עסקת נדל"ן עם חברה - עסקת קומבינציה

עסקת מקרקעין עם תאגיד - עסקת נדל"ן עם חברה : בקשה לרישום עסקה תהיה חתומה בידי בעל המקרקעין או בעל הזכות היא נושא העסקה כאשר אחד הצדדים לעסקה הוא תאגיד או שותפות יש לצרף גם מסמכים המעידים על קיום התאגיד או השותפות, מסמכי המעידים על כישרותם לבצע את העסקה וכן מסמכים המעידים על החלטתם לבצע את העסקה.חברה המצויה בהליכי פירוק תצרף גם את המסמכים הבאים: החלטת החברה על פירוקה ומינוי המפרק, אישור עורך- דין או רואה- חשבון כמקובל לגבי פרוטוקול, תצלום הפרסום בילקוט הפרסומים או אישור רשם החברות המאשר את המינוי, אישור בית- המשפט לעסקה. עסקת קומבינציה : בעבר נטו בתי המשפט להחמיר בדרישת הכתב בעסקאות קומבינציה - ע"א 269/77 בוגנים צ'צק חברה לבניין בע"מ נ' יורשי המנוח אברהם כץ, פ"ד לב(2) 203 (1978)(); ע"א 611/80 צדקה נ' בן ארצי, פ"ד לז(4) 313 (1983)(). גישה זו השתנתה ברבות השנים, וכיום הנטייה היא להקל בפרטים הנדרשים לצורך התקיימות רכיב המסויימות בעסקת קומבינציה - ע"א 108/84 סתם נ' מרקוביץ, פ"ד מ"ב(1) 757 (1988)(); ע"א 3380/97 תמגר חברה לבניה ופיתוח בע"מ נ' גושן בלהה, פ"ד נב(4) 673 (1998), נילי כהן "צורת החוזה" הפרקליט לח (תשמ"ט) 383, בעמ' 420. כך לגבי הסכמי קומבינציה שבין בעל הקרקע לבין הקבלן, ועל דרך של קל וחומר, לגבי הסכמי הרכישה שבין הקבלן לרוכשי הדירות שעליהם יחולו ההלכות "הרגילות" לעניין סעיף 8 לחוק המקרקעין. הגנה על רוכשי דירות מקבלן : מעמדם של רוכשי דירות עם ביטול ההסכם בין בעל הקרקע לקבלן עבר מהפך בפסיקה. הדברים ידועים ולא אאריך. בראשית הייתה הלכת ע"א 3/78 וינברד נ' רוקמן, פ"ד לג(2) 359 (1979) (להלן: "הלכת וינברד") שם נקבע כי ביטול הסכם הקומבינציה גורר ממילא ביטול הערות האזהרה של רוכשי הדירות, מאחר שאין לרוכש דירה יותר ממה שיש לקבלן. הלכת וינברד שלטה בכפה עד להלכות שנפסקו בע"א 205/83 חובני נ' דיקלה חברה לבנין והשקעות בע"מ, פ"ד מ"א(3) 96 (1987)(); ע"א 813/85 נחשון נ' שי, פ"ד מב(1) 340 (1988)() (להלן ובהתאמה: "הלכות חובני ונחשון"). בקליפת אגוז, בהלכות חובני ונחשון נקבע כי "...התחייבותו החוזית של בעל המקרקעין כלפי הקבלן לרשום הערת אזהרה לטובת רוכשי הדירות מקימה קשר משפטי ישיר בין בעל המקרקעין לבין רוכשי הדירות". הלכות חובני ונחשון הן המחייבות כיום, והן יושמו מאז פעמים רבות בפסיקה - ראו, לשם הדוגמה, ע"א 784/86 חברת גוש 6378 חלקה 74 בע"מ נ' צבי את עזרא חברה לבנין, פ"ד מג(4) 441 (1989)(); ע"א 250/89 בנק עצמאות למשכנתאות ופיתוח בע"מ נ. יהודית שפוך, פ"ד מז(1) 593 (1993)(); ע"א 2444/90 ארואסטי נ' קאשי, פ"ד מ"ח(2) 513 (1994)(); ע"א 5549/94 קי.י.מ.א להשקעות ובנין בע"מ נ' זהבה (גיזלה גרינפלד) (ניתן ביום 11.2.97) בבסיס הלכות חובני ונחשון, ניתן לזהות את הרצון להגן על רוכשי הדירות. מגמה זו באה לשיאה, בפרשנות מצמצמת עד מאוד, כמעט בניגוד לכוונה המפורשת של הצדדים, של סעיפים בהסכם שנועדו להתנות ולסייג את זכותם של רוכשי הדירות- ע"א 570/87 בורשטיין נ' זאב לב הר חברה לבניין והשקעות בע"מ (בפירוק), פ"ד מד(2) 793 (1990) באותו מקרה - בנוסף לתניות שביקשו להתנות על זכותם של רוכשי הדירות - אף נכלל בהסכם הקומבינציה סעיף לפיו הקבלן יתן לרוכשים בטוחה בדמות פוליסת ביטוח. למרות זאת, ונוכח הפרשנות של התניות המסייגות, נקבע כי זכותם של רוכשי הדירות גוברת באשר "..לא הרי בטוחה פיננסית (ביטוח או ערבות בנקאית) כבטוחה קניינית. רוכש דירה זכאי לדעת המצב המשפטי לאשורו ולכלכל מעשיו בהתאם". בניהעסקת קומבינציה