שכר ראוי עבור שימוש בנכס

קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא שכר ראוי עבור שימוש בנכס: 1. בפני תביעה לפינוי הנתבע ממגרש שברחוב הלני המלכה 17, ירושלים, הידוע כגוש 30052 חלקה 82 (להלן: המגרש), ולתשלום שכר ראוי עבור השימוש שעשה הנתבע במגרש מיום 18.4.94 ואילך. 2. כתב התביעה המקורי הוגש ביום 18.4.96 על ידי "וועד העדה המקומי - כנסיית סנט פאול הכנסייה האוונגלית האפיסקופלית בישראל" (להלן: התובע המקורי), ובו התבקש סעד של סילוק יד בלבד. העילה המקורית הייתה שהתובע הינו הבעלים ובעל זכות החזקה הבלעדית במגרש. מאז, תוקן כתב התביעה מספר פעמים. בתיקון הראשון, הוסף הסעד הכספי. בתיקון השני, שונה שם התובע לשמה של התובעת מס' 1 (להלן: הכנסייה). לבסוף, למעלה מ- 6 שנים לאחר הגשת התביעה, תוקן כתב התביעה פעם נוספת על ידי הוספת התובע מספר 2 (להלן: הסוכן) כתובע נוסף, במסגרת תפקידו כסוכן של האפוטרופוס לנכסי נפקדים (להלן: האפוטרופוס). לאחר מכן, צורף האפוטרופוס, לבקשתו, כתובע שלישי בתביעה. בתיקון האחרון של כתב התביעה, נטען כי המגרש הינו נכס נפקד שהוקנה לאפוטרופוס, שבידיו, ובידי הסוכן, הזכות לדרוש את פינוי המגרש ושכר ראוי עבור השימוש שנעשה בו, לפי חוק נכסי נפקדים תש"י - 1950 (להלן : החוק). 3. גם אחרי התיקון האחרון של כתב התביעה, המשיכה הכנסייה לטעון שהיא בעלת זכות חזקה על הנכס, המקנה לה עילת תביעה עצמאית ונפרדת כלפי הנתבע. אמנם בהחלטת ביניים מיום 5.12.02 (בבש"א 7444/02), קבעתי שלכנסייה נותרה לכאורה זכות תביעה, חרף היות המגרש נכס נפקד. אולם ב"כ הנתבע שכנע אותי במהלך סיכומיו כי גם הזכות הזאת אינה בידי הכנסייה, לאור הוראות החוק. לפי סעיף 22(א)(1) לחוק, אסור לאדם להחזיק נכס מוקנה, לנהלו או לטפל בו בדרך אחרת. לפי סעיף 22(ג) לחוק, פעולה שנעשתה בניגוד לסעיף 22 לחוק, בטלה ומבוטלת. הווה אומר כי גם אם נעשו פעולות שונות על ידי הכנסייה להחזיק במגרש, אין היא נחשבת בעיני החוק כבעלת זכות חזקה, משום שמדובר בנכס נפקד שכל הזכויות בו הוקנו לאפוטרופוס. לפיכך, אין לכנסייה עילת תביעה כנגד הנתבע, ודין התביעה שלה כנגדו להמחק מחוסר עילה. 4. באשר לתביעה לסילוק יד של האפוטרופוס, עובדת היות המגרש נכס נפקד הוכחה בתעודת האפוטרופוס שהוגשה בהתאם לסעיף 30 לחוק. בתעודה, רשום כי "הנפקד" הינו St. Paul's Native Committee. יצוין כי לא הוכח מה מהותו של "הנפקד", אם מדובר באישיות משפטית או מה הקשר שלו לכנסייה. זכותו של האפוטרופוס לדרוש את סילוק ידו של הנתבע מהמגרש נובעת מסעיף 4(ג)(2) לחוק ["(ג) נכס מוקנה - ... (2) האפוטרופוס זכאי לשים יד עליו בכל מקום שימצאנו"] ומסעיף 6(א) לחוק ("אדם שברשותו נכס נפקד חייב למסרו לאפוטרופוס"). אין לנתבע כל הגנה כנגד תביעה זו של האפוטרופוס. הנתבע מודה שפלש למגרש. כל הגנתו, בשלבים המוקדמים של המשפט, הייתה שלכנסייה אין זכות לנכס ולכן אין לה זכות תביעה כנגדו. מאז צירופם של האפוטרופוס והסוכן כתובעים לתביעה, ושינוי עילת התביעה לעילה המבוססת על החוק, אני נוטה להסכים עם ב"כ התובעים מספר 1 ו- 2 שהנתבע מעלה טענות שלא לעניין ביחס לתביעה לסילוק יד על מנת להרוויח זמן ולהאריך את משך שהותו במגרש. לפיכך, דין התביעה לפינויו של הנתבע מהמגרש מתקבל. 5. ביחס לתביעתו של הסוכן לסילוק יד, מעמדו של הסוכן נובע מכתב מינוי שהסוכן קיבל מהאפוטרופוס ביום 26.1.1972 לנהל את המגרש, יחד עם נכסים אחרים של "הנפקד". כתב המינו ניתן לפי סעיף 3(ב) לחוק, שלפיו רשאי האפוטרופוס למנות סוכנים להנהלת נכסים המוחזקים בשמו. בסעיף 7 לכתב המינוי, רשום כי בסמכותו של הסוכן "לשמור על הנכסים מפני מסיגי גבול ולנקוט בכל הצעדים הנאותים שימצא לנכון לשם סילוק ידם של מסיגי גבול בנכסים." לפיכך, גם הסוכן זכאי לסעד של סילוק יד. 6. באשר לתביעה לשכר ראוי עבור השימוש שעשה הנתבע במגרש, זכותו של האפוטרופוס לקבלת השכר נובעת מן האמור בסעיף 4(ב) לחוק, הקובע, "דין פרותיו של נכס מוקנה כדין הנכס המוקנה המביא את הפירות." נראה כי הנתבע אינו חולק על זכותו העקרונית של האפוטרופוס לשכר ראוי. עיקר חיציו של הב"כ הנתבע כוונו לעבר זכותו של סוכן לקבל את השכר. ב"כ הנתבע גם טען כי לא הוכח גובהו של השכר הראוי. בסיכומיו, דרש ב"כ הסוכן כי השכר ישולם לסוכן ולא לאפוטרופוס. ב"כ האפוטרופוס בסיכומיו צידד בעמדה זו. 7. יש לקבל את עמדתם של האפוטרופוס והסוכן ולהורות כי הכספים יועברו לסוכן. כאשר קוראים את סעיף 3(ב) לחוק יחד עם סעיף 4(ב) לחוק, יוצא כי הסוכן מוסמך לנהל את המגרש ואת פירותיו הכוללים שכר ראוי עבור השימוש שהנתבע עשה בנכס. כמו-כן, סעיף 5 לכתב המינוי של הסוכן מסמיך אותו "לדרוש ולקבל דמי שכירות, דמי שימוש ... משוכרי הנכסים והמחזיקים בהם" . (ההדגשות שלי ש.פ.) 8. באשר להסתייגויות ב"כ הנתבע על האופן שבו מרשה האפוטרופוס לסוכן לקבל ולנהל את הכספים, מדובר בטענות הראויות להשמע במסגרת הליך מנהלי. חזקה על האפוטרופוס שהוא מקיים בקרה וביקורת אחר פעילות הסוכן, לרבות אחר דרך ניהול הכספים המגיעים אליו במסגרת תפקידו, על מנת לוודא כי ההתנהלות הכספית הינה בהתאם לדרישות החוק. בסיכומיו, התיחס ב"כ הנתבע לסעיף 29יב. לחוק, העוסק בניהול על ידי חבר הנאמנים של נכסי הכנסייה האוונגלית האפיסקופלית שהוקנו לאפוטרופוס. אותו סעיף אינו לעניינו. הוא עוסק בנכס ששוחרר על ידי האפוטרופוס [סעיף 27ט. (א) לחוק], ואין ראיה לכך שהמגרש הנדון שוחרר. בנוסף, לא הוכח שהמגרש הינו נכס הכנסייה, כהגדרתו בסעיף 29ט. (ב) לחוק. אם אכן מדובר בנכס הכנסייה כהגדרתו בסעיף האמור, חזקה על האפוטרופוס שידאג לכך שהסוכן ישתמש בשכר הראוי שיתקבל מהנתבע, בהתאם להוראות סעיף 29יג. לחוק (שדן בניהול נכס הכנסייה שלא שוחרר). 9. התובעים טוענים שגובהו של השכר הראוי הינו בסך 48,000 $ לשנה, זאת בהתבסס על חוות הדעת של שמאי המקרקעין אלירם באשר שהוגש מטעמם. הנתבע לא הגיש חוות דעת נגדית מטעמו. בסיכומיו, תוקף ב"כ הנתבע את חוות דעתו ועדותו של מר באשר. בין היתר, טען ב"כ הנתבע כי מר באשר ביסס את מסקנתו על ההנחה שזכויותיהם של בעלי המקרקעין רשומים בלשכת רישום המקרקעין, בעוד שהכנסייה (שהגישה את חוות הדעת, לפני התיקון האחרון של כתב התביעה) אינה הבעלים רשומים, וטענה לזכות חזקה במקרקעין בלבד. טענתו של ב"כ הנתבע הייתה מתקבלת אלמלא העובדה שבינתיים התברר כי המגרש נמצא בבעלותו של האפוטרופוס. בעיני החוק, מעמדו של האפוטרופוס כבעלים של הנכס זהה למעמד בעלים רשומים בפנקסי המקרקעין. ב"כ הנתבע לא הביא כל ראיה לכך כי קיים הבדל בתורת שמאות המקרקעין בין ערכם של מקרקעין רשומים לבין ערכם של מקרקעין המוקנים לאפוטרופוס על פי החוק. 10. ב"כ הנתבע גם העלה טענות לעניין משקל עדותו של מר באשר, על תמיהות שעלו בחקירתו הנגדית של העד ועל העדר הביסוס למסקנותיו בראיות מוצדקות. בהקשר זה, ראוי להפנות לדבריה של כב' השופטת נתניהו בע"א 857/79 כפר יעבץ נ. עזריאל פ"ד ל"ט (4) 617, בעמ' 620-621, "המשיב לא הביא כל ראיה לסתור את ראיות המערער. הוא רק עשה ככל שניתן להערים קשיים בדרכו של המערער וכדי לנסות לערער את עדותם של עדי התביעה. ועם זאת טוען הוא, שמידת הראיות שהביא המערער אינה מספקת. אכן, רשאי הנתבע להכחיש בהגנתו את טענות התובע, אף ללא שיהא ביכולתו, או אף בכוונתו, לסתור אותן בראיות מצדו. זכותו להטיל על התובע את מלוא הנטל להוכיח את טענותיו, שמא ייכשל... אך כשהוא נוקט קו הגנה שכזה, הוא מקל על התובע, שעליו להגיש ראיות שמשקלן יעלה על משקל ראיות הנתבע. בבחינת עודף משקל ראיות התובע, על ראיות הנתבע, שהיא מידת הראיה הנדרשת, אין כל משקל לראיות הנתבע." במצב שבו קיימת חוות דעת של צד אחד בלבד, די שלאותה חוות דעת יהיה "משקל נוצה" על מנת שאותו בעל דין יעמוד בנטל השכנוע המוטל עליו להוכחת הדברים שחוות הדעת באה להוכיח, נוכח העדר כל ראיה נגדית שיכולה לסתור אותה. לכן, אני מאמץ את מסקנותיו של מר באשר, וקובע כי השכר הראוי עבור השימוש שעשה הנתבע בנכס הינו בסך 48,000 $ לשנה. 11. נותר לדון בשאלת הוצאות המשפט. מצד אחד, האפוטרופוס והסוכן קיבלו את הסעד המבוקש. הנתבע העמיד הגנת סרק כלפי תביעת הפינוי שלהם. גם התביעה הכספית התקבלה ונפסק לאפוטרופוס ולסוכן סכום לא מבוטל. ב"כ האפוטרופוס, לאור צירופו של האפוטרופוס כבעל דין בשלבים המאוחרים של המשפט, הסתפק בדרישה לשכר טרחה לפי שיקול דעת בית המשפט. ב"כ הסוכן, לעומת זאת, דרש פסיקת שכר טרחה ריאלי. מצד שני, ניהלה הכנסייה, שבה הסוכן מכהן כבישוף, תביעת סרק במשך שנים, עד תיקון כתב התביעה האחרון. הכנסייה ידעה כי הנכס נפקד והוקנה לאפוטרופוס, אך הסתירה עובדה זו מבית המשפט ומהצד השני. היא גם נמנעה מלבקש במשך שנים לצרף את האפוטרופוס כצד להליך שנקטה בו. הסוכן ידע משנת 1972 על מינויו כסוכן מטעם האפוטרופוס. אותו סוכן היה שותף פעיל בניהול התביעה הנדונה מטעם הכנסייה לפני שתוקנה בפעם האחרונה. לראיה, הגיש הסוכן מטעם הכנסייה, ובשם הכנסיה, תצהיר עדות ביום 6.1.98 (ביחס לטענה מקדמית שנדונה בהחלטה מיום 12.3.98). אף על פי כן, לא הזכיר הסוכן בתצהיר, ולו ברמז, שהנכס מוקנה לאפוטרופוס וכי הוא מונה כסוכן מטעמו. לא הוצע כל הסבר מדוע הסתירו הכנסייה והבישוף את עובדת הקנית הנכס לאפוטרופוס במשך כל אותן שנים. אגב אורחא, גם אם לא היתה עולה סוגיית הנכס הנפקד, טענת הבעלות של הכנסייה לא הוכחה, וטענת החזקה ספק רב אם היתה מתקבלת (ראה סעיפים 2-4 להחלטתי מיום 20.5.01. לעניין המבחנים לקביעת קיומה של חזקה במקרקעין, כן ראה ע"א 17/72 אליהו נ. גרודה פ"ד כ"ז (1) 337). 12. בהתחשב בכל האמור, ייפסק לאפוטרופוס שכר צנוע ואילו לסוכן שכר מופחת. 13. התוצאה היא שאני מקבל את תביעת התובעים מס' 2 ו- 3 ומחייב את הנתבע לפנות את המגרש מכל אדם וחפץ מטעמו. כמו-כן, עליו לשלם לתובע מס' 2, כסוכן של התובע מס' 3, שכר ראוי בסך השווה בשקלים ל- 446,000 $ (חישוב מיום 18.4.94 ועד ליום 17.10.03 - 9.5 שנים - לפי 48,000 $ לשנה) לפי השער היציג של הדולר במועד אמצע (1.1.99) ובצירוף ריבית והפרשי הצמדה כדין ממועד האמצע. בנוסף, ישלם הנתבע לסוכן שכר ראוי בסך 4,000$ לחודש או לכל חלק ממנו החל מיום 18.10.03 ועד למועד הפינוי הנכס בפועל. 14. אני מחייב את הנתבע לשלם לאפוטרופוס הוצאות משפט בסך כולל של 1,500 ₪, ולסוכן, הוצאות משפט בסך כולל של 10,000 ₪. שימוש בדירהשימוש בנכסשכר טרחה ראוי