קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא שווי הנכס לצורך מס שבח: .1ערר זה, מתייחס, להחלטת מנהל מס שבח מקרקעין, בהשגת המערערת, לגבי שומה שהוצאה לה. הערר מתייחס לשווי הנכס הנמכר. המשיב, לא קיבל את השווי שצויין בהסכם המכר, וקבע - לצורך המס - שווי גדול יותר. .2אלה הן, העובדות הצריכות לעניין: המערערת, שהיא חברה בע"מ, שכרה מחברת תרבות לעולה (קרית גת) בע"מ, נכס שהוא מגרש, בשטח של 2172.60מ"ר, אשר עליו היה מוקם מבנה גדול, בככר פז מס' 3בקרית גת (להלן "הנכס"). מיקומו של הנכס, היה, במרכז המסחרי בקרית גת. המבנה כלל בית קולנוע וחנויות. השכירות היתה לתקופה של ארבע שנים, שהחלה ביום 1/1/85, אולם בהסכם הותנה, כי למערערת, תהיה הזכות, להאריך את תקופת השכירות, לעוד שמונה שנים, היינו, בסך הכל, תקופת השכירות המכסימלית, תהיה (אם המערערת תשתמש בזכותה) לתקופה של שתיים עשרה שנה. כמו כן, הוסכם בהסכם שבין הצדדים, כי למערערת תהיה האופציה, לרכוש את הנכס, תמורת סכום בשקלים, השווה לסך 355, 349דולרים של ארה"ב, בניכוי מסויים של חלק מדמי השכירות, ובהצמדה למדד יוקר המחיה בארה"ב. ביום 1/1/96, מימשה המערערת, את זכותה לרכוש את הנכס, ושילמה לתרבות לעולה בע"מ, סך 964,189, 1ש"ח (ללא מס ערך מוסף), עבור רכישת כל הזכויות בנכס. יומיים לאחר מכם, ביום 3/1/96, נחתם הסכם, בין המערערת וחברת מנחם מליק, מרכזיים מסחריים בע"מ (להלן "מליק"), על פיו, מוכרת המערערת למליק, מחצית מכל הזכויות בנכס הנ"ל, תמורת הסך 982, 594ש"ח, סכום, שהוא בדיוק מחצית הסכום, שבו רכשה המערערת את כל הנכס, יומיים קודם לכן. המערערת דווחה למס שבח מקרקעין, על העיסקות שעשתה. בהתאם לכך, היא חוייבה במס רכישה, לפי החישוב של הסך 964,189, 1ש"ח ששילמה לתרבות לעולה בע"מ. אולם, לגבי מכירת מחצית הנכס, למליק, לא קיבלו שלטונות מס שבח מקרקעין, את הצהרת המערערת. מנהל מס שבח מקרקעין, העריך את שווי מחצית הנכס, ליום העיסקה עם מליק בסך 000,173, 1ש"ח ולפיכך, השבח, שזכתה בו המערערת היה 000, 2346ש"ח - 982, 594ש"ח 018,751, 1ש"ח המערערת הגישה השגה ומשנדחתה השגתה, הוגש הערעור לבית המשפט זה. .3שתי טענות עיקריות, בפי המערערת: הראשונה, היא, שעיסקת המכירה למליק, נעשתה יומיים, לאחר שנקנה כל הנכס מתרבות לעולה. אם שלטונות מס שבח, הכירו במחיר העיסקה, בין המערערת ותרבות לעולה בע"מ, לצורך חישוב מס הרכישה של המערערת, אין הם יכולים לטעון, כי כעבור יומיים השתנה שיווי מחצית הנכס. הטענה השניה היא, כי בין המערערת ומליק נעשה הסכם נוסף, והוא הסכם שותפות בנכס. על פי הסכם השותפות, היו המערערת ומליק צריכים לנהל את הנכס בשותפות, כאשר התכנון היה להרוס את המבנה שעל המקרקעין, ולבנות במקומו בניין אחר. על כן - טוענת המערערת - היה צריך המשיב, להתעלם מהבניין של הנכס ומכל מקום למליק לא הוקנו זכויות במבנה. .4לאחר ששקלנו את טענות, באי כח הצדדים, מסקנתנו היא, שיש לדחות את הערר. אלה הם, נימוקינו לכך: סעיף 6לחוק מס שבח מקרקעין, התשכ"ג - 1963(להלן "החוק") קובע: "(א) מס שבח מקרקעין (להלן - המס) יוטל על השבח במכירת זכות במקרקעין. (ב) השבח הוא הסכום שבו עולה שווי המכירה על יתרת שווי הרכישה כמשמעותה בסעיף .47" בסעיף 17לחוק נאמר: "(א) שווי המכירה הוא שווי ביום המכירה של הזכות במקרקעין הנמכרת כשהיא נקיה מכל שעבוד הבא להבטיח חוב משכנתא או זכות אחרת הבאה להבטיח תשלום." בסעיף 84לחוק נאמר: "סבור המנהל כי עיסקה פלונית או פעולה פלונית באיגוד, המפחיתה או העלולה להפחית את סכום המס העשוי להשתלם על ידי אדם פלוני, או למנוע תשלום מס, היא מלאכותית או בדויה, רשאי הוא להתעלם מהן ולשום את המס המגיע לפי זה." המשיב, סבר ששוי מחצית הנכס, שנמכר למליק, גדול הרבה יותר, מהסכום שנכתב בהסכם, שבין המערערת ומליק ועל כן, לא קיבל סכום זה והוציא שומה למערערת, כאשר הוא מבסס אותה, על שווי בסך 000,346, 2ש"ח לגבי כל הנכס. השאלה הראשונה, שיש לבדוק אותה, היא, מה היה שווי הנכס, ביום 3/1/96, הוא יום חתימת ההסכם, בין המערערת למליק. מתברר, שמליק עצמו, פנה לשמאי דן אורמן וביקש ממנו, לשום את שווי הנכס. פניה זו, לא נעשתה אמנם לצרכי מס שבח, אלא לגבי בדיקת השבחה, אולם אין לכך חשיבות, שכן שווי הנכס, הוא אחד, ללא כל קשר, למטרה שלשמה נתבקשה השומה. דן אורמן (ראה מוצג נ/2), ערך שומה מפורטת ומנומקת, והגיע למסקנה, כי שווי המגרש כאשר הבניין עליו, הוא 000,366, 1דולר. באוקטובר 1996, היה שער הדולר, למעלה משלושה ש"ח ועל כן, השומה של אורמן מתבטאת בלמעלה מ- 4מיליון ש"ח לגבי כל המגרש והיא קרובה מאוד לשומה של המשיב. המערערת איננה יכולה לטעון כנגד השומה של אורמן, שכן מליק, שותפה של המערערת, באותו נכס, הוא שהזמין שומה זו ואין לחשוד במליק, כי הוא רצה לפגוע במערערת, שכן האינטרסים שלהם בנכס זה, משותפים. טוענת המערערת, כי שומתו של אורמן, נעשתה לגבי מגרש, כאשר המבנה עליו, והיתה צריכה להיעשות, לגבי המגרש כשהוא ריק. התשובה, היא, שהגדרת מקרקעין, לגבי מס שבח, ובכלל, כוללת, גם את כל הבנוי על המקרקעין. בסעיף 1לחוק, אנו מוצאים את ההגדרה הבאה: "מקרקעין" - קרקע בישראל, לרבות בתים, בניינים ודברים אחרים המחוברים לקרקע חיבור של קבע." בסעיף 1של חוק המקרקעין תשכ"ט - 1969נאמר: "מקרקעין - קרקע, כל הבנוי והנטוע עליה וכל דבר אחר המחובר אליה חיבור של קבע, זולת מחוברים הניתנים להפרדה." על כן, ברור, שמכירת מקרקעין, כוללת כל מבנה, המצוי על המגרש. גם בהסכם בין המערערת ומליק, נאמר במפורש, כי הנכס כולל את המבנה. בהסכם (מוצג נ/1) מיום 3/6/96, בין המערערת ומליק נאמר: "המוכר (קרי: המערערת) מצהיר, כי הוא רכש מאת תרבות לעולה...את זכות החכירה המהוונת...באשר לחלק מחלקה 4בגוש 1909בשטח של כ- 1942מ"ר (נטו לאחר הפקעות) בקרית גת, עליה בנוי מבנה מסחרי.... (להלן "הנכס"). ... המוכר מוכר בזאת לקונה, מחצית מכל זכויותיו מכל סוג בקשר לנכס, בלא יוצא מן הכלל"... (ההדגשות - אינן במקור). ברור, ונעלה מכל ספק, כי הסכם המכר בין המערערת ומליק, כלל גם את המבנה המסחרי, שעל המגרש וכל נסיונותיו של המערערת לטעון אחרת, הינם מופרכים. גם אם היתה תכנית, בעת הרכישה, להרוס את המבנה, ולבנות בניין אחר, אין הדבר משנה, שכן, שווי הנכס, לצרכי מס שבח מקרקעין, נקבע ביום ביצוע העיסקה. יש לציין, שעל פי אותה שומה של אורמן, המגרש כפנוי, שוויו 000,165,1 דולרים, היינו, למעלה מ 3.5מיליון ש"ח, סכום שהוא פי יותר משלושה (!) (לגבי מחצית הנכס) מהסכום שננקב בהסכם. על כן, אין למצוא פגם בהחלטת המשיב, שלא היה מוכן לקבל את הסכום שבו נקבו הצדדים בהסכם, שכן סכום זה, נמוך במידה רבה, מההערכה של השמאי שהקונה מליק המציא. לשאלת בא כח המערערת בסיכומיו, כיצד זה יתכן שיומיים קודם לכן, שילם לתרבות לעולה בע"מ אותו סכום, התשובה היא, שהסכום שנקבע בין תרבות לעולה לבין המערערת נקבע בשנת 1985, היינו אחת עשרה שנה קודם לכן, ולא היה ניתן לשינוי. יתרה מזאת, מסכום זה נוכו, בהתאם להוראות ההסכם, דמי שכירות ששולמו במשך תקופה ארוכה. לגבי טענת המשיב, כי היו יחסים מיוחדים בין המערערת ומליק, התשובה היא, שהמערערת עשתה עיסקה מסחרית רגילה עם מליק, ואפילו אם מליק מימנה את רכישת הנכס ע"י המערערת (מתרבות לעולה), אין לראות בכך "יחסים מיוחדים" המצדיקים הפחתת המחיר לשליש (!) מהשווי. בנוסף לכך, הוברר, כי המימון למערערת, נעשה, בעצם, ע"י בנק, שמליק היה לקוח בו. לפיכך, מסקנתנו היא, כי צדק המשיב, כאשר לא קיבל את המחיר שננקב בהסכם שבין המערערת והמשיב, שכן מחיר זה היה כשליש (!) מהשומה שהשמאי מטעם מליק קבע, לשווי הנכס. המחיר שקבע המשיב היה המחיר הסביר לנכס ביום המקרה. לפיכך, הערר נדחה. המערערת תשלם למשיב הוצאות ערעור זה וסך 000, 7ש"ח שכ"ט עו"ד.מיסיםמס שבח