היתר בניה חלון נוסף

קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא היתר בניה חלון נוסף:

.1עתירה זו מופנית נגד החלטתה של ועדת הערר לתכנון ובניה מחוז תל-אביב אשר דחתה את הערר שהגיש העותר נגד החלטת הועדה המקומית לתכנון ובניה, מרחב רמת השרון, ואשר לפיה סורבה בקשת העותר להיתר בניה שענינו קביעת חלון בחלק העליון של הקיר שבין דירת העותר לבין דירתם של המשיבים 3ו- .4
מעמד הדירות של הצדדים הנ"ל היא של דירות בבית משותף אחד בן שתי דירות
(בית דו משפחתי).
.2אלו עיקרי העובדות הנוגעות לענין:ב
דירת העותר בנויה על חלקה 433בגוש 6559(רמת השרון) הדירות של הצדדים
(העותר והמשיבים 3ו- 4) צמודות זו לזו. הקיר המערבי של בית העותר מתנשא מעל גג דירתם של המשיבים וזאת מאחר והעותר בנה לפני מספר שנים (-86 1985) קומה נוספת לדירתו. היינו בו בזמן שדירת העותר היא של קומותיים, דירת המשיבים היא עתה בת קומה אחת.
המשיבים הסכימו בעת ההיא לבניית הקומה הנוספת של העותר, לרבות בניית
קיר משותף חדש, אולם התנגדו לקריעת חלון בקיר, כפי שהתבקש אז על ידי העותר, והתנו הסכמתם בכך שהעותר לא יפרוץ חלון בקיר הנ"ל, שכן הקיר מתנשא מעל דירתם ומשקיף בין היתר על הכניסה ועל גינתם. העותר שב וביקש עתה לפרוץ חלון, וזאת כדבריו כדי להגביר את האיוורור והתאורה בקומה השניה, וכן כדי ל"ספק תצפית אל הים". העותר גם הודיע כי הוא מסכים להתחייב מראש בפני כל גורם שיקבע כי החלון לא ישמש בסיס להתנגדות לתוספת קומה נוספת בדירת המשיבים וכי החלון יסתם אם וכאשר תוסף הקומה השניה לדירת המשיבים.
טענת הסיכום של העותר היא כי:ו
"נוצר מצב אבסורד שבו העותר סובל ללא כל סיבה מוצדקת, שכן מעבר לטענות העותר כי לא היתה כל הצדקה מלכתחילה לסירוב ליתן היתר, הרי שהיה ניתן להבטיח את זכויות השכנים כפי שהוצע על ידי העותר בדרך חמורה הרבה פחות אשר תביא בחשבון את זכויות העותר להנות מהנכס שבידו".
המשיבים הגישו לועדה המקומית התנגדות בכתב לבקשת ההיתר וציינו בה כי החלון אמור להפתח בקיר המשותף, והדבר עלול לפגוע באפשרות להוסיף קומה נוספת בביתם. הועדה המקומית החליטה ביום 26.3.01כי הענות לבקשה תהווה פגיעה בזכויות הבניה של השכן (קרי - המשיבים) בבית הדו משפחתי.
ועדת הערר למחוז תל אביב דחתה את הערר ביום 25.6.01ומסרה החלטתה ביום 1.7.01בציינה כי פריצת החלון מהווה הפרה של סעיף 2.23לתוספת השניה לתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), התש"ל- 1970, אשר לפיה אסורה פתיחת חלון על קו גבול צדדי או אחורי של נכס. לדברי ועדת הערר "נכס" אינו מוגדר בתקנות הנ"ל אולם גם אם הכוונה היא לגבול המגרש כהגדרתו בחוק, או לגבול מקרקעין הנמצאים בבעלות אחת, סבורה הועדה כי ההיגיון שבבסיס האיסור ישים ברור ונכון גם במקרה דנן.
לדברי ועדת הערר:נ
"תכניות מתאר מחייבות שמירה על קווי בנין ומרחקים סבירים בין בניינים ובדרך כלל מאפשרות בניה על גבולות מגרשים רק בקירות משותפים. גם במקרה הנדון מדובר בבניה עד הגבול המשותף בין השטח השייך לעותר לשטח השייך לשכנו. בגבול זה רשאים הצדדים לבנות בקיר משותף ועל הקיר להיות אטום. פתיחת חלון בקיר הנמצא על גבול שטחו של העותר עלולה לפגוע בפרטיות של שכנו ולעיתים עשויה להגביל את אפשרויות ההגדלה של ביתו, בגין קיומו של חלון במקום קיר אטום".
.3טענותיו של העותר אין בהן כדי להצדיק התערבותו של בית משפט זה לשם
ביטול ההחלטות של רשויות התכנון והבניה נשוא תיק זה, והטעמים לכך יובאו בהמשך
הדברים.
העותר מלין על כך שועדת הערר לא צירפה את המשיבים לדיון בפניה. טענה זו אין בה כל ממש. העותר הוא שצריך היה לצרף את המשיבים לעררו, שהרי היה ידוע לו לכל אורך ההליכים שהם מתנגדים לבקשתו, כפי שגם ידע מעיקרה כי קיימת התנגדות לבקשה לקריעת חלון, עוד בעת שבנה את הקומה הנוספת.
מכל מקום, בעת ההליך בועדת הערר ידע העותר על הגשתה של התנגדות בכתב מטעם המשיבים לועדה המקומית עוד ביום 25.12.2000(סעיפים 8ו- 9לעתירה).
העותר לא פירט מה משמעות המילים "בשלב מאוחר יותר" שבסע' 9שענייננו
מתי נודע לו על ההתנגדות. מכל מקום, הוא ידע שלא התקבלה הסכמת המשיבים והכיר
כנראה גם את תקנה 4(1)(ג) לתקנות סדר הדין בערר. אם מישהו צריך היה להלין על
אי הצירוף היו אלה המשיבים דווקא ולא העותר. מכל מקום, לא נגרם לעותר כל עוול
ולא נגרע מאומה מזכויותיו, כאשר הועדה לא צרפה את המשיבים מיוזמתה, אחרי
שהעותר נמנע מלעשות כן. הרי מלוא הסוגיה הובאה בפני הועדה ולא היה היבט שנותר
סמוי ממנה ולא נתחדש דבר עקב אי הצירוף.
טעמיו של העותר בעררו הופנו גם נגד עמדת המשיבים. משום מה ראה פרקליטו המלומד לטעון כי המשיב "לא מתנגד". לדבריו הוא לא הסכים לתת הסכמה פוזיטיבית "...הוא אדם לא צעיר וכנראה גם לא אדם נוח (לא פגשתי אותו אישית)".
פישרו של טיעון זה אינו ברור לי. אכן עולה ממנו כי התנגדות המשיבים עלתה בפני הועדה בעת הצגת הנסיבות. התנגדות להבדיל מהעדר הסכמה פוזיטיבית היא בכל הנסיבות בגדר הצגת הנסיבות באופן בלתי ראוי. מה שדרוש לפי התקנות היא הסכמה פוזיטיבית והפרקליט המלומד ומרשו ידעו זאת היטב (ראה תקנות 2ו- 2א' לתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), התש"ל- .1970
סיכומו של דבר, זכות הטיעון של העותר לא נפגעה במאומה. ועדת הערר דחתה עררו לא בשל העדר תגובה על טענה כלשהי שהושמעה כלפיו, אלא בשל העדר הצדקה לבקשתו.
.4טענה שניה מופנית נגד הסתמכותה של ועדת הערר על סעיף 2.23לתוספת
השניה לתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), התש"ל-.1970
סעיף זה קובע כי לא ייבנה חלון בקיר על קו גבול צדדי או אחורי של נכס.
לטענת העותר החלון בו מדובר צריך להפתח במקרה דנן בקיר פנימי ולא בגבול צדדי או אחורי של נכס. ועדת הערר סברה כי המונח "נכס" אינו מוגדר בתקנות אולם ניתן ליישם את רוח הדברים שבה כי הכוונה לגבול מגרש כהגדרתו ולא לגבול מקרקעין הנמצאים בבעלות אחת. הועדה סבורה כי ההגיון שבבסיס האיסור ברור ונכון גם למקרה הנדון, כאשר מדובר בשני בנינים אשר ביניהם גובל קיר והם בנויים עד קצה הגבול. בגבול רשאים הצדדים לבנות קיר משותף כפי שעשה העותר כאשר הקים את הקומה שניה, אולם על הקיר להיות אטום.
אין לגלות בדברי הועדה עילה לפסילת החלטתה. ההגיון אכן מתחייב כי כאשר
שתי דירות בנויות עד קצה גבול השטח שלרשותן, לא יקרע בדירה אחת חלון בקיר
שביניהן הפונה אל הדירה השניה, ובודאי לא תוך התעלמות מהתנגדות בעלי הדירה השניה. אוסיף כי אכן די בפירוש המעוגן בהגיון התכנוני כדי לדחות את העתירה נגד החלטת ועדת הערר, וזאת אף אם אין מאמצים את המסקנה כי יש הגדרה למונח "נכס" כמובאו בתקנות הנ"ל אשר לפיה:ב
"נכס - הנכס שלגביו מבוקש או ניתן היתר".
ההיתר מבוקש לגבי בניינו של העותר ועל כן ניתן היה לגרוס כי סעיף 2.23
מתייחס גם לקו גבול צדדי של בניינו. אולם כאמור די מבחינתי בהסבר בדבר התכלית
וההגיון התכנוניים, כאמור לעיל, כדי לדחות את הבקשה של העותר.
אוסיף כי הקיר שבו התבקשה קריעת החלון נבנה אמנם בעת בניית הקומה
השניה, אולם לאור מיקומו הארכיטקוטוני, הוא גובל עם דירת המשיבים.
.5נימוק נוסף המועלה על ידי העותר מבקש לתת סימנים בשיקוליהם של הועדות שדנו בענין. לדבריו, הועדות שקלו שיקולים זרים בהתייחס להיבט הקניני להבדיל מן התכנוני.
אין ממש בטענה זו, ולענין זה אני מפנה לבג"צ 1578/90 הלן אייזן נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה ואח' תקדין עליון 90(3) 358) ממנו עולה כי נושא תכנוני אינו מאבד מאופיו ומתכונתו התכנונית בשל כך שכרוכה בו גם סוגיה קנינית, שדינה להידון בנפרד בפני בית משפט מוסמך. הועדה המקומית וכן ועדת הערר דנו בהיבט התכנוני ולכך היו מוסמכות.
סיכומם של דברים:ו אני שבה ומפנה למסגרת הדיונית בעתירה שבפני. בשורת
פסקי דין נקבע העקרון לפיו בית המשפט לעניינים מינהליים לא ימיר שיקול דעת רשויות התכנון בשיקול דעתו שלו. וכן בית המשפט אינו מתמחה בענייני תכנון ובניה ואין הוא מחליף את שיקול דעתו בשקול דעת וועדות התכנון. ההתערבות בשיקול דעת הרשויות תיעשה במשורה ותוגבל אך למקרים של חוסר סבירות קיצונית ומהותית של ההחלטה המינהלית, היורדת לשורשם של דברם, כמו גם למקרים בהם חרגה
הרשות מסמכותה. כב' השופט ברק (כתוארו אז) עמד על כך בהרחבה בבג"צ 389/90 דפי זהב בע"מ נ' רשות השידור, פ"ד לה(1) 421:נ "כדי שסטייה מסטרנדרט ההתנהגות
המקובל של רשות מינהלית סבירה תביא לביטול המעשה המינהלי, יש צורך בסטייה מהותית, היורדת לשורש הענין. וכפי שנקבע על ידי כב' השופט אלון (בג"צ 558/79, 572בעמ' 429) "... בית משפט זה לא יתערב בשיקול דעת המסור לרשות מינהלית ולא ישים עצמו במקומה של רשות זו אלא אם כן חוסר הסבירות יורד לשורשו של ענין
וקרוב לוודאי הוא כי על פי מידה נכונה של סבירות לא יכולה היתה הרשות להגיע
להחלטה מעין זו. וכך קבע בית המשפט בעת"מ 75/97:ב "התערבות בית המשפט בשיקול הדעת של רשויות התכנון היא מצומצמת ביותר. מידת הצמצום נתבעת מן ההנחה המקדימה של תקינות פעולת הרשות ומעילות ההתערבות שעיקרן גילוי שחיתות וסכלות בפעולת הרשות. הלכה פסוקה היא, אם כן, בית המשפט המנהלי אינו יושב כ"טריבונל עליון לתכנון" והתערבותו תיעשה אך במקרים חריגים. עוד ראה לענין זה:ו
בג"צ 2920/94 אדם טבע ודין נ' המועצה הארצית לתכנון ולבניה פ"ד נ(3) 441,
ע"מ 12/97 פלבר ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים ואח’, דינים
מחוזי לב (2) .620
.6לסיכום - בית משפט זה אינו יושב כערכאת ערעור אלא כמי שמקיים פיקוח על החלטה מינהלית (ראה דברי כב' השופט חשין בבג"צ 2920/94 אדם וטבע ודין נ' המועצה הארצית לתכנון ולבניה, פד"י נ'(3) 441, .446ואף אם פורשים את רשת הפיקוח השיפוטי (judical review) לא רק על שאלות החריגה מסמכות, אלא גם על בחינה של הגינות ההחלטה לפי תפיסות משפטיות ערכיות, הרי שאין לגלות עילה להתערבותינו.

.7אשר על כן החלטתי לדחות את העתירה.
העותר ישלם למשיבים 1ו- 2לכל אחד מהם 000, 10? + מע"מ ולמשיבים 3ו- 4ביחד 000, 10? + מע"מ צמוד מהיום.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. היתר בניה למבנה

  2. עורך דין היתר בניה

  3. היתר לבניית קיר ים

  4. הקלות בהיתרי בניה

  5. היתר בניה קרוואנים

  6. היתר בניה כפר נופש

  7. היתר בניה לעליית גג

  8. היתר בניה ללא תוכנית

  9. היתר בניה חלון נוסף

  10. קרן חניה - היתר בניה

  11. ביטול היתר בניה שניתן

  12. היתר בניה מרכז מסחרי

  13. היתר לבניית עליה לגג

  14. היתר בניה מועצה דתית

  15. היתר לבניית גג רעפים

  16. היעדר היתר בניה לדירה

  17. קנס על סטיה מהיתר בניה

  18. היתר בניה בעיר יהוד

  19. חתימת מינהל להיתר בניה

  20. היתר בניה בניגוד לתקנות

  21. בקשת היתר לבניית סופרמרקט

  22. היתר בניה מערכת סולארית

  23. התנגדות להיתר בניה לגדר

  24. היתר בניית חניה בגן ילדים

  25. היתר בניה לפני הפקדת תכנית

  26. דחיית בקשה לקבלת היתר בניה

  27. פינוי דייר מוגן היתר בניה

  28. היתר בניה ללא חתימות שכנים

  29. היתר בניה מעקה בטיחות בכביש

  30. היתר לבניית בריכת נוי לדגים

  31. ביטול החלטה למתן היתר בניה

  32. ביטול היתר בניה בגלל העיצוב

  33. היתר לבניית קיר בבית מגורים

  34. זיכוי מעבירת סטיה מהיתר בניה

  35. נטל ההוכחה של קבלת היתר בניה

  36. היתר בניה מחוץ לגבולות תכנית

  37. חריגה מהיתר בניה - כתב תביעה

  38. תחולת תיקון חוק על היתר בניה

  39. בקשה לשינוי שם בעל היתר בניה

  40. צו מניעה האוסר לבקש היתר בניה

  41. היתר בניה למבנה ביערות הכרמל

  42. היתר לבניית סוכך למסעדה בחורף

  43. אי הגשת התנגדות לבקשת היתר בניה

  44. התניית היתר בניה בתשלום כופר חניה

  45. היטל השבחה - היתר בניה מתקן בזק

  46. ביטול היטלי פיתוח היתר בניה זמני

  47. ערר על אישור בקשה מתוקנת להיתר בניה

  48. תשלום היטל השבחה כתנאי להיתר בניה

  49. קביעה חד משמעית שלא הוצא היתר בניה

  50. בקשה לשינויים בהיתר בניה לבית כנסת

  51. בקשה להיתר בניית בית מגורים לבן ממשיך

  52. בקשה להיתר בנייה לבניית חדרי יציאה לגג

  53. סמכות ועדה מקומית לא לאשר היתר בניה

  54. הורדת קיר מפריד בין דירות - היתר בניה

  55. קבלת היתר בניה ללא הסכמת בעלי הדירות

  56. אי מתן החלטה לבקשה למתן היתר בניה במגרש

  57. שינוי בגודל מגרש לאחר קבלת היתר בניה

  58. ערעור על פסק דין לאחר קבלת היתר בניה

  59. ביטול היתר בניה בגלל אי זימון צד לדיון

  60. פיצויי הסתמכות על היתר בניה שניתן בטעות

  61. תכנית עיצוב ארכיטקטוני כתנאי להיתר בניה

  62. היתר בניה על פי תכנית שהופקדה וטרם אושרה

  63. פיצויים בגין הערמת מכשולים להשגת היתר בניה

  64. אי הוצאת היתר בנייה ע''י הקבלן בעסקת קומבינציה

  65. סמכות ועדת הערר במקרים שניתן היתר ושהבניה כבר בוצעה

  66. ביטול הסכם קניית דירה עקב אי הוצאת היתר בניה בזמן

  67. העברת חלק ממבנה לבעלות העירייה כתנאי לקבלת היתר בניה

  68. היתר בניה על סמך תוכנית מתאר מקומית ללא תוכנית מפורטת

  69. היתר בניה בבית משותף: האם חייבים הסכמה של כל הדיירים ?

  70. טענת רשלנות בטיפול בבקשה לקבלת היתר בנייה להקמת יחידת מגורים

  71. תביעה לקבוע כי הופר ההסכם, והיתר הבנייה ניתן שלא כחוק תוך רמייה

  72. בקשה להיתר בנייה דו משפחתי ב"מסלול ירוק" - ללא פרסום הקלות כלשהן

  73. בקשה להיתר בניית קומת גלריה הגדלת התוספת בחזית דרומית וביטול גרם מדרגות

  74. תנאי להוצאת היתר בניה: הגשת תוכנית קונסטרוקציה מפורטת וכן חישובים סטטיים לבניה

  75. בקשה להיתר בנייה לביצוע שינויים בפתחים, חזיתות, שינויים פנימיים, תוספת קירוי קל חדש והסתרת מתקנים

  76. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון