עסקאות נוגדות במקרקעין - אי רישום הערת אזהרה

עסקאות נוגדות במקרקעין - אי רישום הערת אזהרה
אחד המקרים השכיחים ביותר הוא מקרה בו המוכר מכר חלק מזכויותיו במקרקעין לקונה. העסקה הושלמה אך לא נרשמה בפנקסי המקרקעין. הקונה לא רשם, במסגרת העסקה, הערת אזהרה על הזכויות במקרקעין אשר קנה מהמוכר. בשלב מאוחר התכחש המוכר לעסקה עם הקונה, ומכר לצד שלישי את כל הזכויות שלו במקרקעין, כולל הזכויות שנמכרו קודם לכן לקונה. הצד השלישי שילם את מלוא התמורה למוכר ורשם הערת אזהרה. הקונה רשם אחרי הצד השלישי הערת אזהרה ותובע אכיפת ההסכם עמו ורישום הזכויות אשר קנה מהמוכר במקרקעין, על שמו. הצד השלישי מתנגד לכך ומבקש כי ההסכם עמו ייאכף. המוכר אינו נוקט כל עמדה. נשאלת השאלה עם מי הדין

סעיף 9 לחוק המקרקעין
סעיף 9 לחוק המקרקעין דן בעסקאות נוגדות. וקובע כי אדם שהתחייב לעשות עסקה במקרקעין ולפני שנגמרה העסקה ברישום חזר והתחייב כלפי אדם אחר לעסקה נוגדת, זכותו של בעל העסקה הראשונה עדיפה, אך אם השני פעל בתום-לב ובתמורה והעסקה לטובתו נרשמה בעודו בתום-לב – זכותו עדיפה, כאשר אדם התחייב בעסקאות נוגדות, זכותו של בעל העסקה הראשונה עדיפה. כלל בסיסי זה לא יחול – וידו של בעל העסקה השנייה על העליונה – אם השני פעל בתום-לב ובתמורה והעסקה לטובתו נרשמה בעודו בתום-לב.הכלל הבסיסי הקובע את עדיפות בעל העסקה הראשונה, אינו מבוסס על בטלותה של העסקה השנייה. עסקה זו בעינה עומדת. היא תהיה מקור לתרופות של בעל העסקה השנייה כלפי המתחייב בגין הפרתה

עקרון תום הלב
סעיף 9 לחוק המקרקעין אינו מזכיר כלל את הערת האזהרה. רשלנותו של בעל עסקה – בין בעל העסקה הראשונה ובין בעל העסקה השנייה באי-רישום הערת אזהרה אינה חלק מהכלל הבסיסי הקבוע בסעיף 9 לחוק המקרקעין. עם זאת חשוב לזכור כי סעיף 9 לחוק המקרקעין אינו עומד בבדידותו. הוא חלק ממערך נורמטיבי כולל. מערך זה כולל דוקטרינות כלליות כגון רשלנות, התעשרות שלא כדין וכו' החלות בכל מקרה לגופו. אחת מאותן דוקטרינות כלליות החלות בעניין זה והמרכזית שבהן היא עקרון תום-הלב. על-פיה, כל בעל זכות צריך להפעיל את זכותו בתום-לב. בית המשפט פסק כי עיקרון זה אשר מקורו הפורמאלי הוא בהוראות הסעיפים 39 ו-61(ב) לחוק החוזים הוא עיקרון "מלכותי", הוא קובע אמת-מידה אובייקטיבית של התנהגות ראויה במכלול היחסים הבין-אישיים, דרישת תום-הלב משמעותה כי בעל הזכות צריך להפעיל את זכותו ביושר ובהגינות. תום-הלב אינו מחייב את בעל הזכות להתעלם מהאינטרס העצמי שלו. תום-הלב מניח כי בעל הזכות דואג להבטיח את זכותו, עם זאת תום-הלב מבקש למנוע הפעלת הזכות מתוך התעלמות מקיומו של הצד האחר ובהתעלם מהאינטרס החברתי. אכן, תום-הלב קובע אמת-מידה אובייקטיבית של התנהגות הוגנת של בעל זכות המבקש על רקע האינטרס החברתי הכולל להגשים את האינטרס העצמי תוך התחשבות באינטרס של הזולת

שיקולי צדק
במסגרת היחס שבין סעיף 3(4) לחוק החוזים תרופות לבין סעיף 9 לחוק המקרקעין, נקבע כי אין מקום לשקול שיקולי צדק של הקונה על-פי העסקה השנייה, וכי שיקולי צדק, ככל שהינם רלבנטיים, מקומם ביחסים בין המוכר לקונה הראשון, שאם לא כן, ירוקן סעיף 9 מתוכן. עם זאת, קיימת הלכה השוללת בנסיבות מסוימות את עדיפותו של הרוכש הראשון אם לא רשם הערת אזהרה, הקובעת כי עקרונית תום הלב דורש כי מי שהתחייבו כלפיו לעשות עסקה במקרקעין יעשה ככל יכולתו לרשום הערת אזהרה על דבר העסקה שנעשתה בפנקסי המקרקעין, שתי הלכות אלו קיימות זו לצד זו, מבלי שתהיה ביניהן סתירה

סיכום
כפי שראינו במצב הדברים הטיפוסי אין בעל העסקה הראשונה מפר, באי רישומה של הערת אזהרה, את חובת תום-הלב כלפי המוכר. לא כן לעניין חובת תום-הלב של בעל העסקה הראשונה כלפי בעל העסקה השנייה. כפי שראינו, עקרון תום-הלב מחייב את בעל העסקה הראשונה להתחשב באינטרס הלגיטימי של בעל העסקה השנייה. השניים אינם זרים זה לזה. העסקה הנוגדת הפגישה ביניהם. דין העסקאות הנוגדות יצר לאחד זכות כלפי האחר. עם הזכות באה הדרישה להפעילה בתום-לב. כך הדבר מקום שהמקרקעין בידי המוכר, ובעל העסקה הראשונה מבקש לאכוף את התחייבותו של המוכר כלפיו, והדבר נמנע ממנו בשל הפרת עקרון תום-הלב כלפי בעל העסקה השנייה כך הדבר מקום שהמקרקעין בידי בעל העסקה השנייה, ובעל העסקה הראשונה מבקש לקבלם מידי בעל העסקה השנייה. בשני מצבים אלה תימנע האכיפה בשל הפרת עקרון תום הלב באי רישום הערת אזהרה על-ידי בעל העסקה הראשונה. כך במרבית המקרים, אך לא בכולם. גם תום ליבו של הרוכש המאוחר רלוונטי לעניין ההכרעה בעימות. בכלל זה נדרשת מצידו בדיקה של מירשם המקרקעין לפני החתימה על ההסכם. אי רישום הערת אזהרה על ידי הרוכש המאוחר אין בה כדי לשלול ממנו את זכותו לאכיפה כלפי בעל העסקה הראשונה. בית המשפט נמנע מלקבוע אמות מידה קשיחות לפיהן התרשלותו של הצד השלישי תעמוד לו תמיד לרועץ. הקביעה מה הדין מקום שבו שני הצדדים התרשלו, הן הרוכש הראשון והן הרוכש השני, תלויה בנסיבותיו של כל מקרה ומקרה



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. שתי הערות אזהרה

  2. הלוואה הערת אזהרה

  3. משמעות הערת אזהרה

  4. התיישנות הערת אזהרה

  5. תביעה למחיקת הערת אזהרה

  6. עתירה למחיקת הערת אזהרה

  7. מה המשמעות של הערת אזהרה

  8. הערת אזהרה בעסקאות סותרות

  9. מחיקת הערת אזהרה לטובת הבנק

  10. המרצת פתיחה לביטול הערת אזהרה

  11. עיקול עקב אי רישום הערת אזהרה

  12. פיצוי בגין אי רישום הערת אזהרה

  13. ביטול חוזה מכר ומחיקת הערת אזהרה

  14. הערת אזהרה על 50% מהזכויות על חלקה

  15. מחיקת הערת אזהרה ישנה מלפני 40 שנה

  16. רישום הערת אזהרה עם יפוי כוח מזויף

  17. הערת אזהרה על דירה מול זכויות נושים

  18. הפרת חוזה מכר בגין אי רישום הערת אזהרה בזמן

  19. עסקאות נוגדות במקרקעין - אי רישום הערת אזהרה

  20. זכויות קונה שלא רשם הערת אזהרה מול קונה מאוחר

  21. זכות בעל הערת אזהרה לתבוע פירוק שיתוף במקרקעין

  22. התחייבויות חוזיות בין הקבלן לרוכש - הערת אזהרה

  23. האם בעל הערת אזהרה (בלבד) יכול להגיש בקשה להיתר בניה ?

  24. הצדדים להסכם השיתוף התחייבו כי הוא יירשם כהערת אזהרה בלשכת רישום המקרקעין

  25. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון