פיצויים מהמינהל לחוכר בקרקע חקלאית עקב שינוי ייעוד

המבקש טוען כי הוא מקיים את התנאים המפורטים בהחלטה 533 של המינהל ולכן זכאי הוא לפיצוי על פי החלטה זו. לטענתו הקרקע הוחכרה לו על ידי המינהל לשימוש חקלאי, למשך תקופה העולה בהרבה על 21 שנים. לטענתו, ייעוד הקרקע שונה מקרקע חקלאית לקרקע המיועדת לבניית יחידות דיור והחוזה עימו היה תקף עובר למועד שינוי היעוד. קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא פיצויים מהמינהל לחוכר בקרקע חקלאית עקב שינוי ייעוד: 1. המבקש הגיש תביעה נגד מינהל מקרקעי ישראל (להלן - המינהל) למתן פסק דין המצהיר כי הוא זכאי לפיצוי מאת המינהל לפי הוראות שנקבעו בהחלטת מועצת מקרקעי ישראל 533 (להלן: "החלטה 533") בשל החזקתו במקרקעין הידועים כחלקה 1 בגוש 16533 בנצרת (להלן - המקרקעין). לחילופין מבוקש לקבוע כי המבקש זכאי לפיצוי מלא על פי הוראת החלטה 548 של המינהל (להלן: "החלטה 548").   2. וזה קיצור הרקע העובדתי הנדרש לענייננו: א. פרשת המקרקעין שבפני היתה נושא להתדיינויות רבות וממושכות בבתי המשפט השונים והגיעה גם להכרעתו של בית המשפט העליון. אביא להלן רק את תמצית העובדות כפי שהן נדונו ונקבעו על ידי בית המשפט העליון מפי כב' השופטת שטרסברג כהן (ע"א 4339/98) ועל ידי בית המשפט המחוזי בירושלים מפי כב' השופטת שידלובסקי-אור (ה"פ 446/96). ב. המבקש החזיק במקרקעין ועיבד אותן משך שנים רבות. בשנת 1957 התקשר המבקש לראשונה עם המינהל בחוזה חכירה. במהלך השנים שלאחר מכן נחתמו בין המבקש למינהל חוזים שנתיים והמבקש המשיך להחזיק במקרקעין ולשלם למינהל דמי חכירה או דמי שכירות, עד ליום 31.8.93. ג. ביום 24.6.93, שלח המינהל למבקש מכתב בדואר רשום והודיע לו כי חוזה השכירות העונתי שנחתם עימו יסתיים ביום 31.8.93 ולא יחודש נוכח העובדה כי המקרקעין דרושים למינהל. המבקש נדרש לפנות את המקרקעין ביום 31.8.93 ולהחזירם למינהל. המבקש לא נעתר לפניה זו וגם לא לפניה נוספת של המינהל (מיום 21.12.95). ד. המינהל הגיש תביעה לבית המשפט השלום בנצרת לסילוקו של המבקש מהמקרקעין. התביעה התקבלה וביום 13.2.97 הורה בית המשפט על סילוקו של המבקש מהמקרקעין. המבקש הגיש ערעור לבית המשפט המחוזי בנצרת אך ערעורו נדחה, כמו גם בקשה לרשות ערעור שהגיש בעניין זה לבית המשפט העליון. גם בקשותיו של המבקש לעיכוב ביצוע פסק הדין לפינוי נדחו על ידי בית המשפט המחוזי ובית משפט השלום בנצרת. ה. המינהל עתר ללשכת ההוצאה לפועל לביצוע פסק דין הפינוי. הבקשה נדחתה מאחר ובאותו מועד עמדה בתוקפה החלטה של ועדת האריסות אליה פנה המבקש. ביום 8.3.98 קבע בית המשפט המחוזי בנצרת כי על המבקש לסלק ידו מהמקרקעין לאלתר (בר"ע 533/97) וביום 25.5.98 פינה המבקש את המקרקעין. ו. המבקש הגיש לבית המשפט המחוזי בירושלים תביעה לפסק דין הצהרתי הקובע כי הוא זכאי לפיצוי כ"מעבד עונתי" על פי הוראות החלטה 727 של המינהל. בהחלטה מיום 20.5.98 דחה בית המשפט המחוזי (מפי כב' השופטת שידלובסקי-אור) את תביעתו וקבע כי המבקש אינו עומד בתנאים לקבלת פיצוי כ"מעבד עונתי" כהגדרתו בהחלטה 727 של המינהל. בית המשפט המחוזי קבע כי למערער לא היתה זכות בחלקה בתאריך הקובע (19.9.94) כדרישת סעיף 7(ט)(1) להחלטה 727 (ה"פ 446/96). ז. המבקש הגיש ערעור על החלטת בית המשפט המחוזי ובפסק דין מיום 29.10.00 דחה בית המשפט העליון (מפי כב' השופטת שטרסברג-כהן) את הערעור וקבע כי למרות שהמערער מחזיק במקרקעין שנים רבות, אין הוא "מעבד עונתי" כהגדרת מונח זה בהחלטה 727 וכי בדין דחה בית המשפט המחוזי את תביעתו. ח. המבקש שב ופנה למינהל והפעם ביקש לפצותו על בסיס החלטה 533 של המינהל. פנייתו של המבקש לא נשאה פרי ועל רקע זה הוא שב ופנה לבית המשפט המחוזי בתביעה שבפני. בדיונים המקדמיים המלצתי לצדדים להגיע להסדר של פשרה, כפי שחזרו והמליצו בפניהם כל הערכאות שדנו בעניין. ההמלצה לא התקבלה והצדדים לא השכילו להגיע להסדר מוסכם ביניהם.   3. המבקש טוען כי הוא מקיים את התנאים המפורטים בהחלטה 533 של המינהל ולכן זכאי הוא לפיצוי על פי החלטה זו. לטענתו הקרקע הוחכרה לו על ידי המינהל לשימוש חקלאי, למשך תקופה העולה בהרבה על 21 שנים. לטענתו, ייעוד הקרקע שונה מקרקע חקלאית לקרקע המיועדת לבניית יחידות דיור והחוזה עימו היה תקף עובר למועד שינוי היעוד. המבקש טוען עוד כי הוא פינה את המקרקעין זה מכבר ובהתאם לסעיף 3(א)(3) להחלטה 533 הפינוי הינו בבחינת תנאי לתשלום הפיצוי, אולם אינו תנאי לעצם יצירת הזכות לפיצוי. לטענתו הוראת סעיף 3(א)(3) באה להשמיענו כי הפיצוי ינתן לזכאי רק כנגד פינוי המקרקעין, אך אינה מוסיפה תנאי ליצירת הזכות עצמה. 4. המינהל טוען כי המבקש אינו עומד בתנאים המפורטים בסעיף 2 להחלטה 533. לטענתו, המקרקעין הוחכרו למבקש בחוזים עונתיים מתחדשים והוא אינו עומד בתנאי הקבוע בסעיף 2 להחלטה לפיה המקרקעין הוחכרו לו "בחכירה לדורות או לתקופה שאינה פחותה מעשרים ואחת שנים". לטענתו חוזים לשכירות זמנית של קרקע היו תמיד קטגוריה נפרדת ותנאיהם שונים מחוזי חכירה לזמן ארוך. עוד טוען המינהל כי תנאי מרכזי למתן פיצוי על פי החלטה 533 - כמו גם החלטות אחרות של המינהל העוסקות בפיצוי בגין שינוי ייעוד בקרקע חקלאית - הוא הסכמת החוכר לפינוי מיידי של המקרקעין כנגד תשלום הפיצוי. לטענת המינהל המבקש סרב לדרישות הפינוי, הכביד בהליכים מהליכים שונים בנסיון למנוע את הפינוי, למרות חובתו לפנות את המקרקעין על פי החוזה שהסתיים והערות בית המשפט בהליכים השונים שהתנהלו בעניין זה. המינהל טוען עוד כי כב' השופטת שידלובסקי-אור הכריעה כבר בפרשנות שיש ליתן לתנאי זה וכי המבקש מושתק היום מלטעון כי יש לפרש אחרת אותו תנאי. 5. השאלה הראשונה הדרושה הכרעה בפני הינה האם עומד המבקש בתנאים המפורטים הנדרשים בסעיף 2 להחלטה 533. סעיף 2 להחלטה 533 קובע לאמור: "הוחכרה קרקע בחכירה לדורות או לתקופה שאינה פחותה מעשרים ואחת שנים, למטרת שימוש חקלאי, בתנאי נחלה או שלא בתנאי נחלה, לרבות כמשבצת ליישוב חקלאי בחוזים זמניים מתחדשים, ושונה ייעודה, מוסמך בזה המינהל לפעול כאמור להלן ובלבד שהתקיימו כל התנאים המפורטים להלן: א. שינוי הייעוד היה ביוזמת המינהל או במקום שלמדינת ישראל עניין בשינוי הייעוד. ב. הייעוד שונה למטרת מגורים, תעשיה, מסחר או תיירות וקיט. ג. החוזה עם החוכר היה תקף עובר למועד שינוי הייעוד או שהחוכר זכאי לחדשו, ולא הופר על ידו הפרה יסודית, כמשמעותה בחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) התשל"א-1970".   המחלוקת בין הצדדים נוגעת לשאלה האם מקים המבקש את התנאי הנדרש ברישא לסעיף 2 להחלטה ולפיו - "הוחכרה קרקע בחכירה לדורות או לתקופה שאינה פחותה מעשרים ואחת שנים". במחלוקת זו בין הצדדים נראית לי נכונה פרשנותו של המינהל לפיה אין המבקש ממלא נכונה את התנאים הנקובים בהחלטה 533 של המינהל.   6. להחלטה 533, כמו גם החלטות אחרות של המינהל, יש תוקף מחייב של תקנה או למצער של החלטה שלטונית. בבחינת הפירוש הנכון והראוי של סעיף 2 להחלטת המינהל יש לפרש את לשון הסעיף באופן שיגשים את תכליתו ויביא ביטוי נכון למטרתו (ראה ספרו של הנשיא ברק, פרשנות במשפט, כרך שני, עמ' 85 ואילך). החלטה 533 מדברת על פי לשונה ועל פי טיבה על חכירת קרקע לתקופה ארוכה מראש. דבר זה עולה מניסוח סעיף 2 שמדבר על "חכירה לדורות" (תקופה שאינה פחותה מ-25 שנה) או "לתקופה שאינה פחותה מעשרים ואחת שנים". הכוונה היא לתקופה שמלכתחילה נקצבה לתקופה ממושכת. דבר זה עולה גם מההתייחסות שבגוף הסעיף למושגים של "נחלה" ו"ישוב חקלאי" המשקפים, מעצם טיבם, שימושי קרקע לתקופה ממושכת. זאת ועוד, עצם העובדה שיש בסעיף התייחסות לחוזים זמניים מתחדשים לישוב חקלאי בלבד מלמדת על היוצא מן הכלל המעיד על הכלל שהוא החכרת קרקע לתקופה ממושכת מראש. 7. לעומת זה החלטה 548 עוסקת במפורש בנושא המתאים לענייננו. בסעיף 2 לאותה החלטה מדובר על קרקע חקלאית הנמסרת בחוזים עונתיים שחודשו ברציפות לאותו מחזיק או המוחזקת ומעובדת על ידם במשך 15 שנים רצופות. גם כאן קיים אלמנט הרציפות אלא שהוא מתייחס לשרשרת של חוזים עונתיים העולים כדי תקופה רצופה של לא פחות מ-15 שנים. עניינו של המבקש תואם באופן מובהק לניסוח הקיים בהחלטה 548. מדובר בשתי החלטות שנקבעו בסמיכות של זמנים זו לזו, וכל אחת מהן עוסקת במצב שונה. בנסיבות אלה יש להשקיף על שתי ההחלטות ולראות איזה מהן היא התואמת יותר את עניינו של המבקש. לאור כל האמור לעיל, הגעתי למסקנה שעל המבקש חלה החלטה 548.   8. המינהל טוען כי המבקש אינו זכאי לפיצוי כלשהו. טענה זו מבוססת על סעיף 3ג להחלטה הקובע לאמור: "האמור בסעיף 3 יחול רק על מחזיק שיסכים לפינוי מידי של הקרקע כנגד תשלום הפיצוי האמור כפיצוי סופי ללא קבלת קרקע חליפה". לטענת המינהל, בעניינו של המבקש לא התקיימו התנאים הקבועים בהוראה זו מאחר והוא לא פינה את המקרקעין מיד עם קבלת הדרישה לכך. עוד טוען המינהל כי תנאי זה נכלל גם בהחלטות הנוספות של המינהל שבאו להסדיר פיצוי בשל שינוי ייעוד בקרקע חקלאית, על מנת לתמרץ את החוכרים ולהבטיח פינוי מיידי של המקרקעין שיאפשר בנייה במהירות. המינהל טוען כי בית המשפט המחוזי מפי השופטת שידלובסקי-אור קיבל את פרשנותו לתנאי זה (בהחלטה 727) וקבע כי אין להתנות את פיצוי המקרקעין בקבלת פיצוי, כפי שסבר המבקש.   9. המבקש טוען כי סעיף 3 הנ"ל הינו בבחינת תנאי לתשלום הפיצוי ואין הוא מהווה תנאי לעצם יצירת הזכות לפיצוי. לטענתו, מי שהתקיימו בו התנאים הנקובים בסעיף 2, זכאי לפיצוי ואילו הפיצוי עצמו יינתן לזכאי רק כנגד פינוי המקרקעין. אין חולק כי המקרקעין פונו על ידי המבקש לפני כ-4 שנים. טיעוניו של המבקש בעניין זה מקובלים עלי.   10. ככלל יש לפרש את הוראת סעיף 3ג להחלטה 548 באופן שאינו שולל מן המחזיק במקרקעין את זכותו לנקוט באמצעים חוקיים כדי לשמור על זכויותיו ובכלל זה לנקוט הליכים משפטיים. אין לייחס למינהל כוונה לגרוע מזכותו של אדם לברר את זכויותיו ולעמוד עליהן בכל דרך חוקית מקובלת. בענייננו כל הערכאות שדנו בעניינו של המבקש חזרו וקבעו בצורה ברורה כי למבקש מגיע פיצוי עבור פינוי המקרקעין. המחלוקת בין הצדדים נגעה לשאלה לפי איזו החלטה ישולמו הפיצויים למבקש. בעניין זה, בסופם של כל ההליכים כולל ההליך בפני, נדחתה עמדת המבקש והתקבלה עמדת המינהל לפיה המבקש עומד בתנאים הנקובים בהחלטה 548.   11. המינהל טוען כי בית המשפט המחוזי (מפי כב' השופטת שידלובסקי-אור) קיבל את עמדת המינהל וקבע כי אין להתנות את פינוי הקרקע בפיצוי. אכן הדין בעניין זה עם המינהל ואולם כב' השופטת שידלובסקי-אור המשיכה וקבעה כי ראוי שהמבקש יקבל פיצוי כלשהו על כל אותן השנים בהן החזיק במקרקעין ועיבד אותן. כב' השופטת שידלובסקי אף הפנתה בעניין זה להחלטה 548 שהיתה בתוקף במועד בו המבקש אמור היה לפנות את המקרקעין. גם בית המשפט העליון שדן בערעור שהגיש המבקש קבע כי "ראוי שהמינהל ימצא דרך לפצות את המערער בצורה הוגנת, ההולמת את משך תקופת האחזקה הממושכת שלו בחלקה, כשבחלק הארי ממנה החזיק הוא בה על פי חוזי שכירות" (ע"א 4339/98, סעיף 16 לפסק הדין).   12. אכן נראה מהשתלשלות העניינים כפי שנקבעה על ידי בתי המשפט שדנו בעניין כי המבקש נקט גישה פסולה ושגויה כשהתנה את קבלת הפיצוי בפינוי המקרקעין ואולם לא מצאתי כי יש בהתנהגות זו כדי לשלול ממנו את הפיצוי המגיע לו על פי החלטה 548. בקשר לכך ראוי לציין כי בית המשפט המחוזי שדן בעניין זה קבע גם בקשר להתנהגות אנשי המינהל כי "מוטב היה שאנשי המינהל לא יחדרו למקרקעין, בעוד מתנהל משא ומתן בין הצדדים, אולם אין לעובדה זו כל נפקות בענייננו". ובהמשך: "עם זאת, מן הראוי, כי המבקש יקבל פיצוי כלשהו על כל אותן השנים בהן אחז במקרקעין ועיבד אותם. גם אם מיום 31.8.93 לא אחז בהם כדין, אין בכך כדי להתעלם מהשקעותיו בהם במשך כל השנים. על כן אני סבורה, כי ראוי לצדדים להגיע להסכמה בדבר תשלום פיצויים, בסכום המקובל במקרים כאלה, ושלא על פי הקבוע בהחלטה 727. המו"מ שנוהל בין הצדדים בעבר עשוי לשמש בסיס איתן להסכמה הרצויה, כמו גם תנאי החלטה 548, שהיתה בתוקף באוגוסט 93, עת היה המבקש אמור לפנות את המקרקעין. מכל מקום, אין להתנות את פינוי המקרקעין על ידי המבקש בתשלום של פיצוי. 18. לסיכום, אני דוחה את התובענה וממליצה לצדדים להגיע להסכמה בדבר תשלום פיצויים למבקש עבור אחיזתו במקרקעין. בנסיבות, ולאור המלצתי, איני מחייבת בהוצאות" (ה"פ 446/96, עמ' 13-14).   13. לסיכום, המבקש שגה לכל אורך הדרך בגישתו ובדרכי פעולתו בכל הנוגע לאחיזתו במקרקעין ולדרישותיו בנוגע לבסיס הפיצוי המגיע לו. בסופו של דבר בתי המשפט אמרו את דברם וטיעוניו של המבקש רובם ככולם נידחו. עם זאת, יש לדחות מכל וכל את גישת המינהל היום כי על המבקש להענש ולצאת ללא כל פיצוי על החזקת מקרקעין ועיבודם, בזכות, משך שנים כה רבות. נראה לי כי שורת הדין והצדק מחייבים כי המבקש יקבל את הפיצוי המגיע לו על בסיס החלטה 548 של המינהל שעמדה בתוקף באוגוסט 92' וכך אני מורה.   נוכח התוצאה כל צד ישא בהוצאותיו. חכירהפיצוייםחקלאותקרקע חקלאיתשינוי ייעוד במקרקעין