מי נחשב "מחזיק" בנכס לצורכי ארנונה ? ככלל, החובה לשלם ארנונה מוטלת על "המחזיק בנכס"; זאת לפי סעיף 8(א) לחוק ההסדרים, הקובע כי "מועצה תטיל בכל שנת כספים ארנונה כללית, על הנכסים שבתחומה שאינם אדמת בנין; הארנונה תחושב לפי יחידת שטח בהתאם לסוג הנכס, לשימושו ולמקומו, ותשולם בידי המחזיק בנכס". אשר לפרשנות המונח "מחזיק", מפנה סעיף 7 לחוק ההסדרים להגדרת המונח המופיעה בסעיף 269 לפקודת העיריות [נוסח חדש] (להלן - פקודת העיריות), המצוי בפרק ארבע-עשרה לפקודה זו, שעניינו "ארנונה"; ואשר מגדיר " "מחזיק" - למעט דייר משנה". בשל ההגדרה הלקונית, נזקקה הפסיקה לא אחת גם להגדרת המונח "מחזיק" המופיעה בסעיף 1 לפקודת העיריות, לפיה מחזיק הִנו "אדם המחזיק למעשה בנכס כבעל או כשוכר או בכל אופן אחר, למעט אדם הגר בבית מלון או בפנסיון". בהקשר זה צוין, כי "יש לראות הגדרות אלה כחלות זו לצד זו, כאשר ההגדרה שבסעיף 1 חלה באופן כללי, וההגדרה שבסעיף 269 באה למעט מההגדרה הכללית "דייר משנה"" (בר"מ 7856/06 איגוד ערים אילון (ביוב, ביעור יתושים וסילוק אשפה) נ' מועצה אזורית חבל מודיעין (16.3.08); ורע"א 9813/03 מדינת ישראל משרד הבריאות נ' עיריית ראשון לציון (4.2.07)). בעת יישום ההגדרות שלעיל נקבע בפסיקה, כי "מחזיק" הִנו בעל הזיקה הקרובה ביותר לנכס (ע"א 8417/09 עיריית ירושלים נ' ששון לוי (21.8.2012)). בהקשר זה צוין, בעניין משרד הבריאות (רע"א 9813/03, לעיל), כדלהלן: "ייתכנו מקרים לא מעטים שבהם יתעורר קושי של ממש בקביעת ה"מחזיק", בייחוד מקום שבו קיימים שני גורמים או יותר ה"מתחרים" ביניהם על תואר "בעל הזיקה הקרובה ביותר לנכס", או ליתר דיוק המצביעים האחד על רעהו באומרם כי האחר הינו בעל הזיקה הקרובה ביותר כאמור. על מנת להכריע בכך, יש לבחון מי מביניהם אכן מקיים את מירב הזיקות הרלבנטיות לנכס. בהקשר זה ראוי להדגיש כי אין מדובר במבחן טכני-כמותי אלא בניתוח מהותי של הזיקות אשר במסגרתו יש ליתן משקל יתר לאותן זיקות המשקפות שימוש בנכס והנאה משירותי הרשות הלכה למעשה" מכאן, שהשאלה מיהו בעל הזיקה הקרובה ביותר לנכס, ועל-כן יהא החייב בארנונה, תקבע על-פי מבחן עובדתי; וכבר נפסק כי "בדרך כלל יהיה זה מי שעושה שימוש בפועל בנכס, אף אם באופן פוטנציאלי קיימים מחזיקים-בכוח נוספים, כגון בעלים" (בר"מ 7856/06, בעניין איגוד ערים איילון, לעיל). קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא הגדרת "המחזיק בנכס": העתירה 1. לפניי ערעור מינהלי על החלטתה של ועדת הערר לענייני ארנונה בעיריית ירושלים, אשר דחתה את העררים שהגישה המערערת, "רזים" רשת מועדוני כושר 2005 בע"מ, בדבר חיובהּ בתשלומי ארנונה לשנים 2010-2007 בגין נכס המצוי במתנ"ס בשכונת פסגת זאב בירושלים, שבו הפעילה מכון כושר. המחלוקת בין המערערת לבין המשיבה, עיריית ירושלים, מתמקדת בארבע סוגיות עיקריות: הראשונה - האם הייתה ועדת הערר מוסמכת לדון בטענות המערערת הנוגעות לשנים 2007 ו-2008, שעה שההשגה על החיובים בשנים אלו הוגשה, לכאורה, באיחור; השנייה - האם המערערת, כטענת העירייה, היא המחזיקה בנכס ולפיכך הִנה החייבת בתשלומי ארנונה, או האם המחזיק בנכס, כטענת המערערת, הִנו המינהל הקהילתי פסגת זאב, אשר מפעיל את המתנ"ס; השלישית - האם נפל פגם בתעריף החיוב שהושת על המערערת; והרביעית - האם יש מקום להורות על ביטול או הפחתת תשלומי והפיגורים שהושתו על המערערת, לריבית והצמדה, בגין אי-תשלום החוב. רקע עובדתי והחלטת ועדת הערר 2. בשנת 2007 חתמה המערערת על חוזה להפעלת חדר כושר (להלן - החוזה) עם המינהל הקהילתי בפסגת זאב (להלן - המינהל הקהילתי או המינהל); שבו הוסכם כי המערערת תפעיל במתנ"ס בשדרות משה דיין 135 בשכונת פסגת זאב בירושלים (להלן - המתנ"ס), חדר כושר המצוי בחלק ממתחם המתנ"ס (להלן גם -הנכס). 3. ביום 9.12.08 הגישה עיריית ירושלים תביעה בסדר-דין מקוצר נגד המערערת ומנהלה, בגין חיובי ארנונה שלא שולמו לשנים 2007 ו-2008, ושהמערערת לא הגישה בעניינם השגה. בדיון שהתקיים בבקשת המערערת למתן רשות להתגונן בבית-משפט השלום בירושלים, הסכימו הצדדים כדלהלן: "יינתן פס"ד נגד הנתבעת [המערערת], אולם ההליכים נגד הנתבעת יעוכבו עד להחלטה סופית בהליכי השגה/ערר/ערעור לבהמ"ש ובהתאם לה, בתנאי שתוגש השגה בתוך 90 ימים מהיום. ב"כ התובעת [העירייה] מסכים בשם התובעת להארכת מועד להגשת ההשגה, אך אין בהסכמתו כדי לאשר קבלת ההשגה מבחינת תכנה". ביום 6.4.09 ניתן להסכמת הצדדים תוקף של החלטה (השופטת ת' נמרודי; בש"א 2153/09 בת"א 1392/08). 4. ביום 21.5.09 הגישה המערערת השגה על שומות הארנונה לשנים 2007 ו-2008, בהתאם להחלטה הנ"ל; וכן ביחס לשנת 2009. בגדרה של ההשגה טענה המערערת, בין-השאר, כי היא רק מעניקה שירות בנכס נושא החיוב, בבחינת "קבלן מבצע", בעוד שהמחזיק בנכס החייב בתשלומי הארנונה, על-פי מבחן "מֵרב הזיקות" - הוא המתנ"ס; כי שיעור הארנונה שבו חויבה הועלה מ-85.87 ₪ למ"ר ל-278 ₪ למ"ר בניגוד לדיני ההקפאה ולחוק ההסדרים במשק המדינה (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב), תשנ"ג-1992 (להלן - חוק ההסדרים), ומבלי שנתקבל אישור מטעם הגורמים המוסמכים; וכי אין לחייבה בתשלומי פיגורים בגין אי-תשלום החוב עד כה. עוד ציינה המערערת בהשגה, כי החל מיום 1.5.08 העביר המינהל הקהילתי את חדר הכושר למבנה אחר, ולפיכך אין לחייבה בתשלום ארנונה בגין נכס זה. ביום 23.6.09 נדחתה ההשגה, בהחלטתו של מנהל הארנונה בעיריית ירושלים. בין הטעמים להחלטה צוין, כי דין ההשגה לשנים 2007 ו-2008 להידחות, היות שחלף המועד להגשת השגה בעניינן, ולפיכך מדובר בחוב חלוט; כי נסיבות העניין מצביעות על כך שהמערערת היא בעלת הזיקה הקרובה לנכס הנדון; וכי תעריף החיוב נקבע בהתאם לשימוש שנעשה בנכס, אשר משרת את המערערת למטרות רווח, ועל-כן נכלל הנכס - לצורכי החיוב בארנונה - בסיווג "עסקים שירותים ומסחר ו/או נכסים אחרים", היות שלא קיים בדין סיווג נפרד לחדרי כושר. יודגש כבר עתה, כי בשנת 2010 הוסף בדין תעריף ייחודי ל"חדרי כושר"; אולם היות שהערעור מתמקד בחיוב המערערת בשנים 2007 ו-2008 בלבד, כפי שיובהר בהרחבה להלן - אין מקום להחיל תעריף זה על המערערת. 5. ביום 19.7.09 הגישה המערערת ערר על ההחלטה האמורה לוועדת הערר לענייני ארנונה בעיריית ירושלים (להלן - ועדת הערר), זאת לפי חוק הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית), התשל"ו-1976 (להלן - חוק הערר על קביעת ארנונה כללית). בערר טענה המערערת, בין-היתר, כי ההשגה לשנים 2007 ו-2008 הוגשה במועד, זאת לאור ההסכמה בינה לבין העירייה, שקיבלה תוקף של החלטה כאמור; כי יש לקבל את טענותיה בדבר היות המינהל הקהילתי בעל הקרבה העיקרית לנכס, בעניין תעריף השומה וכן בנוגע לתשלומי הריבית וההצמדה; וכי חיובה בארנונה מהווה אפליה פסולה, זאת היות שבמתנ"ס פועלים גם קבלנים נוספים, המעניקים שירותים ומתנהלים באופן זהה למערערת, אולם איש מהם אינו נדרש לשלם ארנונה. מנהל הארנונה גרס, בין-היתר, כי המערערת אכן רשאית לטעון ביחס לחיובי הארנונה שהושתו עליה בשנים 2007 ו-2008 (אם כי בסיכומים מטעמו צוין שהערעורים ביחס לשנים אלו אינם בסמכות ועדת הערר היות שלא הוגשה בעניינן השגה); כי המערערת הִנה המחזיקה בנכס ובעלת הזיקה הקרובה ביותר אליו, לכן היא החייבת בתשלום הארנונה; כי ועדת הערר אינה מוסמכת לדון בטענת המערערת בדבר אפליה פסולה, לפי הוראות חוק הערר על קביעת ארנונה כללית; כי תעריף החיוב בארנונה הושת על המערערת בהתאם לסיווגו של הנכס כמיועד ל"משרדים, שירותים ומסחר", לאור השימוש שנעשה בו בפועל על-ידי המערערת, קרי - למטרות רווח, תוך השאת רווחים; וכי תשלומי הפיגורים, הריבית וההצמדה, מושתים על המערערת בגין הודעות החיוב שלא שולמו, בהתאם להוראות חוק הרשויות המקומיות (ריבית והפרשי הצמדה על תשלומי חובה), התש"מ-1980 (להלן - חוק הרשויות המקומיות ריבית והצמדה), והם מהווים חיוב בפני עצמו, כך שאין כל עילה וסמכות לבטלם. 6. יובהר, כי בטרם ניתנה החלטה של ועדת הערר בעניין זה, הגישה המערערת ערר נוסף; זאת, לאחר שהשגה שהגישה למנהל הארנונה בגין החיוב שהושת עליה לשנת 2010, נדחתה אף היא. הדיון בשני העררים שהגישה המערערת - הן לשנים 2009-2007 והן לשנת 2010 - אוחד, כך שהחלטת ועדת הערר נוגעת לשניהם. יחד עם זאת, יודגש כבר עתה, כי בדיון שהתקיים בערעור המינהלי דנן ביום 27.3.12 הסכימה ב"כ העירייה כי "החל מיום 1.5.08 המערערת לא רשומה כמחזיקת הנכס", וכי "המחלוקת היא על שנה וארבעה חודשים", זאת לאור העתקת פעילותה של המערערת למקום אחר. מכאן, שהדיון בערעור צומצם אך לטענות בדבר חיוב המערערת בארנונה בשנים 2007 ו-2008; ואין מקום לדון בהליכים שננקטו לעניין החיוב לשנים 2009 ו-2010, או לטענות שהעלתה המערערת בעניינם. 7. ביום 30.1.11 החליטה ועדת הערר לדחות את הערר. בהחלטה צוין, כי ועדת הערר אינה יכולה להיזקק לטענות לפיהן בשנים 2007 ו-2008 המערערת לא החזיקה בנכס נושא הערר, היות שהוועדה מוסמכת להידרש רק לטענות הנטענות ביחס לשנות השומה שבה הוגשה ההשגה. לגופו של עניין, וביחס לשנים 2009 ו-2010, הוחלט כי מֵרב הזיקות קושרות את המערערת אל הנכס נושא החיוב, בפרט כאשר המערערת כוללת את הנכס ברשימת המועדונים המתפרסמים באתר האינטרנט שלה; כי לאור האמור המערערת הִנה המחזיקה בנכס החייבת בתשלום ארנונה בגינו; וכי יש לדחות את הטענות לפיהן המערערת הִנה רק "קבלן מבצע", בדומה לקבלנים נוספים אשר פעלו גם הם בשטח המבנה. מכאן הערעור. טענות הצדדים 8. המערערת טוענת, כי שגתה ועדת הערר משהחליטה שהיא אינה מוסמכת לדון בהשגה שהגישה המערערת לשנים 2007 ו-2008, ולדידה ההשגה הוגשה במועדה נוכח הסכמת הצדדים כאמור. כן גורסת המערערת, כי מֵרב הזיקות המהותיות לנכס מצביעות על כך שהמינהל הקהילתי הוא המחזיק בו, ולכן יש לחייבו בתשלומי הארנונה. בכלל זה מציינת המערערת, בין-השאר, כי הוראות החוזה שנכרת בין המערערת לבין המינהל הקהילתי מלמדות כי המינהל הִנו המחזיק בנכס, אשר מכתיב את אופן ניהולו של חדר הכושר, והמערערת כפופה להחלטותיו בכל תחומי פעילותה; וכי המערערת הִנה אך "קבלן מבצע" עבור המינהל הקהילתי, אשר הקים את חדר הכושר במתנ"ס ואף רואה עצמו כמחזיק כנכס. עוד טוענת המערערת, כי חיובה בארנונה מהווה אפליה ביחס לקבלנים מבצעים אחרים שעִמם התקשר המינהל הקהילתי, אשר העבירו במתנ"ס שיעורים וחוגים בתחומים שונים, בדומה למערערת, בעוד שהעירייה אינה רואה באיש מהם כ"מחזיק" ולא מחייבת אותם בתשלומי ארנונה. לחלופין טוענת המערערת, כי שגתה ועדת הערר משהתעלמה מהטענות לעניין תעריף החיוב שנגבה; ולגופו של עניין - כי לא הייתה עילה לגבות ממנה סכום של 278 ₪ למ"ר ולא 85.87 ₪, כפי שנגבה קודם לכן, היות שלא חל כל שינוי בשטח, ושינוי תעריף הגבייה נעשה ללא אישור הגורמים המוסמכים ובניגוד לדין. עוד גורסת המערערת, כי ככל שתמצא חייבת בתשלום הארנונה - אין להשית עליה ריבית והפרשי הצמדה, שעה שאין הוראה מפורשת בחיקוק המתירה לעשות כן, ונוכח קיומה של מחלוקת כנה ואמיתית בנוגע לחבותה. 9. המשיבה גורסת, כי אין משמעות רלבנטית לכך שוועדת הערר לא התייחסה להסכמת הצדדים בדבר מתן ארכה להגשת ההשגה על-ידי המערערת לשנים 2007 ו-2008, שכן ממילא ההכרעה במחלוקת בדבר מיהות המחזיק בנכס תהיה רלבנטית החל מיום 1.1.07. לגופו של עניין טוענת העירייה, כי בדין הוטלו על המערערת חיובי הארנונה, בהיותה המחזיקה בנכס הנדון; כי החוזה שנחתם בין המינהל הקהילתי לבין המערערת מלמד שהאחרונה הִנה בעלת מֵרב הזיקות לנכס, וממילא - שהיא החייבת בתשלומי הארנונה; כי המערערת אף מכלילה את חדר הכושר במתנ"ס כחלק מרשימת המועדונים שלה המופיעה באתר האינטרנט שלה; כי למערערת אף הונפק רישיון עסק לניהול מכון הכושר בנכס; וכי לאור האמור נהיר שהמערערת היא מבצעת הפונקציה העיקרית בנכס, כך שמעורבות המינהל הקהילתי הִנה בגדר פעולה נלווית. עוד טוענת העירייה, כי ועדת הערר אינה מוסמכת לדון בטענות האפליה שהעלתה המערערת ביחס ל"קבלנים מבצעים" אחרים במתנ"ס. באשר לתעריפי החיובים שהושתו על המערערת, מציינת המשיבה, כי אלו הוטלו לפי סיווג הנכס, אשר נקבע בהתאם לשימוש שנעשה בו בפועל, קרי - שימוש עסקי למטרות רווח; וכי אין בכך חריגה מדיני ההקפאה באופן המחייב אישור מיוחד, הואיל ומדובר בשינוי הסיווג הקיים לנכס לנוכח המצב העובדתי הרלבנטי. בנסיבות העניין, לעמדת המשיבה, אין מקום להיעתר לבקשת המערערת ולזכותה בהנחה מארנונה המגיעה למלכ"ר או למוסד חינוך; וממילא לצורך כך נדרש אישור מיוחד ממשרד הפנים. כן גורסת המשיבה, כי החוב שהושת על המערערת צבר הפרשי הצמדה וריבית לפי חוק הרשויות המקומיות ריבית והצמדה, המהווים חוב עצמאי, אשר לוועדת הערר או לבית-המשפט אין סמכות לבטלו או להפחיתו. דיון והכרעה 10. כאמור, המחלוקת בין הצדדים נסבה על ארבע סוגיות עיקריות: סמכותה של ועדת הערר לדון בהשגה שהגישה המערערת לשנים 2007 ו-2008; היות המערערת המחזיקה בנכס, לצרכי החיוב בארנונה; תעריף החיוב שהושת על המערערת; והשתת תשלומי הריבית, ההצמדה והפיגורים, בגין אי-תשלום החוב. אדון בסוגיות לפי סדרן. הסמכות לדון בהשגה לשנים 2007 ו-2008 11. סעיף 3 לחוק הערר על קביעת ארנונה כללית קובע, כי ניתן להגיש השגה על חיוב בתשלום בארנונה כללית למנהל הארנונה תוך 90 ימים מיום קבלת הודעת החיוב; ולפי סעיף 6(א) לחוק הנ"ל ניתן לערור על החלטה זו, תוך 30 ימים, לוועדת הערר. בענייננו, לאחר שהמערערת לא השיגה על חיובים לתשלום ארנונה שהושתו עליה לשנים 2007 ו-2008, הגישה העירייה ביום 9.12.08 תביעה בסדר דין מקוצר, לתשלום החוב; שעה שהמועד להגשת ההשגה - וממילא להגשת ערר על החלטות בהשגה - פקע. יחד-עם-זאת, כאמור, בגדר הדיון שהתקיים בתיק הנ"ל, הסכימו הצדדים ביניהם - הסכמה שקיבלה תוקף של החלטה בבש"א 2153/09 - כי המערערת תוכל להגיש השגה לשנים 2007 ו-2008 עד 90 יום ממועד מתן ההחלטה, ביום 6.4.09. היות שההשגה הוגשה ביום 21.5.09, הרי שהמערערת עמדה במועדים שהוסכמו, ובסופו של יום לא היה איחור בהגשת ההשגה. בנסיבות אלו, לא היה בסיס לקביעתם של מנהל הארנונה וועדת הערר לפיה ההשגה הוגשה באיחור, ולפיכך - כי הם נטולי סמכות לדון בה. יחד-עם-זאת, במחלוקת המהותית העיקרית שניטשה בין הצדדים, קרי - שאלת היות המערערת המחזיקה בנכס לצורך החיוב בארנונה, הכריעה ועדת הערר, בקבעה כי המערערת הִנה המחזיקה בנכס. אמנם, החלטה זו ניתנה בהתייחס לחיובה של המערערת בארנונה בנוגע לשנת 2010, אולם ממילא קביעה זו חולשת, מבחינה עניינית, גם על השנים 2007 ו-2008. במובן זה, ועדת הערר נתנה דעתה על עיקרי המחלוקת בין הצדדים, כך שהצורך בדיון בשאלת סמכותה לדון בהשגה לשנים 2007 ו-2008 - מתייתר, והפך תיאורתי בלבד. הגורם החייב בארנונה 12. ככלל, החובה לשלם ארנונה מוטלת על "המחזיק בנכס"; זאת לפי סעיף 8(א) לחוק ההסדרים, הקובע כי "מועצה תטיל בכל שנת כספים ארנונה כללית, על הנכסים שבתחומה שאינם אדמת בנין; הארנונה תחושב לפי יחידת שטח בהתאם לסוג הנכס, לשימושו ולמקומו, ותשולם בידי המחזיק בנכס". אשר לפרשנות המונח "מחזיק", מפנה סעיף 7 לחוק ההסדרים להגדרת המונח המופיעה בסעיף 269 לפקודת העיריות [נוסח חדש] (להלן - פקודת העיריות), המצוי בפרק ארבע-עשרה לפקודה זו, שעניינו "ארנונה"; ואשר מגדיר " "מחזיק" - למעט דייר משנה". בשל ההגדרה הלקונית, נזקקה הפסיקה לא אחת גם להגדרת המונח "מחזיק" המופיעה בסעיף 1 לפקודת העיריות, לפיה מחזיק הִנו "אדם המחזיק למעשה בנכס כבעל או כשוכר או בכל אופן אחר, למעט אדם הגר בבית מלון או בפנסיון". בהקשר זה צוין, כי "יש לראות הגדרות אלה כחלות זו לצד זו, כאשר ההגדרה שבסעיף 1 חלה באופן כללי, וההגדרה שבסעיף 269 באה למעט מההגדרה הכללית "דייר משנה"" (בר"מ 7856/06 איגוד ערים אילון (ביוב, ביעור יתושים וסילוק אשפה) נ' מועצה אזורית חבל מודיעין (16.3.08); ורע"א 9813/03 מדינת ישראל משרד הבריאות נ' עיריית ראשון לציון (4.2.07)). בעת יישום ההגדרות שלעיל נקבע בפסיקה, כי "מחזיק" הִנו בעל הזיקה הקרובה ביותר לנכס (ע"א 8417/09 עיריית ירושלים נ' ששון לוי (21.8.2012)). בהקשר זה צוין, בעניין משרד הבריאות (רע"א 9813/03, לעיל), כדלהלן: "ייתכנו מקרים לא מעטים שבהם יתעורר קושי של ממש בקביעת ה"מחזיק", בייחוד מקום שבו קיימים שני גורמים או יותר ה"מתחרים" ביניהם על תואר "בעל הזיקה הקרובה ביותר לנכס", או ליתר דיוק המצביעים האחד על רעהו באומרם כי האחר הינו בעל הזיקה הקרובה ביותר כאמור. על מנת להכריע בכך, יש לבחון מי מביניהם אכן מקיים את מירב הזיקות הרלבנטיות לנכס. בהקשר זה ראוי להדגיש כי אין מדובר במבחן טכני-כמותי אלא בניתוח מהותי של הזיקות אשר במסגרתו יש ליתן משקל יתר לאותן זיקות המשקפות שימוש בנכס והנאה משירותי הרשות הלכה למעשה" (ההדגשות אינן במקור). מכאן, שהשאלה מיהו בעל הזיקה הקרובה ביותר לנכס, ועל-כן יהא החייב בארנונה, תקבע על-פי מבחן עובדתי; וכבר נפסק כי "בדרך כלל יהיה זה מי שעושה שימוש בפועל בנכס, אף אם באופן פוטנציאלי קיימים מחזיקים-בכוח נוספים, כגון בעלים" (בר"מ 7856/06, בעניין איגוד ערים איילון, לעיל). 13. בענייננו, קבעה ועדת הערר כאמור, כי מבחן מֵרב הזיקות מוביל למסקנה לפיה המערערת הִנה המחזיקה העיקרית בנכס, ועל-כן הִנה החייבת בארנונה. בנסיבות העניין, לא מצאתי עילה להתערב בהחלטה זו. המערערת טוענת בעניין זה, כי היא אינה בעלת הזיקה הקרובה ביותר לנכס הנדון, ולשם כך מבקשת להיאחז בהוראות שונות המופיעות בחוזה שנכרת בינה לבין המינהל הקהילתי. כך למשל מציינת המערערת, כי על-פי החוזה המינהל הוא זה אשר מכתיב את אופן ניהול מכון הכושר - הן מבחינה מקצועית והן מבחינה אדמיניסטרטיבית, ובכלל זה הוסכם, כי השעיה או סילוק מחדר הכושר תעשה על דעת המינהל ותוך הסכמתו מראש ובכתב; כי המינהל רשאי להכתיב את מספר המדריכים במכון ואת שעות ההפעלה; כי רשימת הלקוחות בחדר הכושר תישאר בבעלות בלעדית של המינהל; כי ההחלטה על שם חדר הכושר והלוגו הִנה בשיקול הדעת הבלעדי של המינהל; כי כל הציוד שבחדר הכושר, למעט זה שסיפקה המערערת - שייך למינהל; כי המינהל הוא שקבע את תעריפי הכניסה והשימוש בחדר הכושר; כי המינהל גבה בעצמו את התשלום מהלקוחות; וכי המינהל היה אחראי בפועל על כל הפעילות האדמיניסטרטיבית במקום, כך שהוא נשא בתשלום עבור שירותי חשמל, מים והשמעת מוסיקה מוקלטת, ואת הסכומים הללו קיזז מדמי התשלום שגבה מהלקוחות, כאשר היתרה הועברה למערערת. כמו כן, מדגישה המערערת, כי המינהל בנה את המבנה נושא חיוב הארנונה והתאימו לחדר כושר; כי בשעות שבהן לא בוצעה פעילות הדרכה בנכס על-ידי המערערת - השתמש המינהל בחדר הכושר לצרכיו וערך בו פעילויות וימי ספורט; וכי המינהל הסדיר את האפשרות לתלות שלטי פרסום למכון הכושר על עמודים, גם לאחר שהוגש נגד המערערת כתב אישום בגין כך. עוד מציינת היא, כי המינהל אף רואה עצמו כחייב בארנונה, וכראיה, לאחר שנתקבל אצל המערערת חיוב התשלום פנה המינהל לעירייה במכתב מיום 15.10.07, והודיעהּ כי חדר הכושר הִנו חלק בלתי נפרד משטחו של המתנ"ס, אשר נכלל בחיוב הארנונה הכללי של המינהל הקהילתי, ולכן ביקש לבטל את הודעת התשלום לגביו. לאור האמור הבהיר המינהל למערערת, לטענתה, כי "הוא מטפל בעניין, ואין לה מה לדאוג". לעמדת המערערת, בנסיבות העניין נהיר כי הזיקה הקרובה ביותר לנכס הִנה של המינהל, אשר מנהל ומחזיק בו בפועל, בשעה שהמערערת הִנה רק קבלן מבצע, כמו ספקי שירותים רבים אחרים במתנ"ס. 14. מנגד, גורסת העירייה, כי המערערת הִנה בעלת הזיקה הקרובה ביותר לנכס, ובדין נדחו ההשגה והערר שהגישה; זאת, הן לאור ביקורות שערכו נציגי העירייה בנכס, שהעלו כי המערערת מפעילה בו חדר כושר, והן לנוכח הוראות החוזה בין המערערת לבין המינהל הקהילתי. בהקשר האחרון מציינת העירייה, כי בהתאם להוראות החוזה המערערת היא שהגישה בקשה לרישיון לניהול עסק במקום; כי בגדר החוזה הוטלה על המערערת הסמכות לבדוק את גילם של הנכנסים לחדר הכושר, לפקח על קבלת האישורים הדרושים ולבנות תכנית אימונים אישית לכל מתאמן; כי הוסכם שכל עובדי חדר הכושר יהיו עובדי המערערת; כי על-פי החוזה, כל ההכנסות מפעילות חדר הכושר שייכות למערערת; כי המערערת אחראית, על-פי החוזה, לכל נזק שייגרם עקב הפעילות וכן לביצוע בדיקות האבטחה במקום; כי על המערערת הושתו בחוזה התשלומים בגין השימוש בנכס, המהווים מעין דמי שכירות; כי המערערת התחייבה לערוך על חשבונה ביטוח האחריות כלפי צד ג'; וכי ממילא הובהר מפורשות בהסכם שהמערערת תישא בחלק היחסי בתשלומי הארנונה אשר יחולו על המתנ"ס. למעלה מזאת מוסיפה העירייה, כי בפועל רוב רובו של הציוד בחדר הכושר היה שייך למערערת, ובכלל זה - 10 תחנות אירוביות, 10 תחנות כוח, עמדת משקולות, טלויזיה, מערכת ישיבה, תאי איכסון ועוד; וכי המערערת אף מנתה את הנכס הנדון כאחד ממכוני הכושר שהיא מפעילה, כחלק מרשימת המועדונים המופיעים באתר האינטרנט שלה. כל אלו, לשיטת העירייה, מצביעים על כך שהמערערת הִנה מבצעת הפונקציה העיקרית בנכס ובעלת הזיקה הקרובה ביותר אליו, ולכן היא החייבת בארנונה. 15. בנסיבות הקונקרטיות של המקרה דנן, עולה כי המערערת הייתה בעלת הזיקה הקרובה ביותר לנכס בתקופה הרלבנטית. מסקנה זו נלמדת ממכלול הראיות, ובין-השאר,מהוראות החוזה כפי שתוארו בהרחבה בטענות הצדדים לעיל.המערערת קיבלה לידיה את כל ההכנסות שהתקבלו בעקבות הפעילות בחדר הכושר, לאחר ניכוי "דמי שימוש" המהווים למעשה דמי שכירות, ובהקשר זה אף נקבע בסעיף 11(א) לחוזה: "מוסכם ומובהר כי כל ההכנסות מפעילות מכון הכושר, לרבות הכנסות ממכירות מנויים, כרטיסים חד-פעמיים, מבצעים מיוחדים, אירועים מיוחדים וכו', שייכות למכון". כמו-כן, המערערת הייתה המפעילה והאחראית על כל הפעילות בחדר הכושר. היא הביאה לנכס ציוד רב וראתה את המקום כאחד מסניפי הרשת שהיא מפעילה. במסקנה זו תומכת אף העובדה, שהעותרת היא שהגישה בקשה לקבלת רישיון עסק להפעלת חדר הכושר, וזאת אף כחלק מדרישות החוזה בינה לבין המינהל הקהילתי. העובדה כי למינהל הקהילתי ניתן שיקול דעת, במסגרת החוזה, להתערב באופן ניהול חדר הכושר, אינה מעידה כשלעצמה כי הוא "המחזיק" לצורך החיוב בארנונה; בפרט כאשר המערערת לא פרטה האם ומתי יישם המינהל הקהילתי בפועל את שיקול דעתו, בכל הנוגע לפונקציות הניהוליות של הפעלת חדר הכושר. בנסיבות אלו, אין מקום להתערב במסקנה ועדת הערר, לפיה מֵרב הזיקות קושרות את המערערת לנכס כמחזיקה בו לצרכי ארנונה. 16. יובהר, כי אין בסעיף 10(ד) לחוזה בין המינהל הקהילתי לבין המערערת, שעניינו החיוב בארנונה, כדי לשנות ממסקנה זו. לשון הסעיף כדלקמן: "המפעיל [המערערת] ישלם למתנ"ס את החלק היחסי בתשלומי הארנונה אשר יחולו על המתנ"ס, ככל שישולמו, וזאת בהתאם לשטח היחסי של חדר הכושר לעומת כל שטחי המתנ"ס... מובהר בזה, כי בכוונת המתנ"ס לפנות אל שר הפנים בבקשה להכרה כמוסד הזכאי לשלם ארנונה בשיעור מופחת, בהתאם לתיקון בפקודת מסי העירייה ומסי הממשלה, 1938 (פיטורין). עם זאת, על המפעיל להיערך לתשלום ארנונה לפי חלקו היחסי כאמור ועפ"י שיעור מלא, וזאת למקרה בו לא יינתן למתנ"ס אישור לתשלום מופחת, או למקרה בו לא יינתן אישור כאמור ביחס לחדר הכושר. מובהר בזה, כי כל עוד לא יחויב המתנ"ס בתשלום ארנונה בפועל, לא יחויב גם המפעיל בתשלום חלקו היחסי". על-פי לשון ההסכם, המערערת התחייבה לשאת בהחזר תשלומי הארנונה שיישא המינהל הקהילתי, ככל שאלו יושתו עליו, ולכן, לטענתה, משמעות הסעיף היא שרק אם יושתו חיובי הארנונה על המינהל, על-פי התעריף שיחול על המינהל - תשתתף היא בחלקה היחסי בתשלום. אין בטענה כל ממש. החיוב בארנונה מקורו, כאמור, בכך שמֵרב הזיקות קושרות את המערערת לנכס המשמש כחדר כושר; והסעיף הנ"ל - הנוגע להתחשבנות שבין המערערת לבין המתנ"ס בעניין זה - אינו רלבנטי לעניין עצם החיוב. מכל מקום, דווקא הסכמתה של המערערת, בגדרו של סעיף 10(ד) לחוזה, לשלם למינהל את החלק היחסי של הארנונה, מלמדת על כך שהייתה לה הזיקה הקרובה ביותר לנכס שבו הופעל על-ידה מכון הכושר, לצורך החיוב בארנונה. 17. כמו-כן, לא מצאתי מקום להידרש לטענת האפליה שהעלתה המערערת, ביחס לקבלנים נוספים אשר לטענתה העניקו שירותים דומים במתנ"ס אך לא חויבו על-ידי העירייה בתשלומי ארנונה, ולא נתפסו על-ידה כ"מחזיק". ראשית, עילה זו אינה מצויה ברשימת העילות הסגורות שבהן מוסמכים לדון מנהל הארנונה וועדת הערר, כאמור בסעיף 3 לחוק הערר על קביעת ארנונה כללית. לפיכך נראה, כי ככלל אין מקומן של טענות אלו בהליך של ערר, ולכן הן אף אינן נתונות להכרעה  במסגרת של ערעור מינהלי על החלטת ועדת הערר (ראו: בר"מ 7095/11 יהודה טוניק ושות' משרד עורכי דין נ' מנהל הארנונה של עיריית תל אביב (9.11.11)). אמנם, כבר צוין בפסיקה, כי ייתכנו מקרים שבהם ניתן יהיה להעלות טענת אפליה כאמור גם בגדר ערעור מינהלי, היות ש"טענת האפליה היא טענה היורדת לשורשו של המשפט המינהלי... ודרכה של טענת אפליה אל בית-המשפט אינה יכולה להיחסם" (בר"מ 4021/09 מנהל הארנונה של עיריית תל אביב נ' חברת מישל מרסייה בע"מ (20.12.10)); אולם ככלל, "דרך המלך" להלין על אפליה הִנה בגדר עתירה מינהלית (בר"מ 7095/11 בעניין טוניק, לעיל). שנית, אף אם היה מקום להידרש לשאלת האפליה בענייננו, הרי שהמערערת ממילא לא ביססה טענה זו. כלל הוא, כי על הטוען להתנהלות בלתי תקינה של הרשות, להרים את הנטל הראייתי להוכחת טענתו (בג"ץ 9253/08 נואל קראעין נ' רשות העתיקות (15.9.09)). אולם, בענייננו כל שטוענת המערערת הוא, כי הִנה "קבלן מבצע" אחד מבין קבלנים מבצעים רבים אחרים המספקים למינהל הקהילתי בפסגת זאב את כוח האדם המקצועי, וביניהם - "המרכז להגנה עצמית" המעביר שיעורי הגנה עצמית באולם שהעירייה שיפצה עבורו והמיועד לשימוש זה בלבד; "סלטו" - בית-ספק להתעמלות קרקע; "במחשבה טובה" - חוג מחשבים לכל הגילאים; ו"הורה ירושלים" - המעבירה שיעורי ריקוד. בהקשר זה מציינת המערערת, כי העירייה אינה מחייבת אף אחד מהקבלנים הללו בארנונה, ואינה רואה בהם כ"מחזיק" לצורך זה. בכך אין די כדי לבסס טענת אפליה, או כדי להקים עילה להתערבות בהחלטה נושא הערעור; ולוּ מן הטעם שלא נמסרו נתונים כלשהם אודות "הקבלנים המבצעים" הנוספים, ובפרט אודות טיב פעילותם במתנ"ס, באופן שיאפשר בסיס להשוואה בינם לבין המערערת. קביעת תעריף החיוב בארנונה לפי סיווג הנכס 18. בעניין זה טוענת המערערת, כי תעריף הארנונה שבו חויבה שוּנה מ-85.87 ₪ למ"ר ל-278 ₪ למ"ר, וזאת על-אף שלא חל כל שינוי בשטח, ומבלי שההחלטה להעלות את תעריף הגבייה אושרה על-ידי הגורמים המוסמכים לפי דיני ההקפאה וחוק ההסדרים. העירייה טענה מנגד, כי סיווג הנכס נקבע בהתאם לשימוש בו בפועל; כי התעריף הנמוך שציינה המערערת ניתן למתנ"ס, באישור משרד הפנים; וכי מרגע שהחלה המערערת לעשות שימוש עסקי בנכס לצורך הפעלת כושר, הרי שסיווג הנכס שוּנה ל"עסקים, שירותים ומסחר ו/או נכסים אחרים", והמערערת חויבה לפי התעריף הקבוע בצד סיווג זה (זאת עוד בטרם נקבע בדין סיווג מיוחד ל"חדר כושר", כזכור). לעמדת העירייה, אין מדובר בחריגה מדיני ההקפאה, אלא בשינוי תעריף החיוב כתוצאה משינוי הפעילות שנעשית בנכס, וככזה - הוא אינו מחייב אישור מיוחד. 19. דין טענות המערערת בעניין זה - להידחות. בתמצית יובהר, כי "דיני ההקפאה" הִנו כינוי לדברי חקיקה אשר נחקקו החל משנת 1985 ונועדו למנוע מהרשויות המקומיות להעלות את שיעור הארנונה לצורך כיסוי גירעונותיהן (להרחבה בעניין זה ראו: עע"מ 4068/10 עיריית חולון נ' קר פרי בע"מ (20.12.11); וכן עע"מ 1721/10 מועצה מקומית גני תקווה נ' זאב קופלביץ ואח' (9.8.12)). כיום קובעת תקנה 5 לתקנות הסדרים במשק המדינה (ארנונה כללית ברשויות המקומיות), תשס"ז-2007 (להלן - תקנות הארנונה), כי "מועצה לא תשנה בשנת כספים מסוימת סוג, סיווג או תת-סיווג של נכס, באופן המשפיע על סכום הארנונה שרשאית הרשות המקומית להטיל לפי תקנות אלה, ולפי החוק, ואולם רשאית היא לשנות סיווג נכס אם בפועל השתנה השימוש בו" (ההדגשה הוספה). בהקשר זה כבר נפסק, לא אחת, כי "המבחן העיקרי לצורך סיווג נכס וקביעת תעריפי הארנונה שבו יחויב הינו מבחן השימוש בפועל שנעשה בו" (עע"מ 8804/10 חלקה 6 בגוש 6950 בע"מ נ' עיריית תל אביב-יפו (4.9.12)). בצד זאת קובעת תקנה 10, כי רשות מקומית יכולה לחרוג מכללי עדכון התעריפים שנקבעו בסעיף 9 לחוק ההסדרים ובתקנות אלו - בכפוף לאישור שר הפנים ושר האוצר. מובן, לאור טענות העירייה ובזיקה לתקנות הארנונה, כי הטעם לשינוי תעריף החיוב בארנונה בענייננו לא נבע משינוי בשטח הנכס, או מחריגה מתעריפי החיוב שנקבעו, כפי שטוענת המערערת; אלא שמקורו בשינוי מהות השימוש בנכס, מרגע שהמערערת החלה להפעיל בו חדר כושר. משכך, אין ממש בטענות המערערת לפיהן העירייה נהגה שלא כדין משהעלתה את תעריף הגבייה, או שהיה עליה לקבל את אישור שר האוצר ושר הפנים לכך. באשר למהות השימוש בנכס ולסיווגו בהתאם, ככזה המשמש ל"משרד, שירותים ומסחר" - הרי שהמערערת לא העלתה כל טענה לעניין זה, ואף לא חלקה על עמדת העירייה לפיה נעשית בנכס פעילות עסקית למטרות רווח. כל שציינה המערערת הוא שה"מחזיק" בנכס הִנו המינהל הקהילתי, אשר זכאי לתעריף מופחת בחיובי הארנונה. אולם, משנקבע כי המערערת היא "המחזיקה" בנכס בנסיבות המקרה דנן לצורך החיוב בארנונה, הרי שנשמט הבסיס מטענה זו. תשלומי הריבית, ההצמדה והפיגורים, שהושתו על המערערת 20. המערערת גורסת, כאמור, כי אין לחייבה בתשלום הפרשי הצמדה וריבית, היות שאין לחייב נישום בתשלומם אלא לפי הוראה מפורשת בחוק; וכן יש להימנע מלהטיל עליה תשלומי פיגורים לפי חוק הרשויות המקומיות ריבית והצמדה, הואיל והתקיימה מחלוקת כנה ואמיתית בנוגע לחבותה של המערערת בתשלום הארנונה, ובנסיבות אלו, לדידה, חיובהּ בתשלומי פיגורים יהא בבחינת עשיית עושר ולא במשפט. לחלופין מבקשת המערערת להשית עליה את הפרשי ההצמדה והריבית לפי חוק פסיקת ריבית והצמדה, תשכ"א-1961 (להלן - חוק פסיקת ריבית והצמדה). העירייה גורסת, כי המדובר בחיובים העומדים בפני עצמם מכוח חוק הרשויות המקומיות ריבית והצמדה, ולוועדת הערר או לבית-המשפט אין סמכות לבטלם. 21. דין טענות המערערת להידחות. סעיף 2 לחוק הרשויות המקומיות ריבית והצמדה קובע, כי "תשלום חובה שלא שולם תוך 30 ימים מהמועד שנקבע לשילומו, ישולם בתוספת תשלומי פיגורים", הכוללים ריבית והצמדה לפי סעיף 1 לחוק זה; ובסעיף 7 נקבע, כי "לענין הגביה, דין ריבית והפרשי הצמדה לפי חוק זה כדין תשלום החובה שעליו הם נגבים". לאור הוראות החוק נהיר, כי אין מקום לפטור את המערערת מתשלומי פיגורים, אשר דינם כדין תשלומי הארנונה שבהם היא חבה, וכי אין מקום להחיל את הוראות חוק פסיקת ריבית והצמדה (ראו לעניין זה: ע"א 2987/91 מאירה ריינרנ' עיריית ירושלים, פ"מ מו(3) 661, 664 (1992)). ממילא, המערערת לא הצביעה על נסיבות מיוחדות המצדיקות סטייה מכלל זה (ראו והשוו: עע"מ 8804/10, בעניין חלקה 6 בגוש 6950 בע"מ, לעיל). התוצאה 22. אשר על כל האמור לעיל, ועל-רקע הסכמת הצדדים לפיה חיובי המערערת בארנונה מוגבלים עד ליום 1.5.08 (מועד פינוי הנכס על-ידה), הערעור נדחה. המערערת תישא בשכ"ט עו"ד של המשיבה בסך של 10,000 ₪.מחזיק בנכס