הסכם למניעת פינוי נכס

טענתו העיקרית של המערער בבית המשפט קמא היא, כי אחרי מתן פסק הפינוי נערך הסכם בין המשיבה לעיריית ירושלים להתיר לו להחזיק במקום ללא הגבלת זמן. קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא הסכם למניעת פינוי נכס: זהו ערעור על פסק דין בית משפט השלום בירושלים (כב' השופט כרמל), שדחה את בקשת המערער להצהיר כי המשיבה מנועה מלבצע פסק דין לפינויו מהנכס, שנתן כב' השופט בן זמרה ביום 21.8.1977, מחמת מעשה בית דין.   1. המערער מחזיק בחלקות 224 ו-197 בגוש 30045, ברחוב נסים בכר 2 בירושלים, הידועות בשם "תיאטרון פרגוד" (להלן - הנכס), החל בשנת 1972. המשיבה רכשה את הנכס בשנת 1973, ובשנת 1975 דרשה את פינוי המערער ממנו. משסירב המערער לעשות כן, הגישה המשיבה תביעה לפינויו לבית משפט השלום (תא 3208/75). ביום 21.8.1977 נתן כב' השופט בן זמרה פסק דין לסילוק ידו של המערער מהנכס (להלן - פסק הפינוי). כב' השופט בן זמרה קיבל את גרסת המשיבה במלואה ודחה את כל טענות המערער כבלתי אמינות - בין היתר, בדבר היותו דייר מוגן, דייר חוזי ובר רשות שזכאי לעכב את הנכס תחת ידיו עד לקבלת פיצוי על השקעותיו.   2. טענתו העיקרית של המערער בבית המשפט קמא היא, כי אחרי מתן פסק הפינוי נערך הסכם בין המשיבה לעיריית ירושלים להתיר לו להחזיק במקום ללא הגבלת זמן. לטענתו, המשיבה הסכימה לעשות כן, בתנאי שישלם לה את חובו בגין דמי שכירות, יוותר על זכותו להגיש ערעור על פסק הפינוי וימחק תביעה נגדית שהגיש נגד המשיבה בגין השקעותיו בשיפוץ הנכס. חרף הסיכומים במסמכים שהחליפו הצדדים, לא נחתמו חוזי ההשכרה - לא בין המשיבה לעיריית ירושלים ולא בין העירייה למערער. ואולם, מכח הסכמה זו, שלטענת המערער ביטלה את פסק הפינוי, לא פונה המערער מהנכס במהלך יותר מעשרים שנים מאז.   לעומתו, טענה המשיבה, כי אין בינה לבין המערער כל הסכם, וכי ההסכם היחיד הוא בינה לבין עיריית ירושלים להתיר למערער, או לכל "גוף, אדם או תאגיד", שהעירייה תתן לו רשות לשימוש זמני בנכס. וזאת - כל עוד אין המשיבה זקוקה לנכס לצרכיה, על מנת שהנכס יוחזר לה מיד בהודיעה לעירייה על כך. עוד טענה המשיבה, כי כל שעשתה - עשתה ביחסים בינה לבין העירייה, לבקשת העירייה, כדי לאפשר, כרצון העירייה, את המשך הפעילות התרבותית של התיאטרון "פרגוד". בכך, לטענתה, הסכימה היא ל"התליית ההליכים" נגד המערער ולעיכוב ביצוע פסק הדין לפינוי, כל עוד זה חפצה, אך בשום פנים לא הסכימה לוותר על זכותה לממש את פסק הדין בכל עת אשר תחפוץ.   3. בית המשפט קמא דן בתביעת המערער ודחה אותה על הסף מחמת מעשה בית דין. זאת, כיוון ששאלה זו של קיום ההסכם נטענה, נידונה לגופה והוכרעה בידי ראש ההוצאה לפועל בהליכי ההוצאה לפועל שפתחה המשיבה נגד המערער לפינוי הנכס בשנת 1999. בהליכים אלה טען המערער את אותה הטענה, לאמור המשיבה ויתרה, הלכה למעשה, על זכותה לממש את פסק הפינוי. ראש ההוצאה לפועל שמע ראיות מלאות ודחה את טענת המערער. וכך קבע בהחלטתו מיום 6.6.2000: "אין כל בסיס לטענת החייב כי כנגד הסכמותיו כמפורט לעיל הסכימה הזוכה על ויתורה לביצוע פסק הדין. על פי המסמכים שהחייב עצמו צירף לתצהיר מדובר על כך כי בכפוף לתנאים שהציבה הזוכה לא תהיה התנגדות מצידה כי יחתם הסכם שכירות בין העיריה לבין החייב. אין בכל חליפת המסמכים רמז קל שבקלים כי הזוכה ויתרה על זכותה לפנות את החייב מן הנכס… על פי האמור עד כאן עולה כי בכל מקרה העסקה המשולשת בין עירית ירושלים הזוכה והחייב לא יצאה אל הפועל, דהיינו בין עירית ירושלים לבין הזוכה לא נכרת כל הסכם המסדיר את מסירת הנכס לטיפול העיריה לשם השכרתה לחייב. כך גם לא נכרת כל הסכם שכירות בין החייב לעיריה וכנגד שנויים אלה עולה באופן ברור כי החייב לא עמד בתנאי השלישי כאמור בנספח ב' לתצהיר החייב. בהעדר הסדרים בסיסיים אלה דין טענת החייב לכל הסכמה בין עם עירית ירושלים ובין עם הזוכה הינה משוללת כל יסוד. למעלה מן הצורך ברור הוא כי בכוונת הצדדים המעורבים היתה לאפשר לחייב להמשיך ולהחזיק בנכס שלא לצמיתות אלא לתקופה קצובה אשר היתה ניתנת להארכה בהתאם לנסיבות. במילים אחרות, אין בידי החייב כל ראיה על כך כי הזוכה ויתרה אי פעם על ביצוע פסק הדין. מתברר על פי העובדות שבאו בפני החייב הוא זה אשר לא עמד בהסדר תוך הפרת חובת התשלום לזוכה" (ההדגשות הוספו).   4. כאמור, קבע כב' השופט כרמל, כי החלטה זו הקימה מעשה בית דין: "מהראיות עולה כי התובע שטח את טענותיו בפני ראש ההוצאה לפועל. מאחר שהתובע טען כי אינו חייב למלא אחרי פסק הדין עקב הסכם שנוצר לאחר נתינת פסק הדין, מצא ראש ההוצל"פ שיש לדון בה, ואכן, הדבר נמצא בסמכותו, במסגרת ס' 19 לחוק ההוצאה לפועל, תשכ"ז-1967... לפני ראש ההוצל"פ עמדו תצהירי התובע ומנהל התובעת, אשר גם נחקרו על תצהיריהם, ומסמכים שהיו אמורים לבסס את ההסכם החדש שנכרת בין התובעת לעיריית ירושלים.. עולה אם כן, כי ראש ההוצל"פ דן באותן טענות שהועלו על-ידי התובע בתביעתו זו שלפני. בהחלטתו לגבי הנסיבות שהתפתחו לאחר מתן פסק הדין קבע ראש ההוצל"פ ממצאים על בסיס הראיות שהובאו לפני בית המשפט גם בתביעה זו. על פי ס' 19(ג) [לחוק ההוצאה לפועל] דין החלטת ראש ההוצל"פ היא כדין פסק דין של בית משפט השלום, לכן אין לדון בה שוב לאחר החלטתו של ראש ההוצל"פ, מאחר שהחלטה זו מהווה מעשה בית דין, והיא למעשה מסיימת את הדיון במקרה הנדון בערכאה זו" (עמ' 4-5 לפסק הדין).   5. בטיעוניו לפנינו, משיג המערער בעיקר על הגדרת בית המשפט קמא את החלטת ראש ההוצאה לפועל כהחלטה בטענת "פרעתי" לפי סעיף 19 לחוק ההוצאה לפועל, התשכ"ז-1967 (להלן - חוק ההוצאה לפועל). טוען המערער, כי ראש ההוצאה לפועל נתן את החלטתו במסגרת הדיון בבקשתו להשהיית הליכים לפי סעיף 16 לחוק האמור. החלטה כזו, לדעת המערער, אינה החלטה שיפוטית, דוגמת ההחלטה בטענת "פרעתי", שמקימה מעשה בית דין, אלא החלטה מנהלית, שאינה יוצרת מחסום דיוני בין בעלי הדין לשוב ולהתדיין שנית באותו העניין. 6. איננו מקבלים טענה זו. צדק בית המשפט קמא בקביעתו, כי משטען המערער שאינו חייב למלא אחר פסק הפינוי, רשאי היה ראש ההוצאה לפעול לדון בטענתו זו, כמצוות סעיף 19(א) לחוק ההוצאה לפועל: "חייב הטוען שמילא אחר פסק הדין שאינו חייב עוד למלא אחריו, כולו או מקצתו, עליו הראיה, ורשאי ראש ההוצאה לפועל לקבוע אם ובאיזו מידה מוטל עוד על החייב למלא אחר פסק הדין.." 7. בבקשתו הדחופה ל"השהיית הליך ואי נקיטתו", שהגיש המערער בתגובה לפתיחת הליכי ההוצאה לפועל, כאמור, טען הוא שהמשיבה הגישה לביצוע את פסק הפינוי, אך העלימה את העובדה כי "ויתרה על זכותה לממש את פסק הדין שהוגש לביצוע סמוך מייד לאחר שניתן פסה"ד" (מוצג 6 של המערער). זאת מעין טענת "הודאה והדחה" שבמסגרתה טען המערער: נכון שהייתי חייב לפנות, אך מילאתי את חובתי, ולכן איני חייב עוד לפנות. יוצא, כי תוכנה המהותי והאמיתי של הבקשה, הוא טענת "פרעתי", כמצוות סעיף 19 לחוק ההוצאה לפועל. שכן - "ברור, אם כן, כי טיעוניו של החייב, אינם מוגבלים רק לטענת "פרעתי", במובנה המילולי והמצומצם (כלומר לפרעון חוב כספי בלבד), אלא לכל טענה מסוג כלשהו אשר פוטרת את החייב מלמלא את פסק הדין": ד' בר אופיר, הוצאה לפועל - הליכים והליכות, מהדורה חמישית, בעמ' 619. 8. ראש ההוצאה לפועל דן בבקשת המערער להשהיית הליכים, בדרך שבה דנים בטענת "פרעתי" לפי סעיף 19 לחוק ההוצאה לפועל. ראיה לכך - ראש ההוצאה לפועל נתן את החלטתו המנומקת, בה קבע ממצאים פוזיטיביים, לאחר שמיעת ראיות ולפי סדרי הדין הנהוגים בבית המשפט. לפניו עמדו תצהיר המערער ותצהיר מר סימן טוב, מנכ"ל המשיבה. המצהירים נחקרו על תצהיריהם, והצדדים אף הגישו סיכומים. זאת לעומת הבקשה להשהיית הליכים לפי סעיף 16 לחוק האמור, המוגשת בצירוף תצהיר המבקש בלבד (תקנה 21 לתקנות ההוצאה לפועל, התש"ם - 1979).   9. יצוין, כי ביום 23.11.1999 הגיש המערער בקשה בטענת "פרעתי" לעניין תשלום הוצאות משפט ושכר טרחת עו"ד שנפסקו בפסק הדין לפינוי (מוצג כו' של המשיבה). בבקשה שניה זו טען כי "לאחר פסה"ד לפינוי הגיעה הזוכה להסדר עם החייב ועם עירית ירושלים לפיו נותר החייב בנכס בהסכמת הזוכה והזוכה התחייבה שלא לממש את פסה"ד לפינויו. דיון בשאלה זו נקבע בפני כב' ראש ההוצל"פ, במעמד הצדדים ליום 29.11.99" (הדגשה לא במקור). גם בכותרת בקשה שניה זו ציין המערער "קבוע ליום 29.11.1999". יוצא, אם כן, כי אף המערער עצמו, חרף כותרת בקשתו להשהיית הליכים, ראה בה כבקשה בטענת "פרעתי", או לכל הפחות ביקש, כי שתיהן ידונו יחד. ראיה לכך - הוא גם לא הפקיד ערובה עת הגיש בקשה להשהיית הליכים, כמצוות סעיף 16 לחוק ההוצאה לפועל.   10. על כן, צדק בית המשפט קמא בקביעתו, כי טענת המערער בענין קיום הסכם חדש המבטל את תוקף פסק הדין לפינוי שקולה כנגד טענת "פרעתי".   11. סעיף 19(ג) לחוק ההוצאה לפועל קובע כי "לעניין ערעור, דין החלטתו [של ראש ההוצאה לפועל] כדין פסק דין של בית משפט השלום". בעניין זה נקבע כי לממצאים שקבע כב' ראש ההוצאה לפועל במסגרת הדיון בטענת "פרעתי", יש תוקף של מעשה בית דין, אלא אם בית משפט של ערעור יחליט אחרת (פלוני (קטין) נגד אלמוני, עא (ת"א) 918/85, פס"מ תשמ"ו (ב) 350, בעמ' 352). יתרה מזאת, מקומו הנכון של הדיון בטענת "פרעתי" הוא לפני ראש ההוצאה לפועל. "המחוקק לא נתכוון לפתוח שני מסלולי סעד במחלוקת באשר לפירעון, האחד בפני ר' ההוצל"פ והאחר בלבוש סעד הצהרתי, שהרי אם תאמר כן, לא יהא סוף להתדיינויות": הובלות יו"ש בע"מ נגד יגור חב' לבנין ופיתוח בע"מ, המ' (י-ם) 1341/96, דינים מחוזי, כ"ו (6) 118.   12. לפיכך, משלא טען המערער בבית המשפט קמא, כאמור, לעובדות חדשות מאלה שהיו לפני ראש ההוצאה לפועל בהכרעתו בטענת "פרעתי", אלא, למעשה, ביקש הוא כי בית המשפט יכריע מחדש ומבראשית באותה טענה ועל פי אותם הנתונים והראיות שהיו לפני ראש ההוצאה לפועל, צדק בית המשפט קמא בדחיית תביעתו על הסף.   13. למעלה מן הצורך, נוסיף כי בית המשפט קמא דחה, ובצדק, את תביעת המערער גם לגופה. כב' השופט כרמל קבע, לאחר שמיעת ראיות ולאחר דיון בטענות המערער, גם לגופה של הטענה, כי לא נכרת בין המשיבה לעיריית ירושלים הסכם לטובת המערער, כטענתו: "מהמקובץ לעיל עולה כי אין להסיק מהסכם שנכרת בין הנתבעת לעיריית ירושלים כוונה משתמעת להעניק לתובע הטבה כלשהי או זכות לאכוף הטבה כלשהי. לא קיים כל הסכם משפטי בין הנתבעת לתובע, לא מתוקף הסכם לטובת צד ג' ולא מתוקף כל הסכם אחר, ועל כן אין לו כל עילת תביעה נגדה. הנתבעת היא בעלים של הנכס, ובהתאם להסכם שנכרת בינה לבין עיריית ירושלים היא זכאית לבקש את החזרת הנכס להחזקתה כשהוא פנוי" (עמ' 11 לפסק הדין).   14. מן המפורסמות הוא כי אין בית המשפט לערעור מתערב בנקל בממצאים עובדתיים שקבע בית המשפט קמא, על פי ראיות שהיו לפניו, אלא במקרים מיוחדים. לא כזה המקרה שלפנינו. בית המשפט קמא ביסס את הממצאים כדין על הראיות שהיו לפניו והסיק מהן את המסקנות הנכונות.   ואכן, צדק בית המשפט קמא, כי בדיקת הראיות שהוצגו בכל ההליכים שהתקיימו בעניין זה, כאמור, מלמדת כי לאורך כל הדרך לא התכוונה המשיבה "לוותר" על ביצוע פסק הדין לפינוי. הסיבה היחידה שבשלה אפשרה היא למערער להישאר בנכס הייתה כדי לאפשר, ביחסים שבינה לבין העירייה, וביחסים אלה בלבד, לבקשת העירייה, המשך פעילות של תיאטרון "פרגוד". היא ולא אחרת. כך אף משתמע מטיוטת חוזה השכירות בין המשיבה לעיריית ירושלים, שצורפה לטיעוני הצדדים, בה נקבע, בין היתר, כי רשות השימוש בנכס תהיה לשנה בלבד, ותתחדש לאחר מכן, אם לא יודיעו הצדדים על אי חידושה (סעיף 2). המשיבה גם הסכימה כי "העירייה תתן רשות שמוש לגוף, אדם או תאגיד בין באופן קבוע או באופן זמני, לבצע הפעולות החברתיות-תרבותיות במבנה..", בתנאי ש"העירייה והיא בלבד צד לחוזה והיא חייבת למלא כל התחייבויות ע"פ הסכם זה והיא הצד היחיד לחוזה עם פרזות" (סעיף 7). גם המערער עצמו הסכים לכך, משוויתר על חקירה נגדית של עדי המשיבה לפני בית המשפט קמא. שני עדים אלה הצהירו כי המשיבה מעולם לא ויתרה, לא במשתמע ולא במפורש, על זכותה למימוש פסק הדין לפינוי.   15. על כן, אין, ולא היה, כל הסכם המזכה את המערער להחזיק בנכס לצמיתות. ומכל מקום, סוגיה זו הוכרעה סופית בהחלטת ראש ההוצאה לפועל, שמהווה היא מעשה בית דין, ובית המשפט קמא צדק בדחותו את תביעת המערער.   16. בנסיבות אלה, שבהן מחזיק המערער שלא כדין ושלא בזכות בנכס מאז הודיעה המשיבה כי היא חפצה בו, ושבמהלך למעלה משני תריסרי שנים לא שילם הוא שכר דירה כלשהו, פינויו אינו "גזילת כבשת הרש" כטענתו, אלא אי פינויו והמשך התדיינויותיו באמתלות שונות, הרי הם בחזקת גזילת רכוש המשיבה שלא כדין.   17. סוף דבר, אין כל ממש בערעור ואנו דוחים אותו.   נוכח האמור, אנו מחייבים את המערער בהוצאות בית משפט ובשכר טרחת עורך דין המשיבה בסך 15,000 ש"ח בצירוף מע"מ נכון להיום. חוזהפינוי מקרקעיןפינוי