תוספת קומה בניה קלה

קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא תוספת קומה בניה קלה: 1. בפני עתירתו של עו"ד, המתגורר ברח' מתתיהו כהן גדול 14 ת"א, לקבוע, כי לא ניתן לאשר בניה לפי תכנית "ס" בשתי קומות, אף לא בדרך של הקלה וכי החלטותיהן של ועדות התכנון, משיבות 3-1 בעתירה זו, לאשר בדרך של הקלה, תוספת קומה בבנין השכן, ברח' מתתיהו כהן גדול 16, מעל הקומה השלישית שהוספה במסגרת תכנית "ס" ניתנו באופן שגוי ושלא כדין, ועל כן, הן בטלות. נימוקי הבקשה הם: א. על פי הוראות תכנית מתאר "ס", לא היתה הועדה המקומית מוסמכת לאשר תוספת בניה על דרך של הקלה. ב. תוספת הקומה שאושרה מהווה סטיה נכרת מתכנית, על פי הוראות תקנה ו(14) לתקנות התכנון והבניה (סטיה נכרת מתכנית) התשכ"ז1967- (להלן: "תקנות סטיה נכרת"), מאחר ובניה זו היא "שלא בהתאם לדרישת הארכיטקטוניות המפורטות בתכנית". 2. נשוא הערעור הוא הקומה שאושרה על דרך הקלה, בבניין ברח' מתיתיהו כהן גדול מס' 16, בניין השכן לבניינו של העותר, על פי בקשתה של משיבה מס' 4, רות באור. העותר מתגורר ברח' מתיתיהו כהן גדול 14, בשתי קומות - קומה שניה ושלישית מעל קומת עמודים. הבית ברח' מתיתיהו כהן גדול 16 היה בניין בן 2 קומות ללא קומת עמודים. בשנת 1996 נבנתה דירתה של גב' באור, בקומה שלישית, ברח' מתיתיהו כהן גדול 16, שהוספה לו, במסגרת תכנית מתאר "ס". נשוא הדיון שבפנינו הוא אשור בקשתה של גב' באור לתוספת קומה נוספת מעל דירתה בקומה השלישית. הקומה הנוספת, נשוא הדיון מקבילה לקומה השלישית מעל עמודים בדירתו של העותר. 3. ביום 12.12.88 אשרה הועדה המחוזית למתן תוקף את "תכנית מתאר מקומית חלקית "ס" - דירות על גגות בבניינים קיימים" (להלן: תכנית "ס"). מטרת התכנית, כאמור בה (סעיף 3 לתקנות התכנית) היא "לקבוע הוראות ותנאים בכל הנוגע להוספת בניה של דירות גג, בבניינים קיימים ולשנות בהתאם לכך את הוראות התכניות עליהן חלה תכנית זו, על שינויהן (להלן - "התכניות הראשיות)". על פי סעיף 7 לתכנית, היא תחול רק על בנייני מגורים הקיימים בתחום התכנית, שגובהם המירבי הוא 3 קומות ואשר אין בהם קומת עמודים מפולשת או בנויה חלקית או קומת ביניים. כן תחול התכנית על בנין מגורים שגובהו המירבי 3 קומות וקיימת בו קומת עמודים בנויה חלקית או קומת ביניים, בתנאים המפורטים בסעיף 7.א.3 לתקנות (ואשר אינם לענייננו). על פי הוראות אלה, אין תכנית "ס" חלה על בניינו של העותר, אשר קיימת בו קומת עמודים מפולשת והיא חלה על הבנין בו נמצאת דירתה של גב' באור, אשר היה בין 2 קומות, ללא קומת עמודים, בטרם נבנתה עליו דירתה של גב' באור. 4. על פי הוראות תכנית "ס" שטח דירה שנוסף יכול להגיע עד ל- 150 מ"ר, בכפוף למילוי הוראות התכנית בדבר נסיגה בחזית והצבת מתקנים טכניים. גב' באור לא יכולה היתה לנצל את מלוא שטח זה בקומה אחת. על כן, ביקשה היתר לקומה נוספת, על דרך הקלה. בקשתה אושרה. העותר ערר על אישור זה לועדת הערר לתכנון ובניה במחוז ת"א וערעורו נדחה. מכאן העתירה שבפני להצהיר כי החלטות ועדות התכנון נוגדות את הדין. 5. לטענת העותר לא ניתן לאשר במסגרת תכנית "ס" תוספת קומה, לזו שאושרה על פי הוראות תכנית זו. וזאת, על פי הוראות סעיף 14 לתכנית: "הקלות: לא ינתנו הקלות לתוספת בניה מעל המותר על פי תכנית זו, או להעברת זכויות בניה לקומות שמתחת לקומת הגג". על פי הטענה, מלמדת הוראה זו, כי דירת הגג הנוספת עפ"י תכנית "ס" תיבנה בקומה אחת וכי לא ניתן להוסיף עליה קומה על דרך הקלה, אף לא למטרת ניצול מלוא שטח הדירה המותר על פי תכנית "ס". בע"א 6291/95 בן יקר גת חברה להנדסה ובנין בע"מ נ' הועדה המיוחדת לתכנון ולבניה "מודיעין", פ"ד נא(2) 825, התייחס השופט ת' אור להוראת תכנית מתאר, השוללת אפשרות למתן הקלות מהתכנית ומצא, כי הוראות אלה אינן תקיפות. כך פסק השופט אור, שם, בעמ' 853: "הסעיף העוסק בהוראות שניתן לקבוע בתכנית מיתאר מקומית הוא סעיף 63. הוראת סעיף 63(7), הוא הסעיף המסמיך הנוגע במישרין לענייננו, מסמיכה את מגיש התכנית לקבוע בה 'תנאים למתן הקלות מהוראות התכנית בכפוף להוראות סעיפים 147 עד 153'". ולהלן, שם, בעמ' 855: "לשון זו מאפשרת לקבוע בתכנית תנאים למתן הקלות. מונח זה מתיחס, מעצם טיבו, לאפשרות להטיל מיגבלות מסויימות על האפשרות לקבל הקלות ... הוא עשוי להתייחס לסמכות לקבוע תנאים מוקדמים להיוצרותה של זכות פלונית. הוא עשוי להתיחס לתנאים אשר יגבילו את מימושה של הזכות...." ובעמ' 856: "אך תהא פרשנות הסמכות ל'קביעת תנאים למתן הקלות' אשר תהא, איני סבור כי ניתן לכלול בה סמכות לשלילה טוטלית ומוחלטת של כל אפשרות לבקש או לקבל הקלה. מכך עולה, כי סעיף 7 לתקנון התכנית חורג מן ההסמכה. סעיף 7 אינו קובע דרישות מסויימות לצורך גיבושה של הזכות להקלה או למימושה. בסעיף 7 נקבעה הוראה פוזיטיבית, אשר משמעותה היחידה היא כי הזכות הנדונה - לקבל הקלה - לא תינתן. לכך איני מוצא בסיס, ולו הקלוש, בהוראת ההסמכה". דברים אלה יפים אף לענייננו. הוראה פוזיטיבית בתכנית "ס" כי "לא ינתנו הקלות לתוספת בניה מעל המותר על פי תכנית זו או להעברת זכויות בניה לקומות שמתחת לקומת הגג" היא שלילה מראש של אפשרות לבקש או לקבל הקלות אלה, גם כאשר אינן בגדר סטיה נכרת. כמבואר, לועדת התכנון לא היתה סמכות להורות כך, בגדר תכנית המתאר "ס", ועל כן הוראה זו בטלה. 6. טענתו האחרת והעיקרית של העורר היא, כי התרת הוספת קומה היא סטיה נכרת, בהיותה נוגדת את הדרישות הארכיטקטוניות של תכנית "ס", ועל כן אין להתירה בגדר הקלה. איני רואה עין בעין עם טענה זו. 7. על סמך הוראות תכנית "ס" ניתן להוסיף קומה נוספת מעל בנין בן 3 קומות ללא קומה מפולשת. במקרה כזה יהיה גובה הבנין 4 קומות. הוספת קומה בדירתה של משיבה 4, תעלה את גובה הבנין מבניין בן 2 קומות מקוריות בתוספת הקומה השלישית שאושרה, לגובה בניין בן 4 קומות. בניין זה עומד במסגרת גובה הבניינים המותר על פי תכנית "ס", אף בלעדי מתן הקלה. 8. טוען העותר כי בתכנית קיימות הוראות נוספות לגבי מגבלה של בניית מתקנים או יציאות על גגות, שהם בבחינת דרישות ארכיטקטוניות, אשר תוספת הקומה על דרך הקלה עומדת בניגוד להם. אין מאומה בטענה זו. אין בהוספת הקומה על דרך הקלה כדי לסכל את קיום הוראת התכנית לעניין מיקום מתקנים טכניים (סעיף 8 לתכנית), או בניית פרגולה (סעיף 9 לתכנית), שאולי ניתן לראות בהן דרישת ארכיטקטוניות של התכנית. 9. עוד טוען העותר כי התרת הקמת קומה נוספת בדירת הגג היא בניגוד להוראת סעיף 6 להוראות התכנית, המהוות דרישות ארכיטקטוניות, שאין לסטות מהם על דרך הקלה. בסעיף 6 (עמ' 5) לתכנית "ס", נאמר: "בכפוף לאמור בסעיף 8 להלן (העוסק במתקנים טכניים - ה.ש.), שום מבנה לא יוקם מעל דירת/דירות הגג ולא תותר כל יציאה על הגג מתוך דירת/דירות הגג הנבנות על פי תכנית זו. אולם, יותקן פתח ליציאה מתוך חדר המדרגות, לאפשר תיקונים, הצבת מתקנים טכניים כמו אנטנה מרכזית ומתקנים לקליטת אנרגיה סולרית. תותר הבלטת חדר המדרגות למעלית מעל תקרת קומת הגג רק בתנאי שתשולב במתקנים הסולריים". מטרת תקנה זו היא הסדרת "החזית החמישית" של הבתים, כהגדרת מהנדס העיר עמיעז, החתום על דברי ההסבר לתכנית "ס" משנת 1976 (נספח יא' לעתירה). "החזית החמישית" היא מראה הגג. 10. דירת-גג כהגדרתה בתכנית היא: "מערכת חדרים וחדרי שרות המשמשות למגורי משפחה אחת והנבנית על גג בנין מגורים קיים". אין בתכנית "ס" כל הגבלה למספר הקומות בהן תיבנה דירה זו. כמבואר לעיל, בניית דירת גב' באור בשתי קומות לא תגדיל את גובה הבניינים, על פי תכנית "ס", על כן, אין פגיעה ארכיטקטונית, מבחינת הגובה, באישור תוספת קומה. לא מצאתי כי הוספת הקומה בדרך הקלה תפגע בהוראות התכנית לענין אותה "חזית חמישית", שבמקרה דנן תהיה מעל הקומה הנוספת. אין בהוספת קומה כדי למנוע קיום תנאים ארכיטקטונים אלה. על כן, אין תוספת הקומה פגיעה בהם. 11. לאור כל האמור לעיל, אני דוחה את העתירה. העותר ישלם למשיב 1, למשיבים 2 - 3 ביחד ולמשיבה 4 הוצאות בסך 7,500 ש"ח לכל אחד. הוספת קומותבניהתוספת קומה