סיכול עסקת פינוי בינוי





  1. תכניות בינוי

  2. פינוי בינוי פיצוי

  3. סילוק פולשים לצורך פינוי בינוי

  4. סירוב להתפנות בפרויקט פינוי בינוי

קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא פיצויים בגין סיכול עסקת פינוי בינוי:

התובעים והנתבעת הנם בעלי יחידות דיור בבניין ישן הבנוי על מגרש בגבעתיים. לפי התב"ע שחלה במקום, קיימות זכויות בנייה נוספות במגרש, מעבר לבנוי בו. התובעים כולם מבקשים, אפוא, לבצע עסקת פינו-בינוי במגרש וכפועל יוצא מכך לזכות בדירות חדשות וגדולות יותר (בבניין חדש ומפואר) הכוללות מחסן וחניה. כל זאת ללא תוספת תשלום מכיסם, כאשר תמורת כל הכרוך בבניית הדירות החדשות עבורם, יקבל הקבלן המבצע דירות שנוספו לבניין החדש, ואשר בנייתן התאפשרה בשל זכויות הבניה הנוספות, כאשר הקבלן רשאי למוכרן או לעשות בהן כאוות נפשו, כמנהג בעלים. התובעים אף התקשרו בהסכמי קומבינציה עם קבלן שנבחר על ידם לצורך ביצוע העסקה.

הנתבעת, שכאמור, גם היא בעלת יח' בבניין (מסוג חנות), ואשר עוסקת בקבלנות בניין, ואשר אף רכשה את היח' בבניין, במיוחד לצורך ביצוע עסקת הפינוי-בינוי, מסכימה עקרונית לביצוע העסקה ואף מעוניינת בה עד מאוד, אולם מתנה זאת בכך שייוחד לה תפקיד הקבלן שעמו יתקשרו התובעים לצורך כך. התובעים אינם מסכימים שהנתבעת תשמש כקבלן העסקה, וזאת הן משמתקשים הם לתת בה כל אמון, על רקע התנהלותה הבריונית והכוחנית בהתניית העסקה כאמור, והן משום שלדידם הנתבעת חסרה את הכישורים המספיקים לבצע את הפרויקט כדבעי.

בשל התנהלות זו של הנתבעת וסיכול העסקה על ידה, עותרים התובעים לחיוב הנתבעת בנזק הכספי שנגרם להם עקב כך, השווה להפרש שבין דירת המגורים החדשה שהייתה נבנית עבורם במסגרת העסקה ולבין שווי דירתם הנוכחית. שווי זה מוערך על ידם בסך של 5,400,000 ₪, אולם הוקטן מטעמי חיסכון באגרה, לסך של 2,400,000 ₪. הנתבעת מנגד הגישה תביעה שכנגד בסך של 2,500,000 ₪ בגין הפסד הרווח הצפוי לה מעסקת הפינוי בינוי, אולם חזרה בה מתביעה זו, ובהתאם זו נדחתה עוד בפתח ישיבת ההוכחות.

השאלה העיקרית שעומדת, אפוא, לדיון בתיק זה הנה, האם התנהלות הנתבעת הנה כדין אם לאו והאם עומדת לתובעים תרופה כלשהי בנסיבות אלה. מכאן, ועל רקע טענות הצדדים, שתי שאלות עיקריות ומעניינות כשלעצמן, יעמדו על הפרק בתיק זה - האחת, האם חוק פינוי בינוי (פיצויים) תשס"ו-2006 (להלן: "חוק פינוי בינוי"), המקים בתנאים מסוימים הקבועים בו, עילת תביעה כנגד דייר המסרב סירוב בלתי סביר לעסקת פינוי-בינוי, יוצר בנסיבות המקרה דנן בהן אין מחלוקת כי אינו חל על המגרש נשוא התביעה (משזה לא הוכרז על ידי הממשלה כמתחם פינוי-בינוי כנדרש בחוק), הסדר שלילי לגבי שטחי קרקע שלא הוכרזו כמתחמים שכאלה, כך שלא עומדת לתובעים עילת תביעה כנגד הנתבעת, לא מכוח חוק פינוי-בינוי וגם לא מכוח כל דין אחר. השאלה השנייה הנה - ככל שלא מדובר בהסדר שלילי, האם התנהלות הנתבעת במקרה הנוכחי, מקימה לתובעים עילת תביעה לקבלת פיצויים לפי כל דין אחר.

תמצית הרקע העובדתי

התובעים והנתבעת הנם בעלי דירות וחנויות בבניין ישן הממוקם ברח' סירקין 2 גבעתיים, שכולל תשע יחידות בסה"כ (שבע דירות ושתי חנויות). התובעים הנם בעלים של שבע דירות וחנות אחת. הנתבעת הנה בעלת החנות השנייה.

למן שנת 2002 החלו התובעים לנהל מגעים עם קבלנים שונים שפנו אליהם לביצוע עסקת פינוי בינוי במגרש. מגעים אלה לא הבשילו לכדי הסכם. בשלהי שנת 2005, החל מו"מ בין התובעים ולבין חברת הבנייה רותם שני יזמות והשקעות בע"מ (להלן: "רותם שני"). רותם שני העלתה את הצעתה הראשונה לביצוע העסקה ביום 17.10.05, באמצעות מנהלה מר יהודה ידידיה (להלן: "ידידיה"). ביום 16.11.05 עודכנה ההצעה (לכל הנ"ל ראה תצהיר התובע 5 משה קדמון ס' 7 – 14).

הנתבעת, העוסקת בקבלנות בניין, נכנסה לתמונה באמצע שנת 2006, כאשר רכשה את אחת מהחנויות בבניין וזאת ביום 15.6.06, במסגרת כינוס נכסים ומתוך מטרה מוצהרת לבצע בבניין עסקת פינוי-בינוי. לפי גרסת הנתבעת, היא החלה במגעים מול חלק מהתובעים לגבי ביצוע העסקה עוד בחודש אפריל-מאי 2006 ועוד לפני שחתמה על ההסכם הפורמאלי לרכישת החנות (ראה תצהיר מנהל הנתבעת מר ליאור חכם ס' 11 – 14 , 33 ו-34).

מכל מקום, אין מחלוקת כי למן יום 30.7.06 ועד ליום 16.12.07, חתמו כל התובעים על הסכמי אופציה לביצוע העסקה עם רותם שני (ס' 20 לתצהיר ידידיה). לגרסת הנתבעת (ס' 40 לתצהיר חכם), החלו בראשית שנת 2007, מגעים בינה (באמצעות מנהלה, מר ליאור חכם – להלן: "חכם") ולבין אחד התובעים (מר משה קדמון - להלן: "קדמון"). לגרסת התובעים (ס' 23 לתצהיר קדמון), נודע להם על רכישת החנות על ידי הנתבעת, רק בחודש אוקטובר 2007, עת נפגש קדמון עם חכם. ביום 28.10.07 הוציאה הנתבעת מכתב אל קדמון, לפיו מבקשת היא לקיים פגישה עם התובעים בעניין עסקת הפינוי בינוי, תוך שהיא מציינת כי חלק מהתובעים הביעו עניין בביצוע העסקה עמה וחלקם האחר מסרב לכך (ס' 42 לתצהיר חכם ונספח ב' לתצהירו).

ביום 31.10.07 שלחה הנתבעת לקדמון הצעה בכתב לביצוע עסקת הפינוי בינוי (ס' 27 והמכתב נספח ח' לתצהיר קדמון). ביום 14.11.07 פנתה רותם שני אל הנתבעת למען זו תחתום עמה על ביצוע העסקה, כפי שעשו מרבית בעלי היחידות (ס' 27 נספח ז' לתצהיר ידידיה). בו ביום, השיבה הנתבעת כי היא עצמה רכשה את החנות בבניין לצורך ביצוע העסקה ועל כן חבל על זמנה של רותם שני בעניין זה (ס' 28 והמכתב נספח ח' לתצהיר ידידיה).

בתקופה שבין 1.6.08 עד 21.9.08 נחתמו הסכמי קומבינציה בין כל התובעים ולבין רותם שני (ראה ס' 21 לתצהיר ידידיה וההסכמים נספח ג' לתצהירו). ההסכם כלל תנאי מתלה, לפיו על כל בעלי הזכויות לחתום על הסכם עם רותם שני תוך 42 חודשים. תקופה זו הוארכה בהסכמת התובעים ורותם שני ובהתאם לכך, נכון לכתיבת שורות אלה, האופציה עדיין בתוקף. בתקופה שבין 16.11.08 ל-23.12.08 הוחלפו התכתבויות בין בא כוח התובעים ולבין בא כוח הנתבעת (נספחים ג' עד ז' לתצהיר חכם). ביום 28.6.09 הגישו התובעים את התביעה דנא.

דיון

חוק פינוי בינוי פיצויים - האם יצר הסדר שלילי לגבי כל מקרה של דייר סרבן שלא נכנס לגדרו של החוק

חוק פינוי בינוי, תכלית חקיקתו ואי תחולתו על המגרש נשוא התביעה

בשנת 2002 תוקן חוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 (תיקון מס' 60 מיום 17.2.02 ס"ח 1831, ה' באדר, התשס"ב), באופן שהתווסף לו ס' 33א' הקובע לאמור: "(א) הממשלה רשאית, בהמלצת הועדה שמונתה לפי הוראות סעיף קטן (ג) להכריז בצו (להלן – צו הכרזה), על שטח כעל מתחם לפינוי לשם בינוי, או לעיבוי בניה (להלן – מתחם פינוי ובינוי). (ב) תוקפו של צו ההכרזה יהיה לתקופה שנקבעה בו אך לא יותר משש שנים מיום תחילתו. (ג) הממשלה תמנה ועדה לענין מתחמי פינוי ובינוי ואלה חבריה: (1) נציג שר הבינוי והשיכון, והוא יהיה היושב ראש; (2)נציג שר הפנים; (3) נציג שר האוצר; (4) נציג השר לאיכות הסביבה; (5)נציג שר התחבורה; (6)נציג ראש הממשלה; (7) נציג רשות מקרקעי ישראל שימונה בהמלצת השר לתשתיות לאומיות".

באשר למטרתו של התיקון הנ"ל שנעשה בחוק התכנון ובניה, התשכ"ה-1965, נאמר: "חוק התכנון והבניה, התשכ"ה -  1965, מסמיך את הממשלה להכריז על שטח כעל מתחם לפינוי לשם בינוי או לעיבוי בניה. ההכרזה נעשית מתוך מטרה לעשות שימוש יעיל בקרקע, לאפשר עתודות מגורים תוך שמירה על שטחים ירוקים בעיר, וכן על מנת להטיב עם החזות העירונית ולשפר תדמיתה. משמעות ההכרזה על אזור כמתחם פינוי בינוי היא מתן אחוז גדול של תוספות בניה באזור והענקת הטבות מיסוי שונות שיעודדו כריתת הסכמים פרטיים לפינוי ובינוי בין יזמים לבין דיירי המתחם". יצוין כי דברים אלה נלקחו מדברי ההסבר להצעת חוק פינוי בינוי (פיצויים) תשס"ו-2006, שחוקק מספר שנים לאחר התיקון הנ"ל ואשר אליו נתייחס מיד להלן (לדברי ההסבר הנ"ל ראה הצעות חוק – הכנסת 88, י"א בתמוז התשס"ו, 18.7.2005 עמ' 198-199).

בשנת 2006 חוקק חוק פינוי בינוי (פיצויים) תשס"ו-2006 (להלן: "חוק פינוי-בינוי). בחוק זה, נקבע בין היתר, כי מקום שקיימת הסכמה של רוב מיוחס של בעלי הדירות (כהגדרתו בחוק הנ"ל), לביצוע עסקת פינוי בינוי, הרי שדייר המסרב סירוב בלתי סביר לעסקה או המתנה הסכמתו בתנאים לא סבירים, יהיה אחראי בנזיקין כלפי שאר בעלי הדירות, בשל הנזק שנגרם להם עקב אי ביצוע העסקה (ראה ס' 2(א) לחוק).

הסיבה שהביאה לחקיקתו של חוק זה מתוארת בדברי ההסבר להצעת החוק (הצעות חוק – הכנסת 88, י"א בתמוז התשס"ו, 18.7.2005 עמ' 198-199), שם נאמר: "הצעת החוק פינוי בינוי (פיצויים), התשס"ה – 2005 המתפרסמת בזה (להלן – הצעת החוק), נועדה להתמודד עם תופעה שלפיה פרויקטים של פינוי ובינוי אינם יוצאים לפועל, חרף רצונם של רוב הדיירים, בשל התנגדות בלתי סבירה של אחד או יותר מבעלי הדירות. לרוב ההתנגדות מקנה לדייר הסרבן עמדת מיקוח מיוחדת, שבה הוא משתמש, פעמים אפילו במחיר של הכשלת העסקה...מאחורי הצעת החוק עומדת התפיסה שלפיה ההתחשבות באינטרסים של רוב בעלי הדירות וההתחשבות באינטרס הציבורי הכללי של דיירי העיר היא תכלית ראויה ובעלת עוצמה מול הפגיעה בקניינו של דייר מסרב. עוצמה יחסית זו נגזרת מההערכה בדבר החולשה היחסית של קניינו של הפרט בהקשר לבית המשותף (ראה מ. דויטש, דיני קניין, עמ' 654). כך קבע בית המשפט ברע"א 7112/93 צודלר נ' יוסף, פ"ד מח(5) 550, כי זכות הקניין של בעל דירה בבית משותף אינה זכות קניין קלאסית, והיא כשלעצמה מוגבלת בזכות הקניין של בעלי יתר הדירות בבניין המשותף".

אין מחלוקת כי חוק פינוי-בינוי חל רק על שטח שהוכרז על ידי הממשלה כמתחם פינוי בינוי לפי סעיף 33א' לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 או על שטח שהוכרז כמתחם כאמור, במסלול מיסוי לפי סעיף 49כח לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) התשכ"ג-1963 (ראו הגדרת "מתחם פינוי בינוי" בס' 1 לחוק פינוי בינוי). אין מחלוקת כי המגרש שעליו ניצב הבניין נשוא התביעה, לא הוכרז על ידי הממשלה כמתחם פינוי בינוי כאמור. לפיכך, גם אין מחלוקת בין הצדדים כי בשל סיבה זו, החוק הנ"ל אינו חל על הבניין נשוא התביעה.

הנתבעת מבקשת להסיק מכך שהחוק החיל את עצמו, רק על מתחמי פינוי-בינוי שהוכרזו ככאלה על ידי הממשלה, כמי שיצר הסדר שלילי לגבי שטחי קרקע שלא הוכרזו ככאלה, באופן שבשטחי קרקע כאמור, לא עומדת עילת תביעה בנזיקין או לפי כל דין אחר, כנגד דייר שלא מסכים לביצוע עסקת פינוי-בינוי או מתנה זאת בתנאים בלתי סבירים (להלן: "דייר סרבן"). התובעים מנגד טוענים כי לא מדובר בהסדר שלילי. לטענתם, הגם שלא עומדת להם עילת תביעה לפי חוק פינוי-בינוי, עומדות להם עילות תביעה אחרות, מכוח דינים אחרים, כגון ס' 14 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין") דיני תום הלב ודיני הנזיקין (עוולת הרשלנות והפרת חובה חקוקה).

הסדר שלילי/העדר הסדר/חוק חסר - הדין

על האפשרויות שעומדות בפני בית המשפט בבואו להכריע בשאלה אם מדובר בהסדר שלילי אם לאו כתב כב' הנשיא (בדימוס) השופט אהרון ברק, בפרשת א.ש.י.ר (רע"א 5768/94, 5614/95, 993/96 א.ש.י.ר. יבוא יצור והפצה ואח' נ' פורום אביזרים ומוצרי צריכה בע"מ ואח'; הרר ואח' נ' שוהם מכונות ומבלטים בע"מ ואח';אתר תעשיות פלסטיק בע"מ נ' שי מפעל אלבומים ומוצרי פרסום בע"מ ואח', פ"ד נב(4) 289), את הדברים הבאים: "שתיקתם של חוק או הוראה מהוראותיו מדברת בלשונות מספר. ניתן להסיק ממנה מסקנות מספר (ראה: על"ע 663,691/90; 5154/91 [31], בעמ' 404; בג"ץ 4267,4287,4634 [32], בעמ' 457; א' ברק פרשנות במשפט, כרך א, תורת הפרשנות הכללית [72], בעמ' 465). מסקנה אחת הינה, כי את שהסדיר החוק (במפורש או במשתמע) הוא הסדיר, ועל ששתק החוק הוא לא הסדיר, וממילא לא נקט כלפיו כל עמדה נורמטיבית. מה שמצוי מחוץ לחוק יוסדר על-ידי מערכות נורמטיביות המצויות מחוץ לחוק. טול חוק הקובע כי בהתקיים תנאים א' ו-ב' יחדיו תבוא תוצאה X. מה הדין אם מתקיים רק תנאי א' או רק תנאי ב'? על-פי המסקנה הראשונה המתבקשת משתיקת החוק, בהתקיים תנאי א' או תנאי ב' אין תחולה לתוצאה X. זאת ותו לא. התוצאות בהתקיים תנאי א' או תנאי ב' ייקבעו על-פי הדין החל מחוץ לגדריו של החוק. מסקנה שנייה שניתן להסיק משתיקת החוק הינה, כי החוק חסר; כי הסדרו אינו שלם; כי יש בו לאקונה. את שהחוק הסדיר הוא הסדיר, אך הוא עשה כן באופן לא שלם ותוך קיום חסר המצדיק השלמתו על-ידי בית-המשפט. כך, למשל, בדוגמה שנתנו, אם שתיקת החוק באשר לתנאי א' בלבד או תנאי ב' בלבד היא חסר, יקבע השופט הסדר אשר ישלים את החסר שבחוק. הוא יעשה כן, למשל, על-ידי שימוש בהיקש מהפתרון שהחוק קבע ובהיעדר היקש באמצעות עקרונות החירות, הצדק, היושר והשלום של מורשת ישראל (ראה סעיף 1 לחוק יסודות המשפט). אך שתיקת החוק עשויה להוביל את הפרשן למסקנה שלישית. מסקנה זו הינה, כי המצבים שעליהם שתק החוק גם הם מוסדרים על-ידיו, אם כי בדרך השלילה. זוהי שתיקה מדעת. זהו ההסדר השלילי. זוהי שתיקה שמובנה הוא הסדר (שלילי) של המקרים שאינם נופלים לגדר החוק; על-כן, כאשר מתקיים רק תנאי א' או תנאי ב', בדוגמה שהבאנו, המתבקש מהחוק הוא הסדר נורמטיבי שתוכנו הוא לא X (או X-). היטיב להביע זאת השופט זילברג, בציינו: "...יש ושתיקתו של המחוקק יפה מדיבורו, או לפחות יפה כדיבורו, ואם הוא נמנע מקבוע הלכה, מקום שהיה צריך או יכול לעשות כן, הרי שתיקתו זו מדברת בעדה, ואומרת לנו, בפה מלא, מה היתה עמדתו כלפי השאלה הנדונה" (ע"א 164/47 מינקוביץ נ' פישצנר [26], בעמ' 43).

אולם, כיצד יחליט בית המשפט אם עסקינן במצב של היעדר הסדר או מצב של חוק חסר או מצב של הסדר שלילי? על כך כותב כב' הנשיא (בדימוס) ברק (בפרשת א.ש.י.ר הנ"ל): "ההכרעה בין האפשרויות השונות להבנת השתיקה היא הכרעה פרשנית. בית-המשפט מפרש את שתיקת החוק. הוא עושה כן על-פי תכליתו של החוק. הוא יגיע למסקנה כי שתיקת החוק משמעותה היעדר הסדר (המסקנה הראשונה) אם הוא יסבור, כי תכליתו של החוק לא הייתה להסדיר את המקרה שעליו שתק החוק.... בית-המשפט יגיע למסקנה כי שתיקת החוק היא חסר בחוק (המסקנה השנייה) אם הוא יסבור כי תכליתו של החוק הייתה להסדיר את המקרה שעליו שתק החוק, באופן ששתיקת החוק יוצרת אי-שלמות הנוגדת את תכלית החוק. הוא יגיע למסקנה כי שתיקת החוק היא הסדר שלילי (המסקנה השלישית) אם הוא יסבור כי תכליתו של החוק היא להסדיר לא רק את המקרים הנופלים לגדרו אלא גם לקבוע הסדר (שלילי) לגבי המקרים שאינם נופלים לגדרו".

מן הכלל אל הפרט

מה הדין, אם כן, במקרה דנא? לאחר עיון בטענות הצדדים ובחומר שלפני, נחה דעתי כי תכליתו של חוק פינוי-בינוי הייתה ליצור מערכת נורמטיבית מיוחדת, אך ורק למתחמים המוגדרים בחוק. לפיכך, שתיקתו של החוק לגבי מתחמים שלא עונים להגדרה של "מתחם פינוי-בינוי" לפי החוק, משמעותה היעדר הסדר ולא הסדר שלילי. שוכנעתי כי החוק לא התכוון בשתיקתו, לנקוט עמדה נורמטיבית לגבי שטחי קרקע אחרים, שניתן לעשות בהם עסקאות של פינוי-בינוי ואשר לא הוכרזו כמתחמי פינוי-בינוי על ידי הממשלה. לפיכך, סבורני כי על מתחמים כאמור, ובהם המגרש נשוא התביעה, תחול המערכות הנורמטיביות המצויות מחוץ לחוק פינוי-בינוי, כגון דיני תום הלב, המקרקעין והנזיקין. למסקנה זו הגעתי מהנימוקים שיפורטו להלן.

ראשית, קיימת חזקה כי עצם תחולתו של דין פלוני, המקים עילת תביעה במצב עובדתי נתון, אינו מונע את תחולתו של דין אלמוני, על אותו מצב עובדתי, ובלבד שהתובע לא ייפרע פעמיים (ראה בעניין זה הנאמר בפרשת א.ש.י.ר הנ"ל בעמ' 337 ליד האותיות ד-ה' שם נאמר: "מקום שבו שני ענפי משפט או שני הסדרים שונים מקנים, כל אחד מהם לעצמו, זכות וסעד לנפגע, הכלל העקרוני הוא שהנפגע יקנה את שתי הזכויות גם יחד, ואולם בפיצוי לא יזכה אלא פעם אחת בלבד, בגין אחת מן הזכויות (337ד – ה)".

שנית, מטבע הדברים, חזקה על המחוקק כי כוונתו הנה לקבוע נורמות ופתרונות לבעיות בריש גלי, בצורה פוזיטיבית וברורה ולא בדרך עקיפה המחייבת פרשנויות או בדרך השלילה. לפיכך, חזקה היא כי מקום שהמחוקק סבור כי חוק פלוני, שחל רק על מצבים מסוימים, יוצר הסדר שלילי לגבי מצבים שלא נכנסים לגדרו של החוק, אין דבר שימנע ממנו לומר זאת במפורש, אלא אם הדבר כה ברור, עד כי מיותר לציין זאת, והרי זוהי מהותו של ההסדר השלילי. לפיכך, ומאחר ומשמעותו של הסדר שלילי, הנה חסימה מוחלטת של הגישה לערכאות ודחייה על הסף של כל אפשרות לקבלת סעד וזאת בהעדר עילה, הרי רק מקום שהמסקנה בדבר קיומו של הסדר השלילי ניכרת, ברורה ו"צועקת לשמיים", יש מקום לקביעה כאמור. מכל מקום, הנטל להוכיח כי דבר חקיקה מסוים יוצר הסדר שלילי, חל על הטוען זאת. נטל זה, בעיקרו של דבר, אינו קל.

עיינתי בטענות הנתבעת ולא מצאתי בהן כל נימוק או הסבר משכנע, מדוע עסקינן במקרה דנא בהסדר שלילי. להפך, מצאתי טעמים התומכים בכך שמדובר במצב של העדר הסדר.

במקרה דנא, עצם העובדה שהחוק חל מלכתחילה, רק על מתחמי פינוי-בינוי שהוכרזו ככאלה על ידי הממשלה ולא על כל שטח קרקע באשר הוא, שניתן לפי התב"ע החלה עליו, לבצע בו עסקת פינוי-בינוי, היא הנותנת שלא מדובר בהסדר שלילי. מאחר וחוק פינוי-בינוי, חל מלכתחילה רק על מצבים מיוחדים מאוד כאמור, אין זה מתקבל על הדעת כי בנסיבות אלה, הייתה כוונה ועוד בדרך של שתיקה, לקבוע נורמה כלשהי לגבי שטחי קרקע רבים אחרים, שניתן לבצע בהם מבחינה תכנונית עסקאות פינוי-בינוי, אולם לא הוכרזו על ידי הממשלה כמתחמים כאמור משיקולי מדיניות.

להמחשת האמור לעיל, נניח לרגע כי חוק פינוי-בינוי, לא היה מסייג את תחולתו על מתחמי פינוי-בינוי ספציפיים כאמור, אלא היה חל על כל מתחם או מגרש באשר הם, אשר ניתן לעשות בהם עסקת פינוי-בינוי לפי התב"ע החלה במקום. במקרה כזה, לו הייתה מוגשת תביעה כנגד דייר סרבן, הנסמכת על הדינים שמחוץ לחוק, ייתכן (מבלי להכריע בכך), והיינו נוטים לדעה לפיה החוק הינו ממצה ויוצר הסדר שלילי. כך למשל, לו הייתה מוגשת תביעה על בסיס עילה שמחוץ לחוק, כאשר לתובעים אין את הרוב המיוחס שדורש החוק, סביר היה להניח כי בית המשפט לא היה מאפשר הליכה בדרך עוקפת שכזו. לא כך הם פני הדברים במקרה של חוק פינוי-בינוי פיצויים, אשר כאמור, חל מלכתחילה על מצבים מסוימים מאוד, תוך הותרת מצבים דומים רבים, ללא התייחסות וכפי שנאמר לעיל, עובדה זו מעידה על העדר כוונה לנקוט עמדה, לגבי מצבים של דייר סרבן במתחמים שהחוק לא חל עליהם.

זאת ועוד: דווקא הדברים שצוטטו על ידי הנתבעת בסיכומיה (ס' 35), מתוך דבריו של סגן שר הבינוי והשיכון, לפיהם: "כשמדברים בפינוי בינוי מדברים בעיקר באזורי מצוקה. לא מדברים על צפון תל-אביב, לא מדברים על אזורי יוקרה, אלא בעיקר על האיזורים החלשים", מחזקים את מסקנתי הנ"ל. על רקע דברים אלה, כמו גם על רקע התכלית שעמדה מאחורי תיקוני החקיקה שנעשו בעניין עסקאות פינוי-בינוי ואשר אליה כבר התייחסתי לעיל, ניכר כי חוק פינוי-בינוי נחקק במיוחד ואך ורק לצורך יצירת הכלי הדרוש לפיתרון בעיית הדייר הסרבן במתחמים שהוכרזו על ידה כמתחמי פינוי-בינוי וכדי לאפשר את מימוש מדיניות הממשלה.

משהכירו הממשלה והמחוקק בצורך החברתי-כלכלי ליצירת מתחמי פינוי-בינוי, במקומות מסוימים בארץ הזקוקים לסיוע ואף פעלו בנושא זה על דרך של חקיקה, שמקנה הטבות שונות למתחמים כאמור, ומשהסתבר כי התופעה של דייר סרבן מסכלת את מימוש החקיקה וכתוצאה מכך את המדיניות שעומדת מאחוריה, לא נותרה לממשלה ברירה, אלא להתערב ולמצוא פיתרון לכך בדרך של חקיקת חוק ספציפי, בדמותו של חוק פינוי-בינוי פיצויים.

בין האמור לעיל ובין הדין שצריך לחול על מתחמים אחרים או מגרשים בודדים באשר הם, שניתן לבצע בהם לפי התב"ע עסקאות פינוי-בינוי, אולם אשר לא הוכרו ככאלה על ידי הממשלה בשל חוסר התאמתם למדיניות שעמדה מאחורי החקיקה בנושא פינוי-בינוי – אין ולא כלום. ובמילים אחרות – העובדה שהמחוקק נזעק להתערב בתופעה של דייר סרבן במתחמים שהממשלה הכירה בהם כמתחמי פינוי-בינוי, באמצעות חקיקה ספציפית ולא הותיר את הפיתרון לכך באמצעות הדינים והחקיקה הקיימים, אין נפקותה שהמחוקק התכוון בכך, להביע דעה כשלהי לגבי המצב הנורמטיבי שצריך לחול במתחמים אחרים שלא הוכרו ככאלה.

קידום העסקאות במתחמים שהוכרזו על ידי הממשלה כמתחמי פינוי-בינוי, הפך, מעצם טיבו, לעניין שלממשלה ולמחוקק יש בו אינטרס עליון. עניין זה הצדיק מבחינת הממשלה, התערבות חקיקתית מהסוג שנעשה, אשר קובעת ברחל בתך הקטנה, כי עומדת עילת תביעה כנגד דייר סרבן שסירב לעסקה סירוב בלתי סביר. עניין זה הצדיק שלא להותיר את הנושא להסדרה על ידי הדינים הקיימים, גם אם ייתכן וניתן היה למצוא בהם מזור, ובפרט כאשר דינים קיימים אלה, הנם מטבע הדברים כלליים, כך שתביעה על פי הם קרוב לודאי קשה יותר.

על רקע האמור לעיל, יש להבין את הדברים שנאמרו בכנסת, על ידי סגן שר הבינוי והשיכון ואשר הובאו לעיל. רוצה לומר - ההדגשה בדבר תחולת החוק על שכונות מצוקה בעיקר ולא על שכונות מבוססות נאמר, לא באה כדי להביע עמדה לפיה באחרונות לא תעמוד בהכרח כל עילה לפי מערכות הדינים החיצוניות לחוק, אלא נועדה להתייחס אך ורק לצד השני של המטבע, היינו להדגיש, כי ההסדר המיוחד שמבוקש לאשרו במסגרת החוק ואשר המחוקק היה ער להיותו בבחינת התערבות ביחסים המשפטיים שבין הדיירים (המוסדרים בדין הקיים), יחול רק על אותן השכונות שהמחוקק ראה צורך חברתי-כלכלי לסייע להן על דרך של הכרה בהן כמתחמי פינוי-בינוי, על כל ההטבות שהכרה זו מעניקה.

לעומת זאת, וגם כאן מטבע הדברים, במתחמים שלא עונים על הקריטריונים של המדיניות הממשלתית ואשר לא הוכרו ולא יוכרו כמתחמי פינוי-בינוי, ושבהם קיימת בעיה של דייר סרבן, ממילא אין ולא היה לממשלה כל עניין להתערב בהם. פשיטא בעיני כי בנסיבות אלה, היה המחוקק אדיש למעשה, בעת שחוקק את חוק פינוי-בינוי, למצב של דייר סרבן במתחמים אחרים שלא הוכרו על ידי הממשלה, באופן שהפיתרון למצב זה במתחמים כאמור, נותר מבחינתו לטיפולו של הדין הקיים, בין שדין זה מכיר בעילת תביעה במצב שכזה ובין אם לאו וכל מקרה לפי נסיבותיו.

לסיכום, מדובר, אפוא, בחוק ספציפי, שנועד לפתור בעיה ספציפית, במתחמי פינו-בינוי שהוכרזו ככאלה על ידי הממשלה ובאלה בלבד. לא מדובר בהסדר שלילי. לפנינו, אם כן, מצב של העדר הסדר, כך שלא עומד כל מחסום בפני התובעים מלבסס את עילתם לפי כל דין אחר.

האם עומדת לתובעים עילת תביעה לפי כל דין אחר

טענת ההגנה החלופית של הנתבעת, הנה כי גם אם החוק לא יצר הסדר שלילי ועומדת לתובעים עילת תביעה לפי כל דין אחר, הרי שגם אז דין התביעה להידחות. לטענת הנתבעת, לא ניתן לפגוע בזכות הקניין שלה בחנות והיא אינה מחויבת כלל להסביר את סירובה לביצוע עסקת הפינוי בינוי. זכות הקניין של הנתבעת, לדידה, הנה אבסולוטית. לחילופין, טוענת הנתבעת כי התובעים, הם אשר פעלו בחוסר תום לב, עת סירבו להיפגש עמה או לנהל עמה מו"מ ממשי, כדי לבחון אם הצעתה טובה יותר מהצעתה של רותם שני. הנתבעת טוענת כי גם כשהציעה תנאים טובים יותר מרותם שני, סירבו לכך התובעים.

התובעים מנגד טוענים כי זכות הקניין אינה אבסולוטית וכפופה היא לדיני תום הלב ובפרט מקום שמדובר בבית משותף או הראוי להירשם ככזה. התובעים טוענים כי הנתבעת הבהירה להם מלכתחילה, כי אין אופציה אחרת מלבד ביצוע העסקה עמה וכי בכל מצב אחר, הנתבעת תדאג לסיכול העסקה. התובעים טוענים כי מדובר בהתנהלות כוחנית ובריונית, שאינה מקובלת עליהם וכי אינם מעוניים לגבש שום עסקה עם מי שנגוע בהתנהלות מעין זו. עוד טוענים התובעים כי ההצעה שהוצעה על ידי הנתבעת, ממילא הייתה נחותה מזו של רותם שני וכי התנהגותה של הנתבעת, שאינה תמת-לב, מהווה הפרה של חובת הזהירות בה היא חבה כלפי התובעים, כמו גם נוגדת את ס' 14 לחוק המקרקעין.

רכישת החנות אך ורק לצורך ביצוע עסקת הפינוי בינוי

אין כל ספק בעיני כי הנתבעת רכשה את החנות אך ורק לצורך ביצוע עסקת הפינוי-בינוי ומתוך מחשבה שרכישת דירה בבניין, כמוה כתקיעת יתד ויצרת עמדת מיקוח, אשר תבטיח לה את ביצוע עסקת הפינוי הבינוי. עובדה זו עולה משורה של התבטאויות מפורשות של הנתבעת במהלך ההליך המשפטי, כמו גם לפניו.

כך למשל, במכתבה של הנתבעת מיום 28.10.07 (נספח ב' לתצהיר חכם) נרשם: "3. חברתנו רכשה את הנכס לא מכבר במטרה לבצע פרויקט פינוי בינוי לנכס שבנדון, פרויקט המתקבל בברכה על ידי עיריית גבעתיים. 4. הנכס שבבעלותינו אינו עומד למכירה ואינו מוצע לעסקאות עם אחר ו/או אחרים".

במכתב הנתבעת מיום 14.11.07 אל רותם שני (נספח ח' לתצהיר ידידיה) נכתבו דברים ברוח דומה: "כפי שידוע לכם היטב זה מכבר, חברתנו פעלה ורכשה את הנכס שברשותה בידיעה מראש ובמטרה ליזום ולבצע את פרויקט: "פינוי בינוי" לבניין שבנדון. חברתנו עושה לקידום התהליך ובכוונתנו לבצע את הפרויקט בעצמנו. הנכם מנסים לפעול מתוך הנחה שגויה ובכדי להסיר כל ספק בנדון – חבל על בזבוז זמנכם".

גם בכתב ההגנה עלתה גרסה זו (ס' 4, 5, 6 ו-7): "4. כחלק מהפעולות היא החליטה, בהחלטה אסטרטגית, לרכוש נכס ברח' סירקין 3 בגבעתיים. 5. המדובר בהחלטה אסטרטגית משום שהנתבעת צפתה – לאור בדיקות מקדמיות שערכה – כי קיימת אפשרות לקידום פרויקט "פינוי בינוי" בנכס...6. הנתבעת רכשה את הנכס בכדי שהאחיזה בו תאפשר לה לקדם את ביצוע הפרויקט בעצמה... 7. הנכס נרכש לפיכך, מטעמים מסחריים וכלכליים בלבד ובכדי להפיק רווח עבור הנתבעת". דברים דומים, אם לא זהים ממש, נרשמו בתצהיר העדות הראשית של חכם (ראו ס' 13, 14 ו-16).

הסנונית הראשונה לניסיון הנתבעת לסגת במידת מה מאמירות אלה, תוך שינוי והרחבת חזית למעשה, הופיעה בקדם המשפט של יום 6.2.11, עת ביקש בית המשפט את תגובת ב"כ הנתבעת, לאפשרות לפיה רכישת הנכס אך ורק לצורך ביצוע העסקה על ידי הנתבעת בלבד, תוך כוונה לסכל את העסקה ככל שהדיירים יבקשו לבצעה באמצעות קבלן אחר, עשויה להיחשב כחוסר תום לב.

בתגובה לכך הועלתה לראשונה הטענה לפיה הנכס נרכש גם למטרה אחרת וכדברי ב"כ הנתבעת בעמ' 12, ש' 20-21: "נכון שרכשנו את הדירה כדי לבצע את פינוי הבינוי, זו מטרה מוצהרת למרות שזוהי לא המטרה היחידה של רכישת הנכס". הנתבעת המשיכה בקו זה, עת הוסיפה בס' 19 לתצהיר עדותו הראשית של חכם, טענה שלא בא זכרה בכתב ההגנה, לפיה הנכס נרכש כביכול ואף בראש ובראשונה, כדי שישמש לנתבעת משרד וכי הנכס שופץ במאות אלפי שקלים וכדברי חכם בתצהירו: "יודגש כי הנתבעת הביאה כמובן בחשבון אפשרות לפיה מסיבות שונות לא ניתן יהיה לבצע עסקת פינוי בינוי בסופו של יום והיא רכשה את הנכס גם – בראש ובראשונה – על מנת שישמש למשרדי הקבוצה ואכן, הנכס שופץ על ידי הנתבעת בהשקעה של מאות אלפי שקלים והפך לנכס ייצוגי ומרשים". גם בסיכומיה (ס' 39 – 42), טענה הנתבעת כי תנאי העסקה עם רותם שני פוגעים בה, שכן היא רכשה נכס המשמש כמשרד בבניין, ואילו לפי תנאי העסקה, לא יבנו נכסים מסחריים בבנין החדש אלא רק דירות מגורים.

עם כל הכבוד לנתבעת, מדובר בגרסה כבושה ומאוחרת, אשר אף מהווה שינוי והרחבת חזית, אשר בא כוח התובעים התנגד לה (ראה פר' יום 23.11.12 עמ' 30, ש' 13 וס' 11 לסיכומי התשובה). מדובר בגרסה שהועלתה אך ורק נוכח החשש כי דבקות בגרסה הראשונה (רכישת הנכס אך ורק לשם ביצוע העסקה), עתידה לפגוע בסיכויי ההגנה של הנתבעת. די בכך כדי שגרסה זו תידחה על הסף ולא תישמע, כמו גם שתידחה מפאת חוסר האמון שאני רוחש לה בנסיבות אלה.

זאת ועוד: דין הטענה להידחות גם לגופה. טענת הנתבעת לפיה היא השקיעה מאות אלפי שקלים, בנכס לא הוכחה בצורה מינימאלית. לא רק שלא צורפו אסמכתאות כלשהן בעניין זה, אלא שהנתבעת לא טרחה לצרף ולו תמונה בודדה של המשרד ה"מרשים" וה"ייצוגי", שלפי טענתה הושקעו בו כל כך הרבה משאבים, כדי להשמישו כמשרד ראשי של "הקבוצה".

כמו כן, וכפי שיפורט להלן, מדברים שנאמרו בקדם המשפט ובחקירתו הנגדית של חכם, מתקבל הרושם כי השימוש שנעשה על ידי הנתבעת בנכס לצורכי משרד היה מינורי ומכל מקום, היה תוצר לוואי של החזקת הנכס עקב קנייתו לצורך קידום עסקת הפינוי בינוי ולא היווה מטרה בפני עצמו.

התובעים טענו בקדם המשפט של יום 11.7.11 כי הנתבעת פינתה מיטלטליה מהנכס. בא כוח הנתבעת טען כי הנתבעת עורכת בו שיפוץ (עמ' 14, ש' 17 – 20). כאשר נשאל חכם בעניין זה במסגרת חקירתו הנגדית, טען כי קיימת בעיה עם הגלריה וכי הוא עורך שינויים בנכס (עמ' 31, ש' 22). חכם אמנם הכחיש כי המקום נטוש ונעדר כל פעילות, אולם אישר כי העביר חלק מהפעילות למבנה אחר עקב בעיות חניה של סוכניו באזור וכן אישר כי המשרד מאויש יותר בשעות הלילה ורק פעמיים בשבוע בשעות היום (עמ' 31, ש' 8 – 10). חכם אישר כי הוסרו שלטים מהמשרד, אם כי טען שמדובר בשלטים שאינם קשורים לנתבעת אלא לחברה אחרת שלו ולא ידע לענות אם נותר שלט כלשהו בנכס, אם לאו (עמ' 31, ש' 11 – 15). חכם גם אישר כי קיימים משרדים נוספים של הנתבעת במקומות אחרים בארץ (עמ' 31, ש' 24 – 29).

מדברים אלה של חכם עצמו ובהעדר צירופן של ראיות ממשיות אחרות שניתן היה להגיש (תמונות של המשרד וכו'), ובהתחשב בעולה מבין שורות טיעוני הנתבעת, מתקבלת תמונה ברורה, לפיה גרסת הנתבעת, בדבר השימוש בנכס כמשרדה הראשי, מוטלת בספק רב וזאת אם להשתמש בלשון עדינה. הוא הדין לגבי הטענה לפיה הנכס נרכש כביכול מלכתחילה, בין אם בעיקר ובין אם גם, כדי שישמש כמשרדה של הנתבעת.

אני קובע, אפוא, כי הנתבעת רכשה את הנכס אך ורק לצורך ביצוע עסקת הפינוי בינוי. למסקנה זו חשיבות רבה לעניינינו, כפי שיפורט להלן.


הזכות הקניינית אינה אבסולוטית ובבית משותף ביתר שאת

כפי שעוד נראה להלן, במקרה דנא, ובניגוד לטענת הנתבעת, לא מדובר בזכות הקניין שלה אשר עלולה להיפגע כתוצאה ביצוע עסקת הפינוי-בינוי עם רותם שני. עם זאת, ובטרם אעמוד על כך, נרחיק לכת ונאמר כי גם לו מדובר היה בזכות הקניין של הנתבעת אשר עומדת במוקד הדיון, הרי שזכות זו, בניגוד לטענת הנתבעת, אינה אבסולוטית. די להפנות בעניין זה לחוק המקרקעין עצמו, כדי להגיע למסקנה זו, באשר סעיף 14 לחוק קובע כי: "בעלות וזכויות אחרות במקרקעין, אין בהן כשלעצמן כדי להצדיק עשיית דבר הגורם נזק או אי נוחות לאחר". לפיכך, יש לדחות את טענות הנתבעת לפיהן היא אינה חייבת כל הסבר לתובעים בכל הנוגע לסירובה לביצוע העסקה עם רותם שני.

יתרה מכך, בנסיבות הנוכחיות, בהן מדובר בבית משותף (גם אם טרם נרשם ככזה), הלכה היא כי זכות הקניין של דייר בבית משותף הנה פחותה, כפי שנקבע בפסק דין צודלר – רע"א 7112/93 צודלר בתיה ו-18 אח' נ' שרה יוסף, פ"ד מח (5) 550, שם נאמר: "..נלמד מכאן, כי הרוכש דירה בבית משותף - הוא הדין במי שדירה בבית משותף נפלה לבעלותו בדרך אחרת - מעלים עליו כי הסכים מראש לוותר על חלק מן האוטונומיה הקניינית הקנויה לו, וכמו הקנה חלק מזכויותיו למסגרת השיתופית המתמשכת והקבועה ..... בין כך ובין אחרת, זכות הבעלות בדירות מוגבלת היא בבית המשותף, ואין היא כזכות הבעלות ה"קלאסית". בוודאי כך במקום שבית משותף נהרס......זכות הבעלות ביחידות הדיור בבית משותף אין היא כזכות הבעלות הקלאסית, ומוגבלת היא - מעבר לזכות הבעלות הקלאסית - בזכויות השוכנות בסביבתה והן זכות הבעלים בדירות האחרות וברכוש המשותף".

במקרה דנא, דברים אלה עולים במלוא עוצמתם. המקרה של דייר סרבן הוא לעניות דעתי, אחד המקרים הקלאסיים שבהם יש מקום לתת ביטוי לזכות הקניין המוחלשת בבית המשותף. אין זה מתקבל על הדעת כי דייר אחד, ללא סיבה סבירה, יהיה רשאי למנוע משורה של דיירים אחרים בבית המשותף, למקסם בצורה מהותית את זכויותיהם. בעלות משותפת במקרקעין ובפרט בעלות משותפת מכוח מגורים בבית משותף, יוצרת תלות ומכרסמת באוטונומיה הקניינית של כל אחד מהדיירים. במצב זה, לא עוד כל אחד לעצמו.

ויודגש – גם מי שאינו סובל ממצוקה כלכלית קשה, אינו תלוי נאמר בהבטחת הכנסה ולא בא משכונת מצוקה, זכאי לנצל באופן מלא את זכויותיו ונכסיו וזכאי להגנה מפני שרירות לב או התנהלות בלתי סבירה של שכנו, שלא לדבר על הגנה מפני התנהלות שיש בה משום חוסר תום לב. גם מי ששייך למעמד הביניים והנו בעלים של דירה במרכז הארץ ואשר עסקת פינוי-בינוי תגדיל את שטח המחיה שלו ללא תוספת תשלום, יש לראותו כנפגע קשה מכך שעסקה כזו נמנעת ממנו.

עובדה זו נכונה ביתר שאת במקרה דנא מקום שמדובר בבניין ישן בן עשרות שנים, כעולה מתמונות הבניין שצורפו כנספח א' לתצהירה של התובעת נורית תמיר-לוי וכעולה מדבריה (ס' 3 לתצהירה): "הבניין עצמו ישן ומוזנח ובכך יכול להתרשם כל מי שמבקר בו. מצב זה מקשה מאוד על המגורים בבניין וגורם לאי נוחות בלתי נסבלת עימה אני נאלצת להתמודד יום-יום. רק שלם הדוגמא – בבניין קיימים סדקים רבים המצויים גם בדירה עצמה, ישנן בעיות קשות של נזילות ורטיבות והצנרת ישנה ורקובה".

לפיכך, לדידי, יתכנו מקרים שבהם, גם אם זכות הקניין של הדייר הסרבן עומדת להיפגע כתוצאה מעסקת הפינוי-בינוי, תגבר הזכות הנגדית של שאר הדיירים, למקסם את הרווח מנכסיהם או לשפר את תנאי המגורים שלהם בצורה ניכרת, שגם היא בבחינת חלק מהזכות הקניינית שלהם בנכס.

עם זאת, כפי שנראה להלן, במקרה הנוכחי, לא מדובר כלל בהתנגשות בין הזכות הקניינית של הנתבעת ולבין הזכות הקניינית הנגדית של התובעים, אלא בהתנגשות בין רצונם של התובעים כי קבלן פלוני יבצע את העסקה (רותם שני) ולבין רצונה של הנתבעת כי היא זו שתבצע את העסקה, כאשר אין דבר וחצי דבר בין רצון זה ולבין הזכות הקניינית של הנתבעת בנות.

הגנה על זכות הקניין של הנתבעת – האמנם?

רכישת החנות אך ורק לצורך ביצוע עסקת הפינוי-בינוי, מלמדת כי אין כל ממש בטענת הנתבעת לפיה זכותה הקניינית בנכס תיפגע, כתוצאה מביצוע העסקה באמצעות רותם שני או כל קבלן אחר. לא זכות הקניין של הנתבעת בנכס ולא סיבות מוצדקות כלשהן שלא לבצע את העסקה הכרוכות בזכות זו, עומדות כאן לדיון, אלא האינטרס העסקי-כלכלי של הנתבעת ורצונה לבצע את עסקת פינוי הבינוי בעצמה.

נשאלת השאלה - כיצד יכולה הנתבעת לטעון לפגיעה בזכותה הקניינית בנכס, מקום שלא רק שהינה מעוניינת בביצוע העסקה, אלא אף רכשה את הנכס במיוחד כדי לבצע עסקה שמשמעותה הריסתו של נכס זה. בנסיבות אלה, המחלוקת בין הצדדים אינה בשאלה, האם ניתן לחייב את הנתבעת לבצע את העסקה בניגוד לרצונה ותוך פגיעה לכאורה בזכות הקניין שלה, אלא, המחלוקת מתמצית בשאלה - מי הוא הקבלן אשר יבצע את העסקה מול הדיירים, האם פלוני (רותם שני) או אלמוני (הנתבעת).

במחלוקת מעין זו, אין לנתבעת וגם לא לאף דייר אחר, זכות וטו. כבר לא מדובר בעניין עקרוני ומהותי המהווה פגיעה בזכות הקניין ואשר בנסיבות מסוימות לא ניתן לחייב בו את מי מהצדדים ללא הסכמתו. המחלוקת לגבי זהות הקבלן, הנה מחלוקת ששייכת לרובד אחר לחלוטין של מחלוקות והיא משולה לכל מחלוקת אחרת שיכולה להיווצר בין שותפים למקרקעין, לגבי הניהול והשימוש הרגילים שלהם ואשר הדרך הראויה לפתרונה וגם זו המתחייבת לפי חוק, הנה באמצעות המשטר של הצבעה ברוב קולות.

הצבעה ברוב קולות - המשטר הראוי להכרעה במחלוקת האמיתית שהנה זהות הקבלן

מששני הצדדים מסכימים כי יש לבצע את העסקה ומעוניינים בה, השאלה לגבי זהות הקבלן ושאר תנאי העסקה, כבר הופכת לחלק מהניהול והשימוש הרגילים במקרקעין, אשר לפי סעיף 30(א) לחוק המקרקעין, יוכרעו בדרך של רוב קולות. רוח דומה עולה ממשטר קבלת ההחלטות שנקבע בחוק המקרקעין ובתקנון המצוי לגבי בית משותף, ואשר הוראותיהם חלות גם על בית כאמור שטרם נרשם כבית משותף, כמו במקרה שלפנינו. גם לפי משטר זה, החלטות לגבי שימוש סביר ברכוש משותף ונשיאות בהוצאות הדרושות להחזקתו, מתקבלות ברב קולות (ראה ס' 30(א) לחוק המקרקעין) ואילו רק החלטות הפוגעות בזכות הקניינית של הדיירים ברכוש המשותף טעונות הסכמת כל הדיירים (ראה ס' 12 (ב) לתקנון מצוי של בעלי דירות בבית משותף בתוספת הראשונה לחוק המקרקעין וסעיף 62 (א) לחוק זה).

השימוש במשטר של קבלת החלטות ברוב קולות בנסיבות שלפנינו, מושתת גם על חובת הצדדים לפעול זה כלפי זה בדרך מקובלת ובתום לב, כעולה מהצירוף של סעיפים 39 ו-61(ב) לחוק החוזים (חלק כללי) תשל"ג-1973. לאותה תוצאה נגיע גם אם נחיל את סעיף 14 לחוק המקרקעין על המקרה דנא. כך גם מעצם העובדה שמדובר בבית משותף, בו כל דייר חייב לנהוג כלפי שכנו בתום לב (ראו: ע"א 2896/90 טרוצקי ואח' נ' דיין ואח', פ"ד מו(5) 454).

כפי שלא יעלה על הדעת כי מקום שהסכימו כל השותפים לבצע עסקת פינוי בינוי, העסקה תתפוצץ או לא תצא לפועל עקב העדר הסכמה לגבי סוג הריצוף שיונח בלובי הבניין החדש, כך גם לא ייתכן כי מקום שהסכימו הצדדים לביצוע עסקת פינוי בינוי, העסקה תסוכל עקב חוסר הסכמה לגבי זהות הקבלן. ויודגש: זהו בדיוק המקרה שלפנינו. טענת הנתבעת בדבר פגיעה בזכות הקניין הנה כאמור טענה מדומה.

אין מחלוקת כי כל הדיירים למעט הנתבעת, מעוניינים לבצע את העסקה עם רותם שני, כך שקיים רוב גורף לטובת אופציה זו. די בכך כדי שהנתבעת תהא מחויבת לכך, בכפוף לכך שהחלטה זו אינה מקפחת אותה (ראה ס' 30(ב) לחוק המקרקעין).

עיינתי ושבתי ועיינתי בטענות הצדדים ובחומר שלפניי וכפי שעוד יפורט בהמשך פסק הדין, לא מצאתי כל קיפוח בהחלטה זו. להפך, מצאתי התנהלות בחוסר תום לב מצד הנתבעת. מכאן שיש לראות את הנתבעת כמי שהפרה את סעיף 30(א) הנ"ל.


סיכול העסקה על ידי הנתבעת וסירובה שלא בתום לב להתחרות מול קבלנים אחרים

ההחלטה אינה מקפחת את הנתבעת, גם אם יימנע ממנה לבצע את העסקה בעצמה. ביצוע העסקה על ידי הנתבעת יכול להיחשב כאינטרס שלה, אולם אינו עולה כדי זכות העומדת לה. לכל היותר, זכאית הייתה הנתבעת לכך שהצעתה תישקל בתום לב על ידי הדיירים, לעומת ההצעה של רותם שני ולעומת כל הצעה אחרת ככל שהייתה מוגשת.

דא עקא, שוכנעתי כי הנתבעת עצמה סיכלה כל אפשרות לכך, במובן זה שהיא עצמה הבהירה היטב לתובעים, כבר בתחילת המגעים, כי העסקה תצא לפועל אך ורק אם היא זו אשר תבצעה. עובדה זו עולה מתצהירו של קדמון (ס' 25): "הפגישה עם מר חכם אשר נערכה למיטב זכרוני בחודש אוקטובר 2007, הותירה בי רושם עגום. מר חכם דאג להבהיר לי כבר בתחילת הישיבה, בלשון בוטה ומאיימת, כי הוא ורק הוא יבצע את עסקת ה"פינוי בינוי" בבניין וכי אם אנו, בעלי יתר הזכויות, לא נסכים לכך הוא יסכל כל עסקה אחרת עם קבלן אחר". נורית תמיר-לוי הצהירה דברים דומים בס' 17 לתצהירה: "לפגישה עם מר חכם הגעתי עם בעלי. מייד בתחילת הישיבה הבהיר לנו מר חכם, בלשון בוטה מאוד, כי הוא ורק הוא יבצע את עסקת ה"פינוי בינוי" בבניין, וכי אם אנו, בעלי יתר הזכויות, לא נסכים לכך הוא יסכל כל עסקה אחרת עם קבלן אחר").

עדותם הנ"ל הייתה אמינה עליי. תמיר לוי לא נחקרה כלל על תצהירה. גרסתו של קדמון לא נסתרה בחקירה הנגדית, במסגרתה הוא אף חזר עליה: "..שבפגישה שהיתה לי עם מר חכם הפגישה היתה מבוססת מהרגע הראשון והאחרון על הצהרה אחת שהיתה מלווה בלא מעט איומים, או שאני אבצע את הפרויקט או שאף אחד לא יבצע....כל השיחה מבוססת מתחילת הפגישה ועד לסיומה רק על איום אחד או שאני אבצע את הפרויקט או שאף אחד אחר לא יבצע אותו " (עמ' 23 ש' 14-16 ו-17-18). האולטימטום שהוצב בפני התובעים על ידי הנתבעת, גם עולה מדברים שהנתבעת עצמה כתבה טרם הגשת התביעה (ראו מכתב הנתבעת מיום 28.10.07 אל קדמון ומיום 14.11.07 אל רותם שני).

כפועל יוצא מהתנהלות זו של הנתבעת, איבדו התובעים כל אמון, שאולי היו נותנים בה, לו נהגה עמם כראוי ואיבדו, ובצדק, כל רצון לבוא עמה במגע, שלא לדבר על להפקיד בידיה ביצוע פרויקט מורכב ויקר. ראו בעניין זה תצהירה של תמיר-לוי סעיף 19, שם נאמר: "אני יכולה לומר באופן חד שמעי כי אני מתנגדת נחרצות לכך שהנתבעת תבצע את עסקת "הפינוי בינוי" בבניין. בכל הכבוד, מר חכם אינו אמין עליי וסגנונו הבוטה והכוחני והמאיים אינו מקובל עליי בשום אופן. איני מוכנה להפקיד את ביתי בידי אדם שכזה, במיוחד כאשר מדובר בעסקה רגישה הדורשת יחסי אמון מיוחדים". דברים דומים הצהיר מר קדמון (ס' 28 לתצהירו).

כלום סברה הנתבעת כי תצליח בדרך זו, של רכישת דירה בבניין, לכפות על התובעים לבצע עמה דווקא את העסקה. כלום לא הבינה הנתבעת כי לא זו הדרך לרכישת לקוחות וליצירת אמון בקירבם. כלום לא השכילה הנתבעת להבין כי הדרך הראויה בנסיבות העניין, לפעול לביצוע העסקה, וגם זו המתחייבת מבחינה משפטית, הנה בדרך המקובלת של פנייה אל התובעים בהצעה שתתחרה עם הצעות אחרות שיינתנו להם על ידי קבלנים אחרים ולא על ידי רכישת יח' בבניין, כדי לכפות על הדיירים לבצע את העסקה עמה.

נדמה כי בדיוק לסיטואציה מעין זו כיוון כב' הנשיא בדימוס ברק, כאשר טבע את המשפט האלמותי הידוע לפיו "החוק אינו דורש כי הצדדים יהיו מלאכים זה לזה, אך החוק דורש כי הצדדים לא יהיו זאבים זה לזה. דרישתו של החוק היא כי אדם לאדם - אדם" – ראו דבריו בד"נ 82/22 בית יולס בע"מ נ' רביב משה ושות' בע"מ, פ"ד מג(1) 441. התנהלות הנתבעת הייתה נגועה, אפוא, בחוסר תום לב משווע, כמו גם בהפרה של ס' 14 לחוק המקרקעין.

הטענה לפגיעה במוניטין

הטענה לפיה ביצוע העסקה יפגע במוניטין של הנתבעת, דינה להידחות ולו בשל כך שטענה זו אינה בעלת משקל מספיק כדי להוות הצדקה למניעת העסקה. גם אם לנתבעת מוניטין וגם אם ייפגע הוא עקב כך שקבלן אחר יבצע את העסקה, הרי שבנסיבות העניין, מקום שהתובעים כולם מעדיפים להתקשר עם קבלן אחר, שאין מחלוקת לגבי כישוריו, העדפתם זו, גוברת על רצון הנתבעת לשמש כקבלן העסקה, גם אם הדבר יגרום כאמור לפגיעה במוניטין שלה.

עם זאת, ממילא לא הוכח בפני קיומו של מוניטין לנתבעת. לבד מהצהרות כלליות של חכם בתצהירו, לא הובאו ראיות ממשיות כלשהן, המוכיחות כי הנתבעת צברה מוניטין וכבר נפסק כי מוניטין יש להוכיח ככל טענה עובדתית אחרת (ראה ע"א 85/52 מועדון צלילה הים התיכון בע"מ נ' מדינת ישראל, פ"ד מ(4), 384; ת.א.(רחובות) 3031/02 מאור אברהם נ' פרימר ואח', פורסם באתרים משפטים; ת.א. (ת"א) 17497/07 דורמנס דלתות בע"מ נ' סף דור בע"מ, פורסם באתרים משפטיים).

יתרה מכך, גם לו היה מוכח מוניטין, איני מקבל את הטענה לגופה, כאילו ביצוע העסקה על ידי קבלן אחר, יפגע במוניטין הנתבעת. איני מוצא קשר סיבתי ממשי בין בחירת קבלן אחר על ידי הדיירים ולבין פגיעה במוניטין הנתבעת. הגשת הצעות על ידי חברות רבות בעלות מוניטין במכרזי בנייה הנו חיזיון נפוץ. כלום נאמר כי כל מכרז כאמור, בו מטבע הדברים רק חברה אחת זוכה, יש בו משום פגיעה במוניטין של שאר החברות.

כישורי הנתבעת כקבלן והתרשמות הדיירים מחכם

כאן המקום להתייחס לנימוק נוסף המסביר מדוע אין לראות בהחלטה לבצע את העסקה עם רותם שני, כמקפחת את הנתבעת. סיבה זו נעוצה בכישורי הנתבעת לבצע את העסקה. בעוד אשר הוכח לפני כי רותם שני הנה בעלת ניסיון בפרויקטים מסוג זה (ראה תצהיר ידידיה ס' 2 – 5, שלא נסתרו), הרי שלגבי הנתבעת, הוכח כי זו דווקא נעדרת כל ניסיון – לא רק בפרויקטים מסוג זה אלא בתחום הבנייה בכלל, ולמעשה אינה בעלת סיווג קבלני כלשהו (ראה עדות חכם בעמ' 38 ש' 1). כל זאת בניגוד להצהרות חכם בתצהירו (ס' 3), שנוסחו באופן בו בהכרח מתקבל הרושם כי הן לנתבעת והן לחברת האחות שלה (א.ל. חכם) יש סיווג קבלני (ואפילו "שורה של סיווגים קבלניים" – כלשון התצהיר), בעוד בפועל, הנתבעת נעדרת כאמור כל סיווג שכזה.

גם בהתייחס לחכם עצמו ולחברות האחרות שלו, הרושם המתקבל מחקירתו של חכם, אינו של חברה רצינית ומבוססת. מסתבר כי במרבית הפרויקטים שבהם השתתפו החברות האחרות של חכם, לא עמדו חברות אלה בחזית הפרויקט והסיבות לכך נותרו במידה מסוימת לוטות בערפל. כך למשל, בחקירתו, עת נשאל חכם, מדוע אין כל אזכור שמה של אחת מהחברות שלו בתיקי הבניין בעירייה, השיב כי: "יוחנן הסנדלר הבניין נמכר לחברה של בינו משהו כזה, נעשתה עסקה בין חב' כהן מדני לגבי הבניין, אני נכנסתי לתמונה שותף של ניסים כהן חברה של כהן, והייתי שותף שלו בהמשך, לכן אני לא נרשמתי בניירת..." (עמ' 37 ש' 5-7 לפרוט'). בהמשך עת נשאל האם היה היזם בפרויקט או קבלן הבניין, השיב חכם: " אני הייתי שותף ביזמות עם צד ג' בפרויקט הזה...התחברתי לכהן, אם התחברתי לכהן הייתי גם היזם וגם הקבלן. הם היו יזמים וקבלנים" (עמ' 37 ש' 12-10)

יתרה מכך: מעבר לכישורי הבנייה וליכולת הכלכלית של הנתבעת, פרמטר לגיטימי נוסף וחשוב מאין כמוהו, אשר רשאים הדיירים כולם לשקול ואשר לו משקל מהותי בקבלת ההחלטה עם איזה קבלן להתקשר, עניינו הרושם הכללי שמותיר הקבלן על הדיירים, מבחינת אמינותו ויושרו, התנהלותו ואופיו כאדם. התרשמות שלילית ממועמד אחד, יכולה להצדיק התקשרות עם מועמד אחר, יקר יותר, אבל שהותיר רושם אמין וחיובי. כך גם במקרה דנא. התובעים העידו על הרושם השלילי שהותיר בהם חכם. התובעים העידו כי אינם מוכנים בשום אופן להתקשר עימו לביצוע שום עסקה. כפי שכבר ציינתי בפרקים קודמים של פסק הדין, עדות זו של קדמון ותמיר-לוי הייתה אמינה עליי ואני מתרשם כי מדובר ברגשות כנים שסבירותם גם נתמכת אובייקטיבית מהתנהלותו של חכם מולם. די בכך כדי שאגיע למסקנה כי בנסיבות אלה, הבחירה ברותם שני הנה סבירה ומוצדקת ועל כן אין לראות בה כמקפחת את הנתבעת.

בשולי דברים אלה, אציין עובדה נוספת שיש לקחת בחשבון ואשר פועלת לרעת הנתבעת. בעוד אשר התובעים אינם מבקשים למנות את מי מהם או מי מבני משפחותיהם כקבלן העסקה ומכאן ששיקוליהם בבחירת הקבלן הנם אפריורי ענייניים, קשה להגיע למסקנה זהה לגבי הנתבעת, אשר מבקשת למנות את עצמה לקבלן העסקה.

ההחלטה אינה מקפחת את הנתבעת גם מבחינת תנאיה. לא הוכח לפניי על ידי הנתבעת כי התנאים שהציעה טרם הגשת התביעה, טובים יותר מהתנאים שהציעה רותם שני. לפי גרסת הנתבעת עצמה, רותם שני הציעה דירות גדולות יותר (ראו ס' 87-88 לתצהיר חכם).

גם הטענה בדבר הפגיעה בנתבעת עקב החוסר בהקמת יחידות מסחריות בעסקת רותם שני, דינה להידחות וזאת משרכשה הנתבעת את החנות מלכתחילה, אך ורק לצורך ביצוע העסקה, מה גם שעיון בהצעת הנתבעת עצמה מיום 31.10.07 (נספח ח' לתצהיר קדמון), מעלה לכאורה כי גם לשיטתה, אמור היה להיבנות בנין של יחידות מגורים בלבד, ללא יחידות מסחריות (ראו פרטי האופציה הראשונה, לפיה כל דייר יקבל "דירה בת 3 חדרים" כאשר באופציה זו אין כל זכר לאפשרות של בניית יח' מסחריות בבניין החדש).

לסיכום, לא עסקינן בהגנה על זכות הקניין של הנתבעת. מדובר במחלוקת רגילה על זהות הקבלן בעסקת פינוי-בינוי, כששיקולי התובעים הנם אובייקטיביים, שכן אינם מבקשים למנות את מי מהם לקבלן ואילו שיקולי הנתבעת סובייקטיביים, שכן היא מבקשת למנות את עצמה והיא בלבד כקבלן העסקה. המשטר הראוי להכרעה במחלוקת שנוצרה בין הצדדים, הנו כאמור משטר של קבלת החלטה ברוב קולות. רוב הדיירים בחרו ברותם שני ודי בכך כדי שהחלטה זו, שאף אינה מקפחת את הנתבעת, תחייב את האחרונה.

כמו כן, הגעתי למסקנה כי סירוב הנתבעת לביצוע העסקה באמצעות רותם שני והתניית העסקה אך ורק בביצועה על ידי הנתבעת, ללא רצון ומוכנות להתחרות מול קבלנים אחרים, היה בלתי סביר וגרוע מכך, חסר תום לב. העובדה שהנתבעת הסכימה, לאחר הגשת התביעה ולצרכי פשרה, להתמחרות מול רותם שני, אינה רלוונטית ואינה יכולה לגרוע מהתנהגותה עד הגשתה התביעה.

על רקע האמור לעיל, יש לראות בנתבעת כאחראית לנזקי התובעים, בין אם בשל הפרת חובת תום הלב ובין אם בשל הפרת סעיפים 14 ו-30(א) לחוק המקרקעין, המהווה עוולה מסוג של הפרת חובה חקוקה לפי ס' 63 לפקודת הנזיקין [נוסח חדש]. ממילא לא הועלתה טענה על ידי הנתבעת לפיה גם אם בית המשפט ימצא את התנהלותה כמפרה, אין עילה מנימוק כזה או אחר לחייב אותה בנזק הנטען.

הנזק

משסיכלה הנתבעת שלא כדין את עסקת הפינוי-בינוי, זכאים התובעים לפיצוי בגין הנזק שנגרם להם כתוצאה מכך, השווה להפרש שבין שווי הדירות החדשות שהיו מקבלים בבניין החדש ולבין שווי הדירות הקיימות.

לפי חוות דעת השמאי מטעם התובעים, הפרש זה עומד על 5,250,000 ₪ (ראו עמ' 39 - 40 לחוות הדעת). חוות דעת זו לא נסתרה וזאת משהנתבעת בחרה, לא רק שלא להגיש חוות דעת נגדית (ראה הודעת הנתבעת מיום 17.10.11), אלא גם לא לחקור את השמאי מטעם התובעים על חוות דעתו (ראה הצהרת בא כוחה בעניין זה בעמ' 16, ש' 10 לפר' יום 21.11.11). הנתבעת גם לא העלתה בסיכומיה טענה כלשהי לגבי הנזק או גובהו. מכאן, שיש לפסוק לתובעים את סכום התביעה, שהועמד על ידם על סך של 2,400,000 ₪.

סוף דבר

אשר על כן, התביעה מתקבלת במלואה. הנתבעת תשלם לתובעים 2,400,000 ₪, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום הגשת התביעה ועד לתשלום בפועל.



בנסיבות אלה, יש לפסוק לתובעים הוצאות משפט ושכר טרחת עו"ד. אציין, למעלה מן הדרוש (הנתבעת לא טענה לעניין זה בסיכומיה), כי אני ער לעדותו של ידידיה, לפיה מי שמימן את הוצאות המשפט עבור התובעים הייתה רותם שני (עמ' 18, ש' 4 פר' יום 21.11.11). עם זאת, ידידיה גם העיד כי רותם שני אמורה לקבל מהתובעים חלק מהכספים שייפסקו לטובתם במסגרת התביעה (שם, ש' 21, 24). משמעות הדבר, כי התובעים התחייבו לתת לרותם שני תמורה עבור מימון ההליך המשפטי על ידה. במובן זה, יש לראות את התובעים כמי שבסופו של דבר, בדרך זו, יישאו בהוצאות ההליך. לפיכך, לבד מכך שאיני רואה במימון הוצאות המשפט על ידי רותם שני כדבר פסול מבחינת התנהלות התובעים ולא כמשפיע על טיעוניהם לגופו של עניין, גם איני רואה בכך סיבה שלא לפסוק לתובעים את מלוא הוצאותיהם.

בהתחשב בתוצאה, בהתנהלות הנתבעת, כמו גם בחשיבות הנושא לתובעים וכן בהתחשב בהוצאות תביעה שכנגד עד לדחייתה בפתח ישיבת ההוכחות וכן בהתחשב בשכר הטרחה הריאלי והסביר המגיע לתובעים עבור ניהול התביעה ומנגד בהתחשב בכך שהיקף ההליכים והמסמכים לא היה רב במיוחד, לפחות ביחס לממוצע בתביעות בהיקף כספי שכזה, ובהתחשב בקיצור הדיון עקב נכונות הנתבעת לוותר על התביעה שכנגד, כמו גם החקירות הקצרות וכמות העדים שלא הייתה רבה, לפיכך ולאור הטעמים לעיל, אני מחייב את הנתבעת לשלם לתובעים את הוצאות המשפט (אגרות, שכר טרחת השמאי וכל הוצאה נוספת אחרת כדין שהייתה, ככל שהייתה) ובנוסף שכר טרחת עו"ד בסך של 100,000 ₪.
כל הסכומים שנפסקו בפסק הדין, ישולמו על ידי הנתבעת לתובעים תוך 30 יום מקבלת פסק הדין אצל הנתבעת.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. תמ"א 36

  2. סעיף 14א תמ''א 38

  3. פינוי בינוי פיצוי

  4. סיכול עסקת פינוי בינוי

  5. מע''מ בעסקאות פינוי בינוי

  6. ערר על דחיית התנגדות לתמ''א 38

  7. תמ"א 18 - הקמת תחנת תדלוק זעירה

  8. סילוק פולשים לצורך פינוי בינוי

  9. סירוב להתפנות בפרויקט פינוי בינוי

  10. עורך דין תמ"א 38 - היתר לבניית קומה נוספת

  11. התנגדות להגבהת בניין מכוח תמ"א 38 - הסתרת אור השמש

  12. תמ"א 38: האם לאור גובה הבניין יש לחייב בהתקנת מעלית

  13. סעיף 24 לתמ"א 36 (א) עוסק בהסדרת אתרי שידור ליד דרך

  14. בקשות פלאפון וסלקום להקמת מתקני שידור קטנים לפי בתמ"א 36/א במקרקעין

  15. בקשה להקמת מתקן שידור קטן כהגדרתו בתמ"א 36 תוך השתלבות בעמוד תאורה קיים בהיתר

  16. פינוי בינוי - ירידת ערך בשל הגדלת צפיפות וסוג האוכלוסייה המיועדת לגור בבניינים

  17. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון