מתכנית לפי סעיף 151 לחו' התכנון והבניה. הקביעה כי קיימת סטיה ניכרת מתכנית תוחמת את היקף ההקלה המרבי שהועדה רשאית להקים. כך, למשל, התקנה 11(א) קובעת כי הוספת דירות המגורים "בשיעור העולה על 20% מהמספר המרבי של דירות מגורים המותר לבניה על מגרש, על פי הוראות התכנית החלה על המקרקעין", היא בבחינת סטייה ניכרת מהתכנית. אם נשלב כעת את ההגדרה של מספר דירות להוראה הזאת, יוצא כי תכנית המאפשרת בניית 19.744 דירות על מגרש נותנת אפשרות לבקשה הקלה בשיעור של 20% מ20- דירות ולא מ19- דירות..." 9. משכך, לצורך חישוב סטייה ניכרת, או אף הקלה לצורך עניינו, מספר הדירות המותר במגרש הנדון על-פי התכנית הינו 10 יחידות ולא 9.648 יחידות, ואין לראות בהיתר הראשון שהעניקה העותרת לבניית 10 יחידות משום הקלה. 10. נראה כי אין לקבל טענת העותרת שהגדלת יחידות הדיור מעבר למה שנקבע על-ידה פוגע ביעוד החלקה על-פי התכנית ויש בו משום יצירת עומס על התשתיות, ביוב, כבישים, חניות וכיו"ב. ועדת הערר מציינת בהחלטתה: "בביקורנו במקום מצאנו, כי אכן הבניין נשקף אל נוף שדות פתוח. יחד עם זאת, הבניה הסמוכה אליו מעורבת, ואין לומר שהבניין חריג יוצא דופן לה. יתרה מזאת, היקף הבניין המורכב משני אגפים, נקבע בהיתר שניתן להקמתו; לתוספת יחידת הדיור אין כל השפעה נוספת על אופיה של הבניה בבניין, או על סביבתו". ועדת הערר הפעילה את שיקול דעתה המקצועי בהחליטה פה אחד לקבל את הערר. על-פי נוסח החלטתה והעובדות עליהן השתיתה אותה, ולאחר שביקרה במקום ושמעה את טענות הצדדים, בכללם טענות העותרת, ניתן ללמוד שאין השפעה על אופי הסביבה, כי נלקחו בחשבון הפרמטרים העלולים להשפיע על אופי החיים בסביבת הבניין, ואין התוספת של יחידת דיור אחת משמעותית להפרעה כלשהי של איכות החיים של תושבי המקום. 11. אי לכך, לא נפל פגם כלשהו בהחלטת ועדת הערר ובמיוחד לא הוצגה כל תשתית עובדתית או משפטית, שהמעשה המינהלי חרג באופן קיצוני ובלתי סביר בין בפרשנות החוק והתקנות, או באופן ביצועה של התוכנית. לאור האמור נדחית העתירה. העותרת תשלם לכל אחד מהמשיבים סך 4,000 ש"ח (כולל מע"מ) הוצאות ההתדיינות. הסך האמור ישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום פסה"ד ועד התשלום המלא בפועל. תוכנית בניהבניהתב"ע (תוכנית בניין עיר)