קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא היטל השבחה על חוכר לדורות: השופט יצחק ענבר: 1. לפנינו ערעורים הדדיים על פסק דינו של בית משפט השלום בתל-אביב, אשר ניתן ביום 22/12/10 בעש"א 177679-06, לפיו התקבל ערעורם של המשיבים 1 - 2 (להלן: המשיבים) על חיובם בהיטל השבחה. במוקד המחלוקת השאלה: האם המשיבים הם ה"חוכר לדורות" של המקרקעין לצורך סעיף 2(א) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה, תשכ"ה-1965 (להלן: חוק התכנון והבנייה). בגלגולו הראשון של ההליך השיב על כך בית משפט קמא (כב' השופט ד' מור) בחיוב, אך לאחר שהמשיבים ערערו על פסק הדין הוחזר הדיון לבית משפט קמא לצורך בירור ראייתי של מעמד המשיבים מול מינהל מקרקעי ישראל (ע"א 2431/07; פסק דין מיום 10/11/08). לאחר עריכת הבירור נהפכה הקערה על פיה ובית משפט קמא בהרכב חדש (כב' השופטת ע' רביד) קבע, כי המשיבים אינם "חוכר לדורות". מכאן ערעורה דנן של הועדה המקומית לתכנון ובנייה. המשיבים מערערים, לאחר נטילת רשות (רע"א 24215-12-11), על החלטת בית משפט קמא שדחתה את בקשתם לפסיקתא. הערעורים נדונו במאוחד (בישיבה שהתקיימה ביום 21/6/12). רקע עובדתי 2. המשיבים היו החוכרים לדורות של נכס מקרקעין אשר בעליו הינה רשות הפיתוח, ואשר נוהל בידי המשיב 3 - מינהל מקרקעי ישראל (להלן: המינהל), על-פי חוזה חכירה לתקופה של 49 שנה מיום 1/3/52 ועד 1/3/01 (להלן: החוזה הראשון; תקופת החכירה המקורית). המדובר בנכס ברחוב הברזל 30 המהווה את חלקה 82 בגוש 6639 בשטח של 4,081 מ"ר באזור התעשייה רמת החייל תל אביב (להלן: המקרקעין). סמוך לפני סיום תקופת החכירה המקורית, בעקבות בקשה שהגישו לחידוש החכירה, קיבלו המשיבים מהמינהל דרישה לתשלום דמי היוון בסך של כ- 3,000,000 ₪, וזאת כתנאי לחתימת חוזה חכירה ל-49 שנים נוספות. בעקבות דרישה זו החלו המשיבים והמינהל לנהל משא ומתן, אשר אל עיקריו הרלבנטיים אדרש בהמשך. בתוך כך הגיעה תקופה החכירה המקורית לסיומה, אך המשיבים המשיכו להחזיק במקרקעין מבלי שהמינהל דרש מהם לפנותם. 3. ביום 4/1/02, בעוד המשיבים מוסיפים להחזיק במקרקעין ולעשות בהם שימוש מבלי שהדבר הוסדר באופן פורמאלי, אושרה תכנית מתאר מקומית המאפשרת שימוש במקרקעין לצרכי משרדים, תעשייה עתירת ידע ומסחר (להלן: התכנית המשביחה). בעקבות אישור התכנית הגישו המשיבים למינהל בקשה לביצוע עסקת שינוי יעוד בנכס בהתאם לתכנית המשביחה. המינהל הזמין שומה חדשה והמשא ומתן בינו לבין המשיבים באשר לחידוש החכירה נמשך. 4. ביום 23/7/03 נחתם חוזה חכירה חדש בין המשיבים לבין המינהל, לפיו הוחכרו המקרקעין למשיבים לתקופה נוספת של 49 שנה החל מיום 6/7/03 ועד ליום 5/7/52 (להלן החוזה החדש; תקופת החכירה החדשה). כעולה מ"מפרט כספי" שהוציא המינהל למשיבים, בגין הארכת זכות החכירה ושינוי ייעוד המקרקעין בהתאם לתכנית המשביחה שילמו המשיבים למינהל דמי היתר בשיעור של 31% בלבד, בהתאם להחלטה מס' 933 של מועצת מקרקעי ישראל מיום 2/7/02, וזאת להבדיל משיעור של 91% שאותו גובה המינהל בדרך כלל מחוכר ראשון. עבור "תקופת הביניים", שבין סיום תקופת החכירה המקורית לבין תחילת תקופת החכירה החדשה, שילמו המשיבים למינהל דמי חכירה שנתיים. פסק דינו של בית משפט קמא 5. השאלה שהונחה לפתחו של בית משפט קמא הייתה מהו מעמדם של המשיבים ביום 4/1/02 שבו אושרה התכנית המשביחה, מועד הנופל בתקופת הביניים שבין סיום תקופת החכירה המקורית(1/3/01) לבין תחילת תקופת החכירה החדשה (6/7/03). בית משפט קמא סבר, כי בהעדר החלטה של המינהל מ"זמן אמת" לפיה הוארך חוזה החכירה הראשון, "העובדה שבסופו של יום, לאחר ניהול משא ומתן, נחתם הסכם חכירה חדש ובעקבותיו גם שילמו [המשיבים] דמי חכירה רטרואקטיבית אינה מספיקה כדי לומר שבמועד הקובע היו המערערים בגדר חוכרים לדורות", מה עוד שחוזה החכירה החדש לא התייחס אלא לתקופה שמיום 6/7/03 ואילך. בנסיבות אלו לא ראה בית המשפט צורך לקבוע מה היה מעמדם המדויק של המשיבים ביום אישור התכנית, אך ציין כי "נראה כי המעמד המתקבל ביותר על הדעת הוא של בר רשות". בית משפט קמא הטעים, כי "לא ניתן לדבר על מעמד של חוכר לדורות ללא חתימה על הסכם הקובע מעמד זה, כאשר על ההסכם להיות תקף בתקופה הקובעת. במקרה זה אין החוזה תקף וניסיונה של [המערערת] להבנות מהתנהגות הצדדים ומהתנהלותם אינה מספיקה", מה עוד שהמשא ומתן בעניין חידוש החכירה יכול היה להיכשל. בהקשר זה הפנה בית משפט קמא למסמכים מ"זמן אמת" של המינהל שבהם נרשם, כי תקופת החכירה המקורית הסתיימה ביום 1/3/01, וכי חוזה החכירה לא חודש. תימוכין לעמדתו מצא בית משפט קמא ברע"א 85/88 "קנית" - ניהול השקעות ומימון בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה רמת גן (להלן: הלכת קנית), ובע"א 6255/05 גרוסברד נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה בירושלים (להלן: הלכת גרוסברד), שבהם נפסק - בלשונו של בית משפט קמא - "כי בעת הטלת המס צריך להיות הנישום חוכר לדורות במלוא משמעות מובן זה וכאשר המעמד המשפטי שלו כחוכר לדורות מעוגן לחלוטין". על יסוד האמור לעיל קבע בית משפט קמא כי ביום אישורה של התכנית המשביחה לא היו המשיבים "חוכר לדורות". בעקבות פסק הדין החזירה המערערת למשיבים את סכום ההיטל ששולם לידיה לאחר פסק הדין שניתן בגלגול הראשון. המשיבים סברו כי הושבו לידיהם סכומים בחסר ובקשו מבית משפט קמא לחתום על פסיקתא שהותאמה לחישוביהם, אך בקשתם נדחתה. הטענות בערעור 6. טענתה העיקרית של המערערת היא, כי במועד אישור התכנית המשביחה היו המשיבים במעמד של "חוכר לדורות", וזאת מהטעם שעל תקופת הביניים חלה הוראתו של סעיף 19(א) לחוק השכירות והשאילה, תשל"א-1971. המערערת מטעימה, כי המסקנה בדבר היותם של המשיבים "חוכר לדורות" בתקופת הביניים מתחייבת גם מאופן התנהלותם של הצדדים בתקופה זו: המשיבים הוסיפו להחזיק במקרקעין ואף נותרו רשומים כחוכרים בלשכת רישום המקרקעין; הם שילמו בגין תקופת הביניים דמי חכירה שנתיים; תמורת הארכת זכות החכירה, לרבות הזכות לשינוי ייעוד המקרקעין בהתאם לתכנית המשביחה, שילמו המשיבים למינהל דמי היתר בשיעור 31% בלבד, כאשר על פי נהלי המינהל סכום מופחת זה יכול ויהיה משולם רק על ידי חוכר; המערערים קיבלו את הנכס לתקופת חכירה מחודשת ללא מכרז, דבר שגם הוא לא היה אפשרי אלמלא החזיקו במקרקעין כחוכרים עוד קודם לכן; במהלך תקופת הביניים אף השכירו המשיבים את המקרקעין לצדדים שלישיים בשכירות חופשית. 7. המינהל חוזר על טענותיה של המערערת וגם הוא מדגיש, כי לולא מעמדם של המשיבים כחוכרים לא היו זכאים לאישור עסקת שינוי ניצול תמורת 31% בלבד ולפטור ממכרז. לשיטתו של המינהל, בשל מצגי המשיבים כלפיו הינם מושתקים מלטעון כי מעמדם עובר לחידוש החכירה לא היה של חוכרים לדורות. 8. המשיבים, מנגד, תמכו בפסק דינה של הערכאה הראשונה. לטענתם, במועד אישור התכנית המשביחה לא היו "חוכר לדורות" אלא בר-רשות גרידא. המדובר בממצא עובדתי שקבע בית משפט קמא שאין זה מדרכה של ערכאת הערעור להתערב בו, מה עוד שהוא מעוגן היטב בהצהרות שיצאו מלפני המינהל בתקופת הביניים, אשר נכללו במכתבים רבים ששלח למשיבים במהלך המשא ומתן על חידוש תקופת החכירה המקורית. לשיטתם, מעמדם כ"חוכר לדורות" הוסדר מחדש רק ביום חתימתו של חוזה החכירה החדש וזאת לגבי התקופה שמיום 6/7/03 ואילך. המשיבים טוענים גם, כי המערערת והמינהל אינן מגלות פנים בנהלי המינהל, שכן על פי פרשנותם הנכונה אין מניעה לערוך עסקת שינוי ייעוד/ניצול עם מי שאינו חוכר. יתירה מזו: אף אם נניח כי במועד כלשהו לאחר אישורה של התכנית המשביחה הוסדר מעמדם של המשיבים כ"חוכר לדורות" בדיעבד, עדיין אין בכך כדי להופכם ל"חוכר לדורות" כמשמעותו בתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, שכן על פי הלכת קנית, החבות בהיטל השבחה מותנית בהיותו של המחזיק "חוכר לדורות" על פי המציאות הקיימת ביום אישור התכנית, ולא ניתן לבסס מעמד זה בדיעבד ובעקיפין על יסוד נתונים שבאו לאוויר העולם במועד מאוחר יותר. עוד טוענים המשיבים, בהשאלה מדברי בית המשפט העליון בהלכת גרוסברד, כי השאלה הצריכה הכרעה איננה האם צודק להטיל את ההיטל על המשיבים, אלא האם מבחינת תנאי החוק ניתן להטילו עליהם, שהרי עסקינן במיסים המוטלים בגישה דווקנית ומצמצמת ורק על פי אמירה מפורשת שבדין. בהמשך מועלות על ידי המשיבים טענות מטענות שונות כלפי החלטת בית משפט קמא לדחות את בקשתם למתן פסיקתא. דיון והכרעה 9. סעיף 196א לחוק התכנון והבניה מטיל היטל השבחה על מקרקעין ששוויים עלה עקב אישורה של תוכנית או עקב מתן הקלה או אישור לשימוש חורג בקרקע. העיקרון הוא כי יש להטיל את ההיטל על האדם שהינו בעל הזיקה הקרובה ביותר מבחינת הפקת ההנאה מההשבחה, אולם זאת לפי קריטריונים מוגדרים של בעלי הזכויות. סעיף 2(א) לתוספת השלישית לחוק קובע על מי מוטלת החבות בהיטל ההשבחה: חלה השבחה במקרקעין, בין מחמת הרחבתן של זכויות הניצול בהם ובין בדרך אחרת, ישלם בעלם היטל השבחה לפי האמור בתוספת זו (להלן - היטל); היו המקרקעין מוחכרים לדורות, ישלם החוכר את ההיטל... סעיף 1, סעיף הפרשנות לתוספת לחוק, קובע, כי "חכירה לדורות" היא כמשמעותה בחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969. ההתייחסות בחוק המקרקעין למונח "חכירה לדורות" נמצאת בסעיף 3 העוסק בזכות השכירות והקובע כדלקמן: שכירות מקרקעין היא זכות שהוקנתה בתמורה להחזיק במקרקעין ולהשתמש בהם שלא לצמיתות; שכירות לתקופה שלמעלה מחמש שנים תיקרא 'חכירה'; שכירות לתקופה שלמעלה מעשרים וחמש שנים תיקרא 'חכירה לדורות'. יצוין, כי סעיף 2(ב) לתוספת השלישית מעניק לחוכר לדורות זכות שיפוי כלפי הבעלים בגין ההיטל ששילם על ההשבחה שנגרמה למקרקעין, למרות שלא רק הוא נהנה ממנה, כאשר במסגרת קביעת סכום השיפוי מובא בחשבון, בין היתר, עד כמה קרובה תקופת החכירה לקיצה. עם זאת, כלפי הועדה המקומית החייב בהיטל אינו אלא החוכר לדורות ומבחינתה אין זה משנה מי נהנה מההשבחה ומהו שיעור הנאתו (ראו: א' נמדר, היטל השבחה, מהד' תשע"ב-2011, בעמ' 229-230). 10. בהתאם להלכת קנית, לא ניתן לחייב בהיטל השבחה אלא את הבעלים או את מי שהיה "חוכר לדורות" של המקרקעין במועד אישור התכנית. לצורך בחינת השאלה האם מי שהחזיק במקרקעין במועד אישור התכנית הוא "חוכר לדורות", יש להתחקות אחר מערכת היחסים החוזית שהייתה קיימת באותו מועד בינו לבין הבעלים. על יסוד אמות מידה אלו נפסק בפרשת קנית, כי מי שהחזיק במקרקעין במועד אישור התכנית על פי חוזה פיתוח מול המינהל איננו חייב בהיטל השבחה, שכן בשלב תקופת הפיתוח המחזיק אינו אלא בר-רשות במקרקעין ורק לאחר מכן, עם השלמת כל התחייבויותיו על פי חוזה הפיתוח, יהיה זכאי להיעשות "חוכר לדורות". נפסק שכך הם פני הדברים גם כאשר המחזיק עתיד לקבל חוזה חכירה שתחילתו מתאריך חתימת חוזה הפיתוח, שכן ההסדר הרטרואקטיבי שבין הצדדים לחוזה קובע את מערכת היחסים הנורמאטיביים שביניהם, אך אין בו כדי לשנות את המציאות האובייקטיבית שהייתה קיימת בעת אישור התכנית, שלפיה בלבד מוענקת לוועדה המקומית הזכות השלטונית להטיל היטל. הלכת קנית אושררה בהלכות מאוחרות, וביניהן הלכת גרוסברד הנזכרת לעיל. 11. מהאמור לעיל עולה, כי חבותם של המשיבים בהיטל השבחה מותנית בהיותם "חוכר לדורות" במועד אישור התכנית, היינו, 4/1/02, וזאת על פי המציאות האובייקטיבית שהייתה קיימת באותה העת. אקדים ואומר כי בניגוד לעמדתו של בית משפט קמא עמדתי היא, שבאותו מועד היו המשיבים "חוכר לדורות". להלן יובאו נימוקיי. 12. אין מחלוקת כי על אף שתקופת החכירה המקורית הסתיימה ביום 1/3/01, הוסיפו המשיבים להחזיק במקרקעין ולהשתמש בהם כפי שעשו קודם לכן, כאשר המינהל אינו מגלה כל התנגדות לכך, אלא מנהל עם המשיבים משא ומתן על התנאים לפיהם יערך חוזה חכירה חדש. לכל אורכה של תקופת הביניים נותרו המשיבים רשומים בלשכת רישום המקרקעין כחוכרים, מבלי שמי מהצדדים מבקש למחוק את הרישום. ביום 1/1/02, במהלך תקופת הביניים, אף השכירו המשיבים את המקרקעין לחברת "ויסוניק" לתקופה שהסתיימה ביום 30/6/07, עם אופציה להארכת התקופה עד ליום 30/6/11. זאת ועוד אחרת: במסגרת חוזה החכירה החדש, שנערך בין המשיבים לבין המינהל על יסוד המשא ומתן שנוהל ביניהם בתקופת הביניים, הוסכם, כי המשיבים ישלמו למינהל תמורת הארכת זכות החכירה והזכות לשינוי ייעוד המקרקעין בהתאם לתכנית המשביחה דמי היתר בשיעור 31% בלבד בהתאם לסעיף 4.1 להחלטה 933 של המינהל. המדובר ב- 31% "מההפרש בין הערך המעודכן של זכויות החוכר לפי החכירה המקורית לבין הערך המלא של הקרקע לאחר שינוי היעוד או שינוי הניצול" (סעיף 4.1 הנ"ל). רואים אנו, כי שיעורו של התשלום בוסס על הנחה מוסכמת, כי המשיבים הם בעלי זכויות חכירה לפי חוזה החכירה המקורי. אלמלא הנחה זו היה על המשיבים לשלם על פי נהלי המינהל 91% מערכם המלא של המקרקעין לאחר אישורה של התכנית המשביחה. לכך יש להוסיף כי המערערים קיבלו את המקרקעין לתקופת חכירה מחודשת ללא מכרז, ולפי נהלי המינהל גם הענקה זו לא הייתה אפשרית אלמלא החזיקו במקרקעין כחוכרים עוד קודם לכן (לכל אלו ראו את המוסבר בתצהירה של נציגת המינהל אשר הוגש לבית משפט קמא). 13. נתונים אלו בכוחם המצטבר מלמדים, כי לאחר סיומה של תקופת החכירה המקורית ביום 1/3/01 הסכימו המשיבים והמינהל, בהתנהגותם, על המשכתו של היחס המשפטי שהיה קיים ביניהם קודם לכן, תוך שהמשיבים נותרים במעמד של "חוכר לדורות" מכוחו של חוזה החכירה המקורי. יפים לענייננו דבריו של כב' הנשיא שמגר בע"א 633/82 לוקוב נ' מגדל, שגם בו נדון מקרה שבו, עם תום תקופת החכירה המקורית, הוסיפו החוכרים לשבת על הקרקע ולעבדה מבלי שהחוזה הוארך באופן פורמאלי ומבלי שבינם לבין הבעלים נחתם חוזה חדש: עד ליום 31/12/64 היו בני הזוג המנוחים חוכרי משנה של החלקה הנדונה לאור חוזה החכירה שנחתם בינם לבין האגודה. בני הזוג לא חתמו על חוזה חדש עם האגודה. לדידי, לא הפכו בשל כך בלבד לבני-רשות. מעמדם המקורי של בני הזוג היה של חוכרי משנה, והוא עוגן בחוזה פורמאלי. אין כל סיבה להניח, כי המצב המשפטי השתנה רק משום שתקופת החוזה המקורי תמה, כאשר חוכר המשנה מוסיף לשבת על הקרקע כמימים ימימה וכאשר החוכר הראשי (האגודה) ובעל הקרקע (המינהל) אינם מגלים כל סימן שיש להם התנגדות לכך, אלא להיפך, ממשיכים להתייחס אליו בכל המישורים כמקודם. יש איפוא לראות כאן הסכמה מכללא של הצדדים להמשכתו של היחס המשפטי ביניהם בהתאם לתנאי החוזה המקורי, ועצם אי-חידוש החוזה הפורמאלי איננו צריך לשנות מסקנה זו... (שם, בפסקה 7). להשלמת התמונה אוסיף, כי על מערכת היחסים שבין המשיבים למינהל בתקופה זו גם חל סעיף 19(א) לחוק השכירות והשאילה,לפיו "לא הוסכם על תקופת השכירות, או שהצדדים המשיכו לקיימה לאחר תום התקופה שהוסכם עליה, בלי לקבוע תקופה חדשה, רשאי כל צד לסיים את השכירות ע"י מתן הודעה לצד השני". בהינתן שהמשיבים והמינהל המשיכו לקיים את השכירות נשוא חוזה החכירה המקורי גם לאחר 1/3/01 ללא שקבעו תקופת שכירות חדשה, היה כל אחד מהם רשאי להביא את היחסים החוזיים לסיומם על ידי מתן הודעה לצד השני. מצב זה השתנה, כמובן, עם חתימתו של חוזה החכירה החדש ביום 6/7/03. 14. ודוק: מסירת המקרקעין למשיבים לתקופת חכירה חדשה ללא מכרז, וחיובם בדמי היתר מופחתים של 31% - פעולות המבוססות על ההנחה שהמשיבים הם חוכרים שזכויותיהם נובעות מחוזה החכירה המקורי אשר הוסכם להמשיך לקיימו - אינן מעניקות למשיבים מעמד של "חוכר לדורות" בדיעבד, אלא הן מהוות ראייה, מבין מכלול ראיות, לכוונתם של הצדדים באשר למהות יחסיהם המשפטיים בתקופת הביניים. כפי שפורט לעיל, לראיה זו מתווספת העובדה שלאחר תום תקופת החכירה המקורית הוסיפו המשיבים להחזיק במקרקעין ולהשתמש בהם כמימים ימימה, ואף נותרו רשומים כחוכרים, כאשר המינהל מודע לכך ואינו מבקש לפנותם או למחוק את הרישום. מכלול הראיות מלמד, אפוא, כי המשיבים הוסיפו להיות "חוכר לדורות" לאורך כל תקופת הביניים, כאשר אופן התנהלותם של הצדדים עובר לחתימת החוזה החדש, היינו, הענקתם וקבלתם של המקרקעין ללא מכרז ובדמי היתר מופחתים, אינו אלא בבחינת אחריתם של דברים המלמד על ראשיתם. הנה כי כן, בשונה מהמקרים שנדונו בפרשות קנית וגרוסברד, בענייננו היו המשיבים "חוכר לדורות" כבר על פי המציאות האובייקטיבית בעת אישור התכנית המשביחה. 15. בניגוד לטענתם של המשיבים, אשר בית משפט קמא ראה לקבלה, בהצהרותיו של המינהל במהלך המשא ומתן שניהל עם המשיבים בתקופת הביניים אין כדי ללמד כי המשיבים הפכו בתקופה זו לבני רשות גרידא. סמוך לפני סיום תקופת החכירה המקורית, בעקבות בקשה שהגישו לחידוש החכירה, קיבלו המשיבים מהמינהל דרישה מהמינהל לתשלום דמי היוון בסך של קרוב ל- 3,000,000 ₪, וזאת כתנאי לחתימת חוזה חכירה לתקופה של 49 שנים נוספות (מוצג ג למוצגי המשיבים). בדרישה זו אכן הוצהר כי "מכתב זה אינו מקנה ולא מהווה הסכמה של מינהל מקרקעי ישראל לביצוע פעולה כלשהיא... מינהל מקרקעי ישראל ידונו בבקשה לביצוע פעולה כלשהיא רק לאחר שיומצאו לו כל המסמכים הנדרשים וימולאו יתר הדרישות עפ"י נהלי המינהל...". אולם, הצהרה זו אינה אומרת דבר או חצי דבר באשר למהות זכויותיהם של המשיבים בתקופת הביניים אלא כל שנאמר בה הוא, שאין במכתב המינהל כשלעצמו כדי להוות התחייבות לחידוש חוזה החכירה ל-49 שנים נוספות, נושא שהמינהל ידון בו על פי נהליו בהמשך בהתמלא התנאים המוקדמים לכך. במכתב מיום 26/6/03 (מוצג ד למוצגי המשיבים) ציין המינהל כי תנאי לעריכתו של חוזה חכירה חדש הוא "תשלום דמי חכירה שנתיים ממועד תחילת החכירה הנוספת (2.3.01) ועד למועד אישור העסקה, על בסיס שווי קרקע (לתחילת החכירה הנוספת) שכעת נמצאת בשלבי השגה ואשר ישלחו עם סיומה", אלא שגם בדברים אלו, המתייחסים בעיקרם לחוזה החכירה החדש, אין כדי לגרוע מכך שכל עוד לא הוסדרו יחסיהם של המשיבים ושל המינהל בחוזה פורמאלי חדש, ראו את היחס המשפטי ביניהם כהמשכו של חוזה החכירה המקורי. כך הם פני הדברים גם באשר למכתבו הנוסף של המינהל מיום 8/7/03 (מוצג ה), שבו ציין המינהל כי "כל עוד לא ייחתם ההסכם ע"י כל הצדדים יחשבו כל מגעיך עם המינהל בגין שינוי ניצול ו/או ייעוד של הקרקע כמשא ומתן בלבד לקראת חתימת ההסכם". גם מכתב זה אינו מתייחס אלא לחוזה החכירה החדש, ואין בו כדי ללמד ולו במרומז על מהות זכויותיהם של המשיבים בתקופת הביניים. בפרוטוקול המינהל מיום 6/7/03 (מוצג ט) נאמר, כי "תקופת החכירה המהוונת הסתיימה ביום 1/3/01. חידוש החכירה טרם הוסדר היות והחוכר הגיש השגה הנמצאת בטיפולו של השמאי הממשלתי. לפיכך, חשבון תיק העסקה יחויב בדח"ש (על בסיס השומה הקיימת) החל מתום תקופת החכירה עד ליום אישור העסקה". דברים דומים מצוינים בטופס סיכום העסקה נשוא חוזה החכירה החדש (מוצג י). אלא שגם בכך אין כדי לסייע למשיבים, שהרי אין כל מחלוקת שתקופת החכירה המקורית אכן הסתיימה ביום 1/3/01 ושחידוש החכירה טרם הוסדר בחוזה פורמאלי עקב ההשגה שהגישו המשיבים. בין זה לבין הסכמתם של הצדדים מכוח התנהגותם להמשיך לקיים לפי שעה את תנאי השכירות המקורית כאשר כל צד רשאי להביא יחסים אלה לסיומם בהודעה לצד השני - אין ולא כלום. מצד שני, האמור במסמכים באשר לחיובם של המשיבים בתקופת הביניים ב"דמי חכירה שנתיים" "על בסיס השומה הקיימת" - מהווה ראיה נוספת להסכמה הנזכרת. ב"כ המשיבים מנסה לשאוב און מחוזה החכירה החדש, שבו הצהירו הצדדים על בטלות חוזה החכירה המקורי והתחייבו כי "לא יטענו לכל זכות ו/או חובה הנובעת ממנו", אלא שהצהרה זו תומכת דווקא בעמדתם של המערערת ושל המינהל, שהרי אם חוזה החכירה המקורי עבר מן העולם כבר ביום 1/3/01, מדוע צריך היה להצהיר על בטלותו ביום 6/7/03? מצד שני, בהינתן שהמינהל והמשיבים היו מודעים לכך שאופן התנהלותם מלמד על הסכמה לפיה בתקופת הביניים תמשך השכירות על פי הוראותיו של החוזה המקורי, אכן היה מקום להצהרה זו. 16. נוכח טענתה של ב"כ המשיבים באשר להיקף התערבותה של ערכאת הערעור בממצאים שבעובדה אבהיר, כי יסודו של הפער בין עמדתו של בית משפט קמא לעמדתי אינו אלא במסקנות שיש להסיק מאופן התנהלותם של הצדדים ומהמסמכים שהוחלפו ביניהם. בעניין זה אין לערכאה הדיונית יתרון כלשהו על פני ערכאת הערעור. 17. ולסיום לא למותר לציין, כי דרך הילוכם של המשיבים אינה מעוררת אהדה: מצד אחד לא היססו לקבל את המקרקעין ללא מכרז ובמחיר מופחת שיסודם אינו אלא בכך שגם בתקופת הביניים היו "חוכר לדורות"; אך מצד שני אינם מהססים לטעון, כי חדלו להיות "חוכר לדורות" והפכו ל"בר-רשות" גרידא כשנתיים ומחצה קודם לכן. דא עקא, המשיבים אינם יכולים להיות באותה העת הן "חוכר לדורות" הן "בר-רשות". הדבר פשוט אינו אפשרי וכפי שהוסבר בהרחבה לעיל, באחריתם של דברים יש בנסיבות העניין כדי ללמד על ראשיתם. 18. אציע אפוא לחברותיי לקבל את ערעורה של הועדה המקומית ולדחות את ערעורם של המשיבים. כפועל יוצא מכך, פסק דינו של בית משפט קמא מבוטל וחיובם של המשיבים בהיטל ההשבחה נותר על כנו. כמו כן אציע לחייב את המשיבים לשלם למערערת בגין ההתדיינות בשתי הערכאות הוצאות משפט ושכ"ט-עו"ד בסכום כולל של 40,000 ₪, וכן להשיב למערערת את הסכומים שקבלו ממנה על פי סעיף 31 לפסק דינו של בית משפט קמא, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק החל מיום קבלתם. 19. לאחר שעיינתי בחוות דעתה החולקת של חברתי השופטת שבח, אבקש להוסיף את ההערות הבאות: חברתי מציינת בחוות דעתה כי "יש להבדיל בן מערכת היחסים השוררת בין המשיבים למינהל, במסגרתה ניתן להתבונן על מערכת היחסים גם באספקלריה של מצגים ודרישה להתנהגות תמת לב, לבין מערכת היחסים שבין המשיבים למערערת בהקשר של הטלת מס...". ככל שמשתמע מדבריה של חברתי, כי מצגיהם של המשיבים כלפי המינהל, אשר בעטיים רכשו מול המינהל מעמד של "חוכר לדורות", הופכים לחסרי נפקות במישור יחסיהם של המשיבים עם המערערת - אין בידי לקבלם. מעמדם של המשיבים כ"חוכר לדורות", כמשמעו בתוספת השלישית לחוק, נקבע על פי מערכת היחסים החוזית שהייתה קיימת בינם לבין המינהל ביום אישור התכנית המשביחה, ומערכת חוזית זו מושתתת, בנסיבות העניין, גם על אופן התנהלותם של המשיבים ועל המצגים שיצרו בפני המינהל. צודקת חברתי בציינה כי במועד אישור התכנית לא הייתה למשיבים ערובה כי ייערך עמם חוזה חכירה לדורות חדש ל-49 שנים נוספות, אך בעובדה זו אין כדי לגרוע מכך, שבאותו מועד החזיקו המשיבים במקרקעין מכוחו של חוזה החכירה הראשון, אשר הוארך על ידי הצדדים בהתנהגותם. יוטעם, כי מהיבט זה לא היה מעמדם של המשיבים ביום אישור התכנית שונה באופן מהותי מהמעמד שבו היו נתונים, לו אושרה התכנית זמן קצר קודם לסיומו הפורמאלי של חוזה החכירה הראשון. כפי שבמקרה האחרון היו המשיבים חבים בתשלום ההיטל כ"חוכר לדורות" על אף שסיום החכירה נמצא אחר כתלנו (כפוף לזכות השיפוי שבסעיף 2(ב) לתוספת לחוק ובכפיפות להוראות החוזה שבן הצדדים), כך גם בענייננו. חברתי מציינת כי בחוזה שכירות המשנה ארוכת הטווח, שערכו המשיבים במהלך תקופת הביניים עם חברת "ויסוניק", שיירו לעצמם המשיבים את הכוח לפנות את שוכר המשנה בהתראה של חודשיים. אולם, בהינתן שבתקופת הביניים היה כל צד רשאי להביא את הקשר החוזי שנמשך מכוחו של חוזה החכירה הראשון לכלל סיום בכל עת, אין בהוראה כזו כל רבותא. מצד שני קשה להלום, כי "שוכר סתם", להבדיל ממי שרואה עצמו "חוכר לדורות", יערוך עם שוכר משנה חוזה שכירות משנה לתקופה כה ארוכה. חברתי זקפה לחובת המינהל את חיובם של המשיבים בדמי חכירה בסך 650,000 ₪ בגין תקופת הביניים, אך תשלום זה נגבה מהמשיבים במסגרת חוזה החכירה החדש וכתנאי לחידוש החכירה ל-49 שנים נוספות, ומכאן שאף אם נניח כי לא ניתן לעגנו בהסכם החכירה הראשון, עדיין אין בו כדי להפוך את הקערה על פיה. מצד שני, העובדה כי הצדדים בחרו לכנות את התשלום "דמי חכירה" אומרת דרשני. אם המשיבים היו בתקופת הביניים "שוכר סתם", מדוע שלמו דמי חכירה? ולסיום אשוב ואדגיש, כי המשיבים קבלו מהמינהל את המקרקעין לתקופה של 49 שנים נוספות ללא מכרז תוך תשלום דמי היתר מופחתים בשיעור 31% (במקום 91%), וזאת על בסיס ההנחה המוסכמת, כי באותה העת היו בעלי זכויות חכירה לפי חוזה החכירה המקורי. המדובר, למצער, בהודאת בעל דין של המשיבים כי זה ולא אחר היה מעמדם בתקופת הביניים, המצטרפת לשאר הראיות שפורטו לעיל, והמלמדת גם על ראשיתם של דברים. אין מדובר אפוא כל עיקר במי שהיה "בר רשות" על פי חוזה פיתוח והפך ל"חוכר לדורות" בדיעבד מכוחה של פיקציה חוזית, כפי שהיה בפרשת קנית, אלא במי שהיה "חוכר לדורות" על פי המציאות האובייקטיבית ששררה במועד אישור התכנית. יצחק ענבר, שופט[אב"ד] השופטת יהודית שבח: 1. האם היו המשיבים בתקופת הביניים שבין תום תקופת החכירה המקורית לפי החוזה הראשון, לבין תחילת תקופת החכירה החדשה לפי החוזה החדש, חוכרים לדורות- כגרסת המערערת, או שמא רק ברי רשות או שוכרים "סתם"- כגרסת המשיבים, זו השאלה הטעונה הכרעה. יוטעם כי לא קיימת מחלוקת כי על המעמד להיקבע לפי המציאות האובייקטיבית שהייתה קיימת ביום אישור התכנית המשביחה (להלן- המועד הקובע) בהתאם להלכת קנית. 2. חברי השופט ענבר סבור כי תקופת החכירה המקורית הוארכה והמשיבים היו אכן חוכרים לדורות במועד הקובע, בהינתן שהמשיכו להחזיק במקרקעין ולא פינו אותם עם תום החוזה הראשון, נותרו רשומים בלשכת רשם המקרקעין ככאלה, השכירו את המקרקעין, ובעיקר- שילמו דמי חכירה מהוונים בשיעור 31% כיאה לחוכרים, ואף חכרו את המקרקעין לתקופה נוספת של 49 שנים ללא מכרז. מחמת כל אלו סבור הינו כי "אופן התנהלותם מלמד על הסכמה לפי בתקופת הביניים תמשך השכירות על פי הוראותיו של החוזה המקורי", ומשכך המשיכו להיות חוכרים לדורות גם עם תום התקופה החוזית. 3. לעניות דעתי יש להבדיל בין מערכת היחסים השוררת בין המשיבים למינהל, במסגרתה ניתן להתבונן על מערכת היחסים גם באספקלריה של מצגים ודרישה להתנהגות תמת לב, לבין מערכת היחסים שבין המשיבים למערערת בהקשר של הטלת מס, במסגרת תיבחן סמכותה השלטונית של זו האחרונה להטיל מס בהתאם להוראות החוק. המחוקק הטיל את חובת תשלום היטל ההשבחה על הבעלים או על החוכר לדורות, ומשעסקינן בהטלת מס, יש להקפיד הקפדה יתרה כי מי שנושא בנטל המס יהא רק חוכר לדורות "ממש", לא בעל חוזה פיתוח, לא שוכר "סתם", לא בר רשות, אף לא חוכר לדורות לשעבר שתקופת חכירתו תמה, והוא ממשיך להחזיק במקרקעין מכל סיבה שהיא אך אין בידיו חוזה חכירה חדש. וכפי שהטיב להתבטא המותב בפס"ד גרוסברד שהובא לעיל: "אין מחלוקת שחוקי מס יש לפרש בהתאם לתכלית הרלוונטית, כדרך פרשנותם של חוקים רגילים, ואולם אין ליצור על דרך הפרשנות חיוב במס יש מאין... עדיין יש לעמוד לשם כך בתנאי הקבוע בסעיף באשר לטיב הזכויות בקרקע של הנהנה מהשבחה. השאלה שלפנינו אינה האם יהא צודק להטיל את ההיטל על המערערים, אלא האם מבחינת תנאי החוק ניתן להטילו עליה". 4. מהראיות שהובאו בפני בית משפט קמא עולה כי המשיבים אמנם הודיעו למערערת זמן מה לפני תום תקופת החכירה המקורית כי ברצונם לחדש את החכירה לתקופה נוספת, אולם המשא ומתן ביניהם נמשך כשנתיים ימים והבשיל לכדי חתימת חוזה חכירה חדש רק בחודש יולי 2003. המשיבים היו חוכרים לדורות בתקופת החכירה המקורית, הינם אף חוכרים לדורות לתקופת חכירה מחודשת מאז 23.7.03, אולם בתקופת הביניים שהשתרעה על פני שנתיים ושלושה חודשים לא היו חוכרים לדורות, אף לא פולשים, כי אם שוכרים "סתם": הסכם החכירה הראשון קובע כי בהינתן שתקופת החכירה הראשונה הינה ל-49 שנים "תהיה לחוכר זכות חידוש רק במקרים מיוחדים אשר לגביהם ימליץ תמ"ת ואורך התקופה החדשה ייקבע אף הוא בהתאם להמלצת תמ"ת" [סעיף 9(ג)], וכי חוזה חכירה חדש חייב להיחתם "לא יאוחר מתום תקופת החכירה"[סעיף 9(ד)]. הנה כי כן, במועד הקובע לא הייתה למשיבים כל ערובה כי החוזה אמנם יחודש ולאיזו תקופה, ומעמדם היה מופחת אף מזה של החוכרים בעניין קנית, אשר החזיקו בחוזה פיתוח ובחוזה חכירה רטרואקטיבי, למקרה שיעמדו בהתחיבויותיהם לפי חוזה הפיתוח, והופטרו מתשלום. נראה, איפוא, כי הלכת קנית חלה גם בענייננו. חוזה החכירה החדש קובע מפורשות כי תקופת החכירה החדשה מתחילה ביום 06.07.2003 לתקופה של 49 שנים, ללא איזכור, אף לא ברמז, כי החוזה הראשון הוארך, אף ללא הפחתה של שנתיים מהתקופה החדשה. במכתבו מיום 8.7.03 הודיע המינהל למשיבים כהאי לישנא: "... וכל עוד לא ייחתם ההסכם ע"י כל הצדדים ייחשבו כל מגעיך עם המינהל בגין שינוי ניצול ו/או יעוד של הקרקע כמשא ומתן בלבד לקראת חתימת ההסכם" (נספח ה' למוצגי המשיבים, ההדגשה של הח"מ). בפרוטוקול ישיבת המינהל, בסעיף המתייחס למשיבים צויין: "תקופת החכירה המהוונת הסתיימה ביום 1/301. חידוש החכירה טרם הוסדר..."(נספח ט' למוצגי המשיבים). בכל המלל שהוחלף בין המינהל למשיבים לא מצינו ולו מילה אחת, אף לא ברמז, כי בינתיים, בתקופת הביניים, יחולו תנאיו של החוזה הקודם על דרך הארכת תקופת החכירה. המערערת טוענת בעיקרי הטיעון כי "בתקופת הביניים המשיבים 1-2 והמינהל המשיכו לקיים את חוזה החכירה הראשון בדיוק כפי שהתקיים בתקופה שקדמה לתקופת הביניים" (ההדגשה של הח"מ). לו הוארך חוזה החכירה המקורי "בדיוק" לפי תנאיו המקורים, היו המשיבים מחוייבים בגין תקופת הביניים בדמי חכירה לפי התעריף הישן, ולא בדמי חכירה אשר הסתכמו ב 650,259 ₪ +מע"מ ( עמוד 3 לחוזה החדש) בעבור שנתיים. דמי חכירה מעודכנים אלו נגבו "על בסיס שווי קרקע לתחילת החכירה הנוספת..." (מכתב המינהל מיום 26.6.03 - נספח לעיקרי הטיעון של המשיבים) וכעולה מעדות נציגת המינהל בבית המשפט לפיה דמי החכירה השנתיים נגבו לפי "שומה מעודכנת למועד סיום החכירה" (עמוד 10 לפרוטוקול). גביית דמי חכירה שנתיים בתקופת הביניים על בסיס השווי החדש של המקרקעין מצביעה על כי בתקופה זו התבונן המינהל על המשיבים כעל שוכרים רגילים. בניגוד לטענת המערערת בדבר השכרת המקרקעין ע"י המשיבים, המצביעה, לשיטתה, על מנהג בעלים, נקבע ע"י בית משפט קמא כי המשיב 1 "לא ביצע כל פעולה בקרקע וגם כאשר נאלץ לחדש חוזה עם שוכר, שהיה חברה בבעלותו המלאה, הכניס סעיף לפיו ניתן לפנות את הנכס בהתראה קצרה של חודשיים וזאת משום שמעמדו בקרקע לא היה ברור.." (סעיף 27 לפסק הדין). קביעה זו נסמכת על עדות המשיב 1 לפיה ההשכרה היחידה נעשתה לחברה בבעלותו וזו החלה עוד בשנת 2000 (עמוד 4 לפרוטוקול בית משפט קמא). נראה איפוא כי השוכרת היחידה לה הושכרו המקרקעין, הינה חברה בבעלותו המלאה של המשיב 1, והרי אין חולק כי המשיבים אכן המשיכו להחזיק בנכס בתקופת הביניים. 5. לטעמי, אין לייחס משקל רב מדי לעובדה לפיה נותרו המשיבים רשומים כחוכרים לדורות גם בתקופת הביניים, כשם שאין לעובדת אי- הרישום כל נפקות להפטיר מתשלום המס עת החוכר שהתקשר בחוזה חכירה טרם הספיק לרשום את הזכויות על שמו. בהקשר זה ראוי להפנות לסעיף 259(ד) לחוק התכנון והבניה הקובע כי "חכירה לדורות- לרבות עסקת חכירה שלא נגמרה ברישום", כמו גם לנאמר בע"א 1321/02, נוה בנין ופיתוח בע"מ נ' הועדה המקומית למגורים ותעשיה: "כפי שכבר צויין, אין כל סיבה מבוררת לראות במועד הרישום צומת דרכים, או מועד בעל חשיבות מיוחדת לענין קביעת מועד התשלום של היטל ההשבחה, שכן ההתעשרות מכוח ההשבחה יוצאת מן הכוח אל הפועל כבר בעת ההתקשרות..." [פ"ד נז(4)119] יתרה מכך, בנסח הרישום צויין מפורשות "תאריך סיום 01/03/2001", כך שהרישום שנשאר על כנו היה חסר נפקות. 6. עריכת חישוב דמי החכירה המהוונים לפי 31% יכולה להוות בסיס לטענת המינהל כלפי המשיבים, ובהחלט יתכן שעל פי ההסכם שבין המשיבים לבין המינהל, יצטרכו המשיבים גם להשיב למינהל את סכום היטל ההשבחה כפי שזה האחרון יחוייב לשלם למערערת, בהיותו הבעלים, אולם מדובר במערכת יחסים שבין המשיבים לבין המינהל. העובדה שהמינהל יוכל לגלגל על המשיבים את החבות בה יחוב, אין בכוחה לחבר את הקשר בין המערערת לבין המשיבים על דרך יצירת חבות ישירה. 7. לו דעתי היתה נשמעת הערעור היה נדחה משאין בחתימת החוזה החדש בשנת 2003, אף לא בגביית דמי חכירה מהוונים מוקטנים כדי לשנות את המציאות האוביקטיבית כפי שהייתה "באמת" במועד הקובע, ולפיה לא היו המשיבים באותה עת חוכרים לדורות. משלדעת חבריי יש לקבל את הערעור, אינני רואה צורך להתייחס לערעור שכנגד המתייחס לפסיקתא. יהודית שבח, שופטת השופטת צילה צפת: במחלוקת שנפלה בין חבריי, אני מצרפת דעתי לדעתו של חברי השופט ענבר. צילה צפת, שופטת הוחלט ברוב דעות כאמור בפסקה 18 לפסק דינו של השופט ענבר. הפיקדון שהפקידה המערערת יוחזר למערערת, באמצעות באת כוחה. הפיקדון שהפקידו המשיבים בבקשת רשות הערעור יועבר למערערת, באמצעות באת כוחה, זאת על חשבון ההוצאות שנפסקו לזכות המערערת. חכירההיטל השבחהחכירה לדורות