הקלות בהיתרי בניה

קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא הקלות בהיתרי בניה להקמת בניין:

בפני שתי עתירות מינהליות שנשמעו כאחת מחמת שבחלקן הגדול ענינן אחד.
.1בעת"מ 49/98 עותרת "הירדן" למתן צו לועדה המקומית קרית אתא (להלן:ב"הועדה המקומית") ולועדת הערר המחוזית (להלן:ו"ועדת הערר") לנמק מדוע לא יאשרו לה שינויים בפרטי ההיתר שניתן ע"י הועדה המקומית ב 9.3.97 בבקשה:נ 327002, לחלופין מדוע לא יאשרו הקלות שביקשה "ירדן" בבקשה זו ומדוע לא תנפיק הועדה המקומית "הירדן" טופס 4 כדי שניתן יהיה לספק חשמל, מים וטלפון לדיירי הבנין.
.2בנימוקי העתירה טוענת "הירדן" הטענות הבאות:ב

א. "הירדן" קיבלה ב- 3.9.97היתר להקמת בנין המכיל 9יחידות דיור. ההיתר
כלל הקלה, כך ששטח הבניה שאושר היה 1054מ"ר.נ
ב. תחילה "הירדן" סברה כי היא זקוקה ל 1016מ"ר בלבד והגישה תשריטים בהתאם, אך תוך כדי הבניה נוכחה כי משיקולי תכנון אדריכלי עליה לבצע שינויים קלים בתכנון - שינויים שיעלו את שטח הבניה ל 1040מ"ר שהוא עדיין מתחת לגודל השטח שאושר מלכתחילה.ב
ג. "הירדן" פנתה איפוא לועדה המקומית והגישה תוכנית שינויים - מצב סופי לאישור ובמסגרתה שבה וביקשה את ההקלה, הקלה שמקובל לתיתה לקבלנים באיזור הבניה הרלוונטי.ו
ד. הועדה המקומית דחתה, בהחלטתה מיום:ו 18.2.98את הבקשה בנימוק שהתוספת
אינה מתאימה מבחינה אדריכלית. לכן גם לא ניתן ל"הירדן" טופס .4
ה. "הירדן" הגישה ערר לועדת הערר המחוזית והראתה בו כי התוספת משתלבת עם
הבניה הקיימת ואין בה כל פגיעה אדריכלית.נ
ו. בעת הדיון בערר, העלתה ועדת הערר המחוזית מיוזמתה את הטענה שלא נטענה ע"י הועדה המקומית והיא שאין כל מקום לדיון בערר מאחר ולא הוכח בפני הועדה קיום תוכנית בנין עיר מפורטת לגבי האיזור בו בנתה "הירדן" שהוא תנאי נדרש לפי ס' 1לפרק ח' לתוכנית המתאר כ/ 051שהוחלה על שטח קרית אתא.ב
ז. לענין זה טוענת הירדן הטענות הבאות:נ
[1] אכן לא קיימת תוכנית מפורטת לגבי הגוש נשוא העתירה כפי שגם לא קיימת
לגבי שטחים רבים אחרים בקרית אתא ולמרות זאת הועדה המקומית נותנת היתר בניה, שכן לעמדתה אין צורך בקיום תוכנית מפורטת לפי התוכנית כ/.051
[2] הועדה המקומית פנתה אל הועדה המחוזית לתכנון ובניה בבקשה לבטל הדרישה הגורפת להכנת תוכניות מפורטות בנימוק שבשטחים רבים אין צורך בתוכניות מפורטות, אך הועדה המחוזית בהחלטתה מיום:ב 8.4.97דחתה בקשה זו תוך מתן אפשרות להמשיך במתן היתרי בניה לתקופת ביניים של שישה חודשים.ו
[3] נוכח החלטה זו החליטה הועדה המקומית ב- 29.1.98ליזום בעצמה את ביטול
הדרישה לתוכנית מפורטת ע"י הפקדת תוכנית מתאר כ/מק/ 051המבטלת הדרישה לתוכנית מפורטת. ביום 21.4.98- החליטה הועדה המקומית לאשר את התוכנית כ/מק/ 051ושלחה אותה ב- 3.5.98לעיון שר הפנים.נ
[4] ביום 30.6.98החליט מנכ"ל משרד הפנים בתוקף הסמכות שהואצלה לו ע"י שר בפנים כי יש צורך באישור שר הפנים לתוכנית.ב
[5] למרות החלטה זו, עד היום הזה (יותר משנתיים!!) שר הפנים לא החליט לא
לאשר ולא לא לאשר את התוכנית.ו
.3עמדת ועדת הערר היא כי נוכח זאת שמחד שר הפנים החליט שיש צורך באישורו לתוכנית כ/מק/ 051ומאידך לא נתן אישור כזה עד היום, הרי שאין תוקף לתוכנית כ/מק/ 051ולכן אין מקום לדון בערר שהוגש על החלטת הועדה המקומית שסירבה לאשר תוכנית השינויים שהגישה לה "הירדן".נ
.4בעת"מ 51/98 - הועדה המקומית עותרת למתן צו שיצהיר כי התוכנית
כ/מק/ 051היא כן בתוקף.ב
בענין זה הועדה המקומית ו"הירדן" מצויות "בסירה אחת" ולשתיהן עמדה זהה.ו
.5הועדה המקומית מבקשת בעתירתה זו גם הצהרה שהדרישה להמצאת תוכנית
מפורטת המצויה בס' 1לתוכנית כ/ 051מכוונת רק לאיזורים מיוחדים והם איזורים
שמיועדים למתקני ספורט, איזור מסחרי מרכזי, איזור שהוכרז כשטח לתכנון מפורט ושטח לתכנון בעתיד ואילו לגבי כל האיזורים האחרים, אין צורך בהגשת תוכנית מפורטת.נ
עוד מבקשת הועדה המקומית הצהרה שהיא מוסמכת לאשר על דרך של הקלה הוצאת
היתרי בניה גם לגבי היתרים שניתנו בטרם פורסמה התוכנית כ/מק/.051
.6למרות שעתירת "הירדן" בעת"מ 48/98 קדמה לעתירת הועדה בעת"מ 51/98, אדון תחילה בעת"מ 51/98, שכן אם זו, כולה או חלקה, תתקבל ממילא יפתח הפתח בפני "הירדן" בערר לקיום הדיון בערר שהגישה בפני ועדת הערר, דיון שתוצאתו עשויה להיות התיתרות עתירתה נגד הועדה המקומית.ב
.7דעתי היא שאכן נכונה עמדת הועדה המקומית שהפרשנות הנכונה לסעיף 1בפרק ח' (להלן:ו"הסעיף הרלונטי") לתוכנית כ/ 051היא, שהסעיף דורש - כתנאי למתן היתר, הגשת תוכנית מפורטת רק לגבי איזורים מיוחדים והם איזורים שמיועדים למתקני ספורט, אזורים המיועדים למרכזים מסחריים, אזורים שהוכרזו כשטח לתכנון מפורט ושטחים לתכנון בעתיד, ואין לפרש סעיף זה כאילו הוא מונע מתן היתרי בניה בלי שתוגש תוכנית מפורטת, לגבי איזורים שאינם מסווגים ככאלו.ו
.8פרשנות זו היא לא רק הגיונית אלא גם מתחייבת מעיון בסעיפים האחרים של
התוכנית כפי שאראה להלן.נ
.9לשון הסעיף הרלונטי היא זו:נ
"לא ינתן היתר בניה אלא לגבי קרקע הכלולה בתוכנית בנין עיר מפורטת תקפה ובהתאם לתוכנית תקפה כנ"ל".ב
בסעיפים אחרים של התוכנית היא מגדירה מגדירה התוכנית שטחים מסוימים כ"שטח לתכנון מפורט". אם הפרשנות של ועדת הערר היתה נכונה מה בצע בהגדרת שטחים לתכנון מפורט כאשר כל השטחים הם כאלו?! (ראה ס' 13לפרק ג' בתוכנית וס' 15לפרק ה') .ו
בע' 8לתכנית (טבלת הבניה) מצויה הוראה כזו:ב
"אזור למתקני ספורט כפוף לתוכנית מפורטת שתאושר כחוק" (הוראה כזו מצויה גם בס' 16(ה) לתכנית).נ
מה בצע בהוראות כאלו לפי פרשנות ועדת הערר?! הוראות דומות מצויות בתוכנית גם לגבי "איזור מסחרי מרכזי" ושטח לתכנון בעתיד.ב
מה בצע בכל ההוראות האלו אם נכונה פרשנות ועדת הערר?!
המסקנה המתבקשת היא שרק לגבי "ארבעת סוגי השטחים" האלו, היינו אזורים
לתכנון מפורט, אזורים לתכנון בעתיד, איזור למתקני ספורט ואיזור מסחרי מרכזי
מתיחסת הדרישה הכלולה בסעיף הרלוונטי.ו
.10נימוק נוסף הוא שאת המונח "תוכנית מפורטת" אין לפרש פרוש אחיד, שכן אינה דומה רמת פירוט הדרושה לגבי שטח פלוני לרמת פרוט הדרושה לגבי שטח אלמוני.
לגבי השטח הרלוונטי נקבעו בתוכנית כ/ 051הפרמטרים התכנוניים הבאים:ו גודל המגרש המינימלי, אורך חזית מגרש מינימלית, אחוזי הבניה, מספר קומות, מספר יחידות דיור, כל מרווחי הבניה. רמת פירוט זו עונה על המונח "תוכנית מפורטת" לגבי האיזורים דוגמת האיזור הרלוונטי.
.11נוכח זאת הרי שהתכנית כ/מק/ 051שכל מטרתה היתה להתגבר על הפרשנות
הבלתי נכונה של הסעיף הרלוונטי בתוכנית כ/051, מיותרת. אך משהובא לעולם אדון
בשאלת תוקפה.
.12סעיף 109לחוק התכנון והבניה תשכ"ה 1965קובע לאמור:נ
[א] "החליט מוסד תכנון להפקיד תוכנית יעביר את התוכנית לעיונו של שר הפנים מיד לאחר החלטתו. השר רשאי להורות תוך 60יום מהיום שהועברה אליו התוכנית כי התוכנית טעונה אישור. החליט השר כאמור יודיע על כך למוסד התכנון הנוגע בדבר תוך 10ימים מיום החלטתו.
[ב] החליט השר כי התוכנית טעונה אישורו לא ינתן תוקף לתוכנית אלא באישור השר. החלטת השר תנתן תוך 3ימים מהיום שהתוכנית הוגשה לאישורו. לא נתן החלטה תוך תקופה זו יראו את התוכנית כמאושרת ע"י השר". (הדגשה שלי מ.נ.). (המודגש יקרא להלן:ב "הסיפא של ס' 109").
בעניננו, שתיקת השר, לאור האמור בסיפא של ס' 109"דינה כאישורו את התוכנית כ/מק/.051
ב"כ הועדה המקומית פעל לפי המלצתי ולמכתבו מיום 28.2.99אל שר הפנים צירף גם את החלטתו זו.
למרות זאת עד היום כאמור כב' שר הפנים לא הודיע את עמדתו לחיוב או לשלילה לגבי התוכנית כ/מק/ .051כל שהושב על פניית עו"ד סגל הוא מכתבה של מנהלת לשכת השר מיום:ו 7.3.99כי:
"המכתב הועבר לבדיקה אצל הגורם המקצועי במשרד אשר ישיבך ישירות".
"הגורם המקצועי" השיב במכתב מיום 29.3.99חתום בידי גב' חלי קולסקי, בודקת תוכניות שזה לשונו:
"בהמשך למכתבכם לשר הפנים מיום 28.2.99הריני להשיב לך כי מכתבכם הועבר לטיפול הלשכה המשפטית".
מאז ועד היום הזה עברה שוב שנה ומחצית השנה ו"אין קול ואין עונה" ומכאן
שגם "אין קשב".
חייב אני לומר שהתנהלות זו של הדברים יש בה משום התעלמות מוחלטת מרוחו של חוק התכנון והבניה שבא לעולם לאפשר בניה ולא לסכלה.
.13נכון הוא שנפל פגם בהליכי פרסום התוכנית והוא שהיא פורסמה לפני שניתנה החלטת השר, אך פגם זה נרפא רטרואקטיבית משעבר הזמן להחלטת השר לפי הסיפא של ס' .109עובדה היא שגם את ההודעה כי יש צורך באישור השר לתוכנית השר לא נתן תוך 60יום אלא לאחר מכן. אם כן יכול היה השר ליתן החלטה שלילית גם לאחר הפרסום ובכך היה מתבטל תוקף הפרסום, אך השר לא נתן החלטה עד היום!
.14יצוין כאן כי בהחלטתי מיום 25.2.99שניתנה בעקבות דיון שקיימתי במעמד הצדדים המלצתי בפני הועדה המקומית לשלוח בשנית (היינו לאחר הפרסום) את התוכנית לשר הפנים ובכך "להפעיל" את ס' 109מתחילתו.
כתבתי עוד בהחלטה זו את הדברים הבאים:
"לכאורה נראה לי שעם המצב הנוכחי הועדה המקומית אינה יכולה להמשיך לחיות" (כוונתי היתה לאי יכולת ליתן היתרי בניה) .
.15נוכח כל זאת ולאור הסיפא של ס' 109היכול להיות ספק כלשהו בשאלה כיצד יש לפרש את שתיקת שר הפנים?!
.16המורם מכל האמור הוא שאני מקבל את העתירה בעת"מ 51/98 ומצהיר
כדלהלן:
[1] גם לפי התוכנית כ/ 051אין צורך בהגשת תוכנית מפורטת כתנאי למתן היתרי בניה ע"י העותרת אלא לגבי ארבעה סוגי האזורים המפורטים בפס"ד זה לעיל.
[2] התוכנית כ/מק/ 051תקפה.
[3] הועדה המקומית מוסמכת לאשר על דרך של הקלה הוצאת היתרי בניה גם לגבי היתרים שניתנו בטרם נכנסה לתוקף התוכנית כ.051קמ. וזאת מתוקף התוכנית כ/.051
.17התוצאה האמורה מחייבת את ועדת הערר לדון בערערה של "הירדן" על החלטת
הועדה המקומית לגופה.

.18אינני סבור שאני רשאי וצריך לדון בעתירת "הירדן" ככל שהיא מכוונת נגד החלטת הועדה המקומית. מי שמוסמך לדון בערר לגופו היא ועדת הערר והיא טרם דנה בערר מפני שסברה שאינה יכולה לדון בו. עם זאת אעיר שלכאורה אכן קשה להבין את החלטת הועדה המקומית שדחתה את בקשתה של "ירדן" ואני מניח שבעקבות פס"ד זה והאמור בו, הועדה המקומית תדון בשנית בבקשת "ירדן" והחלטתה בעקבות דיון זה תייתר את הצורך בקיום דיון בערר של "הירדן" בפני ועדת הערר.
.19המשיבה בשתי העתירות (ועדת הערר המחוזית לתכנון ובניה במחוז חיפה) תשלם לכל אחת משתי העותרות: הועדה המקומית לתכנון ובניה, וחברת "הירדן" 000, 4ש"ח + מע"מ כדין כהוצאות ושכ"ט עו"ד.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. היתר בניה למבנה

  2. עורך דין היתר בניה

  3. היתר לבניית קיר ים

  4. הקלות בהיתרי בניה

  5. היתר בניה קרוואנים

  6. היתר בניה כפר נופש

  7. היתר בניה לעליית גג

  8. היתר בניה ללא תוכנית

  9. היתר בניה חלון נוסף

  10. קרן חניה - היתר בניה

  11. ביטול היתר בניה שניתן

  12. היתר בניה מרכז מסחרי

  13. היתר לבניית עליה לגג

  14. היתר בניה מועצה דתית

  15. היתר לבניית גג רעפים

  16. היעדר היתר בניה לדירה

  17. קנס על סטיה מהיתר בניה

  18. היתר בניה בעיר יהוד

  19. חתימת מינהל להיתר בניה

  20. היתר בניה בניגוד לתקנות

  21. בקשת היתר לבניית סופרמרקט

  22. היתר בניה מערכת סולארית

  23. התנגדות להיתר בניה לגדר

  24. היתר בניית חניה בגן ילדים

  25. היתר בניה לפני הפקדת תכנית

  26. דחיית בקשה לקבלת היתר בניה

  27. פינוי דייר מוגן היתר בניה

  28. היתר בניה ללא חתימות שכנים

  29. היתר בניה מעקה בטיחות בכביש

  30. היתר לבניית בריכת נוי לדגים

  31. ביטול החלטה למתן היתר בניה

  32. ביטול היתר בניה בגלל העיצוב

  33. היתר לבניית קיר בבית מגורים

  34. זיכוי מעבירת סטיה מהיתר בניה

  35. נטל ההוכחה של קבלת היתר בניה

  36. היתר בניה מחוץ לגבולות תכנית

  37. חריגה מהיתר בניה - כתב תביעה

  38. תחולת תיקון חוק על היתר בניה

  39. בקשה לשינוי שם בעל היתר בניה

  40. צו מניעה האוסר לבקש היתר בניה

  41. היתר בניה למבנה ביערות הכרמל

  42. היתר לבניית סוכך למסעדה בחורף

  43. אי הגשת התנגדות לבקשת היתר בניה

  44. התניית היתר בניה בתשלום כופר חניה

  45. היטל השבחה - היתר בניה מתקן בזק

  46. ביטול היטלי פיתוח היתר בניה זמני

  47. ערר על אישור בקשה מתוקנת להיתר בניה

  48. תשלום היטל השבחה כתנאי להיתר בניה

  49. קביעה חד משמעית שלא הוצא היתר בניה

  50. בקשה לשינויים בהיתר בניה לבית כנסת

  51. בקשה להיתר בניית בית מגורים לבן ממשיך

  52. בקשה להיתר בנייה לבניית חדרי יציאה לגג

  53. סמכות ועדה מקומית לא לאשר היתר בניה

  54. הורדת קיר מפריד בין דירות - היתר בניה

  55. קבלת היתר בניה ללא הסכמת בעלי הדירות

  56. אי מתן החלטה לבקשה למתן היתר בניה במגרש

  57. שינוי בגודל מגרש לאחר קבלת היתר בניה

  58. ערעור על פסק דין לאחר קבלת היתר בניה

  59. ביטול היתר בניה בגלל אי זימון צד לדיון

  60. פיצויי הסתמכות על היתר בניה שניתן בטעות

  61. תכנית עיצוב ארכיטקטוני כתנאי להיתר בניה

  62. היתר בניה על פי תכנית שהופקדה וטרם אושרה

  63. פיצויים בגין הערמת מכשולים להשגת היתר בניה

  64. אי הוצאת היתר בנייה ע''י הקבלן בעסקת קומבינציה

  65. סמכות ועדת הערר במקרים שניתן היתר ושהבניה כבר בוצעה

  66. ביטול הסכם קניית דירה עקב אי הוצאת היתר בניה בזמן

  67. העברת חלק ממבנה לבעלות העירייה כתנאי לקבלת היתר בניה

  68. היתר בניה על סמך תוכנית מתאר מקומית ללא תוכנית מפורטת

  69. היתר בניה בבית משותף: האם חייבים הסכמה של כל הדיירים ?

  70. טענת רשלנות בטיפול בבקשה לקבלת היתר בנייה להקמת יחידת מגורים

  71. תביעה לקבוע כי הופר ההסכם, והיתר הבנייה ניתן שלא כחוק תוך רמייה

  72. בקשה להיתר בנייה דו משפחתי ב"מסלול ירוק" - ללא פרסום הקלות כלשהן

  73. בקשה להיתר בניית קומת גלריה הגדלת התוספת בחזית דרומית וביטול גרם מדרגות

  74. תנאי להוצאת היתר בניה: הגשת תוכנית קונסטרוקציה מפורטת וכן חישובים סטטיים לבניה

  75. בקשה להיתר בנייה לביצוע שינויים בפתחים, חזיתות, שינויים פנימיים, תוספת קירוי קל חדש והסתרת מתקנים

  76. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון